目前市面上特價(jià)房可分為大戶型、瑕疵型及純降價(jià)型等，折扣15%-30%不等

    “想實(shí)現(xiàn)快速銷售就多推特價(jià)房。”這是諸多開(kāi)發(fā)商對(duì)記者所說(shuō)的。

    目前，特價(jià)房已經(jīng)成為北京樓市最為熱銷的產(chǎn)品。雖然多個(gè)項(xiàng)目在“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季推出新產(chǎn)品，但在市場(chǎng)中最能夠吸引購(gòu)房者眼球的則還是名目繁多的特價(jià)房。原本并非主流的特價(jià)房竟然成為購(gòu)房者爭(zhēng)相購(gòu)買的產(chǎn)品，著實(shí)讓那些整裝入市的新樓盤(pán)有些不知所措。

    目前，北京樓市中以特價(jià)房名義出現(xiàn)的樓盤(pán)層出不窮。本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)以特價(jià)房名義出現(xiàn)的樓盤(pán)大致有近60多個(gè)，其中不乏萬(wàn)科、金地、合生創(chuàng)展、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等品牌開(kāi)發(fā)商旗下的樓盤(pán)。

    按照開(kāi)發(fā)商們對(duì)特價(jià)房的說(shuō)法，“特價(jià)房”就是開(kāi)發(fā)商在一定時(shí)間內(nèi)，推出的特定價(jià)格、特定產(chǎn)品類型的房源。

    北京華僑城營(yíng)銷中心總監(jiān)宋翔華介紹，此前，北京市場(chǎng)很少有特價(jià)房這種產(chǎn)品出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商推出的打折降價(jià)銷售的房源一般是以尾房的形式出現(xiàn)，而且這類產(chǎn)品的數(shù)量并不多。目前在市場(chǎng)上流行的特價(jià)房產(chǎn)品可謂包羅萬(wàn)象，既有尾房性質(zhì)的特價(jià)房，也有樓層、朝向及戶型等方面有瑕疵的特價(jià)房，還有以大戶型面目出現(xiàn)的特價(jià)房。

    當(dāng)然這其中最能吸引購(gòu)房者的就是其所謂的特定價(jià)格。一般特價(jià)房的特定價(jià)格都要比其原先價(jià)格有較大幅度的下降。目前市面上特價(jià)房的價(jià)格一般是下浮15%—20%。

    本報(bào)記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，特價(jià)房的大面積出現(xiàn)，鋒頭甚至蓋過(guò)了一些高品質(zhì)住宅。從目前購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)的程度來(lái)看，打折幅度較大的特價(jià)房都會(huì)出現(xiàn)搶購(gòu)的局面，比如上周末的遠(yuǎn)洋山水。

    類型1 尾房型

    10個(gè)項(xiàng)目清盤(pán) 單價(jià)約15000元

    此前，北京樓市集中打折銷售的多數(shù)為尾房。今年，尾房也被冠以特價(jià)房的名義出現(xiàn)。產(chǎn)品差別不大，只不過(guò)是稱呼略有不同而已。目前，以特價(jià)房名義出現(xiàn)的尾房不是很多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前有近10個(gè)以特價(jià)房名義出現(xiàn)的尾房項(xiàng)目在售，其售價(jià)集中15000元/平米左右。

    “其實(shí)市場(chǎng)上在售的尾房數(shù)量應(yīng)該比目前公開(kāi)的數(shù)量多。”北京華僑城營(yíng)銷中心總監(jiān)宋翔華認(rèn)為，尾房型的特價(jià)房相對(duì)來(lái)說(shuō)，比單一類型的特價(jià)房種類豐富，因此此類產(chǎn)品的價(jià)格也各不相同。

    不過(guò)，尾房型的特價(jià)房房源不是很多，每個(gè)項(xiàng)目一般只有10套左右，但也有個(gè)別項(xiàng)目的尾房是該項(xiàng)目一期剩余數(shù)量不多的樓座，比如東亞三環(huán)中心就推出以樓座為單位的尾房。

    記者發(fā)現(xiàn)，屬于清盤(pán)性銷售的尾房特價(jià)房，折扣幅度一般都比較大。包括合生橄欖季、順馳藍(lán)調(diào)等尾房的折扣都在7.5折左右，個(gè)別甚至低至7折。不過(guò)記者也發(fā)現(xiàn)，個(gè)別尾房房源也有朝向不好等帶瑕疵的房子，不過(guò)比較少，因此近期出現(xiàn)的尾房性特價(jià)房一般銷售量不錯(cuò)。

