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滬上樓市遇“半滯銷”阻擊情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-19
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- 中研網(wǎng)訊：
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房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2008年1-6月上海共成交一手商品住宅4.5257萬套525.9萬平方米，總成交金額高達(dá)739.61億元。套均面積116.2平方米，比2007年的124.6平方米縮小了6.8%，表明國家的70/90規(guī)劃正在起效，預(yù)計(jì)2008年下半年的套均面積還會有所下降。業(yè)內(nèi)人士指出，上半年樓盤半滯銷的局面仍將繼續(xù)。
【新房】
供過于求，量低價高
2008年上半年樓市可以用兩個字形容，那就是平淡。雖然不乏亮點(diǎn)，但包括成交量、成交均價等數(shù)據(jù)與同期相比已不可同日而語。
佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市共推出一手商品房源618.04萬平方米，只比去年同期減少11.7%；但是成交量卻只有525.9萬平方米，只相當(dāng)于去年同期1043.63萬平方米的一半。
成交量的大幅下滑，使得上半年樓市重現(xiàn)供過于求。但由于去年房價的上漲，今年新上市樓盤的價格較周邊樓盤去年的房價高出近一倍，這使得上半年新房的平均成交價格大幅攀升至14026元/平方米，比去年同期的9940元/平方米上漲了41%，而2007年與2006年上半年的同比漲幅只有4.4%。
富陽中國控股統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，今年上半年公寓（剔除保障性用房）新增497.4萬方，同比2007年下降了19.9%，同比06年下降了32.9%。成交量方面，今年上半年公寓成交452.3萬方，同比2007年下降了50.1%，同比06年下降了39%；從成交套數(shù)來看，今年上半年共成交了..2萬套，同比2007年減少了3.6萬套，同比2006年則減少了2.3萬套。
上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年1－6月中，上海的房地產(chǎn)市場相對冷淡，半年商品住宅新增供應(yīng)622萬平方米，成交504萬平方米，供求比為1：0.81。供過于求的市場格局與2007年的火爆相比，難免令人感覺天上地下。
業(yè)內(nèi)人士指出，量低價高的局面還將持續(xù)。因?yàn)�，開始以去年那一輪的房價上漲實(shí)際上到今年3月才基本停止，房價上漲的數(shù)據(jù)到二季度后才開始在交易數(shù)據(jù)上逐步體現(xiàn)。那么，新上市樓盤的增加，交易價格還將走高。但這并不意味著房價還在上漲，因?yàn)橐恍]有前瞻性規(guī)劃的樓盤，其品質(zhì)是難于支撐去年來近一倍的價格上漲，那么他們將在供過于求的夏季樓市里獲得修正，出現(xiàn)價格下跌的局面。
富陽分析師指出，由于樓市觀望氣氛濃厚，許多開發(fā)商選擇延后開盤，造成上半年公寓新增供應(yīng)大幅減少。上半年市場即使和樓市相對較為緩和的2006年上半年相比，今年上半年樓市在成交套數(shù)、成交量上仍是大幅縮水，宏觀調(diào)控及樓市觀望氣氛對樓市影響較大。
【二手房】
交易門檻提高阻礙市場流通
受新房市場影響，上半年二手房市場也出現(xiàn)了不小"阻力"。美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域副總黎志賢告訴記者，上半年市場主要特點(diǎn)表現(xiàn)為價格繼續(xù)上漲，但市場成交量大幅下降。政策、金融等各項(xiàng)因素正在影響從一級二級市場，從而影響市場的判斷力。一手房市場成交量的大幅萎縮使得相應(yīng)的二手房市場聯(lián)動效應(yīng)顯現(xiàn)，市場觀望氣氛濃烈導(dǎo)致二手房市場成交也大幅下降。
