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中國樓市發(fā)展現(xiàn)狀分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-1
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- 中研網(wǎng)訊：
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“救市”的呼聲響起，這次是樓市。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機“大連的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都很難得到貸款，如果銀行繼續(xù)不發(fā)放貸款，市場繼續(xù)沒有成交量，開發(fā)商必死無疑！”6月29日，大連維泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理沈彬在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇上對本報記者說。
這一天，三亞這個風光如畫的海濱城市的論壇上聚集了許多臉色焦慮的開發(fā)商。進入2008年后，幾乎全中國的房地產(chǎn)企業(yè)都在面對岌岌可危的資金鏈。在這個危急的鏈條后面，是市場成交量的重度萎縮，企業(yè)將直面生存和死亡的問題。
盡管公眾輿論對那些有“為地產(chǎn)商集團代言”之嫌的言論一向甚為敏感，有一批學者還是決定說話了。
他們說：在CPI周期上行、經(jīng)濟周期下行的背景下，中國樓市需要一場挽救市場預期的行動，因為它關(guān)乎消費，關(guān)乎經(jīng)濟全局。
問題是，當很多人正在談論房價應該下跌的深度的時候，“房地產(chǎn)也需要救市”的言論是否合時宜？
危險的信號
中國樓市，喧囂而迷惘。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場已進入至少兩三年的調(diào)整和觀望期，是眾多地產(chǎn)商和房地產(chǎn)業(yè)專家的共識。
房價依舊在上漲。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生引用了兩個數(shù)據(jù)——1-5月，全國大中城市房價同比上漲9.2%，與此同時，房地產(chǎn)投資比固定資產(chǎn)投資增幅高出6%。
危險的信號已經(jīng)發(fā)出。
“今年以來，像北京這樣的大城市成交量連續(xù)多月同比下降三四成。交易量的持續(xù)下降和房價的同比上升是更重要的危險信號，當前的房地產(chǎn)的整個的態(tài)勢，可以說就是一個‘難’字�！甭櫭飞f。
而宏觀經(jīng)濟環(huán)境，也令房地產(chǎn)業(yè)進退維谷。
“經(jīng)濟增長的不確定性，會進一步加深。”瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席分析師陶冬在論壇上說，“過去十年中國沒有出現(xiàn)通貨膨脹的問題，但我相信如果出現(xiàn)雙位數(shù)的通貨膨脹，在某些時間可能發(fā)出‘保8%’的呼聲時，房地產(chǎn)將出現(xiàn)不同性質(zhì)的變化�！�
“真要到了保8%的時候，房地產(chǎn)的日子會很不好過，”華遠地產(chǎn)董事長任志強回憶說，“改革開放三十年，最低迷的時候就是我們稱之為通貨緊縮的1996年、1997年，那時房地產(chǎn)全行業(yè)，連續(xù)兩年出現(xiàn)高速的虧損�！�
在此情形下，北京科技大學的趙曉認為“必須警惕信心危機”。
“房地產(chǎn)調(diào)控進行了4年，實際上已經(jīng)接近臨界點了，如果再緊縮就會出現(xiàn)問題�！彼e例說，房地產(chǎn)的貸款利率，現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)整到7.83%，如果再調(diào)整的話就會達到臨界點。
“經(jīng)濟變化中比較難以控制的因素就是信心。”趙曉進而主張，要在信心沒有崩潰之前對房地產(chǎn)政策進行回調(diào)，“否則損失將是巨大的�！庇捎谡叩臏笮�，如果CPI到達兩位數(shù)、經(jīng)濟增長要保8%的時候，再討論房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整，可能就來不及了。
“你們的30萬億財產(chǎn)在貶值”
在趙曉他們看來，房地產(chǎn)與中國宏觀經(jīng)濟的安危有著很大關(guān)系。
按照2007年的公開數(shù)據(jù)，在GDP增長11.9%的情況下，投資占了17.1%，消費占16%，進出口占40%。“到了今年上半年，進出口大幅下滑，要想使中國經(jīng)濟又好又快地發(fā)展，投資和消費這兩駕馬車不能進一步下滑�！甭櫭飞f，房地產(chǎn)的一頭是投資，一頭是消費，而且房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，在固定資產(chǎn)投資中長期占比約20%。經(jīng)濟增長三駕馬車中，房地產(chǎn)就牽動了兩駕。
