美國次級債危機與我國房地產市場發(fā)展_研究報告_投資分析_市場調研

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美國次級債危機僅僅是一場由于美國房地產金融市場的信用危機進而引起的美國乃至全球資本市場震蕩的一般事件，似乎同我國房地產市場的發(fā)展沒有直接關聯。但一方面，當美國次級債危機的影響大規(guī)模擴散時，社會輿論隨即產生了一種導向，認為這場危機會直接影響到我國房地產市場的發(fā)展，其實這種擔心是不必要的；另一方面，我們若關注次級債本身的制度設計，就會發(fā)現這種制度對解決我國房地產市場發(fā)展的諸多方面問題，特別是對于我國最近一個階段房地產市場的突出矛盾，都有一定的借鑒意義。

　　一、美國次級債危機不會對我國房地產市場造成直接影響

　　首先，美國次級債危機本身并不嚴重。美國次級債貸款占整個住房貸款市場份額的14%，而這其中僅有10%左右出現了不同程度的危機，而且美聯儲為進一步解決次級債貸款危機已經決定降低存款準備金率，所以，次級債貸款危機的影響在美國正逐漸消除。其次，受美國次級債危機影響最大的是我國金融機構，但很有限，因為我國境內機構購買的次級債產品比例低，且大多數為信用評級較高的產品。最后，美國次級債危機只可能對我國房地產市場造成極小的間接影響。美國次級債危機本質上是資本市場上的危機，而投資于我國房地產市場的資金中來自國際資本市場的量非常小，因此，次級債危機對我國房地產市場的供求關系不會造成直接的影響。

　　二、目前我國爆發(fā)類似于次級債危機的住房貸款信用危機的可能性不大

　　目前，我國房地產市場中（包括開發(fā)企業(yè)貸款和個人住房貸款）有將近55%%的資金來自銀行，住房貸款一旦爆發(fā)信用危機，對于銀行體系來說會產生致命的打擊。作為金融體系最為成熟和發(fā)達的美國尚且爆發(fā)了次級債危機，這就更加劇了許多人對于住房貸款信用危機的擔心。

　　本次美國次級債危機爆發(fā)有一個基本的條件，就是借款人收入水平低、信用差。而在我國的住房制度中，除了收入水平和收入預期都較高、信用較好的中等及以上收入家庭，主要靠商業(yè)住房貸款來購買住房外，其他收入水平較低的家庭解決住房問題都有其他途徑。根據2007年國務院24號文件精神，廉租住房制度的覆蓋面將擴大到城鎮(zhèn)低收入家庭中的住房困難戶，而低收入家庭還可以通過購買有限產權的經濟適用住房制度來實現擁有住房的夢想；中等偏下收入的家庭可以通過享受“兩限兩競”住房、住房補貼等援助措施，來購買住房；而這些家庭中收入水平較高的，住房公積金制度也為他們提供了改善住房條件的互助性政策。這些制度中，起到主要作用的是政府政策性支持，屬于比較寬泛意義的住房保障范疇，因此，我國尚不會爆發(fā)類似美國次級債危機的信用危機。

　　三、次級債可以成為我國解決“夾心層”購房問題的較為合理的制度設計“夾心層”特指為無法（或不夠資格）享受住房保障制度（比如廉租住房和經濟適用住房制度），而又無法完全通過自己的能力在市場上購買商品住房的人群。在美國的住房制度中，政府政策偏重于對最低收入家庭的保障，而對“夾心層”家庭的支持，相對于其他歐美國家發(fā)達國家薄弱得多。由此應運而生，由金融機構和資本市場（一年期以上債市也是資本市場，美國的債市規(guī)模要比股市大一倍以上）創(chuàng)造的次級債貸款就成為了美國解決低收入家庭住房困難問題的一種有效手段。這種金融產品的作用是專門用于幫助信用記錄較差或者經濟上處于弱勢的家庭購買住房。次級債貸款業(yè)務興起于1995年，旨在推動美國“居者有其屋”的進程。截至2006年底，美國住房自有率已經從1995年65%的水平提高到69%，次級債貸款功不可沒。

　　由于我國房地產市場處在快速的發(fā)展階段，“夾心層”家庭所占的比重也比較大，而針對于這類家庭設計的住房保障制度嚴重缺失。即便是在成熟的房地產市場中，由于住房保障制度供給的剛性，“夾心層”家庭也不會完全消失，因此，不能單靠政府來解決這類家庭的住房需求。而次級債正是針對這類家庭的有效設計，令這些家庭有可能早日實現“居者有其屋”的愿望。

　　四、應該針對住房貸款信用危機設計有效的風險分散體系。

　　美國次級債危機雖然肇事于房地產市場，但其表現卻是住房信貸市場風險真實發(fā)生時的合理釋放。由于對低收入人群的貸款風險大，所以次級債的利率水平要比一般貸款高出近2個百分點。為了分散這種信用風險，發(fā)債機構通常會把其債權通過“打包上市”的方式在資本市場上賣給債市投資者。次級債較高的利率水平使這種投資品種具有一定的吸引力，但蘊含著較高的風險。這種“打包上市”是金融機構通過引入債市投資者的方式，把風險轉嫁給第三者、乃至全社會的機制，而當風險真的發(fā)生時，債市投資者承擔損失。因此，本次次級債危機的爆發(fā)本身就是這項制度設計中的正常環(huán)節(jié)。

　　而我國目前缺乏這種有效分散住房貸款風險的機制。所以，為了保證房地產市場的健康發(fā)展，并配合在我國推行“次級債”住房貸款，我國政府應當積極的推進住房貸款二級市場的建設，探索針對不同信用評級“次級債”采取不同政府貼息的財政制度，以在更大程度上降低市場信用危機對抗式集中爆發(fā)帶來的損害。

　　美國次級債危機不會對我國房地產市場構成威脅。美國次級債住房貸款的一系列制度設計，既有利于支持“夾心層”家庭購買住房，又能夠降低信用危機所引發(fā)的市場風險，而且這種制度設計對完善我國住房保障體系有十分重要的借鑒意義。

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美國次級債危機與我國房地產市場發(fā)展