黎志賢指出，出現(xiàn)類似狀況主要有三大原因，首先是特定時期影響。6月份為上海的梅雨季節(jié)，同時又是孩子的高考期間，對近期二手市場的成交量有一定的影響。其次是交易門檻的不斷提高。政府對封堵"避稅"漏洞這關(guān)二手房交易前要先詢價，"封殺"做低房價，房產(chǎn)交易要先過"估價"這關(guān)低于市價3%-5%就不得交易。二手交易門檻的不斷提高，促使市場流通難度加大。第三則是不利消息接踵而來。上海二手房市場開始強(qiáng)征20%個稅（雖然是虛驚一場）并在小范圍試點(diǎn)等等眾多市場消息，受到近期市場的關(guān)注，觀望氣氛加重。
【開發(fā)商】
大開發(fā)商拋盤小開發(fā)商觀望
在6月總體供過于求、樓盤大面積滯銷的情況下，卻出現(xiàn)了天山怡景苑、金地未未來、盛唐福邸等排隊(duì)、搖號的熱銷樓盤。與此同時不少開發(fā)商選擇了曾經(jīng)流行一時的打折促銷。鼎鑫名流苑、保集綠島家園等對于一次性付款購房者給予95折優(yōu)惠。
業(yè)內(nèi)人士指出，市場冷清與熱銷的矛盾情景同時出現(xiàn)，主要有兩個因素造成的。市場方面，在國家經(jīng)濟(jì)保持快速增長的情況下，房價的中長期走勢還是看好，目前只是短期調(diào)整，因此一些以青年買家為主的自住需求，依然不會放棄購房的打算。開發(fā)商方面，由于去年一些開發(fā)商大量購地，使得后繼開發(fā)資金的需求壓力大增，因此像萬科、保利、金地這樣的開發(fā)商就會不停地推盤以求回融資金。而這些大開發(fā)商在產(chǎn)品上有很強(qiáng)的優(yōu)勢，由于大開發(fā)商要回融資金，所開出來的價格都會有較高的性價比，吸引走大多數(shù)剛性需求的同時，使得其他多數(shù)樓盤的性價比相對有所下降。
于是，在市場總體較冷的情況下，就形成了少數(shù)樓盤熱銷，多數(shù)樓盤滯銷的情況。但由于中長期市場看好，能夠解決資金問題的開發(fā)商就選擇了觀望，只有少數(shù)資金有困難的開發(fā)商才會不停地打折促銷。
【購房者】
尋求精致化產(chǎn)品
調(diào)查報告顯示，高房價的壓力使得所有的購房者都對產(chǎn)品提出了更為苛刻的要求，希望房子里的每一個平米都能發(fā)揮到最大的用處，不允許有絲毫的浪費(fèi)。原先那些相對粗放型的產(chǎn)品已經(jīng)很難被接受，或是性價比被打了很大的折扣。
與此同時，以滿足中產(chǎn)居家為主的主流熱銷產(chǎn)品輪廓也越來越清楚。這些產(chǎn)品的價格基本在1.5萬-2.5萬元/平方米之間，面積基本上是在75-90平方米之間，主要分布在內(nèi)外環(huán)及外環(huán)周邊區(qū)域。在這個期間內(nèi)，誰的產(chǎn)品空間利用越充分性價比就越高，就越能獲得購房者的認(rèn)可。
因此，目前能夠獲得購房者能認(rèn)可的產(chǎn)品極為有限，難得出來的幾個優(yōu)質(zhì)樓盤就只能一擁而上的哄搶。而那些很難獲得認(rèn)可的產(chǎn)品，不在價格上拉出差距的話，就很難獲得銷售業(yè)績，這也是近來一些樓盤高達(dá)95折的優(yōu)惠，還是難于吸引到買家的原因。
因此，從市場、開發(fā)商和購房者的綜合判斷，在經(jīng)過二季度的量低價高之后，購房者已經(jīng)基本上接受了去年漲上來的高房價。當(dāng)經(jīng)過三季度的低迷成交之后，人們會發(fā)現(xiàn)外環(huán)以內(nèi)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品所剩無幾，因此在四季度時會降低一些要求購買一些滯銷產(chǎn)品，此時的供需關(guān)系就會有所改變，接下來一些開發(fā)商就可能重新提高報價。
●業(yè)內(nèi)點(diǎn)評
平淡中尚現(xiàn)五亮點(diǎn)
對于今年上半年的市場走勢，上海富陽物業(yè)咨詢有限公司總經(jīng)理王佳表示，平淡之中仍有不少值得關(guān)注的亮點(diǎn)，可以歸納為以下5點(diǎn)。
1、宏觀緊縮政策，加速房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整
