救不救市？還是市場(chǎng)決定。

　　去年下半年開(kāi)始，廣州樓市開(kāi)始走入下調(diào)通道，此前旨在抑制高房?jī)r(jià)的"國(guó)十五條"、"穗七條"等宏調(diào)政策，是否仍能保證其威力不打折呢？

　　記者了解到，廣州市下半年仍將繼續(xù)推出商品房住宅地塊，保證增加供應(yīng)量政策的連續(xù)性。在最新的賣地公告中，住宅開(kāi)發(fā)的竣工等時(shí)間依然控制嚴(yán)格，且首次要求必須提交銀行履約保證金。此外，廣州限價(jià)房、經(jīng)適房的推出有所延緩。

　　但記者又從另一個(gè)方面獲悉，貌似平穩(wěn)的樓市宏觀政策，或多或少有松動(dòng)的跡象，比如一些地王回收速度放慢；在"90/70"的條框下，已有新的戶型比例出現(xiàn)"不遵守"。在政府有意無(wú)意的放松之下，是否預(yù)示著在側(cè)面救市呢？

　　在上月廣州市國(guó)土房管局上半年總結(jié)閉門會(huì)議上，不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為此輪樓市調(diào)整至少要1～2年。

　　側(cè)面救市

　　跡象1：地王回收速度放慢

　　據(jù)悉，廣州公開(kāi)出讓土地的付款期一般為半年。但記者日前從業(yè)內(nèi)人士了解到，由于發(fā)展商資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)峻考驗(yàn)，因此，自去年至今拍出的地王，有近一半未繳清地價(jià)。知情人士分析，倘若將地王收回再重新回到土地拍賣市場(chǎng)，不僅拍不到之前的地王價(jià)格，甚至可能出現(xiàn)流拍的可能。為了避免財(cái)政損失，政府將私下和發(fā)展商協(xié)商，拖延地王回收進(jìn)度。

　　去年以來(lái)，廣州拍出了不少地王，其中某地王樓面地價(jià)達(dá)到1.3萬(wàn)元/平方米，成為廣州天河新地王的桂冠。該地塊也是廣州近5年來(lái)中心城區(qū)公開(kāi)出讓的最大面積的商品住宅用地。據(jù)了解，買下該地王的開(kāi)發(fā)商仍面臨數(shù)十億元地價(jià)款交付。

　　廣州某地產(chǎn)資深人士向記者透露，目前該事件正處于膠著狀態(tài)，不僅市房管局不想收回土地，該開(kāi)發(fā)商也希望留著這塊"香餑餑"作為招商引資的資本。"政府如果收回了地王，也不可能賺到這幾十億，誰(shuí)會(huì)在這樣的樓市情況下高價(jià)拿地��？"據(jù)悉，該地王事件最有可能的結(jié)果是，雙方協(xié)商之后，房管局方面提案同意開(kāi)發(fā)商延期付款。

　　該資深人士還表示，自去年至今拍出的地王，有近一半未繳清地價(jià)，土地金額近乎200億。這些沒(méi)有繳清地價(jià)的發(fā)展商，政府除了放長(zhǎng)交納期限，還可能更改用地規(guī)劃，倘若發(fā)展商還是無(wú)力繳納地款，有關(guān)部門可能以"環(huán)評(píng)不過(guò)關(guān)"等借口讓發(fā)展商退地。

　　跡象2：限價(jià)房推出有變

　　限價(jià)房是廣州市政府率先推出調(diào)控房地產(chǎn)的措施，主要用于廣州市限價(jià)房政策是立足于通過(guò)調(diào)控來(lái)使得房?jī)r(jià)穩(wěn)定在與居民收入水平相適應(yīng)的合理水平，緩解中等收入自住型的購(gòu)房壓力。廣州市原計(jì)劃在今明兩年向市場(chǎng)推出10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可推出1.5萬(wàn)套限價(jià)房，供應(yīng)比例占廣州商品房整體市場(chǎng)的20％，并給出時(shí)間表。

