"金九銀十"又至，全國(guó)房?jī)r(jià)"跌"聲四起，樓市面臨深度調(diào)整，這次調(diào)整的幅度有多大，持續(xù)時(shí)間將有多久？

　　8月中房上海各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)近年來(lái)首次下跌，該指數(shù)辦公室9月11日發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已成定局。

　　上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，從整體上看，上海房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度可能在10%左右，但不排除少數(shù)樓盤大幅降價(jià)。

　　長(zhǎng)城證券有限責(zé)任公司地產(chǎn)研究小組近期發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，中國(guó)內(nèi)地樓市本輪調(diào)整將持續(xù)兩年左右，目前仍處在調(diào)整前期，報(bào)告中指出，上海等一線城市調(diào)整幅度在30%左右，二線城市調(diào)整空間在10%～30%內(nèi)。

　　問(wèn)題一：房?jī)r(jià)降了嗎？

　　9月6日，中投證券發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)顯示，從近三個(gè)月來(lái)看，上海住宅成交均價(jià)依然堅(jiān)挺。該報(bào)告所引用的數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)指數(shù)研究院。

　　9月10日，佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布報(bào)告稱，在上海成交活躍的212個(gè)新盤中，仍是漲的多跌的少，與上半年平均售價(jià)相比，7月8月兩個(gè)月售價(jià)上漲的樓盤占55.2％，下降的為44.8％。該中心主任薛建雄表示，今年6月，上海房?jī)r(jià)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生改變，目前已是各方共識(shí)，但僅從成交價(jià)格來(lái)看，上海目前僅是部分樓盤售價(jià)高位下調(diào)，其價(jià)格與普通購(gòu)房者仍有較大的心理差距。

　　早在今年2月，市場(chǎng)已有"跌"聲傳出，當(dāng)時(shí)就有專家指出，房?jī)r(jià)降的只是漲幅。上海房地產(chǎn)研究專家顧海波稱，"這就類似將一只股票的價(jià)格快速拉升到上漲9%，然后讓它回調(diào)到6%。賣的人說(shuō)，我降了3個(gè)點(diǎn)了；事實(shí)上，它漲了6%--就看以哪個(gè)時(shí)點(diǎn)為參照。"

　　不過(guò)，以薛建雄的觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)如果與經(jīng)濟(jì)增速保持一致，即為相對(duì)平衡的狀態(tài)，考慮到通脹、利率等因素，如果房?jī)r(jià)的漲幅低于經(jīng)濟(jì)增速，就意味著樓市進(jìn)入下行通道。

　　在樓市低迷時(shí)期，開(kāi)發(fā)商同樣有錢可賺。薛建雄舉例說(shuō)，1998年至2003年，包括上海在內(nèi)的全國(guó)樓市低迷，但上海的超級(jí)大盤中遠(yuǎn)兩灣城在1998年的開(kāi)盤價(jià)是3500元/平方米，2002年已賣到7000元/平方米，利潤(rùn)超過(guò)100%。

　　問(wèn)題二：

　　開(kāi)發(fā)商會(huì)競(jìng)相降價(jià)嗎？

　　近一個(gè)月以來(lái)，各地紛紛傳出降價(jià)促銷的消息。8月28日，萬(wàn)科在上海宣稱，8月30日至9月14日期間8個(gè)樓盤推出特價(jià)房源，并喊出"直降10萬(wàn)"的口號(hào)。

　　但據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年7月和8月，在174個(gè)公寓項(xiàng)目中，有79個(gè)項(xiàng)目在降價(jià)，占比超過(guò)四成；31個(gè)別墅項(xiàng)目中，有21個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，占比超過(guò)七成。

　　進(jìn)入"金九銀十"后，醞釀跟進(jìn)降價(jià)的開(kāi)發(fā)商將更多，在國(guó)慶假日樓市期間，預(yù)計(jì)將會(huì)出現(xiàn)更大規(guī)模的降價(jià)樓盤。與萬(wàn)科"大張旗鼓"地降價(jià)不同，更多開(kāi)發(fā)商并未公開(kāi)承認(rèn)降價(jià)。

