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廣州樓市真相調(diào)查分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-22
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- 中研網(wǎng)訊：
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最近一段近期，"深圳樓價暴跌"、"深圳千億房貸斷供"、"深圳呼吁政府救市"等虛虛實實的報道鋪天蓋地，與其鄰近的廣州也"順便"受到"關(guān)照"，很快就被爆炒成"廣州也樓價暴跌、斷供嚴(yán)重……"
廣州樓市的真實一面是怎樣的呢？
連日來，記者走訪了房管部門、各區(qū)樓盤、中介代理機構(gòu)以及辦理房貸業(yè)務(wù)的各大銀行，綜合看來，外地媒體那種駭人聽聞的報道過于夸張。目前廣州多數(shù)區(qū)域樓價已回落至去年9月節(jié)點的水平，曾一度漲價太厲害的區(qū)域如天河、海珠、白云、蘿崗的跌幅稍大，若在其巔峰時買入，現(xiàn)在的樓價大約縮水三成左右，不過目前廣州并未出現(xiàn)大量斷供的情況。
一手樓價
整體樓價已回落到去年9月之前的水平，"萬元區(qū)"僅余越秀、荔灣、海珠、天河
廣州市房地產(chǎn)交易中心的官方數(shù)據(jù)，被認(rèn)為是廣州樓市最權(quán)威和最可信、"真金白銀"的成交數(shù)據(jù)。記者查閱了2007年4月至今的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)自去年樓市的重要標(biāo)志"9·27房貸新政"推出后，廣州樓價仍慣性推高了兩個月，及后開始回落，經(jīng)歷了數(shù)月量價齊跌的調(diào)整，在價格帶動下，成交量也向正常水平回落，目前整體樓價已回落到去年9月之前的水平。
成交數(shù)據(jù)顯示，今年6月份廣州十區(qū)均價9569元/平方米，低于去年9月的9686元/平方米，但比去年8月的8849元/平方米還是高了700多元。
目前仍處于"萬元區(qū)"的越秀、荔灣、海珠、天河4個區(qū)，全部都在中心老城區(qū)。今年5月、6月，越秀區(qū)仍在1.5萬元/平方米的水平，顯示出地段優(yōu)勢在這輪回調(diào)中的堅挺性。
不過，一些曾在高位入貨的住宅，回調(diào)幅度確實比較大。去年樓價一度"發(fā)癲"的天河、海珠、白云、蘿崗4區(qū)，則是"有咁風(fēng)流有咁折墮"：天河樓價最高位攀至近1.6萬元/平方米，今年6月已跌至1.24萬元；最高峰飆至11211元/平方米的白云區(qū)，而今只有7726元/平方米；一度摸高14755元/平方米的海珠區(qū)，6月均價為11391元/平方米；去年底試圖"闖關(guān)"的蘿崗區(qū)，在19929元/平方米的"天價"之后，受到萬科新里程、龍光峰景華庭兩大限價房的雙重夾擊下，區(qū)域均價一路狂瀉，目前只有7362元/平方米，不過專業(yè)人士分析，其均價的拉低主要是由于限價房集中在近兩個月投放造成的，成交價受結(jié)構(gòu)性因素影響較大。
成交總量
"9·27房貸新政"后，成交量一路下滑，至今年4月才開始抬頭，6月方恢復(fù)正常
要準(zhǔn)確研判樓市，必須從量與價的配合著手。
根據(jù)統(tǒng)計，今年1月以來廣州一手住宅樓價仍在慣性翹尾，但成交量則不斷萎縮，專業(yè)人士指出，從數(shù)據(jù)來看，廣州房價并未真正下跌多少，開發(fā)商依然堅守著價格高地。一個缺乏規(guī)模成交的市場，其價格就不是一個正常的價格，只有等到成交量恢復(fù)到正常水平之后，才是可信的。
據(jù)一些地產(chǎn)研究機構(gòu)分析，這段時間，很多購房者都不愿或不敢買房，主要是覺得現(xiàn)在房價還沒有降到位。這主要是由于一些開發(fā)商的心態(tài)還處于去年的亢奮中，認(rèn)為房地產(chǎn)的利潤就應(yīng)該是那個水平，不愿意降價，或者降起價來扭扭捏捏，采取打折、送裝修等手段暗度陳倉，就是不愿意明明白白地降低價格。事實上，近幾個月全國房地產(chǎn)銷售量也同樣持續(xù)低迷，樓市籠罩于濃厚的觀望氛圍中。
