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樓市加劇調(diào)整情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-6-26
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)6月初，一則退地消息在房地產(chǎn)界引起一陣騷動。去年9月高價出讓的上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊遭遇開發(fā)商"退地"。
有消息稱，這塊地將在上海市近期的土地公告中推向市場，重新組織掛牌出讓。這一地塊當(dāng)時以近4倍于底價的驚人價格由上海志成企業(yè)發(fā)展優(yōu)先公司（簡稱"上海志成"）獲得，如果土地被重新拍賣，上海志成將因違約而損失超過3000萬元的土地保證金。
無獨(dú)有偶。今年2月末，福州融信地產(chǎn)（簡稱"融信地產(chǎn)"）也毅然將去年9月高價拍得福州市中心白馬路的"黃金地塊"退還給了福州市國土資源局。為此融信地產(chǎn)付出的代價是7000萬元的保證金。當(dāng)初為了在激烈的競爭中獲得這塊土地，融信地產(chǎn)毫不猶豫地付出9.04億元的資金，平均9953元的樓面地價，一度超過了當(dāng)時周邊的房價。
對于主動放棄該地塊的原因，融信地產(chǎn)總經(jīng)理林峻嶺表示，主要是考慮到"性價比"和"資金"兩方面的因素。
瘋狂的地王
高價拿地導(dǎo)致全國各地地王頻出的景象，幾乎貫穿了2007年一整年。
臨近2007年年末，萬科集團(tuán)董事局主席王石首次通過中央電視臺《經(jīng)濟(jì)半小時》欄目向全國觀眾承諾，2008年后萬科絕不再拿地王。王石在這次表態(tài)中公開承認(rèn)，萬科2007年曾拿了兩塊地王，一塊在東莞，一塊在福州。
在2007年，以上市公司為主的房地產(chǎn)公司高價拿地的現(xiàn)象在全國被反復(fù)上演。去年8月，南京市國土資源部公開拍賣板橋大方村地塊，該地塊在雅居樂地產(chǎn)、上海復(fù)地、金地集團(tuán)等11家開發(fā)企業(yè)激烈的競價中，5.7億元的底價一路飆升，最終金地集團(tuán)旗下的深圳公司以22.5億元將其拿下。不僅地價翻了4倍以上，土地成本更是高達(dá)每平方米2200元，幾乎與當(dāng)時周邊的房價相當(dāng)。在這場拍賣會中，一個有趣的場景是，拍賣人員曾三次善意提醒開發(fā)商要"理性應(yīng)價"，換來的卻是整個會場的哄堂大笑。顯然開發(fā)商對這種"善意"并不領(lǐng)情。
地王的價格一浪高過一浪。重慶、成都、上海，天津、廣州等地，地王不斷產(chǎn)生也不斷被刷新。去年7月，北辰實(shí)業(yè)和北京城開以92億元的高價聯(lián)合拍得湖南長沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下了國內(nèi)單宗土地拍賣總價最高的紀(jì)錄。
隨著地王的頻頻產(chǎn)生，土地款自然就成為去年房地產(chǎn)公司主要資金支出。SOHO中國董事長潘石屹就在其博客中透露說，去年開發(fā)商投入買地的資金達(dá)到3萬億元，超過房地產(chǎn)全年的銷售收入。
支撐去年地產(chǎn)商瘋狂拿地舉動的，是在2007年股市一路向6000點(diǎn)挺進(jìn)的過程中，房地產(chǎn)上市公司在股市、房市和地市間的對賭行為。
根據(jù)今年4月底中國社會科學(xué)院發(fā)布的2008年房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.5》的不完全統(tǒng)計(jì)，2007年房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO、增發(fā)等手段從股市融得的資金在1000億元以上。藍(lán)皮書認(rèn)為，正是資本在2007年釋放出了前所未有的能量，使得"地王"頻頻出現(xiàn)。
除此之外，讓開發(fā)商在地王面前毫不手軟、幾近瘋狂的另外一個原因是他們對房價持續(xù)上漲的樂觀預(yù)測。一位開發(fā)商私下透露說，去年如果哪個項(xiàng)目每個月的單價不漲個千八百塊錢，他們在和其他項(xiàng)目負(fù)責(zé)人聊天時，都覺得自己沒面子。在去年，開發(fā)商對外說得最多的一句話就是，"房價肯定還會漲"。
誰為地王埋單