趙曉和聶梅生認為，鑒于住房消費對于穩(wěn)固和擴大消費的拉動作用，就不能聽任房地產(chǎn)交易量，也就是住房消費持續(xù)下滑。
房地產(chǎn)同時和國民收入密切相關(guān)。聶梅生粗略估算，大概有30萬億的住房資產(chǎn)在中國居民手中�！叭绻麡鞘邢窆芍改菢永^續(xù)下滑，現(xiàn)在大家手中的30萬億元的財產(chǎn)也會貶值�！�
房地產(chǎn)安全與金融安全的關(guān)系也不可避免地被“救市論”者拿來重點強調(diào)——房地產(chǎn)的資金60%(居民個人抵押貸款和開發(fā)貸款)來自銀行，而中國的房地產(chǎn)在銀行資產(chǎn)中所占比例是15%-20%�！爱斍胺康禺a(chǎn)需求大量下滑，交易量急劇萎縮，對銀行和地產(chǎn)商都是非常關(guān)鍵的。如果資金鏈斷裂的話，誰都死不起�！甭櫭飞f。
除了地產(chǎn)商，焦急的自然還有“以地生財”的地方政府，因為2003年土地出讓金占了地方財政收入的55%左右。盡管在過去許多年里，地方政府的土地收益被用于普通居民住房保障的比例并不高，但“救市論”學者仍然擔心，地產(chǎn)商資金緊張，土地難賣，“將極大程度威脅保障住房建設的資金來源”。他們出示的數(shù)據(jù)是：2005-2007年全國保障性住房的資金來源中，土地招拍掛收入占60%左右。
“如果土地出讓收入下滑，拿什么錢蓋保障性住房，拿什么錢解決中低收入問題？”聶梅生說。
“等待救市不如自救”
一邊是盼望房價下跌的市民，一邊是事關(guān)經(jīng)濟安全相關(guān)的許多理由，那么，我們現(xiàn)在該怎么辦？
“救市論”專家建議，需要實施局部的政策微調(diào)，來挽回樓市的頹勢，避免更大的損失。他們說：地產(chǎn)救市，不是要讓房價上漲，更不是要恢復到2007年那樣非常態(tài)的暴漲，而是要恢復普通商品住房的理性消費，以保障住房消費對消費進而對經(jīng)濟增長的拉動和穩(wěn)固作用。
聶梅生進一步建議，“救市”應該從90平方米以下的普通住房開始啟動。
2006年建設部出臺的“70/90政策”(即90平方米以下住房占商品房總量的70%)，已經(jīng)在2008年形成供給，但由于市場觀望，造成大量90平米以下住房空置。聶梅生出示了一個數(shù)據(jù)：按照今年5月末空置面積的增幅，90平方米以下住房的空置率已達到32.3%。她主張，可以從普通商品房和雙限房做起，引導市場恢復理性。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長兼秘書長顧云昌在接受本報記者采訪時也表達了相似看法。顧云昌認為，2007年房價和地價大幅度上漲，意味著房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)在局部地區(qū)形成，現(xiàn)在到了需要防止泡沫破裂，防止地產(chǎn)業(yè)大起大落，維護房地產(chǎn)穩(wěn)定、金融安全的時刻。顧建議，擴大有效需求，尤其是擴大沒有風險、更有實際購買力的需求，在金融政策上予以支持。
“前不久的國務院常務會議提出要穩(wěn)定市場和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場�！敝袊青l(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮提到，穩(wěn)定市場不應單純理解為恢復到去年的成交量和上漲幅度才是穩(wěn)定。應穩(wěn)定老百姓改善住房的經(jīng)濟預期，穩(wěn)定推進落實2007年國務院24號文件的決心和措施，也就是說完善住房保障體系。而落實“90/70政策”正是24號文件的重要內(nèi)容。
“救市論”學者們沒有提出微調(diào)現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的具體意見。有業(yè)內(nèi)資深人士私下設想，如果微調(diào)房地產(chǎn)政策，可以比照剛出臺的災區(qū)住房個人按揭政策，將90平方米以下普通住房的首付標準降到一至二成，利率優(yōu)惠，減免部分稅費。
相比于一部分學者的積極建言，一些開發(fā)商對“救市論”反倒不太熱衷。他們認為等待政府挽救不如自救。
“政策已經(jīng)形成慣性，即使馬上出臺政策，也不可能對市場產(chǎn)生立竿見影的效果�！被幽昙瘓F(中國)有限公司總裁潘軍說，“等待政府出臺政策來挽救房地產(chǎn)企業(yè)的危機是不太現(xiàn)實的，只能靠自身的實力渡過難關(guān)�！�
陽光100董事長易小迪、金地集團董事長凌克等人也持相似的看法。
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