　　但今年以來(lái)，廣州陸續(xù)推出了保利西子灣、萬(wàn)科新里程、中海金沙馨園和龍光峰景華庭4個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目。從首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目的爭(zhēng)搶，到后來(lái)的申請(qǐng)人數(shù)大幅減少并棄購(gòu)，業(yè)界認(rèn)為限價(jià)房既拉低了所在板塊的房?jī)r(jià)，又被周邊由此產(chǎn)生的低價(jià)房爭(zhēng)去客源，限價(jià)房在樓市低迷時(shí)仍保持大的供應(yīng)量，將進(jìn)一步?jīng)_擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　原定于今年8月份進(jìn)行首期預(yù)售的番禺限價(jià)房，目前卻仍未正式動(dòng)工，估計(jì)年內(nèi)也無(wú)法動(dòng)工。廣州市國(guó)土房管局有關(guān)人士表示，今年以來(lái)推出的限價(jià)房項(xiàng)目仍未消化完畢，因此將根據(jù)市場(chǎng)需要，靈活供應(yīng)新的限價(jià)房貨量，但預(yù)計(jì)不會(huì)有新的限價(jià)房項(xiàng)目推出。此外，今年也不再推出新的限價(jià)房地塊。

　　跡象3：戶型限制放寬

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)稅收以及土地拍賣獲得的利益已經(jīng)成為各個(gè)地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。而面對(duì)樓市日益滑坡，成交不同往日的現(xiàn)狀，有業(yè)內(nèi)人士分析，盡管中央對(duì)樓市不松綁，但地方政府可能通過(guò)一些渠道刺激樓市的發(fā)展。

　　在廣州近期將推出的地塊來(lái)看，放松對(duì)戶型比例的限制成為地產(chǎn)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。日前廣州市國(guó)土房管局再次發(fā)出賣地公告，掛牌出讓位于蘿崗中心區(qū)北部的兩塊商品住宅用地，用地總面積達(dá)29.3825萬(wàn)平方米。廣州市國(guó)土房管局雖然對(duì)兩地進(jìn)行了戶型比例限制，但限制的門檻明顯降低。在土地出讓合同中，兩地塊均明確規(guī)定，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的35%以上，兩地要提供不少于2293套90平方米以下住房。這一規(guī)定與之前建設(shè)部規(guī)定的"一個(gè)城市每年開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅中，90平方米以下中小戶型要占到開(kāi)發(fā)總量的70%"有明顯放松痕跡。

　　一位不愿透露姓名的發(fā)展商表示，政府放寬對(duì)戶型比例的限制，在一定程度上能吸引發(fā)展商。此外，保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金也分析，為迎接亞運(yùn)會(huì)的到來(lái)，廣州需要大量的資金投入交通等市政建設(shè)，他預(yù)計(jì)，政府除了在土地拍賣上給予發(fā)展商一定的"優(yōu)惠"之外，減少稅收、加大土地周邊的配套也成為其中的必殺技。

　　跡象4：經(jīng)適房開(kāi)售推遲

　　在新社區(qū)廉租房入住后，廣州經(jīng)濟(jì)適用房何時(shí)出售備受關(guān)注。在今年4月份，有關(guān)部門曾表示，將在5月份啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房的銷售工作，下半年陸續(xù)出售。首批約推出2000套經(jīng)濟(jì)適用房，分別位于金沙洲、同德圍、新廣從公路。

　　隨后，在低收入住房困難家庭在線交流會(huì)上，有關(guān)人士再次表示經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)在第三季度推出。近期，記者獲悉經(jīng)濟(jì)適用房最終將在第四季度推出。業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)濟(jì)適用房如正式開(kāi)售，在一定程度上將進(jìn)一步影響人們對(duì)樓市的預(yù)期。

　　此外，廣州市提出今年將考慮在政府建設(shè)保障型住房之外，加入引入社會(huì)力量建設(shè)和在小區(qū)配建兩種新的模式。目前，首個(gè)引入社會(huì)力量建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)已成功招標(biāo)，但小區(qū)配建模式仍停留在文件合同層面。廣州市最新版本的土地出讓合同，已將小區(qū)配建保障型住房列入其中，但由于考慮到今年的樓市情況，暫時(shí)未最終將措施具體到出讓地塊中。

　　仍未救市

　　理由1：房?jī)r(jià)未到底無(wú)需"出手"

　　上月廣州市國(guó)土房管局召開(kāi)了上半年總結(jié)的閉門會(huì)議，消息傳出后被解讀為政府有意"救市"。據(jù)與會(huì)的人員透露，該次會(huì)議主要是由開(kāi)發(fā)商、代理機(jī)構(gòu)和專家等各方面發(fā)表自己的看法。"政府主要是想總結(jié)上半年的情況，決定下半年該怎么走"，但預(yù)計(jì)不會(huì)出臺(tái)新的樓市政策，主要是保持樓市的穩(wěn)定。

　　據(jù)悉，參加的開(kāi)發(fā)商代表多數(shù)是總監(jiān)級(jí)，并未有高層出現(xiàn)。他們主要是"哭慘"，很悲觀認(rèn)為這輪調(diào)整至少要持續(xù)1～2年，希望政府能出手。但其中"叫苦"的某大型開(kāi)發(fā)商，曾在其股東大會(huì)上表示，形勢(shì)很快就會(huì)好起來(lái)，自己的企業(yè)受的影響很小。