直至今年4月，廣州一手住宅成交量才開始增加，顯示買家開始入市買房了。這段時間廣州不斷有大量限價房進入市場，與此同時，開發(fā)商也加大力度推出促銷措施以活躍樓市成交。不少樓盤推出特價、一口價以及降低首付比例等手段，而新開樓盤也以較為理性的定價推出，對成交也有一定的刺激作用。
數(shù)據(jù)顯示，4月、5月一手住宅成交量均超過39萬平方米，4月更接近40萬平方米，但仍低于當(dāng)月的預(yù)售住宅面積66.52萬平方米。相比歷史成交情況，僅相當(dāng)于過去的六成左右。到了6月，一手住宅成交量重回66.64萬平方米，比5月上升70%。這一成交數(shù)據(jù)為今年以來單月成交量的高峰。
專家分析
有專家說市民信心在恢復(fù)，有專家說只算正常現(xiàn)象，因為樓價下降趨勢還不算明顯
市國土房管局負(fù)責(zé)人務(wù)實地認(rèn)為："這一成交量環(huán)比上升幅度的確很大，但并不表示整體樓市成交暢旺，只表明成交量回復(fù)到以往的單月55萬-80萬平方米之間的平均水平。"
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江分析，從6月的數(shù)據(jù)可以看出，廣州樓市并不像之前所說的那樣"旺丁不旺財"，此次價格稍降但成交量已經(jīng)回升也說明了廣州已經(jīng)度過了今年2月、3月量價齊跌的階段。樓市價跌量升，可以看出市民對樓市的信心正在恢復(fù)，這將有利于后市的發(fā)展。
保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金表示，數(shù)據(jù)顯示，6月的成交量不錯，但主要還是反映五一黃金周樓市成交的情況，"從廣州樓市在9569元/平方米的高位取得了76.86萬平方米成交量這組數(shù)據(jù)中可以看出，目前市場的需求仍比較旺盛，樓市在5月前后就已經(jīng)有所回暖"。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文則認(rèn)為，樓市成交量在40萬平方米以下屬于非正常現(xiàn)象，正常的成交量應(yīng)維持在70萬到80萬平方米。廣州樓市經(jīng)過3個季度的低成交量后，現(xiàn)在成交量有所上升應(yīng)屬于正�，F(xiàn)象，但僅看一兩個月的數(shù)據(jù)并不能說明問題，接下來還要看成交量的變化。此外，從這組數(shù)據(jù)中還可以看出，廣州樓價下降趨勢還不算明顯。
"小戶型"被捧成"熱煎堆"
80-99平方米的單位占熱銷戶型的55.17%
低迷的市場環(huán)境下，究竟什么產(chǎn)品最暢銷？戴德梁行廣州研究部對4-5月份對一手住宅市場進行了一次專題研究，發(fā)現(xiàn)小面積戶型因為總價較低而成為目前市場熱銷的產(chǎn)品。
從熱銷戶樓盤的單套面積來看，100平方米以下的單位占了85%，其中80-99平方米的單位所占比例為55.17%。戴德梁行認(rèn)為，廣州一手住宅價格已略有回落，但相對于主要購買群的購買力而言，仍然較高。小面積戶型因為總價較低，自然成為目前市場熱銷的產(chǎn)品。
從熱銷樓盤的戶型來看，三房和兩房單位平分秋色，各占37%，而四房以上單位僅占1.23%，這一數(shù)據(jù)反映出實用的小戶型單位是目前廣州住宅市場消費的主流。值得留意的是，適宜自用的一房戶型占有15%的比例，而作為投資用途的單身公寓也占有9.23%的比例。
"海鮮價"買了條"土鯽魚"
高價購樓、身家縮水的買家在廣州也有不少
市民劉女士，考慮到孩子讀書問題，本打算賣掉番禺洛溪的房子，搬到市中心教育條件較好的越秀區(qū)居住，結(jié)果去年房價一路高歌，相中的幾個樓盤價格甚至"每日一價"，成為名副其實的"海鮮價"。東風(fēng)東路某樓盤從開盤時的1.8萬元/平方米，一個月之內(nèi)飆至2.5萬元/平方米。為了孩子能就讀該樓盤所屬地段的一所小學(xué)名校，劉女士還是狠下心來，通過各種關(guān)系，找熟人打折、一次性付款，才以2.25萬元/平方米買下一套90多平方米的單位。
讓劉女士"傻眼"的是，她買完樓后，樓盤價格不斷調(diào)整，到今年6月均價降到1.78萬元，足足比她的買入價降了4700元/平方米，匡算下來，她的房子縮水了近兩成。
像劉女士這樣被"套牢"的買家，在廣州還有不少。去年底、今年初上市的樓盤，目前幾乎全線普跌，只有地段上佳、周邊環(huán)境配套良好的樓盤才能稍稍"抗跌"。
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