就在開發(fā)商高價拿地并期待房價持續(xù)大漲的時候，一盆冷水迎面潑來。
2007年年末，全國范圍內(nèi)的土地市場和房價開始齊齊掉頭，各地土地流拍的現(xiàn)象屢見不鮮，高房價也迫使購房者開始步入觀望期。今年1月16日，北京市廣渠路15號地塊公開拍賣。這不僅是近年來北京四環(huán)內(nèi)出讓的最大一塊住宅用地，也是距離CBD最近的兩限房地塊。這個原本可以稱得上是"絕版地王"的地塊，由于只有兩家開發(fā)商投標(biāo)，未滿足"投標(biāo)單位3家以上"的條件而慘遭流標(biāo)。業(yè)界一時為之嘩然。
有統(tǒng)計(jì)資料顯示，最近半年的時間內(nèi)，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗的土地流標(biāo)、流拍。甚至有跡象顯示，流拍已經(jīng)開始向二線城市蔓延。
地王們所面臨的不僅是市場方面的壓力。去年9月，銀監(jiān)會、央行規(guī)定，商業(yè)銀行不得對有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。10月，國土資源部正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號令），建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。
融資渠道受阻、一線城市成交持續(xù)低迷，以及去年眾多開發(fā)巨頭在土地市場上的過激行為，讓大多數(shù)開發(fā)商感覺到巨大的資金壓力。
曾于去年9月拿下三塊地王的富力地產(chǎn)，已經(jīng)明確地將今年的主要任務(wù)確定為銷售回款。
除龍湖地產(chǎn)、北辰集團(tuán)等個別公司旗下的地王在按計(jì)劃推進(jìn)外，大部分的地王目前并未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
樓市進(jìn)入調(diào)整期？
按今年1月7日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（下稱《通知》）中強(qiáng)調(diào)，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20％征收土地閑置費(fèi)。這是中國政府首次對閑置時間在一年以上、兩年以內(nèi)的土地出臺懲罰性規(guī)定�！锻ㄖ愤�指出："土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用。"
回顧去年各地地王的拿地時間，大多都集中在2007年10月份后，正值國內(nèi)土地價格最高的時期。
專家表示，此前開發(fā)商敢于高價拿地的重要原因在于，他們能將拿地的成本向房價轉(zhuǎn)嫁，"在我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)主體單一，開發(fā)商壟斷供應(yīng)市場的情況下，這種成本轉(zhuǎn)嫁幾乎是輕而易舉的"。
然而隨著購房者觀望情緒日漸濃厚，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始發(fā)生變化。廣州市中旗房地產(chǎn)顧問有限公司董事長陳仁科稱，現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場萎縮，很多城市房價大幅跳水，土地成本與項(xiàng)目收益已經(jīng)開始出現(xiàn)倒掛的情況。
一位業(yè)內(nèi)人士在其博客上也表示，不斷出現(xiàn)的退地現(xiàn)象預(yù)示著買賣雙方的博弈開始進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也說明市場行情的不樂觀。因?yàn)槿绻N售可期，開發(fā)商想辦法融資開發(fā)或者找其他公司合作開發(fā)應(yīng)該都是可行的。"像萬科的東莞地王出賣了50％的股權(quán)，雖少了股權(quán)但也減少了風(fēng)險。"
而對于全國房產(chǎn)市場而言，上海作為一線城市出現(xiàn)的退地現(xiàn)象具有全局性意義。"盡管開發(fā)商們還在繼續(xù)鼓吹房價只漲不跌的論調(diào)，但'退地'現(xiàn)象將是中國樓市步入新一輪調(diào)整期的又一征兆。"專家稱。
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