頗富創(chuàng)新精神的深圳商業(yè)銀行家們，在全國率先推出了個人房貸的“循環(huán)貸”、“氣球貸”等花樣繁多的貸款方式，正是這些各種名目的貸款，為深圳樓市提供了源源不斷的資金
　　
　　“深圳速度”至今依然是深圳人的驕傲，當(dāng)這個城市快節(jié)奏地創(chuàng)造GDP和居民財富的同時，樓市搭上了一趟高速行駛的車，只不過這一趟，是上天下地的過山車。

　　2007，深圳因為房價領(lǐng)漲而受到全國關(guān)注，因為這一年的1~6月，幾乎每個月的房價漲幅都超過兩位數(shù)；2008年，深圳仍是焦點，則是因為房價連續(xù)幾個月下跌。

　　可以說，一年半的時間內(nèi)，深圳樓市畫了一條倒寫的V字，以便讓研究者們記住這個“離經(jīng)叛道”的標(biāo)本。

　　房子：特征被淡化的標(biāo)的

　　在深圳從事房地產(chǎn)中介行業(yè)，如果沒有見證2007年的精彩，可以說是莫大的遺憾。因為幾乎每一個當(dāng)時身在其中的人，都還能清晰講述出至少一兩個堪稱傳奇的買樓故事。

　　最讓李先生印象深刻的是，2007年上半年，他們公司的客戶人員不得不請客戶吃飯唱歌消遣，來獲得放盤的許可。因為當(dāng)時的深圳樓市“千金易得、一房難求”，只要賣家能放盤，無論開什么價格，中介都能賣出去。

　　深圳中原地產(chǎn)是最早提出深圳房價將回落到2006年底水平的機(jī)構(gòu)。該公司研究部負(fù)責(zé)人張偉回憶起去年上半年的樓市時表示：“2006年底之前，深圳房價上漲比較平穩(wěn)，價格漲幅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、租金水平保持一致；但到了2007年，情形發(fā)生急劇變化，當(dāng)時每個月價格都在漲，而且呈現(xiàn)兩位數(shù)的上漲幅度，例如去年5月，一個月房價就漲了22％。”

　　當(dāng)時的深圳樓市，每個人都只擔(dān)心一個問題，那就是買不到房。一個買家可能剛剛從發(fā)展商手中簽下認(rèn)購協(xié)議，他身后就已經(jīng)有好幾個人排著隊想買他的房子了。于是，買家為買房要給中介“茶錢”，而中介為尋房源要給賣家“好處”。

　　爆炒之后的房子成為一個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離價值的標(biāo)的物，位置如何、面積大小、戶型朝向通通變得不重要，重要的只是一張買賣合同：一手買家與開發(fā)商的認(rèn)購書；以及二手買家與一手買家簽訂的“遠(yuǎn)期合同”。

　　所謂“遠(yuǎn)期合同”，是一手買家與二手買家之間私下簽訂的契約。由于房價往往在一兩個月內(nèi)就大幅度上漲，買家擔(dān)心拖下去會買不到，便在房子沒交樓、沒產(chǎn)權(quán)證、完全不符合二手房買賣規(guī)定的情形下與賣家簽訂的購房協(xié)議�！�

　　房源緊俏下，深圳樓市投機(jī)盛行。中原地產(chǎn)通過調(diào)研其代理樓盤的數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，深圳一手盤中投資比例普遍在60%~70％之間，個別樓盤中的投資比例高達(dá)80％。此刻的房子，居住的使用價值已經(jīng)被淡化；賺錢，成為絕大多數(shù)人買房的唯一理由。

　　銀行：暴漲背后的推手

　　在被問及深圳房價何以能夠半年上漲60％，張偉的答案是“資金”；作為深圳一個普通的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，徐小姐的回答是“深圳太多錢了”。

　　盡管幾乎沒有人能清晰地描述出“資金從哪里來”，即使對“熱錢”頗有研究的北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉，也表示沒有數(shù)據(jù)可以統(tǒng)計深圳吸引了多大規(guī)模的“游資”，但這并不能妨礙深圳的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士將2007年的樓價暴漲歸罪于“資金推動”。

　　分析深圳樓市的資金來源，對于任何業(yè)內(nèi)人士而言都不是個容易的課題，但值得關(guān)注的是除了來自內(nèi)地和港澳的買樓資金或者外來的“熱錢”以外，一個不可忽視的資金源頭，是深圳各家商業(yè)銀行的房貸。

