北京中廣信房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售總監(jiān)陳清(陳清博客,陳清新聞,陳清說吧)對北京市場上出現(xiàn)的大多數(shù)混合型別墅社區(qū)都比較熟悉。擅長運(yùn)作低密度產(chǎn)品的中廣信地產(chǎn)機(jī)構(gòu)更是對混合別墅社區(qū)有著更多的看好：從長遠(yuǎn)來看，今年開始在市場上出現(xiàn)得比較多的混合別墅社區(qū)應(yīng)該是北京別墅市場上的一個(gè)趨勢。即使沒有政府的相應(yīng)政策規(guī)定，混合別墅社區(qū)的產(chǎn)品也比較多。

　　一般而言，20萬平米的中型項(xiàng)目如果做成10萬平米的公寓，5萬平米的湯HOUSE (論壇像冊戶型樣板間新聞)，再加5萬平米的聯(lián)排和疊拼產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品在銷售的過程中便顯得游刃有余。可以滿足人們多樣化的選擇。一般而言，產(chǎn)品越是單一，風(fēng)險(xiǎn)性越大。比如說，純粹的獨(dú)棟產(chǎn)品，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。別墅混合社區(qū)反而是贏得不少客戶的認(rèn)可。

　　當(dāng)然，也有不少業(yè)內(nèi)人擔(dān)心這樣的產(chǎn)品不夠純粹，可能導(dǎo)致社區(qū)的人群、生活形態(tài)和背景比較混雜，這樣的產(chǎn)品可能導(dǎo)致社區(qū)的不和諧。

　　稀缺成賣點(diǎn)

　　在記者采訪房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然他們的內(nèi)心深處也多少有點(diǎn)擔(dān)心別墅混合社區(qū)的不“純粹”帶來管理上的困難。但作為近期市場上出現(xiàn)較為頻繁的別墅產(chǎn)品，他們幾乎都認(rèn)為這樣的產(chǎn)品相對還很稀缺，有著自己長久的生命力。

　　周斌認(rèn)為，在別墅的土地限制政策限制上，獨(dú)棟產(chǎn)品以及其他純粹的聯(lián)排、疊拼等在容積率以及密度上很難過關(guān)，做成混合型別墅社區(qū)，容積率、密度等就有了保障。其次是銷售的需求。一般而言，別墅的銷售速度比較慢，相應(yīng)的回款也就慢。如果開發(fā)商改變開發(fā)形式，改成花園洋房的形式，可能銷售就比較快，當(dāng)然，混合型別墅社區(qū)中的高層公寓等回款就更快。

　　與周斌的分析相似的是，吳建新總結(jié)了混合型別墅社區(qū)的最大優(yōu)勢：“混合型別墅社區(qū)在北京市場上其實(shí)非常稀缺，如果想住城市別墅，想在北京城區(qū)內(nèi)找疊拼產(chǎn)品，找遍四環(huán)可能只有金隅鳳麟洲少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目有。其他項(xiàng)目都沒有，面臨這樣的稀缺。產(chǎn)品肯定受到市場的追捧。”

　　陳清則表示：混合型別墅社區(qū)的最大優(yōu)勢是產(chǎn)品的稀缺性和整個(gè)業(yè)態(tài)上的創(chuàng)新，從而創(chuàng)造出真正適合客戶的產(chǎn)品。別墅帶公寓的形式，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中，其實(shí)是比較高端的產(chǎn)品。其次，通過這樣的結(jié)合，土地成本可以降到最低，而且可以最大程度地利用土地，市場的接受度也比較高。

　　“第一居所”性質(zhì)決定市場布局

　　站在市場整體上看，任何一個(gè)相對新型的產(chǎn)品的出現(xiàn)，必然有某種共同的要素。別墅、類別墅這樣的個(gè)性化產(chǎn)品的集中出現(xiàn)，一定和地段有著密切的聯(lián)系。今年市場上大量出現(xiàn)的混合別墅型社區(qū)也同樣如此：四五環(huán)間、高速公路旁、遠(yuǎn)郊成了混合型別墅社區(qū)出現(xiàn)的集中地。

　　周斌認(rèn)為：在北京，適合做別墅混合社區(qū)產(chǎn)品的應(yīng)該有兩個(gè)區(qū)域。一是特別偏僻的郊區(qū)�？梢怨┤酥苣┤ザ燃�，比如懷柔、密云等�？梢詽M足人的養(yǎng)生、度假的需求。因?yàn)橹皇侵苣┒燃�、休閑用，所以，很多人對周圍鄰居的要求也不會太高。不會特別排斥周圍相對比較雜亂的一種生活方式。其實(shí)，懷柔、密云也有不少這樣的混合別墅社區(qū)。

　　另一個(gè)區(qū)域應(yīng)該是市郊，可以作為第一居所的地方。北京有很多別墅買家置業(yè)的地方要離市區(qū)比較近，這樣的別墅可以作為第一居所，為了滿足自己交通方便的條件，別墅買家犧牲一部分舒適度也未嘗不可。

　　吳建新的研究表明：混合型別墅產(chǎn)品不會在真正的市中心出現(xiàn)，二三環(huán)也不會出現(xiàn)別墅，因?yàn)槿莘e率太低，市中心沒必要做這樣產(chǎn)品。

    因?yàn)榈囟蝺r(jià)值的原因，高層的公寓和住宅也會賣得很好。當(dāng)然，這樣的產(chǎn)品也不會出現(xiàn)在太遠(yuǎn)的郊區(qū)。郊區(qū)可以做純獨(dú)棟別墅，比如在順義肯定可以做成獨(dú)棟別墅。所以，這樣的產(chǎn)品只會出現(xiàn)在四五環(huán)間，是市區(qū)與遠(yuǎn)郊的交界地帶。這樣的地段做混合別墅社區(qū)，市場會比較認(rèn)可。