毫無疑問，中國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整進(jìn)行時當(dāng)中。周三國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)提供了一個新的佐證：１～８月份房地產(chǎn)投資同比增速從１～７月份的３０．９％下降至２９．１％。這是房地產(chǎn)投資同比增速年內(nèi)首次低于３０％，表明房地產(chǎn)業(yè)正由于市場前景黯淡以及缺乏資金而處于嚴(yán)峻的壓力之下。

　　按照雷曼兄弟公司亞洲經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春的測算，１～８月份房地產(chǎn)投資累計數(shù)據(jù)出現(xiàn)下跌，８月份同比增長僅為１８．９％，遠(yuǎn)低于７月份的３７．５％。

　　盡管在國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，出現(xiàn)了不同的聲音，但市場表現(xiàn)在今年出現(xiàn)了一定的一致性，即一線城市的房價開始松動并下滑。近期，"降價"、"退房"、"斷供"等名詞逐步頻繁地出現(xiàn)在房地產(chǎn)新聞中。

　　無論是對自住購房者還是投資者來說，這些詞對他們來說都意味著真金白銀的損失。在這些熱點(diǎn)詞背后，也折射出整個房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)整中的酸甜苦辣。

　　1.拐點(diǎn)

　　基本得到業(yè)界認(rèn)可

　　現(xiàn)在回頭看關(guān)于拐點(diǎn)的爭論是一件有意思的事情。

　　爭論在去年下半年就開始了。２００７年１１月份引發(fā)轟動的王石"拐點(diǎn)論"出爐，市場上認(rèn)同的聲音依然寥寥。２００７年１２月，被"拐點(diǎn)說"纏身的萬科董事長王石在其博客明確表示，內(nèi)地房價走勢正處在一個拐點(diǎn)上--所稱的拐點(diǎn)不是指房價從上漲到下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)，而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn)。

　　其時，萬科在廣州等城市部分樓盤的價格，與開盤前周邊同類樓盤的標(biāo)價相比，確實低出１０％左右。

　　但當(dāng)時其他房地產(chǎn)"大佬"是有不同看法的。以直言和強(qiáng)硬著稱的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就表示，雖然其認(rèn)為樓市開始有"寒流"，但絕不是認(rèn)為樓市已出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

　�。樱希龋现袊�董事長潘石屹也在博客上表達(dá)了對"中國房地產(chǎn)是不是到了拐點(diǎn)"的質(zhì)疑。他認(rèn)為，一個行業(yè)要平穩(wěn)發(fā)展，一定不應(yīng)該出現(xiàn)很多拐點(diǎn)。

　　如今，全國一線城市房價出現(xiàn)松動，成交量也出現(xiàn)萎縮，深圳房價相比最高期已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的回落，對于"拐點(diǎn)"一說應(yīng)該沒有異議了。但中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞仍表示，要看"拐點(diǎn)"是如何定義的，他認(rèn)為，全國商品房的平均價格增速下降或停滯，不等于絕對值下降。

　　中國社科院金融所研究員易憲容則直言，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然進(jìn)入了拐點(diǎn)，房價必須調(diào)整，這是一個擠泡沫的過程。

　　喜歡充當(dāng)業(yè)界領(lǐng)袖的潘石屹最近已經(jīng)改變了態(tài)度：房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺情況正在惡化，"房地產(chǎn)寒冬"來臨。"從今年８月的情況來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺的危險因素不但沒有減弱、消除，反而在惡化"。

　　2.斷供

　　雙輸?shù)倪x擇

　�。冈拢保踩眨�深圳一炒房客因資金緊張連續(xù)４個月未能償還其名下一套物業(yè)貸款，而被銀行告上法庭。這起首例斷供訴訟案背后是深圳所謂"斷供門"的一個縮影。

　　更多購房者與來自東北的李某類似。去年１２月，她和男朋友看中了一套４６．３平方米的一房一廳的房子，當(dāng)時的價格是１．１萬元／平方米。到今年７月，該樓盤的價格已經(jīng)降為每平方米６８８８元，還送裝修，"即便按７０００元的價格計算，我都虧了１８萬元"。"現(xiàn)在我斷供，損失也就７萬元左右，另買一套，也比繼續(xù)供這套房子強(qiáng)。"她說。

　　李某還在猶豫，她知道斷供之后的后果："斷供的個人損失非常大，以后沒法再買房，沒法再跟銀行打交道，沒法辦信用卡……"

