- 保護視力色:
2008年房企最大風險是資金原因分析
-
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-6-16
- 【搜索關鍵詞】:研究報告 投資分析 市場調研 土地 房屋 房地產 萬科 保利 招商 金地
- 中研網訊:
-
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年,我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢,隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施,物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年,隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年,隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年,美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場,而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機5月28日,中國房地產及住宅研究會等單位組成的中國房地產測評中心發(fā)布了《2008年中國房地產上市公司測評報告》(下稱《報告》)!秷蟾妗凤@示,國內大型房地產企業(yè)普遍存在償債能力薄弱的風險,抗風險能力面臨考驗。
“最大的風險就是資金問題!敝袊康禺a及住宅研究會副會長顧云昌在接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示,銷售速度放慢導致的資金回款放慢,直接影響到房地產公司的現(xiàn)金流。而目前已經上市的房地產公司資產貶值,資金流動性差,同樣面臨風險。
北京聯(lián)達四方房地產經紀公司總經理楊少峰在接受《中國經濟周刊》記者采訪時更是直言不諱,“因為去年囤地的主力就是上市的房地產公司,因此從某種意義上說它們面臨的危機更大。從短期來看,未來一兩年內,規(guī)模大的房地產公司,其存活能力未必比小公司強,而因為實力原因未能在去年大規(guī)模擴張的房地產公司,反而可能會贏得更好的空間!
楊少峰說,兩年內全國范圍內三成的房地產企業(yè)將因無法拿到土地而退出市場;兩成的房地產企業(yè)將因為資金危機被吞并;還有三成企業(yè)艱難維持;只有不到兩成開發(fā)商日子好過。
大型房企面臨短期償債風險
在《報告》列出的2008年滬深房地產上市公司綜合實力十強中,僅陸家嘴(600663.SH)和萬科(萬科A:000002.SZ,萬科B:200002.SZ)入選抗風險能力十強榜,其中陸家嘴名列抗風險企業(yè)第一名,萬科僅排名第八。
易居房地產研究院副院長龍勝平博士向《中國經濟周刊》分析說:“盡管除陸家嘴以外,綜合實力10強企業(yè)的反映償債能力的財務指標流動比率均在1以上,大多接近于安全臨界值2(陸家嘴流動比率為2.31),反映這些企業(yè)償債能力較強,但是由于這些企業(yè)在2007年普遍采取了較為積極的土地儲備戰(zhàn)略,平均存貨增長率高達64%?鄢尕浐蟮乃賱颖嚷示∮1,萬科、保利、招商、金地四大房地產上市公司的這一數值均在0.7以下,招商地產僅為0.37,反映出這些企業(yè)存在較大的短期償債風險!
與此同時,萬科、保利、招商、金地四大房地產公司的每股經營性現(xiàn)金流量指標也都出現(xiàn)負數,萬科為-1.52元,招商地產-4.74元,金地-7.52,保利最低,為-7.65,盡管這些企業(yè)的每股現(xiàn)金存量充裕,但是速動比率和經營性現(xiàn)金流量兩個指標一致反映出這些企業(yè)在未來普遍面臨較大的資金回籠壓力,實現(xiàn)銷售業(yè)績將是今年最大的考驗。
賣地賣樓亦難回籠資金
業(yè)內人士分析認為,以往房地產企業(yè)拿到土地就可以在市場上再融資,圈到更多的錢,然后再囤地。但現(xiàn)在這種再融資的循環(huán)鏈條,已經隨著牛市的退潮而斷裂。開發(fā)商再融資的數量劇減,因為股價下跌,股本攤薄嚴重,再融資成本上升,地產再融資獲批的可能性也越來越小。
顧云昌副會長表示,“開發(fā)商做項目好比燒開水,目前的情況是買的鍋太多,鍋蓋不夠用,用再大的火力也無法把水燒開。”
在這種情勢下,目前一些城市的房企已開始把手中的土地賣出來回籠資金,但土地拍賣市場目前也已顯露出頹勢。今年1月,北京廣渠路15號地流拍;南京推出五塊土地,兩塊流拍,其余三塊以底價成交;福州推出三塊土地,只有一塊成交。
更有甚者是將拿到手的土地退掉。今年4月,福州融信地產寧愿損失7000萬元保證金,毅然退掉去年9月11日高價拍得的福州市中心白馬路地塊。
