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軌道地產(chǎn)支撐效應情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-6-20
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 二手房 房價 樓盤 商品房
- 中研網(wǎng)訊：
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在10號線即將開通的時刻，記者調(diào)查了10號線沿線的在售商品房以及二手房的情況，為廣大置業(yè)者提供一些幫助。
■沿線調(diào)查
新房
即將開通的地鐵10號線一期沿四環(huán)路萬柳、巴溝路、海淀南路、知春路、北土城路向東，斜穿城市東北角的太陽宮地區(qū)后沿東三環(huán)路一直向南，途經(jīng)亮馬河、農(nóng)展館、京廣中心、國貿(mào)、勁松等地區(qū)，共設(shè)車站22座，全長24.65公里，運營時間約40分鐘，連接著奧運支線，并能與地鐵1號、5號、13號等多條線路換乘。途經(jīng)四大商圈，分別是中關(guān)村商圈、亞奧商圈、燕莎商圈以及國貿(mào)商圈。
中關(guān)村商圈：是全國最大的電子產(chǎn)品集散地，由于人口密度較大，中關(guān)村地區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)交通擁擠的狀況，并成為制約其價值提升的一個瓶頸。地鐵10號線開通后，將有效緩解該地區(qū)的地面交通堵塞問題，并將進一步提升區(qū)域的宜居指數(shù)和區(qū)域價值，為了適應該地區(qū)快速生活節(jié)奏的年輕人，這一區(qū)域樓盤主要以小戶型公寓為主。10號線在此設(shè)有萬柳、蘇州街、黃莊、科南路、知春路、學院路、花園東路等站。
目前在售的商品房項目包括萬城華府，均價44000元/平方米，戶型面積為260-390平方米疊拼及平層。悅園，均價26000元/平方米，目前2號樓正在認購，戶型面積為55-151平方米一居到四居。西海國際中心，目前價格未定，預計7月開盤，戶型面積為35-260平方米，主力戶型50-70平方米。紫御府，均價未定，預計6月開盤，戶型面積為330-390平方米平層和600平方米左右的復式。學院派，均價25000元/平方米，A座戶型面積64、68平方米左右一居、87、122平方米兩居和127、165平方米三居。
另外還有大通·成府、百環(huán)公寓、橡樹灣、領(lǐng)秀新硅谷等。
亞奧商圈：無疑將是今年最炙手可熱的區(qū)域，其具有商業(yè)氛圍和體育運動氣息相結(jié)合的特點，也是區(qū)別于其他商圈的最大優(yōu)勢。這一區(qū)域現(xiàn)存的交通網(wǎng)絡(luò)已比較發(fā)達，待地鐵10號線和奧運支線開通后，將使得亞奧商圈如虎添翼。10號線在該商圈設(shè)有熊貓環(huán)島、安定路、北土城東路、芍藥居、太陽宮等站。
該商圈內(nèi)在售的商品房項目包括奧東18號、世奧國際中心、美倫堡、遠洋·萬和城、媒體村公寓、金泉廣場、保利·香檳等。
燕莎商圈：是北京較早形成的涉外商圈之一，以燕莎商城為核心，購物娛樂休閑場所一應俱全，形成了以中高檔為主流的商業(yè)氛圍。該商圈緊臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外高檔酒店，如長城飯店、昆侖飯店、希爾頓飯店、凱賓斯基、麗都飯店等，是北京知名的國際化商圈之一，也成為北京外籍人士的重要聚集區(qū)和居住地。10號線在該商圈內(nèi)設(shè)有麥子店西路、亮馬河、農(nóng)展館、工體北路等站。
目前，該商圈內(nèi)在售的項目包括MASTER領(lǐng)寓，均價29000元/平方米，戶型面積60-110平方米。遠洋公館，均價32500元/平方米，戶型面積170平方米三居和200、250平方米四居；置地公館，均價38000元/平方米，戶型面積240平方米至280平方米之間；華遠裘馬都，均價28000元/平方米，在售戶型面積為75、77、101平方米。還有東闕都、和平里de小鎮(zhèn)、SOHO北京公館、新金山等。