　　面對房產(chǎn)的迅速縮水，不少已經(jīng)遭受損失的自住購房者和資金斷裂的炒房客選擇了斷供。

　　深圳出現(xiàn)的斷供究竟有多嚴(yán)重？是否將引發(fā)銀行系統(tǒng)較大數(shù)量的壞賬？深圳市銀監(jiān)局用最新的房貸違約現(xiàn)狀、金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)給公眾一個斷供事件的真相：斷供雖有發(fā)生，但僅是個例，銀貸亦無風(fēng)險。

　　"深圳所謂的斷供潮不可能發(fā)生，即使發(fā)生了也不過是幾個孤案，不值得大驚小怪，也不要用這種斷供潮來要挾政府改變目前的房地產(chǎn)市場政策。"易憲容認(rèn)為對斷供無需過度擔(dān)憂。

　　他分析，在房價最高時入市的投資者人數(shù)比重并不高，而且并不會每個人都選擇斷供，因此，不可能形成斷供潮。"這就是為什么即使出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，但深圳的銀行體系仍然把住房按揭貸款看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其不良率不足１％的原因"。

　　3.退房合情不合理的要求

　　房價下跌，房子退還是不退？不少購房者選擇了退！由于買后樓價不斷下跌，近日上海萬科金色雅筑的一些業(yè)主組成"退房團(tuán)"向上海萬科提出退房要求。這些業(yè)主甚至向前來買房的人現(xiàn)身說法："你們的未來就是我們的現(xiàn)在。"而杭州的萬科老業(yè)主更為火爆，退房事件近日在杭州升級為業(yè)主怒砸售樓處。

　　對已經(jīng)遭受損失的業(yè)主來說，退房合情但不合理。"牛市時買的股票可不可以在熊市時原價退掉并要求賠償？"易憲容反問記者。他認(rèn)為，對于退房只有一個答案"不可以"--如果合同中沒有無條件退款的規(guī)定，雙方都應(yīng)該遵守契約的約束。這是市場經(jīng)濟(jì)的基本原則。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，盡管業(yè)主退房要求合情不合理，但是幾乎也得到了很多百姓的同情。無他，住房對于百姓過于沉重的負(fù)擔(dān)以及房地產(chǎn)商暴利的惡名也許就是主因。占理的開發(fā)商還是處境不利。那么，退還是不退？房地產(chǎn)商選擇了不退。上海萬科的有關(guān)負(fù)責(zé)人９月１０日透露，為了緩和與業(yè)主之間的誤解，集團(tuán)方面目前正在考慮是否有必要在特殊時期出臺特殊的規(guī)定，在盡量不引起市場大規(guī)�；靵y的情況下，出臺一些對業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償?shù)拇胧�。但如何補(bǔ)償還沒有提出具體的辦法。

　　但引發(fā)退房的導(dǎo)火索--降價仍在進(jìn)行。雖然萬科稱網(wǎng)上盛傳的"松山湖會議上的講話"屬偽造(該文稱，"要敢于降價，勇于降價，將手頭的存貨和正在開發(fā)推出的新貨以最快的速度賣掉……")，然而其降價舉措已開始遍布全國。南京主城區(qū)樓盤最低折扣打到８折以下，杭州７．５折引發(fā)銷售爆棚，上海郊區(qū)樓盤則動輒８．８折、８．５折推出所謂的節(jié)日特惠。降價舉動正在解決萬科的資金困局，據(jù)悉，上海樓盤上周末回籠資金過兩億元。

　　4.救市賣力不討好的建議

　　量價齊跌使得深圳最早發(fā)出了"救市"的呼聲，最先是民間的聲音，７月９日，深圳市國土房產(chǎn)局發(fā)布的２００８年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告也認(rèn)為，去年以來的房價調(diào)整是對前兩年市場過熱發(fā)展的修正，其目的是使市場向理性軌道回歸，但基于眼下深圳樓市的持續(xù)衰退，建議政府采取相關(guān)"救市"措施。

　　"房地產(chǎn)行業(yè)中巨大的危險正越來越逼近這個行業(yè)，現(xiàn)在基本上已經(jīng)到了不可逆轉(zhuǎn)的地步。"最近潘石屹如此形容房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，他認(rèn)為，國際經(jīng)濟(jì)形勢不景氣、國內(nèi)銀根緊縮、房屋銷售量大幅度下滑，以及房地產(chǎn)商去年花了太多的錢買地等因素，都是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危險的原因。

