孫天華：最后請(qǐng)深圳市尺度市場(chǎng)策略顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)凌志華介紹一下2008年深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)分析。

　　凌志華：我講之前給大家說(shuō)一些感觸，我做市場(chǎng)做了8年，做開發(fā)商做了3年，有很大的感觸，有很多的時(shí)候都看到表面的數(shù)據(jù)，比如最近央視做了一個(gè)節(jié)目，麗水現(xiàn)象，我當(dāng)時(shí)正在麗水，我們準(zhǔn)備在麗水拿一個(gè)地，如果你不了解這個(gè)市場(chǎng)，你看到的表面數(shù)據(jù)是有很大的誤導(dǎo)的。麗水地區(qū)大家都說(shuō)是浙江最窮的地區(qū)，覺(jué)得這個(gè)地方泡沫非常嚴(yán)重，但是麗水是大家投資意識(shí)都比較強(qiáng)的城市，這個(gè)地方有三個(gè)特點(diǎn)，華僑特別多，25萬(wàn)華僑，掌握的資金大概在150億美金，所以家家有華僑，家家來(lái)的錢不是來(lái)自于生產(chǎn)，不是來(lái)自于市場(chǎng)，而是來(lái)自于贈(zèng)與，當(dāng)?shù)氐娜耸怯羞@樣的一種需求，所以我們要分析這個(gè)數(shù)據(jù)，它究竟說(shuō)明了什么。第二，這個(gè)地方政府推動(dòng)非常強(qiáng)，我在全國(guó)各地來(lái)看沒(méi)有一個(gè)拆遷項(xiàng)目像這個(gè)地方這么順利的，政府每平方米給補(bǔ)償8800到1萬(wàn)元，這個(gè)房?jī)r(jià)限價(jià)是1.2萬(wàn)左右，也就是說(shuō)你補(bǔ)來(lái)的錢可以去買房的，這在全國(guó)任何一個(gè)城市都做不到，比如在深圳，政府補(bǔ)給他的只有6000元平方米，但是這個(gè)地方已經(jīng)到了2.8萬(wàn)一平方米，在麗水你根本看不到這樣的現(xiàn)象。第三，政府專門針對(duì)驪山，就是在外經(jīng)商的，浙江人在外面做老板的特別多，回來(lái)拉動(dòng)了地方的經(jīng)濟(jì)，如果你僅僅從民間發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)叵�費(fèi)的水平，你肯定會(huì)得出一般的結(jié)論。麗水有沒(méi)有泡沫呢，當(dāng)然有，跟中國(guó)的絕大部分一樣。

　　第二，我要講的就是，永遠(yuǎn)不要忽視需求法則，我們很多時(shí)候講太多的外部的影響，比如去年房?jī)r(jià)漲的…去年10月份說(shuō)房?jī)r(jià)要調(diào)整，大家認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)進(jìn)入調(diào)整，應(yīng)該來(lái)說(shuō)是在大家的分析預(yù)料之中的。這個(gè)時(shí)候所有的外部因素只是我們發(fā)展的催化劑，是表面性的，真正的決定發(fā)展的動(dòng)力，所以我們?cè)谥v的時(shí)候，需求法則在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中是起根本作用的。剛才大家都說(shuō)剛性需求，來(lái)自于自住的需求，來(lái)自于自己消費(fèi)的需求。我們剛才說(shuō)麗水60%都是外部需求，深圳最高的時(shí)候70%是投資需求。我在前面講這兩點(diǎn)，我覺(jué)得做任何分析、開發(fā)都需要注意的，我們要深入發(fā)展的本質(zhì)，領(lǐng)另外我們永遠(yuǎn)不要忽視需求法則。

　　深圳的房?jī)r(jià)自從去年10月份到達(dá)最高點(diǎn)之后一直在下跌，是單邊下跌的，跟任何的市場(chǎng)不太一樣�，F(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)的市場(chǎng)的調(diào)整已經(jīng)到了尾聲了嗎，我們看到一些回暖現(xiàn)象，這個(gè)調(diào)整什么時(shí)候結(jié)束呢？從我剛才說(shuō)的兩點(diǎn)來(lái)作一個(gè)判斷，我做得比較簡(jiǎn)單，沒(méi)有太多的數(shù)據(jù)。