    ■ 購(gòu)房提醒

    對(duì)比周邊樓盤(pán) 判斷升值空間

    ●宋翔華（北京華僑城營(yíng)銷中心總監(jiān)）：

    購(gòu)買尾房性質(zhì)的特價(jià)房更多是應(yīng)該關(guān)注產(chǎn)品，而不是關(guān)注價(jià)格。購(gòu)房者通過(guò)實(shí)地調(diào)查，能夠獲得開(kāi)發(fā)商沒(méi)有透露出來(lái)的信息，如參與打折房源所處位置，是否靠近馬路，房型設(shè)計(jì)是否存在缺陷等等。可向附近中介了解樓盤(pán)此前價(jià)格及近期價(jià)格變化情況，與周邊同品質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比等等，綜合比較打折信息，防止明折暗升。

    如果是期房性質(zhì)的尾房，要好好研究該房子所在的具體樓盤(pán)中的位置，有部分尾房可能出現(xiàn)遮擋或靠近馬路比較吵鬧等情況。如果是現(xiàn)房的尾房，就一定到現(xiàn)場(chǎng)去看，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的考察，這樣就會(huì)避免出現(xiàn)因追求低價(jià)而失去良好的居住環(huán)境的可能。

    此外，多數(shù)尾房性特價(jià)房為項(xiàng)目最后一期，購(gòu)買時(shí)可以通過(guò)對(duì)其先期或周邊項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比。從與區(qū)域內(nèi)相似產(chǎn)品的比較中判斷出所購(gòu)房屋日后升值空間，如果目前所購(gòu)打折樓盤(pán)價(jià)格低于同區(qū)域其他樓盤(pán)價(jià)格，則風(fēng)險(xiǎn)要低很多。

    類型2 大戶型

    房大價(jià)高難賣 逼上“特價(jià)席”

    對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，戶型大意味著總價(jià)高，在市場(chǎng)普遍遇冷的當(dāng)下，在一些項(xiàng)目中，大戶型的房子相對(duì)于小戶型來(lái)說(shuō)更不好賣，于是，開(kāi)發(fā)商選擇把他們擺上了“特價(jià)席”。記者近日對(duì)市場(chǎng)上20個(gè)特價(jià)房項(xiàng)目調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中有3個(gè)項(xiàng)目都推出了大戶型特價(jià)房，包括金都杭城、萬(wàn)科四季花城、北京香頌等�？傮w來(lái)看，大戶型特價(jià)房所占的比重不大，而且大多數(shù)不屬于該項(xiàng)目的主力戶型。

    比如，百子灣板塊的金都杭城，目前在售的特價(jià)房均為130平米左右的三居，價(jià)格為16500元-17800元/平米，而目前同時(shí)在售的87平米、89平米二居，均價(jià)則為19000元/平米左右。9月17日上午，記者在售樓處了解到，兩套底層的特價(jià)房還根據(jù)不同戶型配送不同面積的地下室。項(xiàng)目銷售人員說(shuō)，此次推出特價(jià)房，主要是為了慶祝公司成立15周年，一共推出了20多套，現(xiàn)在僅剩3套。

    位于順義的萬(wàn)科四季花城，目前有4套特價(jià)房在售，均為118平米的三居，起價(jià)6900元/平米，比目前該項(xiàng)目的在售均價(jià)7500元/平米要便宜一些。銷售人員表示，項(xiàng)目的主力戶型為67-95平米，推出“特價(jià)”的惟一原因是面積偏大。

    而位于望京的北京香頌，目前其特價(jià)房的面積達(dá)到190平米和240平米，為70年產(chǎn)權(quán)的商住兩用公寓，起價(jià)12000元/平米，而其商住兩用公寓的在售均價(jià)為17000元/平米。由于面積過(guò)大，盡管有的特價(jià)房源在單價(jià)上優(yōu)惠了5000元，但是一套特價(jià)房買下來(lái)也需要近300萬(wàn)元。

