在中國(guó)的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)總體趨勢(shì)是快速發(fā)展，其間會(huì)有周期性波動(dòng)，調(diào)控政策的重點(diǎn)應(yīng)是防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落；全國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)相差較大，因此調(diào)控需多發(fā)揮地方政府的作用

　　正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)　促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展

　　由于美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定的影響引起了各方前所未有的關(guān)注。近期，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了一定變化，個(gè)別地區(qū)房屋交易量下滑，價(jià)格短期內(nèi)下調(diào)幅度較大，房屋價(jià)值縮水導(dǎo)致住房借款者的還款意愿下降。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，其走勢(shì)在全國(guó)具有一定代表性，客觀(guān)分析當(dāng)前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，有助于全面認(rèn)識(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。

　　上海房地產(chǎn)市場(chǎng)：總體穩(wěn)定

　　從目前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況看，宏觀(guān)調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)適度降溫，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定。從供給方面看，新開(kāi)工面積有所增長(zhǎng)，但竣工面積減少。 2008年上半年，上海市商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)11.4%，其中商品住宅新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)1.7%；商品房竣工面積同比下降3.7%，其中住宅竣工面積同比下降 12.5%，商品房竣工面積延續(xù)了2007年以來(lái)增長(zhǎng)逐步放緩趨勢(shì)。

　　從需求方面看，房地產(chǎn)交易量有所萎縮。2008年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛較濃，居民購(gòu)房意愿下降，購(gòu)房者"持幣待購(gòu)"心態(tài)加重。2008年上半年，新建商品房和新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比分別下降18.5%和22.4%，存量商品房及存量住宅交易面積同比分別下降4.9%和5.3%。市場(chǎng)成交量的萎縮，一方面是由于市場(chǎng)觀(guān)望氣氛推遲了部分自住需求，另一方面是由于投資、投機(jī)需求受到了較大程度的抑制。

　　從價(jià)格方面看，上海住房?jī)r(jià)格總體維持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)分化。2008年上半年，上海市新建商品住宅和存量住宅銷(xiāo)售價(jià)格水平累計(jì)環(huán)比分別上漲0.4%和0.9%，住房?jī)r(jià)格總體穩(wěn)定。外環(huán)以外的新建商品住房?jī)r(jià)格曾一度出現(xiàn)下降，但中心城區(qū)的房屋價(jià)格仍較堅(jiān)挺，內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域的個(gè)別新開(kāi)樓盤(pán)帶動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。第二季度，存量住房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅逐月下降，價(jià)格出現(xiàn)了一定的盤(pán)整態(tài)勢(shì)。

　　目前，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀(guān)望和成交萎縮態(tài)勢(shì)引起了各種討論。我們認(rèn)為，要正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前上海乃至全國(guó)的房地產(chǎn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，必須把當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)放在更長(zhǎng)的歷史階段中加以考察。房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)一樣，也存在一定的發(fā)展周期，會(huì)依照上升-下降-上升的規(guī)律依次循環(huán)、擴(kuò)張與收縮交替出現(xiàn)的形態(tài)發(fā)展。改革以來(lái)，上海的房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，逐步發(fā)展，但真正的發(fā)展始于20世紀(jì)90年代初。在1991年以前的起步階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額均小于10億元，此后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了大發(fā)展時(shí)期。從目前掌握的數(shù)據(jù)看，1992年至1999年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)完整意義上的發(fā)展周期，經(jīng)過(guò)了過(guò)熱和調(diào)整兩個(gè)階段。上海在浦東開(kāi)發(fā)和全國(guó)房地產(chǎn)熱潮的推動(dòng)下，1992年至1994年三年時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就實(shí)現(xiàn)了從10億元到100億元的飛躍，1994年達(dá)到117億元，當(dāng)年增幅達(dá)到433%。1993年下半年，國(guó)家開(kāi)始實(shí)施宏觀(guān)調(diào)控，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐漸減緩，1997年至1999年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在國(guó)家和上海市出臺(tái)的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策作用下，2000年以后，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資再次進(jìn)入快速增長(zhǎng)期， 2002年至2004年增速接近或超過(guò)20%，2004年更達(dá)到30.4%。2005年以后，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速逐步回落。2008年上半年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)3.8%，若考慮價(jià)格上漲因素，投資實(shí)際增長(zhǎng)速度有所回落。

　　相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的大幅波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)相對(duì)要小一些。除1997年、1999年、2000年和2006年以外，上海商品房銷(xiāo)售價(jià)格基本都處于上升通道中，而且下降年份的跌幅也基本未超過(guò) 2%。1991年至1996年，上海商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲較快，平均上漲幅度在15%以上， 1997年至2000年上漲較慢，2001年至2005年又快速上漲，平均上漲幅度在10%左右。