　　主要的觀點(diǎn)是三個(gè)。一個(gè)是2007年10月份達(dá)到最高點(diǎn)17350元/平方米，價(jià)格就一直開始調(diào)整的，應(yīng)該來(lái)說(shuō)到今天仍然在持續(xù)。第二我們十分認(rèn)同，房?jī)r(jià)要回歸到與經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居民收入相稱的均衡狀態(tài)，前者是決定我們消費(fèi)，后者決定我們的投資，很簡(jiǎn)單的道理，我們不需要搞太多花里胡哨的東西，如果他買不起，或者他沒(méi)有投資價(jià)值，我認(rèn)為房?jī)r(jià)始終要回歸到理性。

　　第三，深圳房?jī)r(jià)階段性探底后，出現(xiàn)短暫反彈不足以說(shuō)明調(diào)整會(huì)很快結(jié)束，我們預(yù)計(jì)調(diào)整時(shí)間可能持續(xù)3-5年。

　　第四，深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下跌的可能性不大，下跌空間有限，我們現(xiàn)在看到很多的人說(shuō)還要低50%，那是什么概念，5000元一平嗎？

　　第一個(gè)問(wèn)題，就是深圳房?jī)r(jià)處于調(diào)整期，我們看這樣的數(shù)據(jù)，這是從06年1月份開始的，一直到08年5月份，在07年10月份達(dá)到17350元，現(xiàn)在大概是11040元，08年平均成交的均價(jià)大概是12800左右，07年是13330元，實(shí)際上如果單個(gè)從年度來(lái)看，08年的房?jī)r(jià)比07年下降了不到5%，因?yàn)檫@是一個(gè)均價(jià)。與去年最高10月相比，跌幅是36%。這是07、08商品住宅成交面積，真深圳這樣的地區(qū)不可能忽視二手房，二手房的交易量如果不加進(jìn)來(lái)的話，你整個(gè)數(shù)據(jù)都是失真的，我不知道其他地區(qū)情況是怎么樣，二手房大體上是5月份34萬(wàn)，新房是38萬(wàn)，這個(gè)數(shù)據(jù)跟廣州地區(qū)相差不大，但是整個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量上升還是比較明顯的，但是房?jī)r(jià)一直在下跌，所以我們認(rèn)為房?jī)r(jià)仍然處于調(diào)整期。

　　我們?cè)诮衲�，深圳春季交易�?huì)做了一個(gè)研究，這是跟深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一起做的，有七成的投資者不看好08年牛市。七成被訪者認(rèn)為08年購(gòu)房的可能性均值是41%，七成被訪者在2008年內(nèi)購(gòu)房的可能性較低。從前面三點(diǎn)我覺(jué)得市場(chǎng)處于這種調(diào)整期。

　　第二，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的原因，我們列了四點(diǎn)。第一是政策的因素，從07年開始連續(xù)12次加息等等一系列的政策的累計(jì)效應(yīng)發(fā)生了作用。第二我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)浮動(dòng)的周期性，因?yàn)樯钲诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，一直持續(xù)在增長(zhǎng)，到了07年高峰以后，市場(chǎng)和宏觀調(diào)控雙重作用之下，也會(huì)進(jìn)入調(diào)整期。第三就是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，因?yàn)閺娜ツ陙?lái)看，社會(huì)科學(xué)院公布了一個(gè)數(shù)據(jù)，就是領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證和半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30%，這個(gè)數(shù)據(jù)非常高，最高的時(shí)候就是投資性需求大概占了七成，所以投機(jī)成份偏高，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，很多炒樓的現(xiàn)象，溫州炒房團(tuán)，深圳炒房團(tuán)等等已經(jīng)在國(guó)內(nèi)比較有名了，所以市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。第四，我覺(jué)得投資者的預(yù)期，剛才我已經(jīng)講了，如果投資者預(yù)期未來(lái)不好的話，他們會(huì)選擇觀望，這都是影響深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。

