在經(jīng)過(guò)10年的高速增長(zhǎng)之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年迎來(lái)了特殊的轉(zhuǎn)軌時(shí)刻。中央經(jīng)濟(jì)政策今年來(lái)從"兩防"轉(zhuǎn)變到"一保一控"，在信貸和土地雙重緊縮的政策緊逼下，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和走向始終處于焦點(diǎn)之中。2008年的樓市，普遍讓各家房地產(chǎn)企業(yè)感覺(jué)到了生意難做的滋味。

　　如何判斷房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)，成為從政府官員、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到購(gòu)房民眾共同討論的話(huà)題。在國(guó)際上，有一個(gè)衡量是否存在房?jī)r(jià)泡沫的指標(biāo)，即房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家而言，如果這個(gè)比例超過(guò)6就被視為存在泡沫，在發(fā)展中國(guó)家這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)寬泛一些，但超過(guò)10則意味著泡沫明顯。在房?jī)r(jià)達(dá)到高峰的2007年，中國(guó)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到15左右，深圳甚至到了17，房?jī)r(jià)存在巨大的泡沫已是不容懷疑的事實(shí)。

　　中國(guó)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生9月7日表示，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的滯漲，在房?jī)r(jià)總體仍上漲、成交量下降的情況下，樓市已形成供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的情況，今后幾個(gè)月乃至明年形勢(shì)將更嚴(yán)峻。國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)公司、仲量聯(lián)行成都公司總經(jīng)理表示，根據(jù)工行提供的數(shù)據(jù)，8月成都住宅市場(chǎng)有800萬(wàn)立方米的存量，按一個(gè)月銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米計(jì)算，需要8個(gè)月來(lái)消耗。

　　全國(guó)一、二線(xiàn)大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)全都舉步維艱，成交量普遍只有2007年同期的50%左右。房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，短短半年時(shí)間，深圳目前的房?jī)r(jià)比去年最高點(diǎn)時(shí)下降約50%。今年3月份以后，成都樓盤(pán)變相降價(jià)促銷(xiāo)、多空雙方博弈房?jī)r(jià)即已開(kāi)始成為常態(tài)。消費(fèi)者"買(mǎi)漲不買(mǎi)跌"，觀望情緒嚴(yán)重。在近期之內(nèi)，成都房地產(chǎn)價(jià)格已階段性筑底？成都樓市是否還有繼續(xù)探底的可能？在成都秋季房交會(huì)前夕，本報(bào)深度調(diào)查購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、業(yè)界專(zhuān)家以及經(jīng)濟(jì)學(xué)家，試圖從更全面的角度解析目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需現(xiàn)狀。

　　樓市下調(diào)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金能力

　　"明年很可能為進(jìn)入到地產(chǎn)業(yè)的整合年，在大品牌開(kāi)發(fā)商完成行業(yè)洗牌整合時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的掌控能力才會(huì)到位。當(dāng)然，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格不會(huì)一次跌到位，應(yīng)是分階段的進(jìn)行回落。"華西證券的建材房地產(chǎn)行業(yè)研究員劉翔如是說(shuō)，在宏觀調(diào)控的重壓下，由于售房乏力，開(kāi)發(fā)商面臨越來(lái)越大的資金壓力，他們把希望寄托在明年，而怎樣挺過(guò)今年，卻是每個(gè)開(kāi)發(fā)商必須解決的問(wèn)題。

　　現(xiàn)狀A(yù)

　　地產(chǎn)業(yè)績(jī)飄紅難掩行業(yè)調(diào)整壓力

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片低迷的氣氛中，中國(guó)地產(chǎn)類(lèi)上市公司的中報(bào)大幕已經(jīng)落下。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年上半年上市房地產(chǎn)企業(yè)最終實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)123.61億元，同比增長(zhǎng)61.92%。98家房地產(chǎn)上市公司中，有56家公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)，