　　因此，目前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化屬于前期大發(fā)展后的理性回歸，整體上符合國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的方向。2007年，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較2000年增長(zhǎng)1.3倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全部固定資產(chǎn)的比重已達(dá)1/3左右；住宅施工面積和竣工面積分別較2000年增長(zhǎng)62.2%和64.9%；商品房銷(xiāo)售面積較2000年增長(zhǎng)了137.2% ；商品房銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)于2000年上漲了67.8%，而同期中心城區(qū)的價(jià)格上漲幅度更高。因此，從投資、供給、需求和價(jià)格等各方面看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)均經(jīng)歷了一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)期的快速發(fā)展。在2000年以來(lái)的新的發(fā)展周期中，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷調(diào)整階段，房地產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)指標(biāo)仍處于相對(duì)歷史高位，多數(shù)指標(biāo)同比仍在增長(zhǎng)，只是增長(zhǎng)幅度趨于下降或者與最高點(diǎn)相比略有回落。
 
　　上海房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)：風(fēng)險(xiǎn)可控

　　自從1998年人民銀行大力鼓勵(lì)發(fā)展消費(fèi)信貸以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)的聯(lián)系日趨緊密。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且在我國(guó)屬于近10年才獲得快速發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的起點(diǎn)較低，資本金普遍較少，融資渠道單一，銀行貸款成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中主要的資金來(lái)源；另一方面，隨著住房體制改革、城市化進(jìn)程的加快以及上海所處的特殊地理位置，居民對(duì)住房的需求以高于收入增長(zhǎng)的速度提前釋放，快速增長(zhǎng)的個(gè)人住房貸款是住房需求提前釋放的重要支撐力量。2007年年末，上海市中資銀行自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款余額5117億元，比1998年年末增長(zhǎng)了10倍，其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2003億元，比1998年增長(zhǎng)4.4倍；個(gè)人住房貸款2860億元，比1998年增長(zhǎng)36倍。統(tǒng)計(jì)顯示，上海房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)企業(yè)貸款與房地產(chǎn)投資在變化趨勢(shì)上高度一致，相關(guān)性較高，房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了較為緊密的相互依存關(guān)系。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定變化。2008年上半年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比多增，而個(gè)人住房貸款新增額出現(xiàn)下降。上海市中資銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增148億元，同比多增86億元，而上年同期為同比少增200 億元。個(gè)人住房貸款新增額隨住房交易量的萎縮出現(xiàn)下降，2008年上半年新增53億元，同比少增13億元。在加息的累積效應(yīng)及資本市場(chǎng)持續(xù)下挫的共同作用下，購(gòu)房者貸款意愿下滑，住房交易貸款依存度(一定時(shí)期個(gè)人住房貸款累放額與住房交易總額相比)有所回落。2008年上半年，上海市住宅交易總量(包括新建商品住宅和存量住宅)共計(jì)1487億元，貸款依存度為25.5%，較2007年回落3.2個(gè)百分點(diǎn)，其中：存量住宅貸款依存度為15.7%，較2007年回落8.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整，表明過(guò)熱的購(gòu)房需求得到初步遏制，同時(shí)也顯示房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售量下降、資金回籠放緩情況下，融資需求增加。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融業(yè)聯(lián)系日漸緊密的情況下，全國(guó)一些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化引起了社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)信貸質(zhì)量的擔(dān)憂(yōu)。從目前上海市的情況看，房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)總體上處于可控狀態(tài)。

　　一是房地產(chǎn)貸款質(zhì)量總體良好。據(jù)監(jiān)管部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，2008年6月末，上海市中外資商業(yè)銀行住房開(kāi)發(fā)貸款不良率為1.92%，比年初下降0.48個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款不良率為0.64%，比年初下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。目前上海房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，未出現(xiàn)個(gè)人房貸斷供現(xiàn)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力雖有所加大，但開(kāi)發(fā)貸款逾期、展期情況未明顯增加，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)尚未凸顯。

