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深圳廣州房價是否真的在下跌？
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-2-21
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008年初，一份來自中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)研究機構(gòu)的調(diào)查報告稱，在2007年最后四個星期里，第一周北京房價下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上漲了12.88%，第四周下跌了20.25%。也就是說，北京房價在2007年的最后四周中只有一周在上漲，其他三周都出現(xiàn)了不同程度的下降。
同一份報告還稱，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對中國十大城市的研究分析，深圳和廣州是最早出現(xiàn)房價下跌的兩個城市，從2007年10月開始，深圳和廣州兩地的房價就開始下降，并一直持續(xù)到12月份。
這三個城市，在近兩年來，恰恰位列中國房價上漲最兇猛的城市之列。中國房地產(chǎn)市場建立之后，最激烈的一次漲價，到了畫上句號的時候了嗎？房價下跌？
有關(guān)深圳、廣州房價下跌的消息傳出后，市場并非完全接受，反倒引來了一片對統(tǒng)計數(shù)字的質(zhì)疑之聲。
前一階段號召大家3年內(nèi)不要買房的萬科董事長王石這時站了出來，話說得很干脆："深圳、廣州出現(xiàn)拐點是禿子頭上的虱子，還用爭論？"
其實，有關(guān)房價是否出現(xiàn)松動，并不需要開發(fā)商表態(tài)，市場已經(jīng)做了最好的回答。
2007年10月，深圳市新房銷售面積只有9月份的一半。東方盛世2007年7月，二期開盤價格為每平方米14000多元，到了12月份三期開盤時，每平方米已經(jīng)下跌了2000元左右。
2007年底，北京奧運村附近的一個高檔項目，傳出了每平方米僅售17000元的消息。就在兩三個月前，該樓盤單價還在兩萬元以上。位于北京宣武區(qū)馬連道10號的摩爾酒店式公館均價為每平方米12000元，一次性付款8.82折，按揭9.31折，據(jù)稱，8.82折也是目前市場所有打折樓盤中給出的最低折扣。
在北京，購房者已經(jīng)很久沒有享受過折扣價的待遇了。一家房地產(chǎn)廣告公司的總經(jīng)理告訴本報記者，兩年前，有朋友購房，托他找開發(fā)商打點折，基本都能辦得到。而近兩年來，"人家能給個面子，讓你買到房，或者買到樓層、朝向不錯的房子就不錯了。"
REICO工作室是由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會和中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟(下稱中房聯(lián)盟)共同組建的機構(gòu)，長期對全國房地產(chǎn)市場運行狀況進行調(diào)研，并定期發(fā)布報告，總結(jié)上一年樓市運行狀況及預(yù)測來年走勢。盡管REICO一直強調(diào)其第三方獨立調(diào)研的立場，但大家普遍認為，REICO的觀點往往代表了以中房聯(lián)盟為首的地產(chǎn)商的觀點。作為證明的是，房地產(chǎn)界最愛說話的開發(fā)商、華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強大部分觀點的統(tǒng)計數(shù)字，就來自于REICO報告。
1月14日，REICO工作室發(fā)布了2007-2008年度中國房地產(chǎn)市場報告。就連這份主要由萬通、華遠、城開等開發(fā)商資助的研究報告，也罕見地提出了2008年"不排除房價向下波動"的可能性。
REICO報告顯示，受2007年持續(xù)加息和9月末以來房貸新政的影響，10月和11月商品房銷售面積增幅比前期有所下降，部分城市的二手房交易量也出現(xiàn)明顯下滑。雖然全國70個大中城市房價同比漲幅繼續(xù)增加，但10月和11月房價環(huán)比漲幅已開始回落。
