據(jù)不完全統(tǒng)計，全國20個大中城市自2008年至今已有超過120幅土地流拍、流標或未成交。而截至今年4月底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年10月后的半年內(nèi)，全國范圍內(nèi)的土地流拍數(shù)量也不過40幅。

　　這意味著，在過去5個月間，全國各城市的土地流拍數(shù)量呈激增態(tài)勢。另據(jù)國土資源部下屬全國地價監(jiān)測中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，全國流標、流拍的土地達到出讓總數(shù)的10%。

　　目前已難以追溯自去年10月以來最早一幅流拍的地塊是出自哪個城市，但深圳及成都等城市的土地流拍早于去年底已開始出現(xiàn)，這種情況在今年則呈愈演愈烈之勢。

　　土地流拍的“多米諾骨牌”效應　

　　就在幾天前，上海長風生態(tài)商務區(qū)的7C北地塊在地塊競買結束報名申請的最后一天，仍沒有一家開發(fā)商報名競買，該地塊將面臨流拍的尷尬局面。

　　據(jù)了解，上海某外資開發(fā)商已經(jīng)開始在意向發(fā)展區(qū)域進行市場調研活動。其開發(fā)部的負責人劉先生透露，雖然現(xiàn)在土地的價格已經(jīng)開始回落，但仍處于高位。公司雖然有低位買地的計劃，但現(xiàn)在還未到時機。

　　此次被統(tǒng)計的20個大中城市，除北京、上海等一線城市和深圳、武漢、成都等二線城市外，東莞、佛山等三線城市亦涵蓋其中。其中，除深圳、福州等二線城市的土地流拍數(shù)量超過10幅以上外，東莞、廈門、佛山流拍或未成交的土地也超過10幅以上�！�

　　今年最早遭遇土地出讓困局的，是房價率先下跌的深圳。僅4月份兩次的土地出讓會，深圳市就有6幅居住用地流拍。如果將工業(yè)及商業(yè)用地計算在內(nèi)，今年上半年，深圳市流拍、流標的土地數(shù)目已達10幅。

　　4月，上海的兩幅掛牌土地也出現(xiàn)無人問津的情況；之后，北京兩幅兩限房地塊流標。始于一線城市的土地流拍迅速呈“多米諾骨牌”效應，在蔓延至二、三線城市后，其調整的廣度和深度亦有所加強。

　　今年出現(xiàn)首例“地王”退地案例的福州市，今年以來的6次土地拍賣會，均出現(xiàn)土地流拍的情況。為了避免再出現(xiàn)更大面積的土地流拍，并配合8月底推出的7幅地塊，福州市政府還出臺了提高公積金貸款金額比例、調整部分普通住宅契稅征收標準及放寬商品房預售條件等“救市”措施。

　　但事與愿違。8月22日舉行的福州市第六次土地拍賣會上，7幅拍賣地塊全部流拍。在“救市”舉措出臺之后，福州市的土地市場卻更顯寒冷，完全出乎市場意料。

　　而東莞今年的土地流拍數(shù)量更是達到驚人的31幅，占統(tǒng)計的20個城市總流拍土地數(shù)量的四分之一。據(jù)了解，東莞在8月份推出的共計25幅土地中，僅10幅地塊成交，流拍地塊達15幅。而截至2008年7月底，東莞流拍的土地數(shù)量亦高達16幅。顯然，土地流拍的情況正趨惡化。

　　從目前各地的土地流拍情況看，華南地區(qū)的流拍現(xiàn)象最為嚴重。深圳、東莞、佛山及福州、廈門等五個城市截至目前流拍、流標或未成交的土地數(shù)量總計已達78幅，在20個城市土地流拍總量中的占比達65%。

　　到目前為止，全國眾多主要城市中，僅天津的土地出讓情況最為樂觀，除了沒有一幅地塊出現(xiàn)流拍或流標的情況外，天津上半年成交的土地面積達1908萬平方米，已經(jīng)超過去年1719萬平方米的全年總量。這與天津在環(huán)渤海經(jīng)濟圈啟動后強勁的發(fā)展動力不無關系，且其中將近一半的供應地塊是工業(yè)用地。

　　開發(fā)商謹慎對待

　　下半年土地放量

　　易居（中國）房地產(chǎn)研究院的分析師認為，土地屢屢流拍，說明在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下，開發(fā)商普遍遭遇到了資金緊張的問題。即使地價回落，如果開發(fā)商對大勢走向沒有十足的把握，也不敢貿(mào)然拿地。

　　國土資源部土地宏觀調控課題組撰寫《2008年上半年土地市場運行的經(jīng)濟分析報告》顯示，今年上半年全國土地供應總量比去年同期減少25.27%。據(jù)統(tǒng)計，上半年，北京共出讓住宅土地676.5萬平方米，僅相當于全年計劃供應住宅供地1700萬平方米的1/3，廣州的比例則更低，僅15%，福州則不及計劃的三成。在各地今年供地總量不變的情況下，下半年這些城市的供地壓力驟升。

　　上海8月份連續(xù)發(fā)出了10個土地出讓公告，其中在8月20日一天就發(fā)出2個出讓公告，密集程度前所未有。

　　部分城市則以調整土地供應計劃來化解下半年的供地壓力。武漢市的土地部門已主動進行市場調控，對土地總量及地塊規(guī)模進行調整，減少土地總量的供應。據(jù)了解，今年上半年武漢市中心城區(qū)實際總供地面積為61.21公頃。與去年同期相比，土地供應面積減少了79.23公頃，下降幅度達到56%。

　　此外，一些城市為了減少甚至避免土地流拍，將大幅土地“切小”，使每幅地塊的出讓價格下降，以增加目前已處資金困境的開發(fā)商對購地的熱情。據(jù)了解，今年以來南寧市出讓的地塊，以100畝左右的小地塊為主，因此土地“流拍”事件很少。

　　雖然開發(fā)商們都在大呼資金緊張，但是土地市場的低迷，尤其是地價的下滑，仍對一些開發(fā)商產(chǎn)生了吸引力。碧桂園（02007.HK）前兩天剛以約7.6億元的價格獲得天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)一幅由4幅小地塊組成的大地塊，面積約67.2萬平方米，樓面價僅740元/平方米。

　　而萬科（000002.SZ）、中海地產(chǎn)、金地集團（600383.SH）等開發(fā)商今年也沒有停止在二線城市拿地，但拿地價格已明顯有下調。以萬科為例，今年其在成都、東莞、武漢等城市拿的地塊，樓面地價多數(shù)在3000元/平方米以下。

　　一些現(xiàn)有土地儲備足夠周轉，同時又手握現(xiàn)金的開發(fā)商，希望“揀便宜”的心態(tài)已開始顯露。上文提到的劉先生及其同事近期頻頻出現(xiàn)在公司目標城市的土地拍賣現(xiàn)場，在第一時間掌握土地市場的動態(tài)，以便成功“抄底”。

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