　　代理公司則認(rèn)為，接下來(lái)成交量會(huì)穩(wěn)定，價(jià)格也會(huì)隨之穩(wěn)定，政府目前不出政策就是最好的政策。

　　專家們表示，目前廣州樓市遠(yuǎn)未到底，應(yīng)該繼續(xù)下調(diào)，政府不應(yīng)該有"救市"的行為。"前兩年的價(jià)位太高了，現(xiàn)在的樓價(jià)還是偏離了價(jià)值，恐怕還不需要救市，還應(yīng)該有下調(diào)的趨勢(shì)。"

　　理由2：商品住宅供給繼續(xù)放大

　　在樓市價(jià)格居高不下的時(shí)候，"國(guó)六條"、"國(guó)十五條"、"穗七條"等宏調(diào)手段，其核心手段之一是加大住宅的供應(yīng)量。今年上半年，廣州市僅舉行了3場(chǎng)商品房住宅土地拍賣會(huì)，供應(yīng)量為37.86萬(wàn)平方米，能否保證住宅土地供應(yīng)量年度計(jì)劃成為疑問(wèn)。

　　在該閉門會(huì)議上，政府人員表示，本來(lái)下半年考慮不賣住宅地塊，但與會(huì)的業(yè)界專家表示，還是應(yīng)該繼續(xù)推，保證政策的連續(xù)性。

　　上月，廣州就公告將推出5幅住宅地塊，共推出量近54萬(wàn)平方米，已超過(guò)前8月的供應(yīng)量。地塊在戶型限制方面，90平方米以下中小戶型的建設(shè)比例，最高達(dá)100%，首度出現(xiàn)35%的最低比例。業(yè)界人士認(rèn)為，政府通過(guò)這幾幅地塊的"試水"，再做出之后的推地的決定。

　　此前，廣州市規(guī)劃局也發(fā)布了《關(guān)于適度提高居住用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的意見(jiàn)》，原協(xié)議出讓的住宅地塊可通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)申請(qǐng)調(diào)高，調(diào)高部分需符合7成建設(shè)中小戶型的規(guī)定；郊區(qū)板塊的新建住宅地也可調(diào)高容積率。該項(xiàng)舉措增加了住宅的建設(shè)量，尤其是進(jìn)一步增加中小戶型的供應(yīng)。廣州市國(guó)土房管局今年以來(lái)的解決10萬(wàn)戶小業(yè)主歷史遺留辦證難問(wèn)題，也被認(rèn)為是進(jìn)一步增加了可在二手房市場(chǎng)流通的房源。

　　理由3：地塊開(kāi)發(fā)時(shí)間仍嚴(yán)格控制

　　事實(shí)上，從去年9月開(kāi)始，廣州一手住房批準(zhǔn)預(yù)售面積兩年多來(lái)首次超過(guò)一手住房成交面積，而且這一趨勢(shì)得以延續(xù)。今年以來(lái)，廣州市一手住宅成交量持續(xù)低迷，一直徘徊在40萬(wàn)平方米以下，甚至出現(xiàn)了低至23.12萬(wàn)平方米的成交量。目前幾乎每月的住宅新批預(yù)售面積都超過(guò)成交面積，根據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的最新數(shù)據(jù)，7月份全市十區(qū)新建商品住宅交易登記面積為60.56萬(wàn)平方米，但該月住宅預(yù)售面積90.88萬(wàn)平方米，新供貨量大于當(dāng)月成交量。

　　吳定金表示，今年廣州樓市供應(yīng)量約為740萬(wàn)平方米，為近5年來(lái)最高峰。上半年約有余貨3萬(wàn)套，到年底可能會(huì)達(dá)到4萬(wàn)套左右，有供過(guò)于求的壓力。有數(shù)據(jù)表示，明年樓市將繼續(xù)延續(xù)這個(gè)高供應(yīng)量水準(zhǔn)。政府賣新的住宅地塊時(shí)，對(duì)開(kāi)工、竣工等等時(shí)限仍繼續(xù)嚴(yán)格控制，最近推出的蘿崗地塊，考慮到由于地塊較大，甚至考慮到了分期開(kāi)發(fā)的限制時(shí)間，要求地塊在12個(gè)月內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，整個(gè)小區(qū)最遲在54個(gè)月竣工。如地塊開(kāi)發(fā)出現(xiàn)延遲，將按日繳納罰金。

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