但對于已經(jīng)被媒體曝出的房價震蕩，代表REICO報告組發(fā)言的任志強仍在強辯，稱個別樓盤年底促銷式的降價行為，并不代表樓市的整體趨勢。他還對部分媒體有關(guān)年底樓市震蕩的報道提出質(zhì)疑，稱"我只相信發(fā)改委等權(quán)威機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)"。土地信號。
實際上，最能證明開發(fā)商對市場態(tài)度的，還是其對于土地的渴求度。
2008年1月8日，與2006年年底誕生的北京"地王"廣渠路36號地僅一街之隔的廣渠路15號地，雖然由規(guī)劃中的兩限房身份變?yōu)榱松唐贩孔≌玫剡M入市場，仍因參與競標開發(fā)商不足3家而遭到流拍。
在2007年12月14日，當(dāng)年出讓的建筑面積最大的住宅地塊就已經(jīng)發(fā)生了流拍，這是北京朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村的住宅及配套、商業(yè)金融(1號地)項目用地，建筑面積66萬多平方米，投標開發(fā)商僅兩家，按招標規(guī)定必須達到三家開發(fā)商投標才能進行開標。
北京土地流拍現(xiàn)象，在其他地方也在上演。2007年12月6日，廣州推出12宗地塊，僅7家單位競價，最終2塊地流拍、5塊地以底價成交，剩下5塊的成交價格也不高。
同年12月7日，成都西郊郫縣總面積約258畝的三幅地塊，以每畝200余萬元的價格起拍，卻因開發(fā)商反應(yīng)冷淡而全部流拍。
2007年12月8日，南京2007年"最后一拍"遇冷，在單次推出16幅地的拍賣中，一塊地處江寧區(qū)的地塊以底價成交，樓面地價每平方米不足2000元，而就在一個多月前，同板塊的一幅成交土地樓面地價為4446元，降幅超過50%。同時，堯化門2幅地塊因沒有開發(fā)商報名競買而流標，河西、雨花、六合等區(qū)域的10幅地塊，都只有一家開發(fā)商報名競買，最終都以底價成交。
2007年12月29日，被業(yè)界喻為福州"2007年最后一拍"閩侯的四幅地塊，僅拍、掛出最小的兩幅，另兩幅面積達180多畝的地塊，則因開發(fā)商參與熱情不高，競買人數(shù)不足，均流拍流掛。至此，福州12月的10幅地塊共有8幅地塊流拍、流掛……
由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期相對較長，某種程度上，拿地實際上可以反映出開發(fā)商對未來一個階段內(nèi)房地產(chǎn)市場走向的預(yù)期。
在此，需要注意的是，近兩年來，政府一直把土地調(diào)控作為宏觀調(diào)控的重要手段，2006年9月，國務(wù)院專門下發(fā)關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知，通知稱："當(dāng)前土地管理特別是土地調(diào)控中出現(xiàn)了一些新動向、新問題，建設(shè)用地總量增長過快，低成本工業(yè)用地過度擴張，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止，嚴把土地"閘門"任務(wù)仍然十分艱巨。"此后，各地政府一直嚴控土地"閘門"，房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量有限。
盡管如此，2007年一年，全國各地"新地王"不斷涌現(xiàn)。
2007年7月12日，萬科以26.8億元拿下廣東東莞塘廈大坪地塊，在該地塊超過了8億元之后的一個多小時中，有四五家公司不斷舉牌，其間幾度出現(xiàn)一分鐘飆升1億元的場面，其激烈程度實被認為拍賣史上少見。
在廣州，珠江新城一地塊被來自香港的嘉華集團下屬公司以10.9億元天價競得，該價格比2億多元的起拍價高出近5倍，樓面地價達每平方米11912元，刷新了此前由香港南豐集團在廣州琵琶洲地塊中創(chuàng)下的最高拍賣紀錄。
在杭州，寧波雅戈爾置業(yè)有限公司以14.76億元的價格奪得的地塊，樓面地價高達每平方米15712元。
在南京，2007年上半年出讓的一塊土地盡管成交總價才3.85億元，但其樓面價格高達每平方米34832元，成為當(dāng)時全國土地價格最高的地塊。