國貿(mào)商圈：國貿(mào)商圈是北京商務(wù)氛圍最濃的商圈之一。它地處CBD核心地段，該區(qū)域聚集了北京市70%以上的涉外機構(gòu)和半數(shù)以上的酒店和國際交往活動場所，是北京市最具商務(wù)辦公條件、最能體現(xiàn)入住公司良好形象的甲級寫字樓聚集地。10號線在此設(shè)有呼家樓、光華路、國貿(mào)、雙井、勁松等站。
該商圈內(nèi)目前在售的項目較多，包括圣世一品，均價30000元/平方米，戶型面積二居112平方米，三居229平方米；御金臺，為公寓項目，均價50000元/平方米，戶型面積為110-800平方米，主力戶型為250-450平方米。北京華僑城A2-6號全景觀板樓。三期升級新品A2-4號樓已在緊張籌備之中，預計6月下旬即將上市；三期是密度低、舒適度高、生態(tài)資源集中的產(chǎn)品，定位于南北通透的低層板樓，一梯兩戶，以111平方米兩居、124平方米經(jīng)濟三居為主導的產(chǎn)品設(shè)計及219平方米的下躍式花園設(shè)計則高度注重居住者的舒適性。優(yōu)品國際公寓，均價17300元/平方米，在售戶型面積為100平方米左右二居，130平方米左右三居。
另外周邊還有樂成國際、帝景·博悅、金泰先鋒、美利山、金都杭城、禧福匯國際等。
二手房
地鐵10號線跨越海淀區(qū)的萬柳，至朝陽區(qū)的勁松，成為北京三環(huán)和四環(huán)之間的快速通道。在大大緩解三環(huán)周邊擁堵交通壓力的同時，也使沿線區(qū)域的房地產(chǎn)市場進入了一個重新開發(fā)、人口重新分布的機會。地鐵10號線的建設(shè)和開通將給其沿線，甚至其沿線周邊整個區(qū)域的房產(chǎn)帶來較大的升值空間。
勁松板塊：從5月份勁松區(qū)域的二手房市場交易情況來看，由于受到地鐵10號線開通影響，勁松區(qū)域二手房交易量依然維持著穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。目前該地區(qū)的購房者絕大多數(shù)都是以自住需求為主，極少有投資者。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域統(tǒng)計資料顯示：目前勁松區(qū)域周邊二手房成交均價已經(jīng)達到15000-16000元/平方米左右，而去年同期的均價僅在9000-10000元/平方米左右，同比漲幅達到60%左右。
目前該區(qū)域二手商品房、公房的交易平分秋色，該區(qū)域二手商品房均價已經(jīng)達到16000-18000元/平方米；已購公房均價在13000-14000元/平方米。
從區(qū)域的配套來看，當前勁松區(qū)域?qū)儆诰┏侵袞|部的繁華地帶，成熟的生活區(qū)域，完善的生活配套牢牢抓住購房者，位置可說是得天獨厚。隨著軌道交通開通，無疑再次帶動區(qū)域內(nèi)樓盤的增值保值性。
三元橋板塊：即將開通的地鐵10號線以及機場快速線都將匯集于此，三元橋已經(jīng)成為北京名副其實的雙軌道交匯地區(qū)。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店三元橋店王經(jīng)理介紹，目前地鐵的開通已經(jīng)是該地區(qū)的第一大“賣點”，吸引了不少追求居住舒適度、尋求便利出行條件的白領(lǐng)人士或機關(guān)單位職工前來置業(yè)。
統(tǒng)計資料顯示：5月份，三元橋周邊二手房成交量環(huán)比4月份上漲了10.6%，客戶咨詢量上漲了18%。由于需求量的上漲，造成該地區(qū)樓市呈現(xiàn)“求多于供”的狀態(tài)，尤其是面積80-100平方米的兩居室受到客戶普遍青睞。在價格方面，該地區(qū)的二手房價格也出現(xiàn)了小幅度上漲，環(huán)比上漲1.3%。
此外，交通利好的因素使三元橋地區(qū)的租賃市場保持了春節(jié)過后的旺季勢頭，5月租賃成交量環(huán)比上漲了12%左右。
芍藥居板塊：據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示：從今年1-5月來看，雖然伴隨著北京二手住宅整體市場的調(diào)整，但是芍藥居區(qū)域二手房成交量依然維持著上漲趨勢，5個月以來的二手房成交量同比去年上漲了16.8%。從購買類型來看，1-5月份該區(qū)域主要是以自住型買家為主，占到市場總量的80%以上。
