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開發(fā)商踏上瘋狂不歸路情況深度分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-6-28
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房價 房地產(chǎn) 北京 廣東 樓市 溫州
- 中研網(wǎng)訊：
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6月的浙江，進(jìn)入悶熱潮濕的梅雨季，"風(fēng)神"的登陸，讓浙南一帶孕育著更大的風(fēng)暴。25日，連續(xù)6次來溫州"找錢"無果的武漢開發(fā)商朱軍強(qiáng)（化名）對記者脫口而出："我只借600萬，兩個月就行。"
借高利貸是找死，不借高利貸是等死。
這就是去年那些自有資金不足、拿著銀行的錢去"賭博"的開發(fā)商們的現(xiàn)狀，區(qū)區(qū)600萬的缺口就能困死一個開發(fā)商。
飲鴆止渴的錢到哪里去找？近日，本報記者在民間借貸盛行的溫州深入調(diào)查，看到的情況是，受貨幣持續(xù)從緊的累積作用，以及"二套房貸新政"點到死穴的影響，全國各地資金鏈岌岌可危的大小開發(fā)商們蜂擁而至，背負(fù)著高利息的枷鎖千方百計進(jìn)行民間短期拆借。
月息一毛，相當(dāng)于年息120%，這是銀行貸款年利率7.47%的近15倍，通俗的說法是"只有販毒才合算"。
明知是條不歸路，開發(fā)商為何還如此瘋狂？
"銀行貸不出錢，房子不敢明降價，回款困難，閑置的土地又必須開發(fā)，資金鏈就要斷了，實在是沒辦法了。"
更多的開發(fā)商大膽借錢背后懷著一個希望：樓市綁架的是銀行，為了防范金融風(fēng)險，政府一定會出手救市的。死撐！撐過這段時間就好了。
這種希望被6月中旬中央召開的全國省市區(qū)及部委負(fù)責(zé)人會議放大了，該會議首次正式強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這也是中央調(diào)控房價以來第一次口風(fēng)生變。
問題是，當(dāng)如何穩(wěn)定還未有具體配套措施出臺之際，越來越多的開發(fā)商正一廂情愿地誤讀政策。
接受本報記者采訪的一些學(xué)者、官員都認(rèn)為，政府不會希望房價暴跌，也絕不會讓房價再次暴漲。不管政策如何松動，開發(fā)商如果再繼續(xù)2007年的瘋狂，只會在不歸路上越陷越深；即使政策有松動，也會根據(jù)企業(yè)資信優(yōu)劣有保有壓，強(qiáng)化行業(yè)整合。
顯然，如果讓開發(fā)商瘋狂拿地之后，再瘋狂借貸，進(jìn)入惡性循環(huán)，行業(yè)潛伏的風(fēng)險勢必會拖垮整個樓市。
中小開發(fā)商們不少走的正是這條瘋狂之路。救市政策不會針對這樣的企業(yè)。而去年小心謹(jǐn)慎，手頭還稱得上氣粗的大開發(fā)商們，正在他們的門口靜候著，等著抄底，接下他們的樓盤、他們的地�？芍^前面是懸崖，后面有老虎。
不管貨幣從緊政策有沒有可能轉(zhuǎn)向，只要再緊上二三個月，恐怕不少開發(fā)商就要頂不住了。這可能將使得潘石屹樓市"百日巨變"的預(yù)言一語成讖。
一輪宏觀長調(diào)，打壓的是瘋漲的房價，而不是針對開發(fā)商。但是，借著瘋狂的房價來瘋狂擴(kuò)張的開放商、一批沒錢的開發(fā)商，即將面對"死亡"，這正是曾經(jīng)瘋狂的代價。
伴隨著一批開發(fā)商的死亡，樓價即將迎來一次回調(diào)，盡管不是暴跌。而正是為了避免今后可能的暴跌，必須讓瘋狂者偃旗息鼓。
愿背"兩毛利"
很多人都瘋了。
溫州商人李向前（化名）從未涉足房地產(chǎn)，最近卻被一撥撥找上門的開發(fā)商傷透了腦筋。來者均瞄準(zhǔn)了他手里的6000萬閑錢。
"誘惑太大了！"在溫州一個寧靜的咖啡館里，李向前始終不能安定，據(jù)他描述，自5月底一筆材料款到賬，"找錢人"就沒斷過，有的愿意把項目作價出讓或合作開發(fā)，更有的開口就愿給每月八九分的利，有的開價超過1毛。
這相當(dāng)于坐著不動，一年6000萬翻番。
李向前并不傻，誘惑背后是風(fēng)險："開發(fā)商自身難保，倒閉錢就打水漂了；再說這事法律不保護(hù)，卷款跑了也沒法。"
謹(jǐn)慎抵不過誘惑。6月22日，李還是一口氣放了5000萬，對方分別是蘇州和武漢的兩家開發(fā)商，年息38%。"為了安全，選擇的是較便宜的。"李向前稱，擔(dān)保人是一個近親，擁有很大的物流公司，借款人更是抵上了房產(chǎn)。
