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開發(fā)商掀起項(xiàng)目拋售潮情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-26
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 房價(jià) 住房 北京 天津 土地 樓市
- 中研網(wǎng)訊：
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進(jìn)入2008年，中國樓市已經(jīng)由“土地為王”開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤艾F(xiàn)金為王”。近期，房地產(chǎn)價(jià)格的盤整和成交量的下滑，開發(fā)商面臨資金回收壓力。這使得不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)讓手中的項(xiàng)目、土地、產(chǎn)權(quán)等，以實(shí)現(xiàn)再融資。隨著眾多開發(fā)商還貸高峰期將至，類似的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓融資行為將會(huì)變得更加普遍。
項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或大勢所趨
中國土地一級開發(fā)網(wǎng)信息顯示，北京、天津等城市，近期有意轉(zhuǎn)讓土地、或者有合作開發(fā)意向的開發(fā)商數(shù)量明顯增多。與去年同期相比，大約上升50%。在轉(zhuǎn)讓地塊中，以住宅用地為主。
據(jù)悉，目前在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，在二季度掛牌出讓的就多達(dá)20余個(gè)，其中涉及北京的項(xiàng)目達(dá)到16個(gè)。
涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的包括，北京市電信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司98.36%股權(quán)，北京國融置業(yè)有限公司45%股權(quán)，中國華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司85%產(chǎn)權(quán)，北京華麗嘉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)，北京德勝投資有限責(zé)任公司99%股權(quán)等。這些進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司，多數(shù)都表現(xiàn)出對資金的渴望，有的要求受讓方能短期支付大筆交易資金，還有要求受讓方有良好的資金實(shí)力，能一次性支付交易價(jià)款。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期北京掛牌出讓的7塊土地都是通過出讓100%公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓，主要集中在宣武、昌平、密云、懷柔等地。
目前，知名房地產(chǎn)公司也正加入到轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或者股權(quán)的行列。5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目公司所持有的正是一年前土地價(jià)格瘋狂飆升時(shí)期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊。
5月19日，香港上市公司瑞安房地產(chǎn)公告稱，全資附屬公司SOD與海外投資基金永菱通訂立協(xié)議，永菱通將以11.25億元人民幣的總價(jià)，向SOD收購SOD的全資附屬公司FPL的25%股權(quán)。FPL的主要資產(chǎn)包括上海瑞虹新城項(xiàng)目。無獨(dú)有偶，李嘉誠旗下的香港上市公司“和記港陸”近日公告稱，已于5月16日與美國投資基金亞太置地旗下公司簽訂協(xié)議，以44.38億元人民幣出售位于上海長樂路的“世紀(jì)商貿(mào)廣場”寫字樓物業(yè)。
分析人士指出，在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的只是其中小部分。更多的開發(fā)商由于怕影響現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售，往往在私下進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資。雖然目前沒有一個(gè)公開的數(shù)據(jù)分析表明現(xiàn)在到底有多少開發(fā)商在私下進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資，但根據(jù)目前的情況估計(jì)，應(yīng)該比去年會(huì)增三成左右，開發(fā)商對資金現(xiàn)在是相當(dāng)饑渴。
轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目解資金之困
諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，主要還是因?yàn)橘Y金壓力之下的無奈之舉。在日前舉行的“中國房地產(chǎn)(無錫)高峰論壇”上，潘石屹稱，由于土地價(jià)格被高估，一些開發(fā)商高價(jià)拿地后出現(xiàn)了拖欠政府的土地出讓金、拖欠政府地價(jià)款以及違約的事情都是之前沒有想到的，這些都是在資金壓力下表現(xiàn)出來的現(xiàn)象。
