對(duì)于自住或投資房產(chǎn)的人來說，成都當(dāng)前的房?jī)r(jià)是否已下跌到階段性底部了呢？當(dāng)行業(yè)外資金已經(jīng)開始抄底中國樓市之時(shí)，成都房?jī)r(jià)究竟有多大的下降空間？階段性底部是否已經(jīng)到來？本月即將舉辦的秋季房交會(huì)上是否"有底可抄"？投資房產(chǎn)又有什么樣的"竅門"？這里，不妨看看幾位業(yè)界專家的觀點(diǎn)。

　　各界觀點(diǎn)

　　A 專家觀點(diǎn)

　　業(yè)內(nèi)算賬：價(jià)格已接近地產(chǎn)商底線

　　成都遠(yuǎn)大地產(chǎn)總經(jīng)理阮雷撰文指出，成都經(jīng)過半年多的價(jià)格調(diào)整，多數(shù)項(xiàng)目的價(jià)格下降了10%-15%左右，回落至2007年初時(shí)的水平，當(dāng)前多屬于微利銷售，少數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)無利銷售甚至賠本銷售。不排除還會(huì)有個(gè)別開發(fā)商撐不下去賠本降價(jià)，但是即便如此，價(jià)格再下降的空間已經(jīng)不大。房子屬于高價(jià)值、長(zhǎng)期性消費(fèi)品，對(duì)于需要賠本銷售以渡難關(guān)的開發(fā)商，他們開發(fā)的房子的質(zhì)量和后續(xù)服務(wù)通常難以令人放心，很有可能出現(xiàn)越降價(jià)越?jīng)]人買的局面。

　　阮雷透露，當(dāng)前在售樓盤的土地基本都是2006年以前取得的，部分在售樓盤的土地甚至為2003年前取得。今年上半年，雖然成都新出讓的土地價(jià)格大幅度下降，但是出讓的總面積很少，出讓的總金額只有約50億元，不足以對(duì)2007年已出讓的高價(jià)土地構(gòu)成大的沖擊。

　　他分析認(rèn)為，自2008年初以來，由于水泥、鋼材、勞動(dòng)力價(jià)格的快速上漲，普通住宅的建安成本短期內(nèi)上漲了約600元/平方米，其中普通電梯公寓的建安成本超過了2000元/平方米，再加上營(yíng)業(yè)稅、設(shè)計(jì)費(fèi)用、綠化費(fèi)用、市政配套費(fèi)用、管網(wǎng)施工費(fèi)用、企業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等成本，普通住宅的非地價(jià)成本超過了3000元/平方米。2007年已出讓土地的平均樓面地價(jià)為4329元/平方米，也就是說這些土地建成房子后的平均完全成本超過了7329元/平方米，即便按10%的利潤(rùn)計(jì)算，這些房子的平均價(jià)格應(yīng)該超過8061元/平方米。

　　與之相比，今年上半年大成都范圍新開盤樓盤均價(jià)5836.8元/平方米，主城區(qū)新開盤樓盤均價(jià)6183.8元/平米，不考慮繼續(xù)通貨膨脹，按現(xiàn)有的物價(jià)水平計(jì)算，目前的售價(jià)比未來的成本少了1146元/平方米。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉茂才成都房?jī)r(jià)下調(diào)空間不大

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、四川省社會(huì)科學(xué)院原院長(zhǎng)劉茂才教授認(rèn)為，受政府宏觀政策的調(diào)控和地震災(zāi)情的影響，成都房地產(chǎn)目前的疲軟狀態(tài)是暫時(shí)的，但很快就會(huì)過去�？傮w走勢(shì)看來，成都的房地產(chǎn)還會(huì)有一個(gè)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。

　　從成都的發(fā)展來看，城市人口在不斷增長(zhǎng)，必然要推動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)。尤其是80年代后出生的年輕人，他們要在城市里組成新家庭，這是一股很強(qiáng)勁的需求。土地資源又具有稀缺性，所以成都房?jī)r(jià)下調(diào)的空間不大，當(dāng)前只是一個(gè)低谷。劉教授預(yù)計(jì)，成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖，可能需要3年左右的時(shí)間。

　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)專家鄒高祿暴利時(shí)代已經(jīng)過去

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)專家鄒高祿教授認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住房市場(chǎng)，從去年10月以后開始調(diào)整。放到全國的大背景下來看，成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟全國的趨勢(shì)既有相似性，又有自身的一些特點(diǎn)。