　　二是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)仍然存在。從供給層面看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增速的下降意味著未來(lái)的房屋供給將減少；商品房竣工面積的下降表明短期內(nèi)新建商品房供給減少，近期上海內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)新開(kāi)樓盤(pán)明顯減少。從需求層面看，潛在住房需求仍較大。2007年，上海戶(hù)籍人口和外來(lái)常住人口分別為1359萬(wàn)人和499萬(wàn)人，分別比2006年增加11萬(wàn)人和32萬(wàn)人。常住人口的住房需求主要包括青年因結(jié)婚等原因產(chǎn)生的置業(yè)需求、拆遷用房需求、改善性需求等，其中前兩者屬于剛性需求。有研究估計(jì)，上海市每年的住房需求約在3000萬(wàn)平方米左右，其中對(duì)新房的需求約為2000萬(wàn)平方米左右。從支付能力看，上海居民收入持續(xù)較快增長(zhǎng)，2007年上海城市居民人均可支配收入較2000年增長(zhǎng)102%，高于同期房?jī)r(jià)的增幅。因此，目前的有效需求不足是階段性的，由于剛性需求的存在和供給的減少，供需仍能維持基本平衡狀態(tài)，價(jià)格大幅波動(dòng)尤其是大幅向下的基礎(chǔ)并不存在。而從中長(zhǎng)期看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈螺旋型發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

　　三是房地產(chǎn)信貸保持風(fēng)險(xiǎn)可控狀態(tài)的基礎(chǔ)較為牢固。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的質(zhì)量均會(huì)造成一定影響。當(dāng)價(jià)格下跌到一定程度后，個(gè)人借款者會(huì)因抵押房屋的"負(fù)資產(chǎn)"(即目前房屋的市場(chǎng)價(jià)值低于其應(yīng)償還的貸款額)而選擇斷供。個(gè)人住房貸款的質(zhì)量除受借款者自身收入變化影響外，受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響主要取決于三個(gè)層面：購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的價(jià)格、借款成數(shù)和房屋現(xiàn)行價(jià)格。由于個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng)，銀行現(xiàn)時(shí)的住房貸款余額是多年累積的結(jié)果，在房屋最高價(jià)格時(shí)發(fā)放的個(gè)人住房貸款僅占一定比例。借款成數(shù)越低，則銀行可以承受房?jī)r(jià)下跌幅度越大。因此，防止房屋價(jià)格波動(dòng)過(guò)大是控制個(gè)人住房貸款斷供風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。近幾年，隨著宏觀(guān)調(diào)控政策的實(shí)施，銀行審批房地產(chǎn)貸款的條件更為嚴(yán)格，個(gè)人住房貸款的成數(shù)也呈下降之勢(shì)，個(gè)人住房借款成數(shù)最多為八成，而目前上海的平均成數(shù)僅在五成左右；信用制度建設(shè)更加健全，借款者選擇斷供需要考慮其違約成本；而且我國(guó)尚沒(méi)有形成真正意義上的住房次級(jí)貸款市場(chǎng)，只要市場(chǎng)不發(fā)生全國(guó)性的大的波動(dòng)，我國(guó)發(fā)生類(lèi)似美國(guó)次貸危機(jī)的可能性較小。同時(shí)，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也可能造成一定沖擊。當(dāng)銷(xiāo)售下滑后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入和現(xiàn)金流減少，影響其償還能力，在謹(jǐn)慎預(yù)期影響下，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件收緊，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈。但是，經(jīng)過(guò)10余年的快速發(fā)展和房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力顯著增強(qiáng)，而且房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道更加多元化，抵御市場(chǎng)波動(dòng)的能力更強(qiáng)。因此，總體上，房地產(chǎn)信貸對(duì)抗房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力在增強(qiáng)。

　　密切關(guān)注市場(chǎng)變化努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展

　　當(dāng)前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體較為穩(wěn)定，但也存在一些不確定性因素，主要是宏觀(guān)調(diào)控政策預(yù)期、資本市場(chǎng)深度調(diào)整導(dǎo)致的財(cái)富縮水以及全國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅調(diào)整，對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生了一定的抑制作用，市場(chǎng)觀(guān)望情緒可能進(jìn)一步延續(xù)；部分處于項(xiàng)目銷(xiāo)售初期、土地占?jí)嘿Y金較多以及2007年高價(jià)拿地的房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力較大；境外資金出現(xiàn)加速流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的跡象；房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用減弱等。對(duì)待這種不確定性，既不要高估，也不能掉以輕心。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)處于比較微妙的階段，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，我們認(rèn)為需要把握好如下兩對(duì)關(guān)系：