　　曾拋出"百日危機(jī)論"的SOHO中國(guó)有限公司董事會(huì)主席潘石屹宣布，從9月1日起，SOHO中國(guó)旗下所有在售項(xiàng)目平均提價(jià)5%左右。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其實(shí)仍能按付款方式給予折扣優(yōu)惠。

　　事實(shí)上，在降價(jià)促銷早期，開(kāi)發(fā)商借此取得了良好的戰(zhàn)績(jī)。今年2月21日元宵節(jié)當(dāng)天，上海萬(wàn)科對(duì)旗下10個(gè)樓盤240多套房源進(jìn)行九五折促銷，當(dāng)天成交170套房源，回籠資金2.57億元。

　　薛建雄說(shuō)，跌幅超過(guò)10%的22個(gè)樓盤主要是去年漲幅過(guò)大的，但外環(huán)以內(nèi)品質(zhì)好的樓盤仍將保持價(jià)格堅(jiān)挺。

　　6月19日，國(guó)泰君安房地產(chǎn)業(yè)分析師孫建平發(fā)布了《資金緊張的冬天，誰(shuí)的棉衣厚？》的報(bào)告。報(bào)告稱，部分企業(yè)資金鏈斷裂不會(huì)表現(xiàn)為群體性的惡性降價(jià)行動(dòng)，資金鏈斷裂或者瀕臨斷裂的企業(yè)變賣項(xiàng)目比降價(jià)清盤的概率大。

　　孫建平認(rèn)為，降價(jià)清盤的投資回報(bào)率，并不比變賣資產(chǎn)高，很多時(shí)候變賣項(xiàng)目能夠?yàn)橘Y金鏈斷裂的企業(yè)保留項(xiàng)目參股權(quán)，有機(jī)會(huì)分享到未來(lái)利益。而龍頭企業(yè)也不會(huì)輕易放棄通過(guò)并購(gòu)的方式來(lái)整合行業(yè)資源的機(jī)會(huì)。

　　此外，因賑災(zāi)、建設(shè)保障性住房、經(jīng)濟(jì)下滑、地價(jià)房?jī)r(jià)下降等，今年地方政府的財(cái)政壓力比往年大很多。地方政府也不會(huì)坐視房?jī)r(jià)大降。

　　問(wèn)題三：調(diào)整幅度多大？

　　今年年底是不是購(gòu)房時(shí)機(jī)，市場(chǎng)分歧較大。一部分人認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)過(guò)高，大部分需求無(wú)法釋放，而且保障性住房供給力度不斷加大，分流了一小部分需求，加上開(kāi)發(fā)商資金鏈非常緊張，在宏觀調(diào)控的大背景下，開(kāi)發(fā)商不得不選擇降價(jià)賣樓。

　　但也有人認(rèn)為，大量年輕人等待購(gòu)房置業(yè)，房?jī)r(jià)稍降就會(huì)有大量的真實(shí)需求涌現(xiàn)，推高房?jī)r(jià)；另一方面，大量的熱錢來(lái)到中國(guó)，必將選擇保值和投資價(jià)值同時(shí)具備的房產(chǎn)作為投資選擇，加上通脹背景下所有商品都在漲價(jià)，房?jī)r(jià)沒(méi)有理由下跌。

　　長(zhǎng)城證券地產(chǎn)研究小組認(rèn)為，房?jī)r(jià)仍將高位運(yùn)行，可能以實(shí)際房?jī)r(jià)下跌完成調(diào)整，總體調(diào)整幅度不會(huì)超過(guò)30%。

　　長(zhǎng)城證券地產(chǎn)研究小組成員萬(wàn)知分析師表示，目前的樓市調(diào)整僅是擠泡沫，若大幅回調(diào)必將有需求支撐，大可不必?fù)?dān)心樓市崩盤，調(diào)整結(jié)束后，房產(chǎn)將開(kāi)始一輪新的牛市。在長(zhǎng)城證券報(bào)告中，分析師一致認(rèn)為，當(dāng)前，房?jī)r(jià)要調(diào)整到合理位置，一線城市將有30%左右的下調(diào)空間。二線城市調(diào)整空間在10%～30%內(nèi)。

