房地產(chǎn)投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

    從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

    宏觀調(diào)控得到落實執(zhí)行

    2008年，宏觀調(diào)控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

    但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區(qū)域增多。

    正因為城市房地產(chǎn)項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領(lǐng)風騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

    不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點區(qū)域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

    國土資源部有關(guān)負責人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入年度供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

    毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

    在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

    同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。

    保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

    目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機構(gòu)。

    2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進一步觀望，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

    高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。

    政府一方面嚴格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/ 70”政策的小戶型、低總價房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

    在開發(fā)規(guī)模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發(fā)。

    項目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

    房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

    因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時代”轉(zhuǎn)入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結(jié)。

    市場競爭更趨激烈

    房地產(chǎn)企業(yè)并購多發(fā)，房地產(chǎn)市場洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，市場競爭激烈化，外資（或外資背景）開發(fā)商、投資者（含基金）將加大力度、加快速度進入市場或擴張。

    在運作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務(wù)獲得競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團化、項目開發(fā)規(guī)模化趨勢將加強。

    從2007年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴格執(zhí)行，土地利用將強化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。地塊規(guī)模的縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢，單宗住房地塊面積一般會在100—200畝之間。出現(xiàn)“地王”的比率相對要減少。

    同時，政府對市場秩序的監(jiān)管、整頓將加強，房地產(chǎn)市場廣告執(zhí)法將加強，房地產(chǎn)市場（含土地市場）將進一步得到規(guī)范。

    在產(chǎn)品品質(zhì)與戶型設(shè)計方面，戶型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設(shè)計合理、功能實用、環(huán)境較好、物業(yè)服務(wù)較好、交通比較方便、配套較好、房價適當、總價適當?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中檔或中偏高檔產(chǎn)品將最受歡迎。

    不過，產(chǎn)品同質(zhì)化問題可能變得嚴重起來，而市場競爭日趨激烈，促使房地產(chǎn)企業(yè)強化包括應(yīng)用技術(shù)、設(shè)計、項目策劃、營銷推廣、經(jīng)營理念等方面的創(chuàng)新。

    其次，一如長沙定位于建成為一個山清水秀的美好家園一樣，隨著公眾對人居環(huán)境的要求不斷提高，各城市更將不遺余力地保護生態(tài)環(huán)境，各樓盤必不斷提高消費者的產(chǎn)品品質(zhì)，提高人居環(huán)境。即使是小戶型、經(jīng)濟適用房等保障住性房，這一要求也將成為基本要求，總體趨勢也不會改變，只是相對程度不同罷了。

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