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上海房價(jià)不跌反漲原因分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-6-27
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- 中研網(wǎng)訊：
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最近一周(6月16日-22日)，上海住房成交均價(jià)再次創(chuàng)出新高。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
來自易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)：該周商品住宅成交均價(jià)17483元/平方米，環(huán)比上漲371元/平方米，漲幅2.17%；佑威房地產(chǎn)研究中心：商品住宅的成交量大幅下滑20%，成交均價(jià)重新回漲4%，達(dá)到17393元/平方米，再次打破前周創(chuàng)下的17296元/平方米的歷史新高，為今年以來第三次打破歷史紀(jì)錄的周房價(jià)。
是什么因素托住甚至繼續(xù)推高上海房價(jià)？
“萬科們”的定價(jià)策略
“今年說樓市不好，但每次新房出來，售價(jià)都高得嚇人，最近浦東一個(gè)偏遠(yuǎn)地區(qū)的樓盤，報(bào)價(jià)居然15000元/平方米�！庇浾叨辔灰恢睖�(zhǔn)備買房的朋友郁悶地說。
在過去房價(jià)飆升的幾年中，定價(jià)“溢價(jià)最大化”理念，成為“行規(guī)”。
具體可以這么描述：在對一個(gè)樓盤定價(jià)時(shí)，開發(fā)商以目前樓盤所在區(qū)域的均價(jià)作為定價(jià)基礎(chǔ)，另外根據(jù)自身品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢等加上溢價(jià)部分，最終得出價(jià)格。
在這個(gè)過程中，開發(fā)商尤其是自認(rèn)為具有明顯品牌優(yōu)勢的開發(fā)商會(huì)把品牌溢價(jià)最大限度進(jìn)行體現(xiàn)；自認(rèn)為在產(chǎn)品方面有優(yōu)勢的，也會(huì)把產(chǎn)品溢價(jià)最大限度往區(qū)域平均價(jià)格上加。
據(jù)上述不愿透露姓名的資深人士透露，按照目前的測算，品牌溢價(jià)的最大幅度一般在10%-20%之間。在上海市場，新加坡仁恒的品牌溢價(jià)為20%，萬科則為15%。而在產(chǎn)品溢價(jià)方面，例如建筑形態(tài)的差異，溢價(jià)最高不超過30%。
“但問題是，大家一直都習(xí)慣了把這種價(jià)格上調(diào)空間用到極致，很少有開發(fā)商會(huì)有所保留。”該人士表示，這種做法的結(jié)果就是，在各個(gè)區(qū)域內(nèi)，品牌開發(fā)商的房子往往是賣得最貴的，帶動(dòng)成交均價(jià)，隨之板塊內(nèi)其他樓盤也紛紛以新的成交均價(jià)為定價(jià)基礎(chǔ)，在“溢價(jià)最大化”的“引導(dǎo)”下，價(jià)格不斷上行。
在上海市場，業(yè)內(nèi)都清楚，萬科的房子比周邊的貴很多，最主要的就是萬科在定價(jià)方面“溢價(jià)率非常高”。而這種定價(jià)慣例也曾給萬科的銷售帶來過極大壓力，位于上海閔行區(qū)的萬科白馬花園是萬科上海今年重點(diǎn)銷售的項(xiàng)目之一，也幾乎成為萬科上海項(xiàng)目中唯一一個(gè)曾出現(xiàn)滯銷情況的樓盤。
“最關(guān)鍵的原因，該樓盤比其同一區(qū)域內(nèi)的上�？党且鐑r(jià)高達(dá)80%，這樣的幅度是許多購房者很難接受的�！鄙鲜鲑Y深人士表示。
于是，在萬科今年的上海降價(jià)銷售中，萬科白馬花園首當(dāng)其沖。
另據(jù)了解，目前正在定價(jià)階段的萬科上海羅店項(xiàng)目，萬科方面充分溢價(jià)后希望定價(jià)15000元/平方米左右，但相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)給出的參考價(jià)格最高不能超過13000元/平方米。
值得注意的是，在今年萬科上海九五折特賣會(huì)上的八大住宅樓盤，在特賣會(huì)之前房價(jià)平均漲幅高達(dá)106.4%(與開盤價(jià)相比)。
區(qū)域方面，新江灣城更是“溢價(jià)最大化”理論的瘋狂試驗(yàn)場。最新開盤的華潤橡樹灣首批聯(lián)庭別墅房源售價(jià)42000元/平方米。短短兩年時(shí)間，該區(qū)域的均價(jià)從7000元左右，一路破萬、破兩萬。
從商人的逐利本質(zhì)來看，這種做法似無可厚非。但是，不可否認(rèn)的事實(shí)是，正是這種溢價(jià)成為推動(dòng)房價(jià)始終往上走的一個(gè)“慣性”。
托市？透支！
今年以來，樓市成交量一直在“地量”徘徊。
例如上周，全市商品住宅成交量22.5萬平方米，環(huán)比減少了4.9萬平方米，減幅18.03%。
每當(dāng)市場的低迷經(jīng)歷了較長時(shí)間仍不見起色的時(shí)候，持樂觀態(tài)度的一部分人往往會(huì)習(xí)慣性地把目光投向政府等決定著市場方向的部門，希望所謂的“托市”政策能夠及時(shí)出臺(tái)。
但是，房價(jià)在歷史最高位！
值得注意的是，不少開發(fā)商還在繼續(xù)進(jìn)行著這種定價(jià)、提價(jià)游戲，這顯然是政府部門不愿意看到的。
上海市房地局一位內(nèi)部人士就此告訴記者，政府近期根本沒有所謂的“托市”政策在醞釀，反而會(huì)繼續(xù)深入嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行的調(diào)控政策。
來自國土資源部的消息稱，國土部正在醞釀進(jìn)一步調(diào)查、解決閑置土地的問題，短期內(nèi)或?qū)⒂行碌南嚓P(guān)政策出臺(tái)及行動(dòng)。
正如國際金融界投機(jī)大鱷喬治·索羅斯日前所說：每次政府救了我們，都會(huì)讓我們更加確信市場是能夠自我修正的。每次出手拯救經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，都需要找到一個(gè)新的引擎，新的信貸來源和新的工具，使得信貸擴(kuò)張成為可能。當(dāng)人們無需首付便能全部依靠貸款購買價(jià)格虛高的住房時(shí)，新開擴(kuò)張恐怕也就到了無以復(fù)加的地步。
至少目前看來，這個(gè)“新的引擎”并沒有出現(xiàn)，反而開發(fā)商“溢價(jià)定價(jià)”這個(gè)被過分利用的房價(jià)“催化劑”已令房價(jià)長期處于透支的狀態(tài)。 - ■ 與【上海房價(jià)不跌反漲原因分析】相關(guān)新聞
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