日前,央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。在樓市面臨傳統(tǒng)的"金九銀十"銷售旺季時(shí)管理層再下調(diào)控猛藥,對市場各方的心理產(chǎn)生了微妙影響,發(fā)展商降價(jià)促銷的意愿有望更為堅(jiān)決。
　　
　　"927"新政后再下猛藥

　　由央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》內(nèi)容再次指向了房地產(chǎn)企業(yè)的資金命門。該《通知》要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款,并重申了對發(fā)展商"囤地"和農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的貸款限制。

　　從名義上看,央行和銀監(jiān)會(huì)這份《通知》是對今年1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的金融政策配合,在內(nèi)容上也與去年9月27日兩部門"房貸新政"的內(nèi)容一脈相承,并沒有大量新政策內(nèi)容的出現(xiàn)。

　　但這份《通知》在今年房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求破解資金困局的時(shí)候出臺,其力度則非同一般,畢竟這是繼"927"新政發(fā)布時(shí)隔近一年后的又一調(diào)控"猛藥"。其間金融監(jiān)管部門對樓市一直持觀望態(tài)度,但各大銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)貸在一年間已經(jīng)大幅下降。

　　有不愿透露姓名的發(fā)展商表示,這一政策的出臺也意味著此前一度盛傳的"救市"措施,如放松信貸、降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅率、刺激消費(fèi)等建議當(dāng)前并沒有被管理層認(rèn)可,樓市的進(jìn)一步調(diào)整將不可避免。
　　
　　限貸令是降價(jià)令?

　　盡管《通知》并沒有涉及與消費(fèi)者密切相關(guān)的房地產(chǎn)二級市場,但對開發(fā)商的影響則會(huì)傳遞到市場中來。有市場人士迅速發(fā)出了"限貸令就是降價(jià)令"的觀點(diǎn),在傳統(tǒng)促銷旺季的"金九銀十"將有所體現(xiàn)。

　　著名財(cái)經(jīng)評論人牛刀在博客中表達(dá)了"限貸令就是降價(jià)令"的觀點(diǎn)。他表示,"927"沒有解決中國樓市的本質(zhì)問題,只是將炒家逼出了市場。而這一次的緊急限貸令對制造高房價(jià)的一些開發(fā)商來講,如果不趕緊放大成交量,對后續(xù)用地進(jìn)行開發(fā),囤積的土地很可能就會(huì)被無償收回。而放大成交量的辦法只有一個(gè),那就是把房價(jià)降到位。

　　廣州某大地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,限貸令在促銷旺季前發(fā)布,對市場肯定會(huì)產(chǎn)生一定微妙影響。他表示,限貸令可能會(huì)刺激購房者更堅(jiān)定地觀望發(fā)展商的降價(jià)舉動(dòng),但他對"限貸令就是降價(jià)令"的提法并不置可否。另外幾家開發(fā)商也紛紛表示"沒有因此而改變促銷策略"。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前房地產(chǎn)企業(yè)最大的問題不是銀行收緊房貸,而是銷售一直不暢。由于今年銀行緊縮信貸,房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)紛紛在尋找其他獲得資金的途徑,銀行方面發(fā)布帶有重申性質(zhì)的"限貸令"未必會(huì)對市場構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響。
　　
　　體現(xiàn)"有保有壓"

　　值得一提的是,這份《通知》并沒有一味強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)信貸的限制,而是根據(jù)中央"有保有壓"的調(diào)控精神,提出了對節(jié)約集約用地項(xiàng)目優(yōu)先予以金融支持。受到信貸支持的項(xiàng)目類型包括:在現(xiàn)有工業(yè)用地上提高土地利用率和增加容積率的項(xiàng)目,開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置用地的項(xiàng)目；以及符合"布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約"要求的國家級開發(fā)區(qū)。

　　此外通知還提到,在符合國家各項(xiàng)政策和金融機(jī)構(gòu)貸款條件的前提下,要優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。同時(shí),積極支持土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盤活存量建設(shè)用地。對土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備符合規(guī)劃(計(jì)劃)且空閑、廢棄、閑置和低效利用的國有存量建設(shè)用地的,要積極予以貸款支持。

　　專家表示,這些內(nèi)容說明金融監(jiān)管部門意圖從金融信貸上引導(dǎo)地方政府和開發(fā)商節(jié)約集約用地,也是為了降低商業(yè)銀行的開發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

    發(fā)展商策略

　　密鑼緊鼓準(zhǔn)備大戰(zhàn)

　　緊張的資金現(xiàn)狀和今年的銷售業(yè)績壓力,讓大家都開始揣測,各大樓盤在"金九銀十"將開展怎樣的促銷。但是,記者從海珠樓盤尚東峰景了解到,從奧運(yùn)過后,該盤開始的團(tuán)購活動(dòng)為樓盤帶來了不少的人氣,同時(shí)銷售成交量也達(dá)到了開發(fā)商的預(yù)期。開發(fā)商表示,十一黃金周期間,要視市場情況來決定營銷舉措,不會(huì)盲目開展價(jià)格戰(zhàn)。