　　對(duì)于成都來說，面臨著和全國大環(huán)境一樣的經(jīng)濟(jì)調(diào)控形勢(shì)，加上地方政府曾經(jīng)的土地財(cái)政需要轉(zhuǎn)型，成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始進(jìn)入調(diào)整期。在這樣的背景下，5.12大地震又給成都的購房者帶來心理層面的影響，使一部分消費(fèi)者的購房心態(tài)更加謹(jǐn)慎，增強(qiáng)了觀望情緒。那成都當(dāng)前的房?jī)r(jià)是否已經(jīng)下跌到階段性底部了呢？鄒高祿認(rèn)為，目前形勢(shì)還不明朗。最近幾個(gè)月房子成交量較小，成交量小的情況下房?jī)r(jià)就失真了，房?jī)r(jià)的高低需要有大量的抽樣和調(diào)查來做分析。鄒教授對(duì)后市的看法比較中立，他認(rèn)為不必對(duì)當(dāng)前的形勢(shì)太過悲觀，但暴利時(shí)代已經(jīng)過去，投資或者投機(jī)者不要抱太高的期許。
 
　　B 機(jī)構(gòu)看法

　　仲量聯(lián)行：成都情況好于北京等一線城市

　　仲量聯(lián)行成都公司提供數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都的商業(yè)樓盤發(fā)展依然向好。成交量和辦公樓的租金仍在上升，預(yù)計(jì)到明年年底都會(huì)處于一個(gè)比較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。6月底寫字樓的成交量較去年上漲了17%。住宅市場(chǎng)1-8月銷售額持續(xù)下降，預(yù)計(jì)這種狀況在今年內(nèi)不會(huì)有太大的改變。"根據(jù)工行提供的數(shù)據(jù)，8月成都住宅市場(chǎng)依然有800萬的存量，一個(gè)月銷售100萬平方米，需要8個(gè)月來消化，與其他城市相比，成都的數(shù)據(jù)較為理想，北京需要29個(gè)月，上海需要4.5個(gè)月，武漢需要20個(gè)月。"

　　從整個(gè)中國的情況來看，這段時(shí)間住宅市場(chǎng)都比較困難，需要一段時(shí)間來調(diào)整。但成都市民的承受能力相對(duì)較強(qiáng)，房產(chǎn)市場(chǎng)較為健康。以供樓支出除以可支配收入，成都的比率為56.9%，也就是成都市民每個(gè)月的收入有56.9%花在供房上，與其他城市相比較為健康，數(shù)據(jù)顯示，北京為86.5%，深圳為92.2%，上海為75%。如果自用住房，是否選擇在房交會(huì)買房，要根據(jù)自身情況來判斷，短時(shí)間內(nèi)住宅的價(jià)格很難回升到去年的水平，如果自己的薪水可以承受供房能力，就可以考慮購買。對(duì)于投資房產(chǎn)的投資者，則應(yīng)更加理智，目前房產(chǎn)的升值速度會(huì)比較慢，應(yīng)當(dāng)將中短期出租的收益列入考慮范圍，雖然增長(zhǎng)率比較低，但租金收益回報(bào)高的房產(chǎn)將更具吸引力。由于房產(chǎn)的投資時(shí)間較長(zhǎng)，不能光看賣價(jià)的增長(zhǎng)。比如目前的稀缺性產(chǎn)品別墅，雖然增值幅度較高，但基本沒有租賃市場(chǎng)，且占用大量資金，所以投資也需謹(jǐn)慎。

　　戴德梁行：未來成都前景無限

　　DTZ戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（成都）有限

　　公司總經(jīng)理李國明認(rèn)為，目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)與去年同期相比，成交量和價(jià)格都出現(xiàn)了明顯的回落。可以說短期內(nèi)要出現(xiàn)像前兩年那樣所謂的"大牛市"，可能性比較小。

　　但是也應(yīng)當(dāng)看到，雖然外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，但中國的經(jīng)濟(jì)在長(zhǎng)期來看仍然是非�？春玫�，中國仍然是世界上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的國家。我國的城市化水平還比較低，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求將是長(zhǎng)期客觀存在的。成都作為西部地區(qū)的核心城市，在目前沿海一些城市面臨出口壓力的前提下，是很大的一個(gè)內(nèi)銷市場(chǎng)，同時(shí)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將帶動(dòng)成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平將繼續(xù)提高，從而買樓的人群增加。另外受外圍炒房團(tuán)的影響，目前國內(nèi)一線城市的房?jī)r(jià)很高，在類似規(guī)模的大城市里，目前房?jī)r(jià)比較低的就只有成都，成都社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入發(fā)展的快車道，許多客戶都對(duì)成都的發(fā)展前景非�？春�。