　　深圳翹首盼望的救市措施還未出現(xiàn)，西安已經(jīng)實打?qū)嵉馗善饋砹恕＃乖鲁�，西安市政府出臺的《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》規(guī)定，從２００８年９月４日起至２００９年１２月３１日，對購房戶按購房款總額，分１．５％、１％、０．５％三個等級給予一定比例的財政補(bǔ)貼。

　　易憲容認(rèn)為，西安的補(bǔ)貼措施也救不了房地產(chǎn)市場。房價的調(diào)整是擋不住的市場行為。"縱觀全球，沒有見過哪個國家去救助房地產(chǎn)，而是救助相關(guān)金融機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了問題，降價就好了"。

　　"我們不要指望政府救市，在當(dāng)今這么多的經(jīng)濟(jì)問題當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)政策中是不是主要矛盾的主要方面？如果不是的話，我們不要指望救市，要靠自己去奮斗。"北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任馮科的觀點(diǎn)顯然令開發(fā)商失望，他認(rèn)為政府壓根兒不會救市。

　　今年一線城市房價出現(xiàn)較大調(diào)整以來，關(guān)于救市的呼聲就此起彼伏，真真假假。然而，不管救不救市，銀行在下半年收縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸和房貸的步子卻在加快。無論如何，房地產(chǎn)業(yè)的日子會更不好過了，這是不是政府救市就能解決的，也需要拭目以待。

　　5.奧運(yùn)京城房價的杠桿

　　記者的朋友剛剛在北京東四環(huán)附近買了套二手房。該樓盤２００６年上半年房價為每平米９０００左右，其后一路上揚(yáng)，到２００７年下半年停滯在１６０００左右，徘徊了三四個月，房價在２００８年春節(jié)達(dá)到頂峰：每平米２００００元�。丛�，信貸收緊使得開發(fā)商對十幾套尾房打折出售，降幅接近３０％，成為北京房價的反面典型。８月去買樓，最便宜１．３萬左右的尾房已經(jīng)清空，二手房價格為１．５萬！

　　由此可以看出，炒房者期待的奧運(yùn)高房價并沒有如期出現(xiàn)，而房價的調(diào)整先于奧運(yùn)開始。統(tǒng)計數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。７月，北京的商品住宅銷售套數(shù)就已降至近兩年來最低，房價漲幅也同比回落０．２個百分點(diǎn)，為今年以來最低漲幅。而８月，北京樓市的交易量則已降至近三年來的最低點(diǎn)。

　　"奧運(yùn)對于北京房價有影響，但是影響有限。"牛鳳瑞如此判斷。他認(rèn)為，北京房價最終由供求關(guān)系決定，奧運(yùn)對北京房地產(chǎn)市場來說是一個暫時的利好，但其供求關(guān)系不會因為奧運(yùn)而改變。目前北京房地產(chǎn)市場處于一個供求關(guān)系停滯期，今年房價的變化以及奧運(yùn)的結(jié)束，使得更多的購房者持觀望態(tài)度。

　　北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究會執(zhí)行會長陳劍對北京后奧運(yùn)市場表示看多。他認(rèn)為，北京人均水平有了大幅度提升，北京在奧運(yùn)整個籌辦期間有巨大的需求。奧運(yùn)會極大提升了北京城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，比如軌道交通，軌道交通開通到哪里，就帶動周邊房價有所上揚(yáng)。

　　陳劍認(rèn)為，北京的房價大致是比較合理的，大概在２００５年到２００７年有一定的泡沫，從去年年底到今年上半年，北京房價進(jìn)入相對的調(diào)整階段，奧運(yùn)會后還有調(diào)整。但也要看到，北京房價的支撐是全國，同時北京是現(xiàn)代化、國際化大都市，北京的資源是有限的，所以巨大的需求在支撐著北京的房價，"北京的房價在奧運(yùn)會之后，經(jīng)過一定時間的調(diào)整，還會繼續(xù)往前邁進(jìn)"。

　　6.抄底真的抄著了嗎？

　　對于市場的低迷，從來都是有人歡喜有人愁。一邊是業(yè)主和開發(fā)商在為退房"打架"，另一邊是外資大舉買房了。抄底！--很多報道用的都是這個激動人心的詞，但是就像今年股市抄底都被套一樣，房地產(chǎn)的底真的被老外抄著了嗎？

