2008年上半年，是在調(diào)整中起起伏伏的一年，從年初的市場急劇降溫，到3月因團購降價等刺激的市場回調(diào)，再到紅五月的回暖市場。而就在開發(fā)商為紅五月的成交而欣喜時，6月存款準備金率上調(diào)的消息使市場又再次陷入了觀望。

　　起伏不定的市場，使下半年樓市也陷入了不明朗的局勢。

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　　價格回落調(diào)整

　　2008年上半年最大的表現(xiàn)是去年瘋漲的樓價，出現(xiàn)了調(diào)整性回落。

　　2007年，受到深圳投資客的需求刺激，東莞樓價一路飛漲，短短兩三個月的時間里，樓價一路突破6000元/平方米、7000元/平方米、8000元/平方米大關，迅速向萬元樓價靠攏。而水漲船高的樓價并沒有攔住購房大軍的腳步，追漲情緒使購房者依然前赴后繼地購房入市。

　　2007年9月27日，關于提高第二套房首付比例的通知，迅速扼制住了深圳投資客的入市步伐，市場的觀望情緒轉濃，成交下滑。但此時開發(fā)商依然對市場存在預期，雖然時有特價單位推出，但整體售價依然保持堅挺。

　　2008年一月，金色華庭二期率先推出4680元/平方米的整棟單位，打破了市場售價保持堅挺但成交量走低的僵局。然而，當時這只是個盤行為，并未引起其他開發(fā)商的跟風。2月，進入春節(jié)的傳統(tǒng)淡季，2月成交量創(chuàng)下新低。

　　2月29日，成為上半年東莞樓市的一個轉折點。萬科、光大兩大開發(fā)商率先在東莞以團購的名義降價，團購最低折扣可以低至7折以下。龍頭企業(yè)的帶動效應非比尋常，當周內(nèi)，數(shù)個開發(fā)商發(fā)出特價促銷信息，其中豐泰城新一批貨量單位直接以4300元/平方米啟動發(fā)售。

　　此時，依然有不少開發(fā)商仍按兵不動，預期市場回暖。而購房者的觀望情緒仍濃。

　　3月底4月初，有開發(fā)商頻頻以價格調(diào)整試探市場之后，開發(fā)商也明白價格才是促動市場成交的硬道理，越來越多的開發(fā)商將項目售價進行調(diào)整，團購、一口價等促銷方式頻現(xiàn)樓市。5月，傳統(tǒng)旺季的拉動效應，更多開發(fā)商在"五一"節(jié)點前后降價促銷。價格在兩個月的調(diào)整之后，開始穩(wěn)定波動。而此時，城區(qū)樓價已從去年動輒8000余元/平方米的售價，下調(diào)至5500元/平方米左右的平均售價。

　　2

　　成交量起伏波動

　　"拐點論"從2007年年底說到2008年，依據(jù)實際上主要是供求關系。2008年上半年，供求關系的變化影響了價格的波動，而價格的波動又影響著購買力的釋放。

　　從"9·27房貸新政"發(fā)布起，深圳投資客的消失，自住購房者的觀望情緒，使成交量迅速出現(xiàn)回落。雖然在2007年12月受到東莞取消購房入戶政策的刺激，成交出現(xiàn)過一段時間的提升，然而短期效應在政策規(guī)定的期限（2008年1月1日）到來之后，成交量迅速回落，一度跌回谷底。

　　據(jù)統(tǒng)計，2008年1月樓市商品房成交27.5萬平方米，與2007年12月相比環(huán)比下降47.70%，同比2007年1月下降58.07%。其中住宅24.7萬平方米，環(huán)比下49.15%，同比下降59.47%。成交量回落主要原因一方面是取消購房入戶政策，新莞人購房熱情驟然下降，另一方面則是樓市"拐點論"頻起，市場觀望情緒進一步持續(xù)和蔓延，消費者多處于持幣觀望狀態(tài)。