　　一位業(yè)內(nèi)人士評價：深圳銀行放貸太激進(jìn)了，什么都敢做，什么房貸產(chǎn)品都敢推。
　　據(jù)了解，在深圳房價上漲之際，除了買房者堅定地認(rèn)為房價不會下跌，銀行也認(rèn)為個人放貸是最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)，各家銀行都在努力爭奪這一部分資源，各家銀行都在忙同一件事情，即推新產(chǎn)品，設(shè)計最輕松的貸款方式，盡量挖掘客戶最少的資源，獲取最大額度的貸款。

　　頗富創(chuàng)新精神的深圳商業(yè)銀行家們，在全國率先推出了個人房貸的“循環(huán)貸”、“氣球貸”等花樣繁多的貸款方式，正是這些各種名目的貸款，為深圳樓市提供了源源不斷的資金。

　　按照正常的房貸程序，如果一個人有100萬元，他只能支付3套價值100萬元的房子的首期，每套房從銀行獲得70萬元貸款；假如他某一套房的價格上漲到150萬元，一經(jīng)重新評估進(jìn)行“循環(huán)貸”、“氣球貸”之后，就能重新從銀行獲得七成約105萬元的貸款額度，截留早期的70萬元貸款后，有35萬元資金能從銀行套現(xiàn)出來，用于支付新購房子的首期。以此類推，原本只能支付3套房首期的100萬元，將足以支付6套或更多房子的首期。

　　張偉稱，總體上來說，銀行在樓市中的資金份額越滾越大。據(jù)悉，在深圳，多數(shù)商業(yè)銀行2007年全年的個人房貸任務(wù)，在去年8月就提前完成，不少銀行不得不新申請放貸額度。

　　在銀行的支持下，深圳普通投資者都能按揭多套商品房。一位在深圳某中介從業(yè)的年輕人，雖然每月收入僅5000元，但他高峰時期5套房每月的按揭款竟達(dá)到2萬元。

　　銀行的資金推動樓市高歌猛進(jìn)，因此當(dāng)去年9月27日央行關(guān)于二套房貸新規(guī)定一經(jīng)出臺，深圳樓市驟然降溫，之后的國慶黃金周甚至以深圳全市新房“七天成交82套房”收場。而在去年上半年，深圳一手住房平均每天的成交量都在200~300套之間。

　　回歸：一個震蕩的過程

　　去年10月深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李智耀透過媒體表達(dá)“樓價會回落到2006年年底水平”的觀點時，一度被視作“搏出位”，因為即使當(dāng)時深圳樓市已經(jīng)呈現(xiàn)僵局，但沒有人相信房價的下跌會來得這么迅猛和徹底。

　　數(shù)據(jù)顯示，深圳房價自2007年10月達(dá)到歷史最高均價——17350元/平方米之后，進(jìn)入調(diào)整期。深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計顯示，深圳1~5月商品住宅銷售均價為12815.94元/平方米，基本回到去年初水平。

　　其中，今年前5個月住宅價格分別是15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米、11014.14元/平方米，除了2月份有少許上漲外，其余4個月均呈現(xiàn)下降趨勢，幾個月的整體跌幅達(dá)到30％。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，30％是一個生死線，這意味著如果價格進(jìn)一步下跌，將有一部分房子率先資不抵債，出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”。

　　張偉稱，雖然此前已經(jīng)預(yù)測到房價需要回調(diào)30％左右才合理，但經(jīng)過幾個月的下跌之后，目前深圳的樓市卻進(jìn)入了一個無法預(yù)測的狀態(tài)。在他看來，目前市場上并不缺乏購買需求，也不缺乏購買的實力，但缺乏購買的信心。

　　“之前的預(yù)測是基于市場的判斷，因為2006年底是一個分界線，此前市場上漲溫和合理，此后市場瘋狂而不合常理�！钡珜τ诤笫�，張偉稱已經(jīng)沒有市場規(guī)律可循，也無法依據(jù)市場規(guī)律來作出判斷。深圳房價是否進(jìn)一步下滑，已經(jīng)成為只能依靠時間予以解答的問題。

　　事實上，過去幾個月深圳的樓市除了房價在回調(diào)，成交量呈現(xiàn)震蕩走勢。1、2月延續(xù)了去年的僵持以及春節(jié)影響，成交量跌至低谷；3月份在部分樓盤大幅降價下成交有所回升；但4月買家再度觀望，期待開發(fā)商進(jìn)一步降價，導(dǎo)致成交再度萎縮；但到5月，成交量又一次放大。不過6月份的數(shù)據(jù)可能會給之前看到希望的開發(fā)商又一次帶來打擊。

　　張偉稱：太多因素導(dǎo)致樓市受到?jīng)_擊，南方持續(xù)不斷的雨水也使6月份買房者的熱情減退。不過在他看來，只要不是單邊下跌，而是震蕩整理，就說明人心還很矛盾，市場尚存機(jī)會。

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