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京滬深三地樓市玄機(jī)深度分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-9-18
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 北京 上海 深圳 樓市 房價(jià) 房地產(chǎn) 二手房
- 中研網(wǎng)訊：
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主持人: 在延續(xù)了幾年高歌猛進(jìn)式增長后，去年年底，房價(jià)的增長態(tài)勢終于有所緩和。演變到現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場一面是居高不下的房價(jià)，另一面是寥落慘淡的成交。近一年來買賣雙方博弈而凝成的樓市堅(jiān)冰似乎沒有被打破的跡象，就在這堅(jiān)冰下，最近樓市又出現(xiàn)了一些耐人尋味的現(xiàn)象，比如深圳斷供、關(guān)外房價(jià)大幅下跌，北京"無理由退房"，上海同地段不同樓盤冰火兩重天，這到底是怎么回事呢？最近本欄目記者在北京、上海、深圳，三地圍繞樓市背后的層層玄機(jī)進(jìn)行了調(diào)查采訪，記者到達(dá)的第一站是深圳。
深圳：68戶集體斷供調(diào)查
2008年6月，一篇名為《斷供已過千億次貸危機(jī)浮現(xiàn)》的博客文章表示，深圳實(shí)際斷供的資金已超過千億元。這攪亂了本來就暗流涌動(dòng)的深圳地產(chǎn)市場，更在全國范圍內(nèi)激起了千層浪。深圳真的出現(xiàn)了大面積的斷供嗎？如果是真的，那會(huì)帶來怎樣的后果呢？
帶著這些疑問，記者采訪了被一些媒體稱為深圳首例"斷供案"的涉案律師。
廣東中圳律師事務(wù)所律師劉子儒：因?yàn)闃I(yè)主資金緊張，在1月份跟4月份的時(shí)候，曾經(jīng)有過斷供，導(dǎo)致了最后銀行啟動(dòng)了法律訴訟程序，然后已經(jīng)，被南山法院已經(jīng)受理，現(xiàn)在在等待開庭。
劉律師介紹，唐某2007年6月購買了1套浪琴嶼樓盤的二手房，從銀行貸款190萬元。記者多方聯(lián)系唐某本人，但他始終不肯露面。隨后，記者多次前往法院和起訴銀行，但他們都拒絕了采訪。
廣東中圳律師事務(wù)所律師劉子儒：因?yàn)樗且粋�(gè)投資者。那么說是他投資的這套房，可能就是說，他的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)就出現(xiàn)了問題。導(dǎo)致了中間資金鏈短缺。然后就斷供了4個(gè)月。
據(jù)了解，唐某去年總共買入4套住房，這套浪琴嶼樓盤是去年高位時(shí)買入。在樓價(jià)跌破銀行貸款后，這位炒房者連續(xù)4個(gè)月無法供款。
廣東中圳律師事務(wù)所律師劉子儒：在南山銀行起訴之后，業(yè)主告訴我的是，他自行又補(bǔ)了5萬塊錢進(jìn)去。就是相當(dāng)又補(bǔ)了四期進(jìn)去。
除了斷供第一案，碧水龍庭68名業(yè)主集體斷供，是目前深圳斷供最多的樓盤。記者了解到，這些業(yè)主是從深圳平安銀行貸的款。那么，他們是出于什么原因斷供呢？
廣東中圳律師事務(wù)所律師劉子儒：根據(jù)他們給我們提交的這個(gè)聲明來看，是他們與開發(fā)商之間存在著一些糾紛。導(dǎo)致了他們提出向我們銀行申請了斷供。
按照銀行的說法，這些斷供的業(yè)主，是項(xiàng)莊舞劍意在沛公。那么他們?yōu)槭裁磿?huì)采用斷供的方法和開發(fā)商解決糾紛呢？記者采訪了這68名斷供業(yè)主中的3位代表。
深圳碧水龍庭業(yè)主：并不是說我們這個(gè)房子付不起，就是說現(xiàn)在這個(gè)房子我們可以付起，但是我們針對的主要是開發(fā)商啊，擅自變更規(guī)劃，沒有獲得我們業(yè)主的同意，所以我們采取維權(quán)的手段。
深圳碧水龍庭業(yè)主：因?yàn)檫@個(gè)房子還得按揭嘛，就是說希望銀行來出面給我們作為一個(gè)中介、一個(gè)調(diào)節(jié)嘛，所以說我們就選擇了停止供款嘛，從7月20號(hào)停止供款。
按照這些業(yè)主的說法，他們希望通過斷供逼迫開發(fā)商和他們解決糾紛。那么他們與開發(fā)商之間究竟有什么糾紛呢？
深圳碧水龍庭業(yè)主：像這個(gè)幼兒園面積嚴(yán)重縮水，規(guī)劃許可證上面寫的呢不小于，單獨(dú)占地面積不小于3000平方米，實(shí)際我們現(xiàn)場測量呢，不到1500平方米，+再一個(gè)就大門景觀實(shí)景的改變，還有容積率的改變，這都是沒有經(jīng)過我們業(yè)主的同意，我們認(rèn)為就是擅自改變了。