    ■ 購(gòu)房提醒

    考慮大戶型設(shè)計(jì)是否合理

    ●王榮香（北京雄志律師事務(wù)所律師）：在目前市場(chǎng)不景氣的情況下，買總價(jià)高的大戶型千萬(wàn)不能沖動(dòng)，要充分考慮自己的實(shí)際購(gòu)買能力及支付能力。另外，同開(kāi)發(fā)商簽合同或者交定金時(shí)，一定要寫(xiě)明無(wú)條件退房或退定金，避免因自己一時(shí)沖動(dòng)而無(wú)路可退。

    ●康芃（北京中原地產(chǎn)高級(jí)分析師）：購(gòu)買大戶型特價(jià)房時(shí)還應(yīng)仔細(xì)察看該戶型設(shè)計(jì)是否合理，客廳是否超大，房間的利用率如何，衛(wèi)生間和廚房的安排是否不方便使用等。

    類型3 瑕疵型

    頂層管道層房源多

    瑕疵型特價(jià)房過(guò)去是樓市特價(jià)房的主流，尤其以頂層、一層、管道層等單元為主，開(kāi)發(fā)商將其推入尾盤(pán)市場(chǎng)，或者交由代理公司銷售，不會(huì)以此作為宣傳的手段。但是近期推出的有瑕疵的特價(jià)房數(shù)量明顯增多，多個(gè)樓盤(pán)都有一二十套房源，最多的達(dá)到百套。就價(jià)格范圍言，一般在8折左右。開(kāi)發(fā)商降低價(jià)格門(mén)檻和促銷的意圖要比樓市正常時(shí)期明顯很多。

    有些房子折扣雖然比較大，但產(chǎn)品的硬傷還是非常突出的。據(jù)悉，天鵝灣推出的幾套特價(jià)房，特價(jià)的原因是窗戶受到遮擋。

    一位推出瑕疵型特價(jià)房的開(kāi)發(fā)商告訴記者，開(kāi)發(fā)商對(duì)有瑕疵的房子的銷售價(jià)格預(yù)期本來(lái)就不高，如果拿出好房子打特價(jià)銷售確實(shí)有些舍不得，而推出帶瑕疵的特價(jià)房，一方面可以借助特價(jià)將這些本來(lái)是最難銷售的房子提前銷售出去，另一方面也可以看看購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期�！白畛跬瞥鲨Υ眯吞貎r(jià)房，因?yàn)閮r(jià)格低，購(gòu)房者會(huì)購(gòu)買，現(xiàn)在此類特價(jià)房的銷售就很差。”該開(kāi)發(fā)商告訴記者。

　　■ 購(gòu)房提醒

    要仔細(xì)驗(yàn)明“先天不足”房源

    ●羅園（北京欣原業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理）：有硬傷的尾房房源，即使是在房?jī)r(jià)快速上漲階段，售價(jià)也比一般定價(jià)低。購(gòu)房者不要被較高折扣蒙騙。

    ●高姍（亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理）：對(duì)樓層、朝向、戶型等方面“先天不足”的特價(jià)房，購(gòu)房人應(yīng)綜合衡量、慎重選擇。在選房過(guò)程中，要多挑、多看，與周邊項(xiàng)目認(rèn)真比較，充分了解其產(chǎn)權(quán)歸屬，在驗(yàn)房時(shí)還應(yīng)仔細(xì)檢查住宅設(shè)備、設(shè)施，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

    類型4 純降價(jià)型

    “整棟樓都是特價(jià)房”

    除了尾房型、大戶型、瑕疵型的特價(jià)房外，目前市場(chǎng)上還有一種就是純降價(jià)型特價(jià)房。這類特價(jià)房的特點(diǎn)是，樓層、戶型、朝向都沒(méi)有什么問(wèn)題，不少還是項(xiàng)目的主力戶型，數(shù)量往往比較多，或是推完一批又有一批。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，有的項(xiàng)目甚至整棟樓都是特價(jià)房。在記者調(diào)查的20個(gè)項(xiàng)目中，純降價(jià)型的特價(jià)房有4個(gè)，降價(jià)幅度不等，折扣一般為8折至9折。

    “我們現(xiàn)在整棟樓都是特價(jià)，一共100多套”，位于立水橋南的公園2008的銷售人員說(shuō)，目前該項(xiàng)目一居室特價(jià)12000元/平米，兩居特價(jià)10500元/平米，而今年4月份的開(kāi)盤(pán)價(jià)是14000元/平米，“產(chǎn)品是完全一樣的，是因?yàn)橹星锖蛧?guó)慶而進(jìn)行促銷”。

