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中國(guó)樓市的美麗與哀愁(上)
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-3-4
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008年初，南王北潘在中國(guó)房地產(chǎn)界掀起了一股大討論：房?jī)r(jià)算不算高、會(huì)不會(huì)拐？萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石披掛上陣，說(shuō)房?jī)r(jià)已臨"拐點(diǎn)"，SOHO董事長(zhǎng)潘石屹應(yīng)聲跳起，還有人稱(chēng)"大炮"的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)亦前來(lái)助陣，好一番論戰(zhàn)。
兩個(gè)"發(fā)動(dòng)機(jī)"和一個(gè)"燃料庫(kù)"讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這架飛機(jī)一飛沖天。中國(guó)經(jīng)濟(jì)站在了樓之巔
2008年初，南王北潘在中國(guó)房地產(chǎn)界掀起了一股大討論：房?jī)r(jià)算不算高、會(huì)不會(huì)拐？萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石披掛上陣，說(shuō)房?jī)r(jià)已臨"拐點(diǎn)"，SOHO董事長(zhǎng)潘石屹應(yīng)聲跳起，還有人稱(chēng)"大炮"的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)亦前來(lái)助陣，好一番論戰(zhàn)。
28年前，也有一場(chǎng)關(guān)于房地產(chǎn)的大爭(zhēng)論上演。這場(chǎng)爭(zhēng)論可謂今日王潘之爭(zhēng)的歷史源頭。
房:從商品"第一房"到房?jī)r(jià)收入比冠全球
1980年1月，中央機(jī)關(guān)刊物《紅旗》雜志發(fā)表署名蘇星的文章《怎樣使住宅問(wèn)題解決得快些?》，文章指出住宅是個(gè)人消費(fèi)品的重要組成部分，應(yīng)該走商品化道路。一石激起千層浪。自此，關(guān)于住宅屬性、房租等問(wèn)題的研討、爭(zhēng)論在全國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界轟轟烈烈地展開(kāi)。
當(dāng)北方人熱衷于理論爭(zhēng)鳴時(shí)，不太好這一口的南方人悄悄地進(jìn)行了試驗(yàn)。這一年，同樣為住房難大傷腦筋的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)干了件未有先例之事：讓特區(qū)房地產(chǎn)公司與香港妙麗集團(tuán)合作，深圳出地，對(duì)方出錢(qián)，共同開(kāi)發(fā)羅湖小區(qū)。一年后，中國(guó)第一個(gè)準(zhǔn)商品房小區(qū)--東湖麗苑建成銷(xiāo)售。這個(gè)小區(qū)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)"起點(diǎn)"：住房商品化、按揭貸款、物業(yè)管理的起點(diǎn)。但土地還是政府劃撥的，所以還不是完全意義上的商品房。
全國(guó)的步伐顯然沒(méi)有深圳特區(qū)這么快。房改大討論對(duì)低租金的種種弊端進(jìn)行了"痛打落水狗"式的充分分析，作為結(jié)果，全國(guó)住房租金改革領(lǐng)導(dǎo)小組在1985年1月成立。一年后，住房租金改革領(lǐng)導(dǎo)小組升格為國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組。
1988年1月，第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議在國(guó)人的翹首企盼下召開(kāi)，提出了我國(guó)房改的整體構(gòu)想，勾勒出我國(guó)政府新的城鎮(zhèn)住房政策的輪廓，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計(jì)劃，分期分批推行。中國(guó)住房制度改革的大幕徐徐拉開(kāi)。
史家會(huì)記載：這年4月的一天，鄧小平登上了北京城前三門(mén)一座高樓，鳥(niǎo)瞰四周灰舊低矮的建筑物，發(fā)表了如下觀點(diǎn)：要考慮城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要聯(lián)系房?jī)r(jià)調(diào)整房租，使人們考慮到買(mǎi)房合算。他老人家就這么畫(huà)了個(gè)圈，20年來(lái)，人們解決住房問(wèn)題還在這個(gè)圈子里轉(zhuǎn)。
也是在這一年，新中國(guó)第一個(gè)土地以拍賣(mài)方式獲得、房屋以按揭貸款形式銷(xiāo)售的完全意義上的商品房小區(qū)--東曉花園在深圳竣工。單價(jià)每平方米1600元，上市即銷(xiāo)售一空。
不巧，彼時(shí)嚴(yán)重的通貨膨脹侵襲了中國(guó)。1988年的通貨膨脹率達(dá)18.5%，比1986年高出12個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的治理整頓開(kāi)始了，此后3年房改基本處于停頓狀況。
真正吹響房改進(jìn)軍號(hào)是在1998年。國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（即23號(hào)文）明確指出，從1998年下半年開(kāi)始，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。以此為標(biāo)志，住房制度改革全面展開(kāi)，隨即，老百姓開(kāi)始進(jìn)入買(mǎi)房市場(chǎng)。