李向前苦笑，稱從此和開發(fā)商綁在了一起。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在溫州，李向前這樣的"李大膽"比比皆是，而"找錢人"更多。
據(jù)了解，在銀行關(guān)緊放貸后，溫州6000億民間資金一半都有放貸沖動。資金聚集的鹿城、甌北、樂清、瑞安等地，連開三輪的、賣菜的都有意愿當(dāng)"銀主"。
記者暗訪中，輾轉(zhuǎn)見到了幾家民間借貸公司負(fù)責(zé)人。幾乎一致的是：沒關(guān)系不放貸，有抵押可減息，金額多以千萬計，按天、月、年都可以，但最好是短期拆借，6分、9分，甚至超過1毛的都有，視情況而定。
一家剛以9分利放出1000萬的投資公司老板隨口告訴記者："我手頭還有800萬，你要拿走就快點，這兒排隊的開發(fā)商還好幾個呢！"
據(jù)溫州銀監(jiān)分局提供的材料顯示，去年下半年來，溫州民間借貸利率一路走高，而銀行融資比例則一路下滑至14.6%的低點。
即便如此，蜂擁而至的開發(fā)商大多還是失望而回。
武漢的朱軍強(qiáng)6次碰壁后仍在計劃找關(guān)系找門路。"現(xiàn)在給員工發(fā)工資都困難，價值幾億的房子壓在手里賣不動，我只要600萬周轉(zhuǎn)兩個月。"
兩個月，這就是朱的心理底線，他認(rèn)為兩個月后樓市會轉(zhuǎn)暖，"起碼政策會救市"。他一聽說記者認(rèn)識"銀主"，甚至立即表示，"有兩毛利也敢借"。
記者接觸到的開發(fā)商似乎都嗅到了政策的暖風(fēng)，他們游說"銀主"的托詞都是："只要熬過當(dāng)前，時間將解決一切。"
殊不知，危險正從潛伏中抬頭，或許留給瘋狂拿地后再瘋狂拿錢的開發(fā)商的時間已到了盡頭。
危險的游戲
風(fēng)聲鶴唳。
宏觀調(diào)控從緊4年，瘋狂翻幾番的房價終于被摁住了牛頭。而隨著京城樓市也進(jìn)入8折時代，爭論不休的"拐點論"被事實踩在了腳下。
國家統(tǒng)計局最新的5月份國房景氣指數(shù)為103.34點，連續(xù)6個月回落；5月70個大中城市房屋銷售同比漲幅回落0.9個百分點，是今年來同比漲幅回落最大的一次。在投資性購房比例高達(dá)50%的深圳樓市，不少置業(yè)者已被深度套牢。
央行6月25日發(fā)布《2008年第二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查》報告顯示，受調(diào)查的7個大城市有6個城市居民的購房意愿均較上季度下降；未來3個月打算購房的居民占比，已連續(xù)兩季處于15%左右的歷史低點。
樓市進(jìn)入下降通道，就在朱軍強(qiáng)們喘不過氣之際，就在溫州的近鄰麗水，一家靠高息貸款集資、高價拿地的地產(chǎn)公司，最終在市場蕭條中回款無力，導(dǎo)致資金鏈斷裂。
從溫州沿甌江而上，3小時路程，麗水，這個浙江GDP最低、城鎮(zhèn)居民人均年收入僅15000多元的地區(qū)，房價卻一度蓋過杭州、溫州，均價超萬元。
6月25日，麗水天氣悶熱，接著大雨，市中宇雷路西邊的萬松花苑樓盤"風(fēng)雨飄搖"：施工現(xiàn)場大門緊閉，門內(nèi)荒草叢生，售樓處人去樓空，雨水沖刷下，多處斑駁，遺留在工地的爛尾樓極盡荒涼。
就在半年前，作為高價拿地、集資建造的萬松花苑還是當(dāng)?shù)氐拿餍菢潜P。一切始于開發(fā)商萬松地產(chǎn)資金鏈斷裂。
據(jù)麗水市國土局官員介紹，去年初，萬松先是以16000元歷史高價拍得地塊，接著又花3.6億再拿地，項目資金大多來自鄉(xiāng)鄰集資款，光利息每月就3000多萬。
原本打算年底開盤回款，卻遭遇了調(diào)控關(guān)頭，房價回落，萬松此時開始短期拆借，5分、6分代價后也僅籌到了幾千萬。后來，萬松想把公司作價轉(zhuǎn)讓都沒人敢接盤。今年5月麗水房價降到6000元，降幅近50%后，萬松地產(chǎn)資金鏈徹底斷裂。
麗水建設(shè)局一科長稱："用高利貸開發(fā)，房價漲，成本轉(zhuǎn)嫁，購房者買單；房價跌，開發(fā)商關(guān)門，'銀主'買單，最終受損的是地方稅收和實體經(jīng)濟(jì)。"
而這個現(xiàn)實的例子，似乎并沒給行業(yè)帶來更多警示，反而刺激朱軍強(qiáng)和李向前們趨之若鶩。記者在麗水市內(nèi)看到，許多居民樓內(nèi)依然張貼著高息融資的廣告。
資金黑洞
瘋狂的代價。
開發(fā)商不知道風(fēng)險嗎？他們比誰都清楚。開發(fā)商想倒閉嗎？當(dāng)然不想。
不過，開發(fā)商被自己逼進(jìn)了單行道。用朱軍強(qiáng)的話說："實在太缺錢了。"