　　研究小組參考日本和中國(guó)香港的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，一線城市的房?jī)r(jià)收入比將在10～12間達(dá)到高位平衡。二線城市的房?jī)r(jià)收入比在8～10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。

　　截至2007年底，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比約為15，房?jī)r(jià)收入比將下降到10～12的范圍將有30%左右的下調(diào)空間。二線城市，少部分較高的城市存在約30%的調(diào)整空間，而武漢、天津等城市的調(diào)整空間在10%～30%內(nèi)，還有部分城市的價(jià)格基本合理，在房地產(chǎn)總體市場(chǎng)調(diào)整的背景下，將維持小幅上漲或橫向整理的態(tài)勢(shì)。

　　薛建雄則認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)降幅可能在10%左右，由于有三四個(gè)月的統(tǒng)計(jì)滯后因素，反映到國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)，要到明年二三月才能體現(xiàn)，屆時(shí)上海房?jī)r(jià)漲幅可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)數(shù)。

　　問(wèn)題四：調(diào)整持續(xù)多久？

　　對(duì)于本輪調(diào)整的時(shí)間各界也是看法不一。部分較為樂(lè)觀的人士認(rèn)為，隨著"金九銀十"的黃金銷售季節(jié)的來(lái)臨，觀望者將陸續(xù)入市，樓市有望全面回暖；而一些對(duì)樓市未來(lái)仍擔(dān)憂的人士認(rèn)為，樓市上半年毫無(wú)回暖跡象，滯銷的供給需要9個(gè)月左右時(shí)間來(lái)消化，本輪調(diào)整不會(huì)這么快結(jié)束，至少要持續(xù)到明年上半年。

　　長(zhǎng)城證券地產(chǎn)研究小組成員認(rèn)為，中國(guó)樓市的本輪調(diào)整時(shí)間將持續(xù)兩年左右，目前仍處于調(diào)整前期。一般樓市的調(diào)整需要經(jīng)歷縮量--房?jī)r(jià)滯漲--下跌--放量四個(gè)階段。

　　支撐上述結(jié)論的依據(jù)是，上半年市場(chǎng)沒(méi)有回暖跡象，全國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)都處在縮量與房?jī)r(jià)滯脹階段，調(diào)整還遠(yuǎn)未結(jié)束。

　　薛建雄分析這輪樓市波動(dòng)時(shí)指出，預(yù)計(jì)今年10月份上海房?jī)r(jià)調(diào)整到底。上海房?jī)r(jià)自去年高漲后，今年二季度出現(xiàn)了最后一小波的沖刺，在6月初達(dá)到歷史頂峰。

　　不過(guò)，他同時(shí)認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)再怎么調(diào)整，保持領(lǐng)先全球的增長(zhǎng)速度還是可以預(yù)見(jiàn)，房?jī)r(jià)在這一輪下跌后，重新保持與經(jīng)濟(jì)相當(dāng)?shù)乃俣壬蠞q還是可以預(yù)期。

　　"排除地區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)等外部原因之后，房?jī)r(jià)的底部應(yīng)該是在去年房?jī)r(jià)的1.2-1.3倍的水平之上。"薛建雄認(rèn)為，經(jīng)過(guò)2005年那輪房?jī)r(jià)調(diào)整之后，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定，因此去年初的價(jià)格可以反映出上海樓市的實(shí)際購(gòu)買力，加上2007年、2008兩年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)比去年高出20%～30%應(yīng)該是市場(chǎng)可接受的合理空間。

　　在易居房地產(chǎn)研究院政策研究所副所長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，2008年，本輪緊縮型房地產(chǎn)宏觀調(diào)控警報(bào)已解除，調(diào)控重點(diǎn)正由防市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)大漲，轉(zhuǎn)向防市場(chǎng)過(guò)冷、房?jī)r(jià)大跌。楊紅旭稱，如果明后兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，則極有可能會(huì)展開(kāi)新一輪宏觀調(diào)控，但其性質(zhì)是擴(kuò)張型的，或者稱之"救市"。