　　深圳房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)調(diào)整，有四個(gè)理由，第一個(gè)土地供應(yīng)在加大，第二經(jīng)濟(jì)適用房，第三個(gè)“90、70”的政策，第四，投資者觀望的心理。我想這會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整的繼續(xù)。

　　這是深圳市下半年的供應(yīng)量，現(xiàn)在深圳市可售面積在470萬(wàn)左右，現(xiàn)在正在賣的大概有4萬(wàn)多套，應(yīng)該將近5萬(wàn)套這樣。下半年保安區(qū)大概有100多萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)讓我們看到，我們下半年要推的話，就相當(dāng)于現(xiàn)在所有房的總量，如果把現(xiàn)在的可售面積要19個(gè)月，如果把下半年推出的話，要30多個(gè)月才賣完，所以開發(fā)商的銷售壓力也非常大，所以沒(méi)有開發(fā)商三年內(nèi)不有所動(dòng)作，所以房?jī)r(jià)的調(diào)整也是來(lái)自開發(fā)商的壓力。

　　調(diào)整會(huì)持續(xù)多久？回到第二個(gè)問(wèn)題，我們有個(gè)均衡狀態(tài)，這個(gè)觀點(diǎn)就是房?jī)r(jià)要回歸到與經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居民收入相稱的均衡狀態(tài)。地從投資的角度來(lái)講，租售比在200-300之間是合理的，這樣跟大部分國(guó)家的數(shù)據(jù)也是一致的，因此我們認(rèn)為這是一種平衡的狀態(tài)，也就是調(diào)整到什么情況之下。

　　從1997年到2007年房?jī)r(jià)收入比，在2004年之前基本上是5到7之間，房?jī)r(jià)的波動(dòng)一般都不是很大，從06年開始達(dá)到13，07年達(dá)到16，08年我們預(yù)計(jì)會(huì)在12左右，09年大概在9.88左右。我們認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)整三到四年，房?jī)r(jià)到2011年到9千每平方米。另外大家看租售比，現(xiàn)在深圳市每年的租金上漲10%左右，不到10%，租金上漲也比較快，從租金上漲來(lái)看，大概調(diào)整的時(shí)間也在三年左右，我們現(xiàn)在再來(lái)看國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)。

　　每一次房?jī)r(jià)的周期，國(guó)際上有先例，澳大利亞在1981-1986年下跌35%，持續(xù)了五年，這個(gè)我們算了一下，下跌了30%左右，調(diào)整的時(shí)間在4.5年左右，所以我們覺(jué)得深圳也不例外。

　　我們的結(jié)論就是，深圳的房?jī)r(jià)處于調(diào)整期，預(yù)計(jì)調(diào)整的時(shí)間會(huì)3-5年，繼續(xù)調(diào)整的幅度在10-20%，深圳現(xiàn)在均價(jià)在11000左右，最高下跌20%，大概在9000左右，我認(rèn)為這個(gè)已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值，如果再跌的話會(huì)導(dǎo)致很強(qiáng)烈的反彈，當(dāng)然偶然因素會(huì)改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展的路徑。深圳的情況確實(shí)跟全國(guó)不太一樣，我相信它的數(shù)據(jù)具有領(lǐng)先性，也預(yù)示著全國(guó)市場(chǎng)可能也要經(jīng)過(guò)這么一波，然后找到平衡點(diǎn)，達(dá)到理性的回歸。

　　孫天華：非常遺憾，由于時(shí)間的關(guān)系，我們的袁開紅老師也準(zhǔn)備了很充分的講稿，但是今天沒(méi)有來(lái)講解，同時(shí)我們也沒(méi)有時(shí)間討論了，但是沒(méi)有關(guān)系，這個(gè)論壇會(huì)會(huì)定期召開，希望大家像今天一樣發(fā)表自己的言論。最后希望各位專家?guī)兔ψ鲆幌�，第一件事�?qǐng)每位專家簡(jiǎn)單寫一句對(duì)我們這次活動(dòng)的意見(jiàn)合建議，然后署上自己的名字。另一件事，吃飯以后所有的專家要照一張合影。這次論壇到此結(jié)束，謝謝大家。

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