　　2月29日，萬科，光大旗下樓盤以團購名義大折扣度促銷，部分樓盤跟風降價，不少樓盤的售價低至4000余元/平方米的價位。在價格的刺激下，部分持幣待購的購買力得以釋放。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，3月份東莞樓市住宅成交面積為29.62萬平方米，環(huán)比上升220.56%。

　　購買力的釋放，使從2007年第四季度開始就刻意放緩工期推遲項目入市的開發(fā)商，在4月也漸漸放棄了觀望態(tài)度，同時由于"五一"傳統(tǒng)旺季的臨近，開發(fā)商加大了推盤力度。 4月，東莞住宅供應量為69.44萬平方米，環(huán)比上升128.7％。雖然4月供應有增量，但由于4月價格調(diào)整的樓盤不多，價格刺激力有所減弱，成交反而出現(xiàn)了下滑。據(jù)統(tǒng)計，4月商品房銷售總面積為29.37萬平方米，環(huán)比下降7.41％，其中住宅銷售面積為27.29萬平方米，環(huán)比下降7.87%。

　　4月成交的小幅下滑并沒有使開發(fā)商對5月失去期待。進入5月，時值"五一"小黃金周，東莞房地產(chǎn)市場掀起一波推盤小高潮，加上開發(fā)商的讓利促銷，剛性需求積極入市，市場交投相對前四個月明顯活躍，成交量環(huán)比4月大幅反彈。

　　值得一提的是，雖然成交量環(huán)比大幅反彈，但同比去年同期，降幅仍然高達41%。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1月的成交量同比下降58%，2月同比降幅47%，3月同比降幅34%，4月同比降幅36%，5月的成交量同比降幅自3月份以來正在逐步提高，說明今年的銷售旺季與往年的火爆行情相比需求下降明顯，也說明市場觀望氣氛在傳統(tǒng)黃金周的刺激下仍然未能有效打破。

　　進入6月，6月7日晚，央行忽然宣布上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。多次上調(diào)準備金率會給購房者一個心理預期即國家貨幣政策將持續(xù)收緊，這會導致市場上持幣待購現(xiàn)象有所增加，購房者對于后市的預期進一步看空，觀望情緒再度濃厚。據(jù)市房管局公眾信息局網(wǎng)上成交備案數(shù)據(jù)顯示，7日之后，東莞住宅網(wǎng)上備案日成交量持續(xù)在100套以下徘徊。這種觀望情緒的彌漫，使行內(nèi)人士目前對下半年市場出現(xiàn)了看空，預期6月-7月市場成交會出現(xiàn)回落，回暖速度放緩。

　　3

　　城區(qū)依然是成交重點

　　2007年鎮(zhèn)區(qū)在東莞的樓市成交中有相當不俗的表現(xiàn)，尤其是近深圳片區(qū)，因深圳投資客的熱捧而成為成交明星。相較之下，主城區(qū)新增商品房在2007年反而處于弱熱，成交比重約為34%。

　　進入2008年，前5個月新上市的樓盤成交比重達到55%，提高了22個百分點，排除城區(qū)供應量相對鎮(zhèn)區(qū)提高的部分，鎮(zhèn)區(qū)整體成交依然處于弱勢。

　　對于此，有行內(nèi)人士分析表示，縱觀2008年城區(qū)樓盤所采取的大幅降價行動，如金色華庭二期殺跌出貨，萬科運河東一號、光大景湖灣畔二期團購優(yōu)惠促銷，在龍頭企業(yè)的帶動下，城區(qū)樓盤紛紛加入降價促銷的行列，加上城區(qū)配套較為完善以及未來地區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢，城區(qū)樓盤的降價有效地刺激了需求，使得成交量比重遠遠高于鎮(zhèn)區(qū)。同時也反映出鎮(zhèn)區(qū)眾多樓盤降價幅度仍然不夠，使得市場觀望情緒進一步加劇，市場持續(xù)下跌的預期強烈。