2007年9月提高二次購房的貸款利息及首付成數(shù)的政策發(fā)布，這一政策的實(shí)施對房產(chǎn)投資、投機(jī)無疑是一個當(dāng)頭棒喝，而2008年受該政策影響仍然明顯。由于中美利率倒掛，使用利率工具局限性較大，為了控制貨幣流動性過剩，國家頻頻使用存款準(zhǔn)備金率工具。截至上半年，我國已5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)后，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17.5％的歷史高位。同時，股市的低迷使得開發(fā)商從證券市場渠道融資的難度變得越來越大。開發(fā)商從銀行手中獲得貸款的難度越來越大，其它融資渠道也變得不太通暢。因而有些資金極度缺乏的開發(fā)商，不得不選擇民間高利貸以解燃眉之急。在這個銷售不暢、資金缺乏的房地產(chǎn)行業(yè)"冬天"，行業(yè)面臨調(diào)整重新洗牌。
2、股市動蕩，加劇樓市觀望上證指數(shù)從今年一月份的5,522點(diǎn)跌到6月份的近2800點(diǎn)，蒸發(fā)了大量資金，大量的股民被套牢。在股市下跌之后，不僅股市的財富效應(yīng)嚴(yán)重弱化，而且由于股市的價格迅速下跌，進(jìn)入股市的投資者基本被套牢。投資者不僅無法通過賺錢效應(yīng)從股市獲得購買住房的按揭首付款或進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。從金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)得到數(shù)據(jù)顯示，從股市抽逃出來的大部分資金，也并沒有進(jìn)入樓市，大多選擇了相對更安全的銀行等其它去處，樓市觀望加劇。
3、住宅土地市場供應(yīng)稀少整個上半年只有兩幅住宅用地出讓，另有一副住宅用地轉(zhuǎn)讓，上半年總計(jì)有26萬方的住宅土地供應(yīng)。由于市場不甚明朗，且大部分開發(fā)商手中缺少資金，底價成交、甚至是土地流拍事件常有發(fā)生。在這種情況下，政府推地的積極性也在降低；另一個方面，控制住宅用地的供應(yīng)量，也有利于現(xiàn)今樓市房價的維持，防止大量住宅用地的入市并沖擊現(xiàn)有樓市價格。近期部分土地出讓，很大程度上是政府對市場的試探，下半年住宅土地的推量也將受此次土地成交狀況所影響。
4、外資對滬高檔物業(yè)熱情不減，高檔房需求旺盛
外資對滬高檔物業(yè)熱情不減，上半年海外機(jī)構(gòu)投資者在上海的整幢物業(yè)成交金額約14億美元，比2007年同期上漲84%，而其它收購部分高檔物業(yè)的外資也有許多。整幢收購主要包括凱雷集團(tuán)以約2.8億美元收購濟(jì)南路8號未售部分，未來資產(chǎn)耗資1.36億美元收購新天地尚明居，高富諾以1.69億美元收購華山夏郡，亞太置地花費(fèi)6.43億美元收購世紀(jì)商貿(mào)廣場。雖然一些投資者會因?yàn)橥顿Y組合調(diào)整和達(dá)到預(yù)期受益等多方面原因出售資產(chǎn)，但是對于當(dāng)初的投資都有明顯的溢價，而現(xiàn)今仍然有許多其他的外資接手，說明大部分外資仍然十分看好內(nèi)地強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基本面，對內(nèi)地房地產(chǎn)的中遠(yuǎn)期發(fā)展仍然十分有信心。
5、小戶型房熱銷，開發(fā)商重視小戶型開發(fā)
從去年6月第一批小戶型上市至今，小戶型一直為市場熱點(diǎn)，每每一經(jīng)推出就被搶購一空，出現(xiàn)了難得的連夜排隊(duì)購房的壯觀情形。在剛性需求的主導(dǎo)下，戶型設(shè)計(jì)及空間規(guī)劃上使得房屋空間利用率得到提高、更加人性化，配套完善、交通便利的產(chǎn)品非常受市場歡迎。如文翔名苑等一批小戶型產(chǎn)品成為市場熱銷產(chǎn)品。
今后，小戶型房受到的關(guān)注度仍將進(jìn)一步提高，一方面是鑒于國家70/90政策，另一方面這也符合市場的需求。而開發(fā)商也將針對小戶型房，進(jìn)行各方面的完善與創(chuàng)新，創(chuàng)造出新的產(chǎn)品亮點(diǎn)。
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