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杭州各樓盤近期表現(xiàn)情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-9-19
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- 中研網(wǎng)訊：
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跟風(fēng)派： 降價是順應(yīng)市場而為
行動--
距離萬科降價快速實現(xiàn)銷售回籠資金不過一個星期，杭州一南一北兩個樓盤相繼跟風(fēng)推出低至七折的促銷活動。
9月11日，位于錢江四橋北岸的錢江國際SOHO領(lǐng)寓推出50套特價房，以7.2折的低折扣引起轟動。錢江國際此次推出的特價房在14~23層間，價格多為13000~14000元/平方米，房價中含2000元/平方米的精裝修。值得注意的是該樓盤為商業(yè)辦公性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)為50年。售樓小姐聲稱這批房源原價在17000~18000元/平方米左右，因此現(xiàn)在買房非常劃算。
9月12日，位于城北橋西板塊的南北·西岸，表示在9月13日~21日期間將推出幸福安家保障計劃，推出17號樓136套活動房源，銷售均價為8800~11450元/平方米。與其開盤均價13700元/平方米相比，本次活動折扣相當(dāng)于7~8折，同時，在活動期間認(rèn)購指定房源的均可享受"無理由退房"承諾。
與這兩個樓盤幅度相當(dāng)猛的降價相比，名城·燕園開盤僅4天就遭遇萬科促銷，因此其出臺折扣措施的動作最快，于9月11日推出的"一次性付款9折、商業(yè)按揭9.1折"的優(yōu)惠措施，雖然折扣力度不算很大，但是其應(yīng)對萬科降價的行動最迅速。
實際效果--
錢江國際SOHO領(lǐng)寓：記者9月13日去該樓盤銷售部時看到，現(xiàn)場并不見蜂擁搶購的畫面，不多的幾張椅子上仍有空位，來看房的人以年輕人為主，不少都看中了總價比較低的單身公寓，如一間36.76平方米的房子，總價為50萬元左右。從透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)來看，錢江國際SOHO領(lǐng)寓從9月11日~16日預(yù)定29套，尚無成交。
不過記者注意到，該樓盤今年1月19日開盤時的均價為11385元/平方米，而其9個月已經(jīng)銷售的79套房源的實際成交均價為11866元/平方米。因此，就像不少業(yè)內(nèi)人士評論的那樣，該樓盤的降價促銷，似乎作秀的意味更濃一些。
南北·西岸：9月12日打出折扣廣告后，該樓盤銷售現(xiàn)場氣氛非常熱鬧，9月13日活動當(dāng)日，更是吸引了大批市民前往現(xiàn)場。不過盡管人氣很旺，實際下單情況仍跟預(yù)想有差距，來看房的市民不少只是來探探行情，顯得比較理性。一位沈女士表示："看報紙上說這個樓盤打7折，所以來看看有多優(yōu)惠，不過一般都要1萬多/平方米，不是特別便宜，沒太大誘惑力。"也有一些看房客表示："現(xiàn)在不少樓盤都在搞活動，所以不急著做選擇，先看看再說。"
根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，南北·西岸從12日至16日，成交了17套，成交均價最低的一套為8736元/平方米，比較高的是12454元/平方米。南北·西岸此前有"買房送車位"優(yōu)惠的7號樓不在本次促銷范圍內(nèi)。
名城·燕園：降價效果是三者中最好的一個。此前燕園雖然預(yù)定很多，但一直無成交記錄。而從9月11日至16日，該樓盤成交了61套，已售均價13495元/平方米。
實戰(zhàn)派： 做加法，增加產(chǎn)品附加值
行動--
在9月13日舉行的"對話新形勢下杭州房產(chǎn)走勢及房企應(yīng)對策略"研討會上，坤和旗幟鮮明地提出"做加法不做減法，實現(xiàn)共同價值"的市場應(yīng)對策略：提高樓盤附加值、提升產(chǎn)品品質(zhì)，主要體現(xiàn)在樓盤居住性的提高，如完善配套，增加成本提升產(chǎn)品配置、實現(xiàn)差異化定位等。此外，和家園將推出"裝修增值服務(wù)"，未來和家園主流產(chǎn)品線將全面推進(jìn)精裝工程，讓精裝修產(chǎn)品基本能達(dá)到"拎包入住"的標(biāo)準(zhǔn)。