　　問(wèn)題五：

　　政府會(huì)托市嗎？

　　8月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控建設(shè)用地貸款管理。

　　對(duì)此，宏源證券分析師楊國(guó)華認(rèn)為，在市場(chǎng)傳言政府可能會(huì)放松對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸調(diào)控之際，《通知》成為對(duì)這一傳言的有力否定，政府對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱繼續(xù)調(diào)控的政策短期并不會(huì)松動(dòng)。

　　最近，潘石屹表示，中國(guó)的住宅市場(chǎng)已經(jīng)下滑到災(zāi)難邊緣，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)需要政府和銀行的幫助，政府和銀行最大的幫助就是為房地產(chǎn)行業(yè)"松綁"，在資金上能夠享受和其他行業(yè)一樣的待遇；在稅收上面，尤其是二手房的稅費(fèi)，能夠適當(dāng)?shù)亟档停�回歸到前幾年的水平；第二套住房的按揭條件能夠適當(dāng)放松，回到前幾年的水平。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深入的調(diào)整持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)將造成諸多不良影響，政府有可能會(huì)在下一步刺激成交量，著力點(diǎn)會(huì)是在二手房市場(chǎng)。與此同時(shí)，今年上半年以來(lái)，各地頻繁發(fā)生"退地"和"拖欠出讓金"事件，上海也首次出現(xiàn)了住宅用地的流拍。地方政府是否托市，各地態(tài)度不一。

　　9月初，西安市政府出臺(tái)《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，規(guī)定從2008年9月4日起至2009年12月31日，對(duì)購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。補(bǔ)貼對(duì)象不分戶籍，且未區(qū)分第一套還是多套住房、大小戶型。同時(shí)，還對(duì)2009年6月30日前按期開(kāi)工的商品房項(xiàng)目，給予城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減免優(yōu)惠。

　　無(wú)獨(dú)有偶，河南省政府、沈陽(yáng)等地也近期也出現(xiàn)了類似的政策。8月底，沈陽(yáng)市宣布重啟購(gòu)房補(bǔ)貼政策，并提高住房公積金貸款的年限和限額。河南省政府也宣布，購(gòu)買首套自住商品房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付額度由目前的30%調(diào)減為20%，最高貸款額度根據(jù)各市房?jī)r(jià)情況適當(dāng)提高，貸款期限可延長(zhǎng)至20-30年；從2008年9月1日起到2009年8月31日，各商業(yè)銀行對(duì)商品房購(gòu)買者實(shí)行房貸最優(yōu)惠利率等。

　　據(jù)報(bào)道，9月9日，深圳市市長(zhǎng)許宗衡在做客當(dāng)?shù)仉娕_(tái)節(jié)目《民心橋》時(shí)明確表示，支持房地產(chǎn)穩(wěn)定地發(fā)展，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和發(fā)展，政府也負(fù)有不可推卸的責(zé)任。深圳堅(jiān)持加大有效的土地供給，盤活現(xiàn)有的土地存量，完善商品住房和社會(huì)住房需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，滿足市民的需求。

　　上海市房屋土地資源管理局、上海銀監(jiān)局、上海建設(shè)交通委以及上海市公安局在內(nèi)的諸多政府部門均啟動(dòng)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，嚴(yán)密監(jiān)控市場(chǎng)一線動(dòng)態(tài)。不過(guò)，分析人士認(rèn)為，短期內(nèi)，上海出臺(tái)政策的可能性不是很大。

　　對(duì)于地方政府應(yīng)否"救市"，市場(chǎng)存在兩派觀點(diǎn)。支持"救市"論者認(rèn)為銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)相關(guān)貸款太多，樓市持續(xù)蕭條眾多貸款將變成壞賬，影響我國(guó)金融系統(tǒng)安全，政府必須挽救樓市。堅(jiān)決抵制政府救市者則認(rèn)為，地產(chǎn)危及金融安全為時(shí)尚早，救市則變相支持開(kāi)發(fā)商牟取暴利，不利于日后的監(jiān)管。