據(jù)芍藥居某中介門店李經(jīng)理介紹：由于目前已開通的13號線和地鐵10號線都將匯集于此，該區(qū)域的租賃市場一直比較活躍。1-5月份，芍藥居區(qū)域租賃市場成交量同比去年上漲了20%；而各居室的租金水平分別比去年上漲了500元左右。
巴溝板塊：近幾年萬柳地區(qū)房地產(chǎn)表現(xiàn)出強有力的增長勢頭，成為北京市住宅板塊的一大熱點，房屋均價目前已達20000-25000元，成為京城上漲幅度最大區(qū)域之一。
從總體供應量來看，目前該區(qū)域放量相對較少，供需比例達到1：4左右。目前該區(qū)域項目基本上以中等規(guī)模的高檔自用型住宅項目為主，講求戶型布局的合理性與舒適度，主要是針對有房需求的中高層收入者打造的高品質(zhì)居住場所。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示：今年隨著地鐵10號線的開通，1-5月份萬柳區(qū)域二手房成交量同比去年上漲了10.6%；消費主力群體主要以白領(lǐng)、企業(yè)工作者為主，素質(zhì)相對較高；目前熱銷的戶型主要以兩居室為主。■市場分析
軌道地產(chǎn)漸顯支撐效應
地鐵10號線連接了京城樓市商業(yè)氛圍最為濃厚的中關(guān)村、亞奧、三元橋和CBD區(qū)域，均是京城發(fā)展較早，最具商業(yè)價值的知名商圈。10號線串連的四大商圈具有區(qū)域各項配套成熟，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚，高端消費群體聚集的特點，這使得沿線以商業(yè)物業(yè)為主，住宅物業(yè)稀缺，因此極具升值潛力。
軌道交通的便利性和運行時間的高準確程度將會大大加強周邊居民對于軌道交通的依賴性，大量的客流量為沿軌道交通的各個樞紐形成新興商業(yè)區(qū)帶來了一種可能。如連接1號線和八通線的地鐵四惠東站，地鐵上林立著20余家商鋪，業(yè)態(tài)多為和周邊居民生活息息相關(guān)的小型快餐店、便利店、藥房、服裝服飾店等，依存于地鐵帶來的客流，彌補了周邊商業(yè)的不足。而10號線途經(jīng)幾大知名商圈，輸送的客群相對消費水平和購買力較高，這促進了10號線沿線大型商業(yè)設(shè)施的繁榮。
據(jù)統(tǒng)計，建設(shè)在10號線車站上的商業(yè)中心將有巴溝站的萬貿(mào)購物中心、黃莊站的新中關(guān)購物中心、三元橋站的鳳凰置地廣場、雙井站的富力廣場等數(shù)家大型商業(yè)，這使10號線有別于之前建設(shè)的八通線、13號線和5號線，是以軌道交通站點為樞紐，形成的一條不折不扣的“黃金線”。
不過，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，10號線沿線樓盤的價格上漲并不能完全歸功于軌道交通，主要還是受到了城區(qū)建設(shè)用地稀缺，商品住宅供應不足，然而高端消費群體購房需求的增長造成的供需矛盾，引起了價格的快速增長。但軌道交通有助于緩解商圈的地面交通擁堵狀況，無形于提升了區(qū)域的宜居程度，有助于區(qū)域價值的提升。
二手房方面，據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2007年下半年，地鐵10號線對于沿線二手房價格的提升其實已經(jīng)顯現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示，2007年下半年時，地鐵10號線沿線物業(yè)的價格年平均上漲幅度近30%，個別項目價格的年均上漲幅度超過40%，已經(jīng)遠遠超過北京市房價年平均上漲10%的速度。
2008年在整個市場低迷期的時候，軌道交通周邊房產(chǎn)已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場中有力的支撐點。據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示：今年1-5月份購買軌道交通周邊二手房的人群占到了整個二手房成交量的30%，環(huán)比上漲了10%左右。 - ■ 與【軌道地產(chǎn)支撐效應情況分析】相關(guān)新聞
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