國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平表示，資金鏈緊張將是行業(yè)資源并購整合良機(jī)。時(shí)間緊迫和交房保證等原因使得資金鏈瀕臨斷裂企業(yè)選擇項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的概率大于降價(jià)清盤的概率，部分企業(yè)資金鏈斷裂將更多地將通過上游項(xiàng)目資源的并購整合來結(jié)束。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即將到來的8、9月份將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候，去年高價(jià)拿地的企業(yè)將面臨付清土地出讓金的壓力。與此同時(shí)，很多城市房地產(chǎn)的成交量還在繼續(xù)走低，開發(fā)商回籠資金的壓力陡增。
對一些中小開發(fā)商來說，之前可以從小銀行獲得貸款，宏觀調(diào)控帶來的銀根緊縮，抬高了它們貸款的門檻，讓很多中小開發(fā)商陷入了融資困境，不得不以轉(zhuǎn)讓未開發(fā)土地來保障手頭項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理張劍表示，現(xiàn)在中小企業(yè)基本上拿不到銀行貸款，即便是四證齊全。去年央行和銀監(jiān)會(huì)調(diào)控以后，本來大家預(yù)期的額度今年會(huì)比去年漲20%-30%，可是結(jié)果今年總量控制和原來差不多，大家預(yù)期能放出來的貸款也沒放出來。
目前，房地產(chǎn)市場資金缺口到底有多大？戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮分析，央行提高存款準(zhǔn)備金率等緊縮政策已經(jīng)相當(dāng)于將房地產(chǎn)兩年的貸款規(guī)模凍結(jié)。此外，全年2/3的信貸額度已經(jīng)在上半年用光，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)貸款總額只有8800億元，房地產(chǎn)信貸缺口達(dá)到3000億元，下半年房地產(chǎn)信貸將更緊張。
業(yè)內(nèi)人士表示，為了保證現(xiàn)金流，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)盈利的目標(biāo)已經(jīng)讓位于保證一定的銷售量，特別是對于主要從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售的上市公司來說，銷售順利意味著經(jīng)營性現(xiàn)金流得到保證。如果市場成交量不能保持，在今年7-9月開發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候，一些中小企業(yè)將面臨生死大限，將因資金鏈斷裂或?yàn)l臨斷裂而被迫變賣項(xiàng)目和股權(quán)。同時(shí)，伴隨房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出低迷態(tài)勢，房價(jià)不升反降，而原材料價(jià)格卻一直上揚(yáng)，這使得行業(yè)利潤逐漸微薄起來，更多的地產(chǎn)商也開始轉(zhuǎn)行。而轉(zhuǎn)行的第一步，就是把手中的“熟地”以一個(gè)比較好的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去，這也是土地項(xiàng)目近期頻繁掛牌轉(zhuǎn)讓的主要原因。
日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召集部分開發(fā)商，就目前房地產(chǎn)行業(yè)狀況及開發(fā)商資金狀況等問題舉行了相關(guān)會(huì)議。會(huì)議中得到的結(jié)論是目前的確出現(xiàn)了行業(yè)性的資金緊張，但尚未達(dá)到發(fā)生危機(jī)的程度。從緊貨幣政策今年可能仍會(huì)持續(xù)下去，專門出臺(tái)行業(yè)扶持政策的可能性并不大。
地產(chǎn)市場進(jìn)一步分化
今年房地產(chǎn)市場所發(fā)生的變化，無疑是對去年囤地捂盤開發(fā)商的一次沉重的打擊。在當(dāng)前宏觀調(diào)控仍然趨緊的大背景下，一些捂過頭而扛不下去的開發(fā)商，完全可能因?yàn)檫@次調(diào)整而被迫出局。對于那些有困難的開發(fā)商來說最好的解決辦法是把自己賣了，這無論如何都不是什么危言聳聽。
對于有足夠?qū)嵙Φ拈_發(fā)商，目前解決資金壓力的渠道還是相當(dāng)多。比如既可以通過降價(jià)出售回籠資金，也可以通過項(xiàng)目合資拉來資金，還可以出售股權(quán)換取資金，也可以出讓土地來解套。資本運(yùn)作層面渠道也很豐富，不但上市公司可以增發(fā)再融資，非上市公司也可以上市融資(IPO或借殼)，還可以得到戰(zhàn)略性投資，甚至可以發(fā)行企業(yè)債等。房地產(chǎn)業(yè)成為了“少數(shù)派”的天下，行業(yè)“寡頭壟斷”開始浮出水面。
去年10月9日，國土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，于11月1日正式實(shí)施。39號令最讓開發(fā)商揪心的一條莫過于其首次明確，受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，39號令對資金雄厚的地產(chǎn)公司尤其是融資渠道靈活的上市公司影響很小。這一新政對上市地產(chǎn)企業(yè)是一利好消息，因?yàn)殚_發(fā)門檻的提高將使得一部分競爭對手自動(dòng)出局。而對于一些資金實(shí)力薄弱的中小開發(fā)商，意味著將被淘汰。
北京富華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄭曼夏表示，政策只會(huì)讓更多的中小開發(fā)商因?yàn)橘Y金問題退出市場，而形成地產(chǎn)寡頭。這樣房價(jià)更加要控制在地產(chǎn)寡頭手中了。
近年來，從拿地到開發(fā)再到銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)的步步吃緊，使大開發(fā)商的實(shí)力優(yōu)勢也步步顯現(xiàn)。叫囂了近三年之久的“寡頭壟斷”似乎就要進(jìn)入倒計(jì)時(shí)了。
因被資金短缺所困擾，一些開發(fā)商不得不忍痛轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
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