　　上海房地產(chǎn)研究專家顧海波激烈反對(duì)地方政府"托市"，"現(xiàn)在地方政府托市，忽悠最需要同情和幫助的廣大中低收入者接高房?jī)r(jià)最后一棒，實(shí)質(zhì)是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給廣大中低收入者或?qū)⒋呱�中�?guó)式的次貸"。

　　長(zhǎng)城證券發(fā)布的地產(chǎn)研究報(bào)告則認(rèn)為，"如果房地產(chǎn)業(yè)真的出現(xiàn)崩潰乃至引起一連串的金融、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，那么政府有必要采取一些政策，但事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的短期調(diào)整并不會(huì)引發(fā)銀行業(yè)危機(jī)甚至金融危機(jī)，政府沒(méi)必要救市。"

　　對(duì)于地方"救市"，業(yè)內(nèi)人士提示三大風(fēng)險(xiǎn)：其一是與中央宏觀調(diào)控意圖的偏離有可能帶來(lái)更嚴(yán)厲的緊縮；其二是與金融有關(guān)的救市可能帶來(lái)總盤的混亂，蘊(yùn)藏深層次的金融風(fēng)險(xiǎn)；其三是"救市"政策在執(zhí)行過(guò)程中可能被弱化，反而浪費(fèi)更多政府資源與工作精力。

　　問(wèn)題六：外資抄底良機(jī)？

　　今年1月，英國(guó)高富諾基金以12億元收購(gòu)高檔酒店式公寓"華山夏都"；2月凱雷集團(tuán)以19.9億元收購(gòu)了服務(wù)式公寓項(xiàng)目"濟(jì)南路8號(hào)"；同月韓國(guó)未來(lái)資產(chǎn)基金以9.63億元收購(gòu)了酒店式公寓的翠湖天地御苑18號(hào)。

　　在寒流即將降臨房地產(chǎn)市場(chǎng)之際，海外各路基金似乎充滿期待。海外部分資金經(jīng)理認(rèn)為，出手中國(guó)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)已到來(lái)，廉價(jià)的合約將敲開(kāi)中國(guó)市場(chǎng)的大門。而中國(guó)每年800萬(wàn)人口涌入城市的現(xiàn)狀預(yù)示著未來(lái)長(zhǎng)期的豐厚收益。

　　今年年初開(kāi)始，境外機(jī)構(gòu)再次唱空中國(guó)樓市，量子基金的共同發(fā)起人之一吉姆·羅杰斯繼去年"建議不要到上海買房"，隨后又在新加坡召開(kāi)的IMAS投資會(huì)議上稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)調(diào)整，會(huì)有部分投資客在2008年破產(chǎn)。

　　雖部分外資機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布看空中國(guó)樓市言論，但外資機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資并沒(méi)有因此停止。

　　9月3日，投資銀行摩根士丹利正在募集100億美元的全球物業(yè)基金，并計(jì)劃將超過(guò)15億美元投入到中國(guó)市場(chǎng)。

　　荷蘭國(guó)際投資管理公司（ING）今年成立了一項(xiàng)新的房地產(chǎn)基金計(jì)劃，將基金分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來(lái)源的房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)信托基金（REITs）。此外，瑞銀集團(tuán)與金地集團(tuán)（600383）簽訂協(xié)議，共同成立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，募集3億美元資金，而這筆原始資本將帶來(lái)約10億美元的購(gòu)買力。

　　長(zhǎng)城證券地產(chǎn)研究小組則認(rèn)為，在樓市持續(xù)高位滯脹的情況下，樓市對(duì)熱錢來(lái)說(shuō)已經(jīng)不具備吸引力。

　　分析師認(rèn)為，外資進(jìn)入內(nèi)地樓市有兩種途徑，包括參與開(kāi)發(fā)和購(gòu)買已建成項(xiàng)目。如果參與開(kāi)發(fā)，其投資量大、周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也大；如果收購(gòu)已建成項(xiàng)目，在把價(jià)格炒高再出手，在目前盈利收窄、退出機(jī)制不夠靈活的情況下，抄底反而會(huì)被套。

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