　　其中同比增幅達(dá)到50%以上的有33家，占上市公司總量的1/3強(qiáng)，同比增幅在100%以上的有23家，占上市公司總量的1/5強(qiáng)。作為地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭企業(yè)，保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別比上年同期增長(zhǎng)156.40%和272.18%。萬(wàn)科成績(jī)同樣讓人滿(mǎn)意，營(yíng)業(yè)收入172.6億元，凈利潤(rùn)20.6億元，同比分別增長(zhǎng)55.5%和23.6%。

　　華西證券的建材房地產(chǎn)行業(yè)研究員劉翔向本報(bào)指出，由于預(yù)售和結(jié)算之間的時(shí)間差，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的中報(bào)業(yè)績(jī)，其實(shí)是對(duì)去年高額預(yù)售賬款實(shí)行結(jié)轉(zhuǎn)的體現(xiàn)；因此，靚麗的中期業(yè)績(jī)屬于"過(guò)去時(shí)"，難以掩蓋行業(yè)調(diào)整的壓力。"近期許多地產(chǎn)上市公司的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)是每月都在下降，存量樓盤(pán)大概需要半年到1年才能消化完，預(yù)計(jì)到今年年底時(shí)，地產(chǎn)類(lèi)上市公司的業(yè)績(jī)將會(huì)反映出整體滑坡。"劉翔認(rèn)為，預(yù)計(jì)短期內(nèi)中央政府不會(huì)貿(mào)然出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策，房地產(chǎn)業(yè)的總體形勢(shì)要到明年底甚至后年才會(huì)好轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)狀B

　　樓市資金趨緊外資基金進(jìn)入抄底

　　劉翔還指出，目前房地產(chǎn)處在調(diào)整期，對(duì)資金回流的壓力相當(dāng)大，房地產(chǎn)板塊的償債能力嚴(yán)峻。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)板塊經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-301.77億元，和去年同期的-80.37億元相比有大幅下降；板塊的資產(chǎn)負(fù)債率為64.12%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)；98家上市公司中，資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上的有31家。銀行也提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻。日前，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)現(xiàn)金留補(bǔ)充口再度被縮小。國(guó)泰君安6月的一份研究報(bào)告也指出，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款的2倍。

　　今年房地產(chǎn)商融資有新變化--從銀行轉(zhuǎn)向理財(cái)、信托、基金、公司債。今年1月以來(lái)，房地產(chǎn)類(lèi)產(chǎn)品占集合資金信托產(chǎn)品發(fā)行總數(shù)的比例穩(wěn)步上升，由1月份低于5%提升到7月份的超過(guò)25%。同時(shí)，已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)為保障現(xiàn)金流，今年也熱衷于發(fā)行公司債券。招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)分別發(fā)行了80億和43億元的公司債券，最近萬(wàn)科也發(fā)行了59億元的公司債，再加上其半年報(bào)中顯示的100多億的現(xiàn)金，目前萬(wàn)科的現(xiàn)金流達(dá)到200多億元。

　　越是低潮期，"抄底者"的進(jìn)入渠道越是廣泛。今年上半年，一大批外資房地產(chǎn)投資基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凱德置地、澳大利亞麥格理等都表現(xiàn)出活躍的態(tài)勢(shì)。

　　美國(guó)艾威資本集團(tuán)亞洲基金董事總經(jīng)理謝岷8月底在四川考察時(shí)表示，艾威資本在全球管理200多億美元的投資資產(chǎn)，其最新募集的亞洲第四期基金的規(guī)模達(dá)到31億美元。該基金目前在亞洲的主力投資方向準(zhǔn)備放在中國(guó)，其中房地產(chǎn)的信托投資就是一個(gè)方向。謝岷表示，外資基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的興趣由來(lái)已久，現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)回落，泡沫成分逐漸消除，目前加大對(duì)中國(guó)品牌房地產(chǎn)商的投資已是行業(yè)內(nèi)關(guān)注的投資機(jī)會(huì)，通過(guò)注資扶持上市等措施，外資基金將在未來(lái)得到回報(bào)。

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