　　一是要處理好短期波動(dòng)與長(zhǎng)期調(diào)整之間的關(guān)系。任何市場(chǎng)都是有波動(dòng)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。在城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)是快速發(fā)展，但其間也會(huì)存在周期性調(diào)整。同時(shí)，在一個(gè)發(fā)展周期內(nèi)也會(huì)存在一些短期的波動(dòng)。一般而言，只要短期波動(dòng)的幅度不是太大，市場(chǎng)就會(huì)自動(dòng)予以修正。長(zhǎng)期調(diào)整是趨勢(shì)性的，其時(shí)間較長(zhǎng)。若調(diào)整的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成較大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要作用是縮短調(diào)整時(shí)間和防止調(diào)整幅度過(guò)大，即防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起容易引起泡沫，投機(jī)盛行，導(dǎo)致價(jià)格偏離消費(fèi)者的真實(shí)需求，并最終導(dǎo)致泡沫破滅和市場(chǎng)的大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)的大落，一方面會(huì)使購(gòu)房者可能以高于正常價(jià)格的代價(jià)購(gòu)得房產(chǎn)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被迫擁有大量"爛尾樓"，造成資源浪費(fèi)，并影響實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面也會(huì)影響虛擬經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，泡沫一旦破滅，將會(huì)形成巨額金融不良資產(chǎn)，進(jìn)而可能形成金融危機(jī)，這是各方面最不愿意看到的事情。由于目前全國(guó)房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款的比例已達(dá)二成左右，上海已達(dá)到三成，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融穩(wěn)定的影響不可小視，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題始終應(yīng)是政府在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中需要關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策的著力點(diǎn)是防止波動(dòng)幅度過(guò)大和調(diào)整時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。

　　二是要正確看待局部與整體的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，這決定了其交易的地域性，無(wú)法形成全國(guó)性的交易市場(chǎng)和交易價(jià)格，地域差別必然較為明顯。觀(guān)察全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，必須考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展的不平衡性。僅就價(jià)格衡量，目前全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)大致包括三種情況，一是價(jià)格短期回落較大，主要以深圳等少數(shù)城市為代表；二是價(jià)格整體穩(wěn)定，市場(chǎng)進(jìn)入盤(pán)整狀態(tài)；三是價(jià)格繼續(xù)攀升。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，2008年第二季度全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.2%，多數(shù)地區(qū)的房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上升仍較快，70個(gè)大中城市中6月份房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲幅度超過(guò)10%的有12個(gè)，同比上漲幅度在5%～ 10%的有36個(gè)，同比下降的僅深圳1個(gè)。

    一般而言，城市化速度快、投機(jī)購(gòu)房占比較高的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得快，但調(diào)整的時(shí)間也可能較早。在地域差別明顯的情況下，以全國(guó)房地產(chǎn)的平均價(jià)格走勢(shì)和某個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)衡量全國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)，都容易形成誤導(dǎo)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控需要更多發(fā)揮地方政府的作用，在保持國(guó)家政策基本統(tǒng)一的前提下，也可適時(shí)適當(dāng)考慮在房地產(chǎn)稅收、土地等政策方面實(shí)行一定的地域差別。

　　針對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，短期內(nèi)建議重點(diǎn)做好以下工作：

　　一是密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況。當(dāng)前，要密切關(guān)注商品房銷(xiāo)售形勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況的監(jiān)測(cè)。引導(dǎo)商業(yè)銀行結(jié)合自身房地產(chǎn)貸款投放情況，開(kāi)展綜合風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試，并指導(dǎo)其合理把握房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。對(duì)于符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，保持必要的信貸支持力度，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家二套房有關(guān)信貸政策，抑制投機(jī)需求。積極研究開(kāi)展房地產(chǎn)投資基金試點(diǎn)，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。

　　二是高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的相互傳導(dǎo)。2007年下半年以來(lái)，我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整已通過(guò)房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)變化傳導(dǎo)到A股市場(chǎng)。同時(shí)，A股市場(chǎng)的持續(xù)深幅調(diào)整，對(duì)居民的購(gòu)房能力及還貸能力也造成較大影響。上海市城市人口中投資股市的比重相當(dāng)高，當(dāng)前尤其要關(guān)注資本市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)個(gè)人住房貸款質(zhì)量及二手房市場(chǎng)價(jià)格可能造成的影響。

　　三是進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域資金跨境流動(dòng)的監(jiān)測(cè)，尤其要對(duì)外資流入的真實(shí)動(dòng)因及投向保持高度關(guān)注。建議限制境外投資者并購(gòu)已取得土地尚未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，控制外商取得土地后長(zhǎng)期未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。對(duì)符合政策的非居民個(gè)人購(gòu)房應(yīng)盡可能促使其使用自有資金或借用人民幣住房貸款，限制外幣住房貸款的發(fā)放和結(jié)匯。同時(shí)，應(yīng)盡快建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)外資流出監(jiān)測(cè)制度，并對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和公司清算等資金的匯出問(wèn)題作出明確規(guī)定，防止境外投機(jī)性資本撤離對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

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