幼兒園面積嚴(yán)重縮水，擅自更改大門景觀，容積率為2.841與合同約定的2.8不符，是這些業(yè)主提出的異議。那么這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商對此做何解釋呢？
深圳市榕江實(shí)業(yè)有限公司董事長助理郝媛媛：那么我們小區(qū)在6月28號(hào)入伙之前，已經(jīng)取得了政府相關(guān)部門的各項(xiàng)驗(yàn)收報(bào)告，是符合入伙標(biāo)準(zhǔn)的，但是因?yàn)闃I(yè)主提出來了質(zhì)疑，我們邀請國土社會(huì)部門重新又對幼兒園進(jìn)行了一個(gè)測繪，那么測繪實(shí)際得出來的這個(gè)結(jié)果，我們規(guī)劃報(bào)建幼兒園是3000平米，最后得出來的結(jié)果是3004平米。
開發(fā)商認(rèn)為，業(yè)主之所以以這些理由斷供還另有目的。那么究竟什么是引發(fā)這場爭端的導(dǎo)火索呢？
深圳市榕江實(shí)業(yè)有限公司董事長助理郝媛媛：房價(jià)從去年他們買時(shí)候是12000多元的均價(jià)，那么到現(xiàn)在周邊的二手房已經(jīng)跌到9000多了，那么他們主要是認(rèn)為對這種差價(jià)要進(jìn)行一個(gè)賠償，所以才不斷地去找我們開發(fā)商交涉，對房價(jià)下跌要求有一個(gè)經(jīng)濟(jì)上的賠償，那么我們開發(fā)商這邊都是拒絕的。深圳碧水龍庭業(yè)主：因?yàn)槲覀冑I來是自住的嘛，它就是房價(jià)的升和降對我們自住的人來說，是一個(gè)數(shù)字的問題，不是我們很關(guān)心的問題。
房價(jià)下跌，到底是不是這場爭端的根源之一呢？記者采訪的三位業(yè)主都強(qiáng)調(diào)房子是用來自住的，所以并不關(guān)心周邊房價(jià)的漲跌。但是，這些業(yè)主給開發(fā)商的一份函件中，卻有不同的表述。
深圳市榕江實(shí)業(yè)有限公司董事長助理郝媛媛：最重要的一個(gè)原因后邊還是寫由于房價(jià)下跌，產(chǎn)生了差價(jià)，我們要求房產(chǎn)商給予補(bǔ)償，這些都有文字性的記錄在這里的，都是業(yè)主提出來的，而且每個(gè)業(yè)主都寄了這個(gè)文件給我們，在上邊按了手印。開發(fā)商指出，購買他們樓盤的大部分都是投資者，所以他們所說的維權(quán)，大都是沖著房價(jià)下跌來的。
深圳市榕江實(shí)業(yè)有限公司董事長助理郝媛媛：目前通過我們收到的業(yè)主函件發(fā)現(xiàn)，里面的幾個(gè)業(yè)主代表，也都是屬于買了兩到三套房的比較多。
記者給這些業(yè)主粗略算了一筆賬：按當(dāng)時(shí)均價(jià)12500元每平米，買一套80平米的房子，需要100萬，首付20%，也就是20萬，從銀行貸款80萬。當(dāng)房價(jià)下跌到每平米9000元的時(shí)候，這個(gè)房子的市價(jià)是72萬元，還不夠還銀行的貸款。也就是說，這些房子已經(jīng)成了負(fù)資產(chǎn)。
無論是前面被起訴的唐某，還是后面碧水龍庭的這些業(yè)主。大部分?jǐn)喙┑娜硕际浅捶空�，他們斷供可能就是為了減少自己的損失。炒股賠了，可以割肉。炒房賠了呢？真的能通過斷供來減少自己的損失嗎？
廣東中圳律師事務(wù)所律師劉子儒：就是說你買一套房。你向銀行借款了100萬，你首付了20萬�？偣彩钦f你120萬買的這套房子。而現(xiàn)在根據(jù)目前的狀況來講的話，可能你這套房子，在整個(gè)行情上面只能夠賣80萬。可能有部分業(yè)主以為，好，那我可能就是說，把這套房子給你銀行，我可以走人。其實(shí)根本的程序就不是這個(gè)樣子，純粹這是一個(gè)誤解。因?yàn)檎f根據(jù)法院的拍賣執(zhí)行完了之后，可能你這套房子，原本可能在市面上面值80萬。但是可能實(shí)際在拍賣過程中間，然后除去相關(guān)的法律費(fèi)用，那么說你可能最后真正用于償還這個(gè)借款的，可能只有60萬。那么說你剩下其實(shí)你還是欠銀行40萬。而這個(gè)所欠的40萬，并不是說銀行就會(huì)善罷甘休。它會(huì)通過查封你的其他房產(chǎn)，你的其他車輛，或者說找尋你的其他存款�；蛘哒f包括甚至你夫妻，就是說包括你夫妻之間的相關(guān)的財(cái)產(chǎn)。銀行會(huì)繼續(xù)追償這剩下的40萬的欠款。
銀行的相關(guān)人員表示，如果斷供，貸款者的損失還遠(yuǎn)不止這些。