一個(gè)全新的市場(chǎng)--房地產(chǎn)市場(chǎng)從此在中國(guó)熊熊燃燒。顧云昌說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)這架巨型飛機(jī)之所以能一飛沖天，主要靠"兩個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)、一個(gè)燃料庫(kù)"。一架發(fā)動(dòng)機(jī)是房改，如果不是住房商品化，樓市就不會(huì)這么熱；另一架發(fā)動(dòng)機(jī)是土改，將土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，允許使用權(quán)上市出讓。燃料庫(kù)則是個(gè)人住房貸款，沒(méi)有金融支撐，老百姓就不能用明天的錢(qián)圓今天的住房夢(mèng)。
房改是個(gè)潘多拉魔盒，帶來(lái)了房市繁榮、居住改善，也帶來(lái)了房?jī)r(jià)扶搖直上。21世紀(jì)的頭三年，全國(guó)房?jī)r(jià)年漲幅還在百分之三四，到了2004年，直線(xiàn)拉升到15%，上海、杭州、南京等熱點(diǎn)城市的部分房?jī)r(jià)甚至在短短一年內(nèi)翻一番。
宏觀調(diào)控接踵而至。2005年3月至2006年間，"國(guó)八條"（《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》）、"國(guó)六條"（《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》）、"國(guó)十五條"（《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》）以及針對(duì)放貸的定向加息紛紛出臺(tái)。就數(shù)字而言，全國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅下降到百分之七點(diǎn)幾、百分之五點(diǎn)幾。老百姓的感覺(jué)則是"按下葫蘆浮起瓢"，從2006年開(kāi)始，北京、廣州、深圳等地房?jī)r(jià)一飛沖天；到2007年，同比月漲幅在10%以上的城市比比皆是；中西部房?jī)r(jià)狂飆突進(jìn)、東部房?jī)r(jià)強(qiáng)烈彈升，普漲行情逐月走高，全國(guó)房?jī)r(jià)已無(wú)可爭(zhēng)辯地進(jìn)入了新一輪上行通道。
是年末，地產(chǎn)大佬王石忍不住說(shuō)話(huà)了：房?jī)r(jià)如此漲法讓人"心驚肉跳"。據(jù)萬(wàn)科計(jì)算，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了8.3，而按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8～5.5之間，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3～6之間。
有人援引數(shù)據(jù)反對(duì)：1998～2006年，城鎮(zhèn)居民可支配收入年增長(zhǎng)約9.1%，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)8.2%，收入漲速快于房?jī)r(jià)。
看似客觀的數(shù)據(jù)掩蓋了基數(shù)問(wèn)題：一套房子的總價(jià)基數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中等家庭年收入基數(shù)（8倍以上），即便收入增幅真是略高于房?jī)r(jià)增幅，多掙的錢(qián)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)漲，到頭來(lái)免不了有"多收了三五斗"的感覺(jué)。長(zhǎng)期以來(lái)，在高積累、低消費(fèi)的政策下，絕大多數(shù)普通家庭積累匱乏。三五年前，因?yàn)闇惒积R數(shù)十萬(wàn)首付，認(rèn)為房子貴，緩一緩；現(xiàn)如今，儲(chǔ)蓄是增加了，可今日之房?jī)r(jià)已不是昨日之房?jī)r(jià)，購(gòu)房夢(mèng)不是越來(lái)越近而是越來(lái)越遙遠(yuǎn)。
但樓市交投為何火熱？透支消費(fèi)、分配不均使然：20%的人掌握了大量財(cái)富，投資買(mǎi)房盛行，導(dǎo)致高房?jī)r(jià)、高成交的旺市掩蓋了中等收入人群買(mǎi)不起房的現(xiàn)實(shí)。
地:從驚天"第一拍"到囤地資本化
歲末年初，最令房地產(chǎn)股"驚魂"的消息莫過(guò)于土地流標(biāo)。自2007年底以來(lái)，"長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)驟然降溫"的消息遍布媒體，最近3個(gè)月來(lái)，一些地塊以底價(jià)成交，甚至流標(biāo)。而半年前，各地"地王"層出不窮，天價(jià)地價(jià)的紀(jì)錄不斷刷新。
變化似在土地市場(chǎng)發(fā)生了。
20年前那個(gè)年底（1987年12月），新中國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)生了"驚天"之變。那是一個(gè)晴日的下午，深圳會(huì)堂七百人的會(huì)場(chǎng)座無(wú)虛席，上至中共中央政治局委員，下至企業(yè)員工。轟動(dòng)全中國(guó)的第一宗土地公開(kāi)拍賣(mài)在此落槌。說(shuō)它"驚天"，是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)那是"違憲"之舉。新中國(guó)確立了土地的社會(huì)主義公有制，當(dāng)時(shí)憲法明確規(guī)定"任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地"。換句話(huà)說(shuō)，國(guó)有土地可以無(wú)償使用但不得轉(zhuǎn)讓。
可是，新中國(guó)歷史上首次以公開(kāi)拍賣(mài)的方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)實(shí)在在地發(fā)生了。"香港人啟發(fā)了我們，香港財(cái)政收益三成以上都來(lái)自土地拍賣(mài)。于是我們就想到了租地的方法，用土地?fù)Q資金。"時(shí)任深圳房管局副局長(zhǎng)的駱錦星回憶，當(dāng)年深圳發(fā)展急需資金，但"中央沒(méi)有錢(qián)，要深圳自己去搞，殺出一條血路來(lái)!"
