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樓市危機真相情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-6-28
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機王勇是一家全國性知名代理行的項目銷售經(jīng)理，他所在的代理行同時代理著多家一線開發(fā)商在不同城市的項目�，F(xiàn)在，他的大部分時間是在品嘗門庭冷落的滋味。而就在一年前，還時常有"徹夜排隊買房"的景象，那種景象真讓人懷念。
王勇告訴記者，在"樓市急入下行通道"的危言中，樓市的觀望氣氛越發(fā)濃郁，他們公司已經(jīng)做好"月虧100萬、過冬六個月"的準備。
在本已高度緊張的神經(jīng)上，每個點的崩潰都可能牽一發(fā)而動全身。
房企進退兩難 銀行唇亡齒寒
"任何風吹草動，我們都可能要開會討論，商量后市的對策。"王勇告訴記者，他們每天都在收集各地樓盤的促銷策略和實際銷售效果，來評估目前的價位是否"合適"。為了探底，他們在開盤時推出了3套特價房，但實際銷售效果卻不讓人滿意。
一個鏈條"共生共榮"的邏輯被打破了。
開發(fā)商要求快速銷售以實現(xiàn)回款。王勇他們也考慮通過攤薄利潤、加大降價幅度來達到這一目的。但這一招數(shù)可能帶來的麻煩卻是開發(fā)商不愿面對的：樓盤越降價，銀行越難放貸；購房者以為后市可期，觀望氣氛加劇。最終，開發(fā)商不僅難以實現(xiàn)快速銷售回款，還會失去在購房者和銀行心目中的"信譽"；但是，不降價的話，他們又擔心會在弱市中失去先機。"這是一條誰都不能輕易選擇的路。"
在市場直線向上的時候，銀行、開發(fā)商、購房者堅守著"你好，我好，大家好"的邏輯�？墒请S著政策調(diào)整、房價松動、開發(fā)商集體跳水等狀況的出現(xiàn)，這種邏輯被打破了。
一直以來，由于商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在銀行整體業(yè)務中所占比例以及它帶給銀行的利潤，開發(fā)商和購房者被銀行奉為上賓。央行2007年底的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2007年金融機構(gòu)各項貸款中，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款占總貸款比例超過30%，成為銀行最主要的客戶。
從2007年下半年，國家執(zhí)行"從緊"政策以來，銀行對開發(fā)商和購房者的態(tài)度開始變得若即若離。
這主要體現(xiàn)在銀行放貸門檻的提高。部分銀行針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸標準提升至：申請貸款的房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)必須達到5000萬元、開發(fā)面積5萬平方米以上、貸款需求至少5000萬元。"這比一季度的標準要高40%左右。"業(yè)內(nèi)人士認為，此舉無非是為難更多的小開發(fā)商。而執(zhí)行"二套房貸"標準以來，大量的投資客因為利率問題被迫"離市"。
銀行在為難開發(fā)商、購房者時，也把自己逼進了困境。
工商銀行四川省分行的一位信貸經(jīng)理告訴記者，由于個貸的穩(wěn)定性好、風險不高，一直以來都被視作銀行最優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務。"即使房價下跌，有居住需求且收入正常的購房者也不會因此斷供房貸，真正的擔心是來自對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款。"這位經(jīng)理說，只要開發(fā)商房子建好并銷售出去，還貸就不會出問題。但如果因資金鏈緊張造成房子未建成形成爛尾樓，銀行的損失就大了。