深圳平安銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部主任徐增武：從借款人的角度講，如果他發(fā)生了斷供行為，他必將在我們?nèi)嗣胥y行的征信系統(tǒng)中，產(chǎn)生不良的還款記錄。那么這種不良的還款記錄呢，將導(dǎo)致他在以后，在發(fā)生類似的這種信用申請的時(shí)候，對他可能產(chǎn)生的信用申請，銀行不會(huì)再批準(zhǔn)。
幸運(yùn)的是碧水龍庭的業(yè)主，已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)。他們表示，現(xiàn)在不還貸款是為了爭得話語權(quán)，下一步是不是真正斷供還不好說。實(shí)際上，金融部門早在開始這項(xiàng)貸款之初就做好了防范金融風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。
深圳平安銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部主任徐增武：特別是對于傳統(tǒng)的這種個(gè)人信貸，銀行有一套完善的機(jī)制。所有可能產(chǎn)生的這些風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)銀行都會(huì)做了一個(gè)預(yù)防的措施。我們包括說一些，剛才講的，在做貸前調(diào)查上，我們要把關(guān)。那么我們在貸后管理上要加強(qiáng)催收。那么我們看到在財(cái)務(wù)上呢，還有一些提撥備的一些方法，來預(yù)防這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。那么銀行呢，整體上講，它抗風(fēng)險(xiǎn)的能力應(yīng)該是很強(qiáng)的。
銀行的這位負(fù)責(zé)人表示，目前，個(gè)人住房貸款仍然是整個(gè)信貸資產(chǎn)當(dāng)中最好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果說深圳斷供案最多的樓盤和此前唐某的斷供案，都不存在還不起貸款的問題的話，深圳斷供已過千億的說法就顯得言過其實(shí)。綜合開發(fā)研究院(中國深圳)研究員宋�。耗壳皝碇v，就是在銀行房貸的負(fù)資產(chǎn)，目前是17個(gè)億。那么它的比例中，是在這個(gè)整個(gè)房貸中不良貸款的比例是0.56%。那么這個(gè)0.56呢，實(shí)際上是一個(gè)，在銀行的這個(gè)不良貸款，歷年的銀行貸款，不良貸款記錄中是正常數(shù)字。離它最高曾經(jīng)出現(xiàn)的0.7還低了0.1幾個(gè)點(diǎn)。
宋丁，長期跟蹤研究香港和深圳地產(chǎn)。他認(rèn)為由于國內(nèi)斷供的成本很高，主動(dòng)斷供基本不可能發(fā)生。香港就曾經(jīng)出現(xiàn)過負(fù)資產(chǎn)的現(xiàn)象。1998年到2003年，香港房價(jià)大幅度下跌，導(dǎo)致很多港人出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)的情況。
綜合開發(fā)研究院(中國深圳)研究員宋�。耗敲催@個(gè)暴跌達(dá)到了將近70% 。那么在這個(gè)跌幅到70%的時(shí)候呢，這就意味著什么呀？就其中，有17萬的家庭，成了負(fù)資產(chǎn)。
根據(jù)香港金融管理局的資料顯示，香港負(fù)資產(chǎn)問題最嚴(yán)重的時(shí)期為2003年6月，當(dāng)時(shí)共有約105697宗負(fù)資產(chǎn)按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元。
綜合開發(fā)研究院(中國深圳)研究員宋丁：平均每個(gè)家庭承擔(dān)的這個(gè)負(fù)資產(chǎn)的數(shù)額有一個(gè)統(tǒng)計(jì)是264萬港幣。比如說他買了150平米的房子，假如說是用300萬買的，那么現(xiàn)在這個(gè)房價(jià)已經(jīng)縮水到200萬。
在加上當(dāng)時(shí)香港經(jīng)濟(jì)蕭條，失業(yè)率上升。香港人的生活壓力非常大。
綜合開發(fā)研究院(中國深圳)研究員宋�。壕褪窍愀廴嗽谶@樣一個(gè)，巨大的負(fù)資產(chǎn)壓力之下，真正去斷供的人其實(shí)數(shù)量很少。更多的人就千方百計(jì)，親戚朋友去湊錢，也要去還貸款。
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