　　一方面是降價刺激的需求，另一方面，當投資客在市場上逐漸隱退，市場需求以自住為主體時，城區(qū)的自住需求群體明顯高于鎮(zhèn)區(qū)的需求。而城區(qū)的成交又集中于南城和東城，這兩個區(qū)域項目推出銷售速度相對較快，購房者的關注度也相對較高。

　　除主城區(qū)之外，常平、寮步、虎門、長安等鎮(zhèn)區(qū)在上半年的成交也居于前列。行內(nèi)人士告訴記者，常平和長安的成交一直比較穩(wěn)定，而寮步、虎門在前幾年的供應量偏小，局部呈現(xiàn)供不應求的局面，而近兩年供應量有明顯增加，早期積累的購買力得以釋放。

　　4

　　新增供應量明顯放緩

　　受到房貸新政和購房者觀望情緒的影響，萎縮的成交量使開發(fā)商在2008年上半年的觀望情緒也十分濃厚，部分原定于上半年入市的項目，紛紛延遲了入市時間。

　　據(jù)東莞中原市場研究部監(jiān)測結果統(tǒng)計顯示，2008年第一季度，新增供應總建筑面積為132.96萬平方米，同比下降4.67%，環(huán)比下降51.11%�？傮w供應趨勢下降明顯。

　　進入4月，隨著東莞樓盤價格不斷下調(diào)，樓市逐漸升溫，市場買方觀望氣氛被打破，加上鄰近"五一"假期，賣方熱情凝聚，紛紛推盤。4月東莞新增商品房供應74.51萬平方米，環(huán)比上漲71.6％，其中新增住宅供應69.44萬平方米，環(huán)比增長128.7％。而到5月，隨著小黃金周的結束，市場供貨速度又明顯放緩。

　　雖然上半年新增供應量相對不多，但是由于2007年市場存量不小，同時新上市樓盤成交低迷，可售存量供應持續(xù)快速增加，市場以消化存量為主。據(jù)統(tǒng)計，2008年前五個月東莞新上市樓盤供應量256.1萬平方米，共27908套。成交方面，新上市的樓盤共成交57.5萬平方米、6151套，按面積銷售率為22.5%。其中新上市樓盤住宅銷售54.4萬平方米、5515套，銷售率為24.2%。說明新增供應銷售情況不容樂觀。

　　2008至今全市住宅總銷售面積120萬平方米，其中消化2008年新增供應57.5萬平方米，消化2007年及以前存量為62.5萬平方米，說明市場以消化存量為主。而購房者觀望情緒濃厚，帶來的直接影響是東莞可售住宅存量的不斷增加。根據(jù)東莞中原研究部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至5月25日，全市可供出售的住宅達43000套，約480萬平方米。如按2008年1、3、4三個月月均27萬平方米的銷售速度，這些存量的消化就需要長達1年半的時間。

　　而"90/70政策"在供應結構上的影響也漸趨明顯。據(jù)統(tǒng)計，3月東莞新增供應商品住宅面積區(qū)間還主要集中在三房和四房，其中三房占40.9％，四房占27.8％，反映了目前依然是東莞大戶型結構需求特征。進入4月，東莞新增供應商品住宅面積區(qū)間主要集中在兩房和三房，其中三房占51.40%％，兩房占16.86%％。5月份東莞新增供應量兩房占據(jù)主導，供應套數(shù)為2020套，占住宅供應總套數(shù)的35.7%，其次是三房單位，供應套數(shù)為1419套，占比25.1%。

　　而購買力也在同樣發(fā)生變化，隨著投資客的消退，2008年前5個月供求狀況，普通住宅在自住需求為主導的行情下去貨速度相對較快。而公寓項目也由投資向自住過渡。

　　5
 
    半年供應充足后市企穩(wěn)