一個值得注意的細節(jié)是，在原有放貸標準中，一般要求開發(fā)企業(yè)有30%以上的自有資金，因此只要樓市整體不出現(xiàn)30%以上的大跌，即使收不回開發(fā)商貸款，銀行也能通過拍賣處置開發(fā)商所抵押的項目樓盤來保全資產(chǎn)。
"這只是銀行自保的手段，要想不挨餓，銀行還得依靠龐大的房地產(chǎn)貸款。"根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計顯示，2007年全國主要金融機構(gòu)放出的商業(yè)性房地產(chǎn)貸款總額在1.2萬億元左右（包括開發(fā)性貸款和個人按揭貸款）。"而2008年1～5月份的房貸總額不會超過2007年的40%，這意味著銀行房貸營收的大幅下降。"上述工行信貸經(jīng)理透露。
如果房價快速進入下降軌道，金融市場將面臨巨大風險。
銀行從緊求自保，意味著開發(fā)企業(yè)面臨"缺米斷炊"的局面。
"開發(fā)商的資金來源無非三個：一是以銀行為主的信貸，二是外資基金的投資，三是銷售回款。如今，被堵住了兩個，開發(fā)商的資金鏈條繃得緊緊的。"星彥地產(chǎn)顧問機構(gòu)商業(yè)部總經(jīng)理賴翰林分析，為求取暖過冬，開發(fā)商似乎只剩降價拋售的華山一條路。
于是萬科(000002.SZ)年初全國聯(lián)動大張旗鼓搞降價潮，2008年1至5月，實現(xiàn)銷售金額197.6億元，同比增長67.3%。而保利地產(chǎn)(600048.SH)2008年前5個月實現(xiàn)銷售認購金額66.46億元，同比增長23.9%。
從表面數(shù)據(jù)來看，似乎一線開發(fā)商的前5個月的銷售數(shù)據(jù)比較樂觀。但銷售數(shù)據(jù)的上升卻是靠打折促銷、銷售利潤的下跌為代價實現(xiàn)的。相對兩家企業(yè)的全年銷售目標相距尚遠（萬科2008年銷售目標上千億元，保利地產(chǎn)全年銷售目標240億元）。
"二套房貸從緊的政策也間接地放慢了開發(fā)商的銷售回款速度。"賴翰林說，開發(fā)商回款速度的放慢，直接的后果就是開發(fā)商還貸能力的下降，開發(fā)速度的放緩，陷入資金的惡性循環(huán)。為求共同利益，開發(fā)商與合作銀行開始尋求"共同貸款"的變通措施，致使二手房貸政策在執(zhí)行層面上的松動：開發(fā)商實現(xiàn)銷售回款增加，推進開發(fā)項目，銀行收回開發(fā)貸款，將開發(fā)貸款風險轉(zhuǎn)為個貸風險。
"在這種狀態(tài)下，樓市大跌并不是好事。"全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，如果房價快速進入下降軌道，金融市場將面臨巨大風險。不但眾多沒及時"逃跑"的炒房者以及高價位購房者會被套牢，連銀行也將會被緊緊套牢，甚至會出現(xiàn)一定程度的經(jīng)濟災難。
開發(fā)商不能輕易死去。
日本便是一個很好的例子。上世紀90年代初，日本的房地產(chǎn)泡沫破裂，房價下跌50%，使日本遭遇了長達10多年的經(jīng)濟低迷。
"對中國來說，不用下跌50%那么多，20%～30%足以引發(fā)一場經(jīng)濟災難。"在2008博鰲地產(chǎn)論壇上，有業(yè)內(nèi)人士語出驚人。由于目前中國普遍實行20%～30%房地產(chǎn)貸款首付標準，一旦房價下跌，很大一部分購房者即便將房子賣掉也無法償還貸款。潘石屹甚至預言："樓市大跌，將讓中國產(chǎn)生一大批負資產(chǎn)家庭。"
近期的中央工作會議強調(diào)：要進一步加強金融監(jiān)管，促進資本市場健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，切實防范金融風險。"這是建設部和央行共同面對的壓力，意味著開發(fā)商將繼續(xù)面臨著既壓又拉的尷尬局面，不能輕易死去。"中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌告訴記者，誰都明白唇亡齒寒的道理，"防止房價過快上漲，也防止房價過快下跌，這是住房和城鄉(xiāng)建設部的最新基調(diào)。"
