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解析房貸新政（下）
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2007-9-27
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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一位商業(yè)銀行個人信貸部經(jīng)理表示。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機回顧近三年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程，上調(diào)首付比例幾乎成為和取消預售制度等政策并列的撒手锏。提高首付成為市場公認的解決樓市過度升溫的“最后一著”。也正是因為影響較大，提高首付比例的政策出臺遠比提高利率來的謹慎。
宏觀調(diào)控以來，唯一一次首付比例的調(diào)整在去年5月，建設(shè)部、人民銀行等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，要求從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
各方反應
開發(fā)商關(guān)注調(diào)控政策疊加效應
有關(guān)商業(yè)銀行將提高房貸首付比例的消息引起各方關(guān)注。一些開發(fā)商昨天向記者表示，這一政策其實影響不大，但需要注意的是還會有相關(guān)政策陸續(xù)出臺，對樓市需求的累積影響不可忽視。
“銀行提高第二套住房貸款的首付比例肯定是沖著抑制投資去的，但實際影響不會太大。”富力地產(chǎn)華東區(qū)副總裁呂勁表示。持此判斷的開發(fā)商似乎不在少數(shù)，“上海樓市已經(jīng)以自住需求為主導，就算是投資需求，看重的還是投資回報率能否達到預期，資金方面的受限空間不會太大�！币晃簧虾ｉ_發(fā)商認為。
也有市場人士向記者表示，政策出臺關(guān)鍵還看執(zhí)行，對于提高第二套住房貸款首付比例，可預見的規(guī)避方法已有不少。“比如如何判斷第二套房，從前一階段深圳出臺的樓市限外細則來比較，只允許購買一套自住住宅僅針對境外個人，一個家庭需要購買2處以上住房就可以通過不同產(chǎn)權(quán)人購買，估計這次提高首付也會出現(xiàn)類似情況�！�
上海道邦投資管理有限公司董事總經(jīng)理林榮時指出，提高首付對樓市的主要影響在于心理上而非價格上�！百彿空邔Ψ抠J政策還是比較敏感的，如上月深圳部分銀行選擇性暫停二手房按揭就導致當月二手房成交量下降。在房價持續(xù)上漲的情況下，成交量就顯得很關(guān)鍵。只怕房貸新政僅為一個開始，考慮到今年金融調(diào)控的連貫性，政策的疊加效應值得注意，房地產(chǎn)企業(yè)也在靜觀其變。”
中信嘉華銀行高級副總裁廖群認為，今年以來房價增長較快、樓市調(diào)控效果不明顯，所以加強調(diào)控是有必要的，“但光是提高第二套住房貸款首付比例，對需求會有一些影響，可是影響較小，也許還會有一些配套政策出來，包括加息、限外、稅收等一系列措施累積，影響便難以忽視�！�
二手房市場
捂盤現(xiàn)象開始緩解
記者昨天從各家中介得到的反饋表明，對于將提高房貸首付比例的消息，市場整體反應比較平靜。
在之前已陷入“風聲鶴唳”狀態(tài)的北京二手房市場，有中介負責人向記者證實，對于首付比例提高政策的出臺預期，使得客戶有一定的完成交易急切心態(tài)，有報道稱，9月份的北京二手房市場掛牌房源至少增加了10%�！霸诮灰走^程中，我們也會對客戶進行提醒�！北本┮恢薪殚T店工作人員承認。
北京我愛我家控股副總裁胡景暉表示，購房貸款首付比例差別化對待，對于打擊投機、抑制房價將起到非常重要的作用。
上海市場方面，在央行連續(xù)加息收緊流動性的大背景下，上海各家銀行在國慶期間全線收緊房貸已成定局。面對房貸首付提高消息，上海一些銀行目前的公開表態(tài)，仍是“政策沒有改變”。據(jù)信義房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，根據(jù)各家門店的統(tǒng)計，選擇貸款購房的比例為40.54%，其中用足銀行貸款份額的，僅有15%左右。“低貸款率是沒有影響到中高檔住宅交易的原因之一�！毙帕x房產(chǎn)分析人士說，“作為貸款客戶的首選，國有大型銀行并未出臺新政策，因此受到的影響不大�！�
在上海二手房市場，房東盲目捂盤的現(xiàn)象已開始緩解。上海各家中介提供的信息顯示，首付比例將提高的消息并未在市場上產(chǎn)生太大波動�！坝绕涫窃谥懈邫n住宅市場，原本采用貸款形式的客戶就不是主力群體。”一位中介人士表示。再加上目前上海二手房交易仍以自住為主，投資比例的減小也使交易受房貸政策變化的影響減小。
記者觀察
樓市調(diào)控如何顯現(xiàn)“真功夫”
知情人士透露，受美國次貸危機、美聯(lián)儲降息等國際金融環(huán)境和國內(nèi)樓市發(fā)展形勢的影響，提高房貸首付比例等政策將早于原定計劃，“提前出場”。
9月18日，美聯(lián)儲宣布自2003年6月以來首次降息，幅度為50個基點，聯(lián)邦基金利率降至4.75%。“加上人民幣升值預期，海外資金流進量會進一步加大，造成流動性過剩壓力加大。因此要對投資口徑進一步收緊，避免外資持有房產(chǎn)獲利離場，使金融形勢更加嚴峻�！币晃唤鹑趯＜冶硎尽�
從國內(nèi)樓市情況來看，近幾個月，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)直線上揚，月度同比漲幅從5%至6%直升至8月的8.2%。在此背景下，出臺新的調(diào)控政策顯得順理成章。
“需要認清的是，現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟形勢比2005年時要復雜很多。面對通脹預期、流動性過剩、熱錢涌入、開發(fā)商高價囤地等現(xiàn)象，貨幣政策的效果不容易判斷，這也是越加息股市樓市越漲的原因所在�！蹦辰鹑趯＜腋锌�
另外，“上有政策、下有對策”的現(xiàn)象屢有出現(xiàn)，一些分析人士對房貸新政能否貫徹落實也有擔憂。比如，首付比例提高的消息剛一傳出，已有一些銀行已經(jīng)開始尋找應對之策�！懊恳粋�政策出臺總有規(guī)避或弱化的辦法�！币晃汇y行系統(tǒng)人士告訴記者。
房地產(chǎn)新政的初衷是規(guī)范樓市，穩(wěn)定房價，平衡供需。但在具體的執(zhí)行上，如何將調(diào)控政策從心理威懾變?yōu)閷嵈驅(qū)嵉摹罢婀Ψ颉保允怯嘘P(guān)方面要面對的難題。
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