4個(gè)月后（1988年4月12日），《中華人民共和國(guó)憲法》相關(guān)條款得以修改，禁止出租土地的"出租"二字被刪去，并規(guī)定"土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓"。
房地產(chǎn)專(zhuān)家、復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹伯成認(rèn)為這是中國(guó)土地商品化的歷史性突破，沒(méi)有那"一拍"、"一改"，就沒(méi)有今天的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
可事物并不總是那么美好。"為錢(qián)"的原初目的在土地市場(chǎng)被不斷放大、擴(kuò)散。并且，在這個(gè)問(wèn)題上，地方政府和房地產(chǎn)商的利益高度趨同。地價(jià)越高，政府獲益越多；而在供小于求的情況下，開(kāi)發(fā)商一來(lái)可以輕而易舉地轉(zhuǎn)嫁地價(jià)成本，二來(lái)成交的高地價(jià)可以迅速拉升其手里儲(chǔ)備的土地溢價(jià)。"831大限"在技術(shù)上方便了政府與開(kāi)發(fā)商綁在同一輛戰(zhàn)車(chē)上。
2004年7月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部發(fā)布第71號(hào)文，規(guī)定同年8月31日起，采取公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式出讓土地，此即"831大限"。其目的在于消除土地協(xié)議出讓中的腐敗，但結(jié)果成了雙刃劍：消除了制度性腐敗，伴生了地價(jià)飛升、房?jī)r(jià)急漲的"副作用"。
以上海為例，"831大限"后的3個(gè)月內(nèi)，松江區(qū)地價(jià)由每畝50萬(wàn)元左右飆升到100萬(wàn)元左右，市區(qū)地價(jià)則由每畝100萬(wàn)元甚至零批租（自行解決動(dòng)遷安置）上升到300萬(wàn)至500萬(wàn)元，個(gè)別地段超過(guò)1000萬(wàn)元甚至3000萬(wàn)元。土地急劇增值帶動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲。上海松江新城的房?jī)r(jià)2003年底每平方米為2600元，2004年底增至4800元，2005年初在6000元以上，2007年底達(dá)到12000元以上。
進(jìn)入2007年，在資本市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的刺激下，土地市場(chǎng)異乎尋常地亢奮。"地王"不斷推陳出新，地價(jià)高昂得遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)正常的測(cè)算范圍。一些已上市或準(zhǔn)備上市的房地產(chǎn)公司均在大量?jī)?chǔ)備土地。其購(gòu)買(mǎi)土地的真正目的，并不是為了及時(shí)建設(shè)可售房源，而是獲得從證券市場(chǎng)圈錢(qián)的籌碼。準(zhǔn)備上市的房地產(chǎn)公司拼命增加土儲(chǔ)，以便提高IPO價(jià)格，從股市融得更多資金。譬如重慶某地產(chǎn)公司正在醞釀赴香港上市，在上海這樣的全國(guó)樓市"高地"擁有土地，可以大大提升"公司價(jià)值"，所以一擲十億金，不惜將上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)地塊的樓板價(jià)打到近10700元/平方米，創(chuàng)下上海郊區(qū)地價(jià)之最。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，或如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等，通過(guò)IPO圈錢(qián)上百億，或如萬(wàn)科、金地、保利，通過(guò)增發(fā)、派股、發(fā)債等方式，從股市再融資幾十億、逾百億，巨量資本在手，必須持續(xù)地儲(chǔ)地。在相當(dāng)程度上，土地的用途發(fā)生異化，項(xiàng)莊舞劍，意在"圈錢(qián)"。一幅"地股拉扯"圖清晰地呈現(xiàn)在人們面前："圈地-上市/增發(fā)－圈錢(qián)－再圈地"。
土地市場(chǎng)的瘋狂一是直接導(dǎo)致地價(jià)加速度上漲，出現(xiàn)"面粉"貴過(guò)"面包"（樓板價(jià)超過(guò)周邊現(xiàn)房?jī)r(jià)）的異�，F(xiàn)象，二是形成未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期，迅速拉升周邊房?jī)r(jià)。但羊毛出在羊身上，最終的埋單者還是購(gòu)房人。
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