房企棄地求存 地方政府如履薄冰
在住房和城鄉(xiāng)建設部維系樓市穩(wěn)定的大局下，房產(chǎn)開發(fā)的各個鏈條卻在滋生著某種變化。
在大幅降價銷售無疑于殺雞取卵的共識下，開發(fā)商只能將目光轉(zhuǎn)向土地和項目轉(zhuǎn)讓。
2007年，開發(fā)商面臨的資金壓力主要來自于購地款和各項稅費，當時形勢一片大好，開發(fā)商可以很容易通過銀行貸款和資本市場融資來解決資金壓力。至于銷售回款，開發(fā)商要求并不高。"當時的市場，晚銷售一天則意味著房價將進一步上漲，將收獲更多的利潤，所以當時大家都選擇捂盤惜售，只管在土地上做文章。"成都一位開發(fā)商回憶起當時的盛景滿臉幸福。
可隨著金融緊縮、融資渠道把嚴，開發(fā)商融資圈地、圈地再融資的路走不通了。一位銀行內(nèi)部人士甚至表示："目前已經(jīng)有一些商業(yè)銀行將房地產(chǎn)行業(yè)列為高危行業(yè)，不再進行貸款審批。"
此時，央行仍在繼續(xù)推行加息政策，開發(fā)貸款不僅門檻提高，風險也進一步加大。在大幅降價銷售無疑于殺雞取卵的共識下，開發(fā)商只能將目光轉(zhuǎn)向土地和項目轉(zhuǎn)讓。
一線房企的舉措或許已顯其中端倪。近期以來，萬科先以500萬元的價格出讓東莞項目50%，再以2.2億元人民幣拋售位于上海浦東3.7萬平方米商場物業(yè)（此物業(yè)在2007年的持證抵押金額就是4億元）；5月，香港瑞安集團(0027.HK)出售旗下項目子公司股權(quán)，套現(xiàn)人民幣22.59億元。
而一些在2007年"高漲"時期誕生的"地王"，已經(jīng)成為了房企手中的"燙手山芋"。在上海市場，有開發(fā)商寧愿承擔違約損失達人民幣3000萬元的代價而選擇"退地"。連曾經(jīng)風光無限的香港信和(0083.HK)也欲以"退地"為要挾，要求分期付款緩解壓力，那塊地就是2007年7月信和以41.8億元拿下的重慶三鋼廠地塊。
來自中國土地一級開發(fā)網(wǎng)的信息表明，從2008年6月1日至今，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目的信息達到45條，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊。
地方政府救市不能說是對中央政策的抵觸，至少表明地方政府在樓市觀望潮中所面臨的壓力。
"地方政府的土地財政無疑面臨著大考。"在蔚藍地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理劉翀看來，開發(fā)商資金緊缺，拿地情緒低落，土地不得不以底價或起拍價成交。"習慣了靠土地出讓收益支撐的地方政府也面臨著財政過冬的局面。"這從近期各地推出的土地拍賣進度和成交結(jié)果來看，"地方政府同樣緊張。"他說，地方政府考慮自身財政收支和土地后續(xù)推出計劃，針對區(qū)域市場必然采取"托市"行為。
先是從商務部手中爭取外商直接投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目的備案權(quán)，促使"限外令"開始松動；緊接著降低住房公積金貸款門檻；實行交易契稅減免，地方政府能做的，只是表明"我們"和開發(fā)商一起過冬。
"地方政府的行為不能說是對中央政策的抵觸，至少表明地方政府在樓市觀望潮中所面臨的壓力。"一位從事房地產(chǎn)政策研究的機構(gòu)分析師告訴記者，只有成交量的上升和土地市場的升值才能帶來房地產(chǎn)在該區(qū)域的加大投資，從而確保地方財政目標實現(xiàn)和城市形象的提升。"當然這得相當謹慎。"
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