但僅僅幾個月后，情況已經(jīng)發(fā)生了變化。萬科董事長王石甚至公開在中央電視臺《經(jīng)濟半小時》節(jié)目宣稱"萬科不再拿地王"。
SOHO中國的潘石屹則站出來公開表示，北京公開出讓的土地市場發(fā)生的兩起"流標"事件，反映出來房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場未來的判斷。潘石屹稱，2007年土地的市場太不正常了。他在2007年9月便表示，"土地市場太瘋狂了，馬上會出問題的。"
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，對絕大部分開發(fā)商而言，地價拐點后果遠比房價拐點更可怕。
楊少鋒認為，一個商品的價格，不是以成本來衡量，而是以市場價值來衡量。所以，在樓市旺銷的時候，較早底價拿地的開發(fā)商會以后進入市場的高價地塊來衡量土地價格，并計算為"開發(fā)成本"，作為定價依據(jù)，所以形成"今天的面粉價格決定昨天的面包價格"的現(xiàn)象。
他舉例說，2007年9月11日，經(jīng)過239輪激烈爭奪，萬科豪擲27.2億元將起拍價為12.5億元的五四北地塊收入囊中，樓面地價高達每平方米7096元。地塊相鄰的北尚二期當(dāng)時均價為每平方米6400元，附近的摩卡小城均價也不過每平方米6600元。消息一出，榕城樓市亢奮一片。"北尚提價了，7700元了1、"摩卡小鎮(zhèn)提價800元1、"融僑提價1000元1、"君臨天華已經(jīng)提價3000元"……各種小道消息通過網(wǎng)絡(luò)等方式在購樓者之間傳遞。
楊少鋒說，房價拐點的到來，改變的只是開發(fā)商銷售的壓力和利潤的高低，地價拐點的到來，則可能直接讓"天價地"成為所有者的沉重包袱，所以，地價拐點，對許多開發(fā)商而言，后果遠較房價拐點要可怕得多。拐點來臨？
北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的一位負責(zé)人認為，此前，每年宏觀調(diào)控都會讓買房人開始觀望，開發(fā)商無動于衷，樓市該漲照漲，現(xiàn)在反過來，開發(fā)商已經(jīng)開始觀望。
任志強的態(tài)度則依舊強硬，他以將房子分為"兩限房"、經(jīng)濟適用房和商品房的辦法，表達著自己的信心："住房信貸政策的變化與中央經(jīng)濟工作會議確定的貨幣從緊政策，確實讓個別城市與地區(qū)出現(xiàn)了銷量與價格的波動，但就全國而言絕不是拐點。2008年的平均房價是會下跌的。當(dāng)兩限房與經(jīng)濟適用住房的價格在總銷售量中比重增加時，各地的平均住房價格都會下降，但這并不表示是拐點，商品房價格也未必會受影響。"
北京高通智庫總經(jīng)理張宏是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資深分析人士，他認為，2007年"從緊貨幣政策"在年度里的大部分時間，并未真正作用于房地產(chǎn)市常除"限外"政策對行業(yè)和市場資金有所限制外，甚至可以說，2007年房地產(chǎn)行業(yè)和市場的資金寬松程度，是流動性過剩的收益年。
這樣，人們可以看到，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，正是對置業(yè)需求進行限制，以及房貸的定位進行了調(diào)整。
張宏表示，土地和金融是地產(chǎn)兩條生命線，可以明確的是，收緊地產(chǎn)資金鏈，是找到了市場調(diào)控的"七寸"。因此，對當(dāng)前的房地產(chǎn)政策，有兩句準確的總結(jié)描述：其一為"控幣"達到"控價"；其二是房地產(chǎn)走勢取決于宏觀調(diào)控。
其實，某種程度上，房地產(chǎn)的拐點到底有沒有來臨，誰說了都沒用，只有市場表現(xiàn)才最管用。看看北京的開發(fā)商們，又是買房送寶馬、送奧迪，又是趁"雙節(jié)"頻頻做活動吸引人氣，打折優(yōu)惠屢屢出現(xiàn)，未來怎樣，也許就已經(jīng)清楚了。
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