坤和建設(shè)老總李寶庫表示，單純降價和降低成本的做法并不適合和家園終生居所的定位。
位于城北汽車城板塊的精裝修小戶型樓盤宜家時代，也于近期推出"2008品質(zhì)生活年"促銷活動，43~85平方米精裝修小戶型在精裝修基礎(chǔ)上，增配宜家家居、品牌家電2大系列共8大組合禮包，真正實現(xiàn)拎包即可入住。
實際效果--
和家園：該樓盤品質(zhì)以及客戶層次整體比較高，針對的是多次改善型客戶。對這類客戶來說，樓盤品質(zhì)以及居住滿意度，才是他們最關(guān)心的問題，如果走降價路線，開發(fā)商一定會控制成本，降低品質(zhì)，因此做減法并不符合此類客戶的心理需求，而通過做加法，無疑是對老業(yè)主最好的回報。
對于一些還在猶豫的意向客戶來說，坤和這樣的加法，加大了對周邊片區(qū)的提升力度，加大了各類配套的投入，能夠加速小區(qū)的成熟度和生活品質(zhì)，增加產(chǎn)品長期的增值保值。
宜家時代廣場：由于活動本周剛推出，效果暫時未顯現(xiàn)。
硬挺派： 死了都不降
在這段猛料迭出的樓市敏感期，也有不少開發(fā)商咬定房價不放松，死守價格防線。
比如錢江國際SOHO領(lǐng)寓斜對面的鳳凰城，這個同樣為50年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，同樣也是2000元/平方米的精裝修，卻一直保持均價為18000元/平方米。盡管至今仍有不少可售房源，但是據(jù)售樓人員表示，目前沒有任何降價計劃。
錢江國際SOHO領(lǐng)寓的另一個鄰居太和廣場，作為70年產(chǎn)權(quán)的住宅用房，顯得非常有底氣。售樓小姐表示太和廣場不會降價。據(jù)了解，目前太和廣場剩下的房源多為低層和頂層，而且面積都比較大，目前在售的戶型有159平方米和216平方米，都是大戶型，"我們針對的客戶主要是改善性需求，對價格沒那么敏感。"
還有一些樓盤，雖然嘴上說著"肯定不降價"，但從其最近的實際成交價格來看，降價早已暗中展開。如城北某樓盤，年初開盤均價13000元/平方米左右，近日相關(guān)負(fù)責(zé)人宣稱不會跟隨南北·西岸和名城·燕園調(diào)整價格，但實際上其最近成交房源記錄不到11000元/平方米。
近期開盤派： 開盤時間和價格都是頭疼事
面對貼身肉搏，九堡、橋西、良渚、濱江一些近期有開盤計劃的樓盤，都為開盤日期和開盤價格頭疼。
綠城·麗江公寓原計劃9月12日開出第三期房源，如今則宣布暫時延遲開盤時間。但是記者9月15日在售樓部現(xiàn)場的時候，售樓先生表示，預(yù)售證已經(jīng)拿出，如果客戶想買房的話，可以先交意向金，正式簽合同的時候直接轉(zhuǎn)為購房款。麗江公寓三期的90平方米以下戶型為13000元/平方米(沿馬路)。
天陽·上河本來也有意在近期推出二期房源，如今遭遇南北·西岸和名城·燕園的價格戰(zhàn)，銷售情形很尷尬。如果降價，一期老業(yè)主肯定會有意見；如果不降價，14000多元/平方米的價格在目前的橋西板塊沒有競爭力。無奈之下，天陽·上河什么時候開盤，又成了一個未知數(shù)。而在9月13日開盤的東田玉城，因為緊鄰萬科良渚文化村，因此其開盤價格一直被業(yè)內(nèi)所關(guān)注。記者獲悉，該樓盤最后定起價5318元，價格區(qū)間為5000~6000元/平方米。這個價位比白鷺郡東的優(yōu)惠房源略為實惠。截至9月16日，根據(jù)余杭透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，該樓盤已預(yù)定49套，成交7套。
濱江板塊雖然在這輪價格戰(zhàn)中所受的直接沖擊比較小，但其余板塊的激烈競爭所帶來的間接影響卻是不小。計劃9月20日開盤的天鴻·君邑是精裝修樓盤，日前正式通知意向客戶，開盤均價為11800元/平方米。而與其相隔不遠(yuǎn)的中海·錢塘山水，二期定價至今保密。
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