　�。乖拢保叭�，摩根士丹利中國區(qū)首席執(zhí)行官孫瑋在上海透露，盡管當(dāng)前內(nèi)地樓市正逐漸陷入蕭條，但摩根士丹利還會繼續(xù)加強(qiáng)這方面的業(yè)務(wù)，"摩根士丹利的投入是長線的，有戰(zhàn)略性、有規(guī)模的。除了內(nèi)部做投資外，公司還有很強(qiáng)的團(tuán)隊可以找到外部資金投資于中國樓市。"與此對應(yīng)，就在本月初，市場剛剛傳出消息：摩根士丹利正在募集１００億美元的全球物業(yè)基金，并計劃將其中超過１５億美元的資金投入到中國市場。

　　此前關(guān)于外資抄底的報道中，進(jìn)入的都是大機(jī)構(gòu)、大手筆。如凱雷，２００６年，凱雷曾以１．２億美元的總價購進(jìn)上海中房森林別墅１１０套高級獨(dú)棟別墅；２００７年７月，凱雷出資１０億元，介入青島ＣＢＤ核心的凱悅中心，占約７０％股份；今年４月，凱雷又以近２０億元的價格購得上海濟(jì)南路８號西苑項目……還有拿地的，如６月，南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，分別被韓國ＳＫ集團(tuán)和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機(jī)構(gòu)摘牌，成交總價６．５億元人民幣，等等。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠在接受記者采訪時則對相關(guān)報道表示不認(rèn)同。他說，從目前宏觀形勢看，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一輪新的調(diào)整周期中，房地產(chǎn)市場的調(diào)整也不可避免。房地產(chǎn)市場的泡沫太多，目前還處于擠泡沫階段，"現(xiàn)在說抄底還早"。而且，美國次貸危機(jī)引發(fā)了很多機(jī)構(gòu)流動性危機(jī)，目前的房地產(chǎn)基金的資金量已經(jīng)大為縮水了。

　　易憲容以其一貫的直接態(tài)度反問記者：美國的房價一直在跌，外資去抄底了嗎？

　　那么，在降價潮中，中國房地產(chǎn)市場真的是到了底部區(qū)域嗎？

　　7.周期房市進(jìn)入調(diào)整期？

　　對于目前中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，"拐點(diǎn)"顯然已經(jīng)過時，潘石屹的定義是"寒冬"。顯然，無論是量，還是價，兩者的走勢都顯示，房價已經(jīng)越過了停滯期，開始下行。不少業(yè)內(nèi)人士做出判斷：中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了調(diào)整周期中。

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任王小廣近日認(rèn)為，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場需求正在發(fā)生內(nèi)在性的"反轉(zhuǎn)"變化，房地產(chǎn)市場１０年的持續(xù)繁榮期將結(jié)束，并迎來一個較明顯的增長調(diào)整期。但他表示，房價回落及房地產(chǎn)市場增長調(diào)整將使前期持續(xù)性的投資過熱明顯降溫。

　　投資銀行瑞士信貸發(fā)表研究報告稱，預(yù)期中國樓價將進(jìn)一步向下，并相信短期內(nèi)政府不大可能有直接的政策放寬。

　　瑞信預(yù)料２００８年內(nèi)地樓價會跌１５％，２００９年再跌５％，料２０１０年以后樓價將持穩(wěn)。因此，瑞信將中國地產(chǎn)商的２００８至２００９年平均每股盈利預(yù)測分別下調(diào)３１％和３５％。

　　恒生銀行日前發(fā)布的報告也指出，房地產(chǎn)投資的增長于今年初開始放緩。一手市場價格增長由一月份的１２％回落至七月的７．９％。目前樓市跌勢或會持續(xù)數(shù)季，之后才會出現(xiàn)較穩(wěn)定的長期復(fù)蘇跡象。

　　"行業(yè)內(nèi)普遍出現(xiàn)的降價銷售趨勢在短期內(nèi)無法明顯緩解全行業(yè)當(dāng)前所面臨的資金窘境，過去一段時間內(nèi)整個行業(yè)呈現(xiàn)出的投資過熱跡象及其后續(xù)效果的釋放都將是一個緩慢的過程，并將在未來進(jìn)一步收緊開發(fā)商的資金鏈，對于未能及時補(bǔ)充資本的開發(fā)商而言，行業(yè)冬天的最嚴(yán)酷的階段可能仍未到來。"新華財經(jīng)副總裁兼資信評級及研究負(fù)責(zé)人陳松興博士說。

　　易憲容的看法是，調(diào)整周期才剛剛開始，不會一兩年結(jié)束，可能持續(xù)７～８年。

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