　　相對于在售樓盤的"邊走邊看",尚未開盤的一些樓盤則顯得更加坦蕩。即將在9月20日開盤的番禺某盤老板則告訴記者,最近一直在和代理商"吵架"。因?yàn)闃潜P項(xiàng)目小貨量少,所以很想低價(jià)搶占,在十一前開盤,12月就完成銷售任務(wù)封盤。騰出手來全心做其它的項(xiàng)目。"抓緊時(shí)間,盡快出貨,盡量回籠資金。"是不少開發(fā)商十一黃金周的真實(shí)心情寫照。在今年僅剩的、為數(shù)不多的營銷節(jié)點(diǎn)上,如何吸引買家的眼球是開發(fā)商們目前正潛心琢磨的。而不少集團(tuán)樓盤的"十一黃金月"也在本周拉開了促銷的序幕。近期,各式各樣的團(tuán)購活動(dòng)紛紛登場,低折扣成為吸引買家的籌碼。海珠區(qū)某樓盤的開發(fā)商坦言,銀行、公務(wù)員、大學(xué)老師、商會(huì),是樓盤最樂意接待的團(tuán)購群體。而團(tuán)購的優(yōu)惠也不是簡單的幾個(gè)點(diǎn),直接談出"一口價(jià)",力撐銷售。另外,最近市場上比較熱門的一二手聯(lián)動(dòng)也不甘示弱,對黃金周市場正摩拳擦掌。而最近不少發(fā)展商頻頻的更換代理公司,想來也是想在十一黃金周破釜沉舟最后一搏。

　　專家視角

　　"金九銀十"值得期待

　　韓世同(寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理)

　　"十一"前后廣州樓市的供應(yīng)量其實(shí)很大,盡管每個(gè)開發(fā)商都有自己的推盤節(jié)奏,但我還是相信開發(fā)商不會(huì)放棄這個(gè)銷售良機(jī)。而消費(fèi)者的購房意愿,也不會(huì)像網(wǎng)絡(luò)調(diào)查上的那么低,購買需求還是十分充足的。

　　"金九銀十"能否真的成為現(xiàn)實(shí),根本上還是取決于開發(fā)商和消費(fèi)者對市場的判斷。從成交量上看,廣州樓市6、7月的成交還不錯(cuò),預(yù)計(jì)8月份也會(huì)保持比較高的成交水平。但9、10月要想繼續(xù)保持高的成交,還是需要進(jìn)一步向下調(diào)整價(jià)格。這是因?yàn)槟壳岸鄶?shù)樓盤的價(jià)格還是偏高,所能刺激的有效需求還十分有限�，F(xiàn)在樓市的主要問題是有效購買力不足,很多人持幣待購的買家還是被較高的房價(jià)擋在場外。

　　樓市進(jìn)入穩(wěn)定期

　　黎文江(合富輝煌首席分析師)

　　"十一"前后廣州樓市的供應(yīng)量并沒有5萬套之多。從陽光家緣看,目前全市未售套數(shù)有4.1萬套,而可售住宅只有1.7萬套,其余的大多處于抵押不可銷售狀態(tài)。所以近期可以銷售的供貨量并沒有想象中的大,我們估計(jì)大約最多會(huì)有2.4萬套。

　　9、10月間的樓價(jià)我認(rèn)為將進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài),開發(fā)商也不會(huì)有太大的降價(jià)動(dòng)作。一方面是資金困難的狀況在經(jīng)過8個(gè)月后會(huì)有所緩解；另一方面均價(jià)也進(jìn)入了9000余元的水平,成交量也達(dá)到60萬平方米以上,進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)。接下來發(fā)展商可能會(huì)出現(xiàn)一些新的促銷手段。

　　消費(fèi)者反應(yīng)

　　關(guān)鍵要看價(jià)格是否吸引

　　劉先生(某機(jī)關(guān)工作人員)

　　劉先生在某機(jī)關(guān)單位工作,現(xiàn)仍租房住。為了一家人工作生活方便,一直打算在海珠區(qū)買一套2房或3房單位,今年4月考察了位于寶崗大道的幾個(gè)樓盤后,他認(rèn)為價(jià)格還是過高,加上當(dāng)時(shí)看跌樓價(jià)聲一片,終于沒有下定決心購買。快半年過去了,劉先生慶幸自己當(dāng)時(shí)沒有下手,"不然就成為負(fù)資產(chǎn)了",劉先生表示。對于接下來的"十一",劉先生表示會(huì)去看樓,但是否出手,還是要看到時(shí)樓盤推出的優(yōu)惠力度如何。他說,反正現(xiàn)在是不急著買房,租的房子價(jià)格不貴,而且單位有補(bǔ)貼,與其成為負(fù)資產(chǎn)房奴,不如等房價(jià)跌到理想價(jià)位再說。

　　出手公寓正當(dāng)時(shí)

　　張先生(某外企高管)

　　年近40的張先生在天河一家大型外企任職,早幾年在郊區(qū)已購入一套大戶型單位,為生活及工作便利,他一直打算在市中心區(qū)再購置一套單位。此前張先生一直關(guān)注珠江新城的樓盤,但由于該區(qū)域房價(jià)近兩年來一直處于高位,且大部分都是大戶型,幾回尋覓下來,都沒有找到適合自己心意的單位。今年來房價(jià)回調(diào),張先生置業(yè)珠江新城的愿望再一次強(qiáng)烈起來。他眼下看中了某在推公寓盤,由于面積在50平方米左右,60萬左右的價(jià)格。張先生表示,珠江新城的房價(jià)已跌了相當(dāng)幅度了,他判斷再大跌的可能性不大,且購買一套小戶型公寓單位,總價(jià)在承受范圍之內(nèi),計(jì)劃趁9、10月再有相關(guān)優(yōu)惠的時(shí)機(jī)出手。

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