據來自北京市土地整理儲備中心的信息顯示,今年1月下旬和2月的成交土地價格與起始價之間的差距比以往有減少,2月推出5宗住宅類用地,其中4宗采取招標方式出讓,成交價格都只略高于招標底價。
北京聯(lián)達四方房地產經紀公司總經理楊少峰向《中國經濟周刊》表示,目前,除了國家宏觀調控和股市低迷給房地產企業(yè)帶來的巨大壓力外,人們購房意愿的下降也使房地產行業(yè)的經營風險空前加劇。
“受第二套房貸新政以及銀根緊縮的影響,人們購房意愿大幅下跌,對房價下跌的預期加重,投資客大量退出市場,未來相當長一段時間內開發(fā)商都將面臨需求大幅下跌的困境,銷售難度急劇加大;社會對房地產行業(yè)的看空氣氛導致民間資金及熱錢同時看空地產,地產商融資渠道急劇縮小。這些嚴峻的外部條件導致房企面臨巨大的資金壓力,而市場風險和經營風險的原因相同,就是行業(yè)面臨的資金鏈緊張和銷售下跌,可能導致部分開發(fā)商因為資金問題倒閉,或者不得不以極低的價格出售土地或者房屋,從而導致房價和地價下跌!睏钌俜宸治稣f。
“空手套白狼”開發(fā)模式土崩瓦解
據業(yè)內人士分析,部分房地產開發(fā)商多年來自有資金的嚴重不足(即遠未達到國家規(guī)定的35%的標準),是資金鏈出現(xiàn)問題的根本原因。房地產開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)緊張,反映了多年來房地產開發(fā)商“空手套白狼”的開發(fā)模式已瀕臨破產。
楊少峰向《中國經濟周刊》分析說,“從政策走勢看,未來房地產發(fā)展將走向由政府和市場雙頭并進的格局,政策性住宅占據市場比重急劇加大、行業(yè)利潤大幅降低。企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展比規(guī)模更加重要。”
他認為,開發(fā)商的分化是行業(yè)發(fā)展的必然格局,專業(yè)化、區(qū)域性將成為房地產未來兩大趨勢。專業(yè)化指的是開發(fā)商將因拿地的困難,不得不改變經營策略,從事自己所擅長的領域,進而演化出專門從事商業(yè)、專門從事寫字樓、高檔公寓和普通住宅、保障性住宅的開發(fā)商;區(qū)域性指的是受到融資制約,部分房地產公司全國性快速擴張現(xiàn)象將再難出現(xiàn),一是開發(fā)商變得更加謹慎,二是資金不允許開發(fā)商大規(guī)模擴張,區(qū)域性公司將成為市場主流。
觀點:
房企如何抵御空前風險?
北京聯(lián)達四方房地產經紀公司總經理 楊少峰:必要時“壯士斷腕”
在目前整個行業(yè)都面臨銷售困難的時候,房企該怎么回避風險,實現(xiàn)利潤?我認為在市場層面應做到以下幾點:
一、降低對利潤的期望值,以貼近市場的價格進行銷售,以“現(xiàn)金為王”來指導經營。二、減緩擴張步伐,以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴張,避免資金鏈風險。三、開拓多渠道的融資。四、對于資金鏈處于較大壓力的企業(yè),必要時應該“壯士斷腕”,對可能導致巨大風險的土地采取出售、合作開發(fā)或者退地,放棄一些不理想的項目。
在經營層面,企業(yè)應做的是:第一步是分析自身優(yōu)劣勢,確定企業(yè)發(fā)展目標和核心競爭力,明確發(fā)展區(qū)域和方向;第二步是調整項目布局,在劣勢區(qū)域采取快進快出方式退出市場,在優(yōu)勢區(qū)域通過兼并和合作開發(fā)實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展;第三步是在積蓄力量基礎上,等待下一次機會。
中國房地產及住宅研究會副會長 顧云昌:拿出好產品才能穩(wěn)贏
高性價比的產品永遠都不會被市場遺忘。沒有賣不出去的地,也沒有賣不出去的房,開發(fā)商要做的是生產定位準、品質好的產品,這是抵御風險的有效途徑。
金地集團董事會秘書 郭國強:房企應強化行業(yè)整合能力
一個企業(yè)能否抵御風險,主要是看它的核心價值和核心能力。一個房地產公司的核心價值體現(xiàn)在兩個主要方面:第一是市場戰(zhàn)略,主要是看產品種類,如主要投入是在商業(yè)樓還是住宅;第二是融資的戰(zhàn)略,目前來看,是能否建立一個高效的、多元化的融資平臺。
現(xiàn)在中國的房地產行業(yè)在快速發(fā)展,行業(yè)整合的機會慢慢顯現(xiàn)出來。所以現(xiàn)階段企業(yè)的核心能力就是行業(yè)整合能力,包括對地產、房產、營銷等各個市場和資源的整合。
- ■ 與【2008年房企最大風險是資金原因分析】相關新聞
- ■ 行業(yè)經濟
- ■ 經濟指標
-