　　受寒冬天氣、市場觀望氣氛、樓市低迷等影響，2008年上半年入市新盤較少，新增供應不多。而據(jù)行內(nèi)統(tǒng)計，下半年預計入市新盤量也不是很多，而其中還有些項目可能會因為本身工期影響，或者開發(fā)商對市場信心不足，放緩工程進度和推盤進度等因素，入市時間受到影響。

　　雖然新貨入市量不多，但下半年市場供應卻并不會少。據(jù)介紹，2007年8月是東莞新建商品房供需拐點，自該月開始，東莞新建商品房的累積銷售率持續(xù)走低。而市場持續(xù)有新增供應量，隨著市場新增供應的持續(xù)增加，銷售增長的趨緩，累積供應量曲線與累積銷售量曲線所形成的"喇叭口"越來越大，可售存量積壓越來越大，存量的消化壓力持續(xù)增大。據(jù)統(tǒng)計，目前僅城區(qū)可售存量就高達195萬平方米，近20000套，供應量依然不小。

　　經(jīng)過上半年的價格調(diào)整，加上下半年供應的相對充足，使下半年樓市企穩(wěn)跡象明顯。據(jù)行內(nèi)人士分析表示，經(jīng)過2008年上半年3月和5月的兩次價格探底，價格短期在5500元/平方米附近站穩(wěn)，近期降價空間有限。另外，從市場主力樓盤的價格調(diào)整情況來看，大多數(shù)的價格調(diào)整幅度高達15%--30%，調(diào)整基本到位，市場下跌動力已經(jīng)逐步衰竭，市場短期企穩(wěn)跡象明顯。因此，下半年的一段時間內(nèi)，價格繼續(xù)下挫空間非常有限，預計將在這區(qū)間進行反復振蕩，商品房價格逐步趨向平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大起大落的波動。

　　但是由于6月央行忽然宣布決定上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，市場上有相當一部分購房者對于屢提存款準備金率后是否會對房貸加息存在擔憂，再加上對后期政策走勢和市場走勢的看空，一些不是特別急需購房的購房者甚至改變了預期計劃。"預期近兩個月市場成交會出現(xiàn)回落，回暖速度放緩。"

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　　開發(fā)商競合突圍加速洗牌

　　樓市的驟變，銀根的一再收緊，使開發(fā)商從2007年第四季度到2008年上半年，一直在謀尋新的出路。

　　合作開發(fā)，突圍出城，都是發(fā)展商謀尋出路的表現(xiàn)。

　　合作開發(fā)從2007年開始成為焦點，萬科與新世紀的合作，金地與新世紀的合作，新世紀與宏遠的合作，直至2008年萬科與宏遠的合作，這幾家行業(yè)知名企業(yè)的合作開發(fā)，頻頻向市場透露著信息：在銀根持續(xù)收緊的時候，與其求銀行，不如求自己，積極去開拓新的資金來源渠道，減輕自身壓力。在銷售難有起色，銀根依然是收緊政策，謀求上市也不是那么容易的年代，合作開發(fā)或許是一個可以使大家都能持續(xù)發(fā)展下去的渠道。

　　而另外的一些開發(fā)商，則在選擇一種新的發(fā)展模式：選擇一個新的區(qū)域作為重點發(fā)展方向，該區(qū)域應該是一個競爭相對較弱的市場，比如二、三線城市，暫且將其稱之為"暫時的藍海"，選擇時應考慮城市的未來發(fā)展，從人口、軌道交通、外資進入、規(guī)劃、政策等指標來衡量，在這片"暫時的藍海"中建立根基，穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營，在"暫時的藍海"消失之前發(fā)展起來，成為具有區(qū)域藍海"暫時的藍海"中建立根基，穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營，在"暫時的藍海"消失之前發(fā)展起來，成為具有區(qū)域影響力和較強競爭力的品牌開發(fā)商，為日后的陣地戰(zhàn)建立雄厚的資本，使企業(yè)長期穩(wěn)定地可持續(xù)發(fā)展下去。

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