　　總體來看前三季度成都的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)持續(xù)向好，租金保持穩(wěn)定上漲�？罩寐试黾硬糠种饕獊碜孕氯牖飳懽謽牵�6月入伙的國航世紀(jì)中心由于有超過一半的面積都是客戶購買自用，到3季度末空置率已小于70%，租賃進(jìn)度良好；其它幾棟入伙時(shí)間不長(zhǎng)的寫字樓空置率也一直保持下降趨勢(shì)。

　　第一太平戴維斯：房產(chǎn)相對(duì)處于"底部"

　　第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司市場(chǎng)研究及開發(fā)顧問部高級(jí)經(jīng)理蔣光良表示，對(duì)于希望抄底的購房者而言，真正的價(jià)格"底部"是難于精確判斷的；目前總體上是已相對(duì)處于一個(gè)"底部"的區(qū)間。中長(zhǎng)期來看，由于房產(chǎn)發(fā)展的人口基數(shù)及剛性需求的基礎(chǔ)沒有根本的改變，加上城市的聚集效應(yīng)，投資房產(chǎn)依然是趨勢(shì)之一。如果沒有其他更好的投資渠道，可以適當(dāng)投資房產(chǎn)，但應(yīng)考察樓盤的綜合背景，選擇誠信度高、實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商推出的樓盤，并關(guān)注其交房進(jìn)度等，以防范期房"爛尾"風(fēng)險(xiǎn)。

　　房交會(huì)是定期的活動(dòng)，自住用房是比較好的下手時(shí)機(jī)，會(huì)有許多的優(yōu)惠措施。地震后，成都房產(chǎn)迎來了一個(gè)階段性的底部，但經(jīng)過了一百多天的調(diào)整，目前成交量已經(jīng)有所回升，處于一個(gè)相對(duì)滿意的進(jìn)度中。但由于觀望情緒仍然存在，短期還需要一個(gè)恢復(fù)的過程。

　　從區(qū)域上來說，未來比較有增值空間的是北部的樓盤，雖然不被常人所看好，但在幾年前東郊也不被看好。從城市均衡發(fā)展的角度看，北邊會(huì)是一個(gè)機(jī)會(huì)。

　　世邦魏理仕：大幅降價(jià)不太可能

　　世邦魏理仕成都公司住宅部負(fù)責(zé)人表示，八個(gè)月來住宅市場(chǎng)確實(shí)處于一個(gè)下降趨勢(shì)，但高檔公寓和別墅項(xiàng)目處于健康調(diào)整狀態(tài)。雖然普通住宅成交價(jià)和成交面積從1月起有所下降，但高檔公寓和別墅保持穩(wěn)定，世邦威理仕截至2季度的數(shù)據(jù)顯示高檔公寓價(jià)格比上季度小幅下降了1.3%，高檔別墅比上季度上漲了1.8%。"目前我們沒有發(fā)現(xiàn)高檔住宅出現(xiàn)價(jià)格明顯下降的跡象。對(duì)于是否是抄底的時(shí)機(jī)不好界定，但由于土地成本，勞動(dòng)力成本和原材料成本的限制，大幅的降價(jià)不太可能。"

　　世邦魏理仕觀點(diǎn)認(rèn)為，目前是投資的好時(shí)機(jī)，因?yàn)楝F(xiàn)在是買方市場(chǎng)；對(duì)于自用的購房者，現(xiàn)在也是好時(shí)機(jī)。價(jià)格由供需關(guān)系決定。由于供應(yīng)有限，所以別墅、在CBD內(nèi)的樓盤、以及小高層都是很好的投資選擇。開發(fā)商是另外一個(gè)在做決定時(shí)需要考慮的因素，因?yàn)槠放崎_發(fā)商通常能保證其產(chǎn)品質(zhì)量和轉(zhuǎn)手交易時(shí)的價(jià)值。市場(chǎng)在2009年上半年有望逐步恢復(fù)，但不太可能像06和07年那樣繁榮，更有可能進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定成長(zhǎng)的階段。

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