    位于公益西橋的城南大道目前也有約10套左右特價(jià)房在售，戶型為40-120平米的一至三居，12000元/平米，這個(gè)價(jià)格比該項(xiàng)目在售均價(jià)低了2000元/平米。銷售人員說(shuō)，這些特價(jià)房戶型很全，沒(méi)有任何問(wèn)題。

    位于東直門(mén)的東闕都也推出了特價(jià)房�！疤貎r(jià)房60至80平米的都有，戶型和朝向都不錯(cuò)的”，銷售人員說(shuō)，原價(jià)每平米41000元的房子，特價(jià)以后差不多是37000元。

    此外，記者還發(fā)現(xiàn)，有的項(xiàng)目銷售人員甚至表示只要購(gòu)房者看中了戶型，他們可以向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)是否能享受特價(jià)折扣。

    ■ 購(gòu)房提醒

    重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)權(quán)和質(zhì)量

    ●康芃（北京中原地產(chǎn)高級(jí)分析師）：購(gòu)買這類純降價(jià)型特價(jià)房時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)對(duì)房產(chǎn)多方考量房子的情況。可以重點(diǎn)注意一下房子的產(chǎn)權(quán)情況。有的時(shí)候同一個(gè)項(xiàng)目的不同產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)也是不同的。如果沒(méi)有多方了解，買到了產(chǎn)權(quán)為商用或工業(yè)的房產(chǎn)，將來(lái)的生活費(fèi)用會(huì)增加很多。

    ●王榮香（北京雄志律師事務(wù)所律師）：在購(gòu)買純降價(jià)型特價(jià)房時(shí)要看好開(kāi)發(fā)商以及手續(xù)是否齊全，最好查一下開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，避免開(kāi)發(fā)商把一些質(zhì)量差的樓房拿出來(lái)以降價(jià)為誘餌使消費(fèi)者上當(dāng)。

    ■ 市場(chǎng)反饋

    正常產(chǎn)品“特價(jià)”

    說(shuō)明性價(jià)比提高 ●李文杰（中原地產(chǎn)總經(jīng)理）：在價(jià)格相對(duì)較低的樓盤(pán)中，出現(xiàn)客戶熱情較高的特例，說(shuō)明了市場(chǎng)還是對(duì)房?jī)r(jià)有著自己的判斷。

    目前投資型的置業(yè)者已經(jīng)大大減少，但對(duì)于一些局部性價(jià)比有優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，成熟的客戶會(huì)有理智的判斷，其投資心態(tài)也是可以理解的。但目前真正投資的比例會(huì)相當(dāng)?shù)�，即使是投資型的產(chǎn)品，兼顧自住的心態(tài)也會(huì)比較明顯。

    九成樓盤(pán)促銷 銷量仍下挫

    ●高姍（亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理）：

    目前北京在售項(xiàng)目中有近9成均采用了打折、贈(zèng)禮等方式促銷。開(kāi)發(fā)商目的在于促進(jìn)銷售，加快資金回籠。

    這一輪特價(jià)房的促銷源于市場(chǎng)環(huán)境的變化和市場(chǎng)高峰期僅給予滯銷尾房一定幅度的促銷手段截然不同。然而，從市場(chǎng)反饋來(lái)看，大幅度的打折優(yōu)惠措施反而加劇了購(gòu)房人對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走向的悲觀預(yù)期，堅(jiān)定了持幣待購(gòu)的心態(tài)，以致樓市銷量仍在下挫。

    ■ 記者觀察

    特價(jià)房是開(kāi)發(fā)商 定價(jià)的理性回歸

    原來(lái)市場(chǎng)銷售火熱的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)候雖然參考了一定的樓層、朝向等指標(biāo)，但在價(jià)格制定方面，更多是“拍腦袋”來(lái)決定，房子的質(zhì)價(jià)之間并沒(méi)有形成良好的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

    現(xiàn)在特價(jià)房出現(xiàn)了，應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商制定價(jià)格的理性回歸。商品住宅本就應(yīng)該具有商品房所有的特征，其他普通商品多數(shù)會(huì)根據(jù)產(chǎn)品的瑕疵程度打折銷售，房子也同理。雖然在選購(gòu)特價(jià)房時(shí)需要進(jìn)行甄別，但市場(chǎng)上還是需要這類產(chǎn)品的。

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