"資金缺口至少上萬億元。"北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理楊少鋒給記者細(xì)算了一筆賬：今年新增商業(yè)性房地產(chǎn)貸款預(yù)計縮減至少2000億，股市融資全年至少減少1000億，再加上2007年受讓國有土地的1.2萬億多數(shù)要在今年上繳。而由于開發(fā)慣性和囤積的土地入市，房地產(chǎn)總投資比去年至少增長7000億元。北師大金融研究中心主任鐘偉的結(jié)論是，僅上市房企資金缺口就達(dá)4000億。
缺錢就要貸，然而多次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，從緊的貨幣政策已讓銀行大門緊閉；至于很多人希望的房價下降，在開發(fā)商看來卻是最大的忌諱，"買漲不買跌"，購房觀望會更嚴(yán)重。
活下去，是開發(fā)商當(dāng)務(wù)之急。還有什么辦法？
上市融資路途坎坷。在股價損失折半后，上市房企資金流也陷入危機(jī)，資產(chǎn)負(fù)債率多超過60%；急于上市的則遭遇暫停房企IPO，等到終于輾轉(zhuǎn)香港上市的河南建業(yè)亮相時，第二天就跌破發(fā)行價，一周后股價消失1/4；越來越多的房企暫緩上市。
出讓土地項目無人接盤。記者登錄中國土地一級開發(fā)網(wǎng)看到，近1個月來，轉(zhuǎn)讓土地開發(fā)項目的信息達(dá)到60余條，來自北京、廣東、重慶、江蘇等地，結(jié)果都不理想；另有開發(fā)商無奈私下進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資，甚至迫于開發(fā)期限向政府要求退地。
條條大路都不通，留給開發(fā)商的選擇不多了。最缺錢的開發(fā)商可能成為最大的賭徒。據(jù)悉，目前全國約有1/3的中小企業(yè)融資來自于非正規(guī)金融途徑，且利息驚人、數(shù)額驚人。相比之下，廣源房地產(chǎn)一年以前以年利率18%從大紅鷹(600830)借1億元的事件只是小兒科。
當(dāng)開發(fā)商只能靠高利貸"吹泡泡"時，樓市就掉進(jìn)了一個惡性循環(huán)的黑洞。
浙江一家上市房企的董事告訴記者，現(xiàn)在根本不是房地產(chǎn)綁架了誰，而是被綁架了，只要樓市不暴漲，開發(fā)商就可能要賠錢。
暴漲是不可能的了，政策要求的是穩(wěn)定房地產(chǎn)。那些被高成本融資綁架的開發(fā)商等待的可能只有崩盤？
如何穩(wěn)定樓市
房價暴漲不好，暴跌不好，而開發(fā)商用高息貸款硬扛無疑是飲鴆止渴。
地產(chǎn)大佬潘石屹近日在博客里公開表示，開發(fā)商發(fā)生欠款對整個行業(yè)將是最致命的打擊，因為資信喪失了。而背負(fù)惡炒地皮、借高利貸之名的開發(fā)商目前最缺的顯然正是涉及道德層面的資信。
金融風(fēng)險。近日，越來越多的焦點集中在了這個詞匯。中央提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，那么如何穩(wěn)定？按照市場猜測，打在樓市七寸的貨幣從緊政策放松將是對樓市最大利好。
"目前既要防止房價快速反彈，更要防止大幅下跌。房價大起大落，都是不正常的。"中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌25日稱。
顧云昌認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場處在相對理性階段，而觀望之后，會走向平穩(wěn)。
想借錢的朱軍強(qiáng)也承認(rèn)，高利貸成本是要計入房價的。他理解："即便政策不讓我們死去，看來也不會再有過去的暴利行情了。""謹(jǐn)慎些是對的。"李向前和其他民間借貸公司放貸時已盡可能多地要求抵押。
記者獲得的信息是：政策不會坐視樓市崩盤，只會有保有壓，保的只能是資信良好的開發(fā)商。
原建設(shè)部辦公廳主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一最新的一個公開發(fā)言依然謹(jǐn)慎：繼續(xù)落實合理供應(yīng)土地、節(jié)約使用特地的政策；進(jìn)一步落實和完善有區(qū)別的稅收、信貸政策，落實保障性需求，支持自住性需求，在此基礎(chǔ)上放寬房貸政策；實施有彈性的從緊貨幣政策，對資信良好的企業(yè)在金融方面給予支持，不失時機(jī)地拓寬融資渠道，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
據(jù)海外媒體報道，經(jīng)過調(diào)研，中國明年可能啟動地產(chǎn)信托市場。
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