東莞二手房黯然無光回暖遙遙無期？

　　"現(xiàn)在的二手房市場一派隆冬跡象，市場轉(zhuǎn)機遙遙無期，看不到一絲希望。"日前一家知名中介機構(gòu)中層這樣告訴記者。沮喪之余，他還說，與去年火爆的二手市場相比，今年的二手房交易量可謂一月不如一月，企業(yè)發(fā)展前景暗淡，如今就看誰能夠熬得更久一些。近日，記者走訪了幾家中介機構(gòu)，也證實了這一說法。

　　現(xiàn)狀

　　新房價"逼近"二手房價

　　東城中心、東泰花園、花園新村、南城步行街、江濱花園等區(qū)域的二手房是東莞市傳統(tǒng)的二手房交易旺地，然而受東莞市一手房樓價屢創(chuàng)新低的影響，這些區(qū)域的交易量明顯頹縮。記者在調(diào)查中了解到，與新房降價相比較，二手房顯得"堅挺"許多，這也造成一二手房的報價越來越接近，個別二手房報價甚至出現(xiàn)超過一手房的怪現(xiàn)象。

　　據(jù)了解，南城區(qū)東莞大道金域中央一套建筑面積為175平方米的商品房，其出售價為150萬元，加上20多萬元的交易費，每平方米出售單價達10000多元，這一報價比目前在售的部分新房價格還要高。

　　東城區(qū)東寶路蔚藍星湖小區(qū)一套房產(chǎn)證未過5年的二手房，108平方米的建筑面積報價57萬元，加上7萬元左右的交易費，每平方米出售單價最達5900多元，該價一點不亞于地理更優(yōu)越的學(xué)府1號年初的售價。

　　此外，位于萬江區(qū)金鰲大道的江濱花園二手房報價也存在偏高現(xiàn)象，一套68平方米的2房2廳單位，其實收價為28萬元，如果加上交易費用，成交價至少在4600元／平方米以上，這比近日悅灣推出的雙限房（3470－4200元／平方米）的最高價要過多300元左右。

　　萬江區(qū)領(lǐng)X物業(yè)的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，今年以來，很多新樓盤的售價普遍走低，且下滑幅度過大，直接削弱了二手房的價格優(yōu)勢。特別在房價高峰期投資的二手房源，由于業(yè)主難于接受虧本降價現(xiàn)實，從而也導(dǎo)致個別二手房價比一手房貴。

　　交易持續(xù)"倒三角"之勢

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，今年二手房交易市場呈"倒三角"之勢，市場頹勢已成定局，而各大中介機構(gòu)對成交數(shù)量亦是避而不談，成交數(shù)據(jù)多數(shù)采用同比、環(huán)比、價格區(qū)間和戶型等模糊字眼代替，而往年甚少提及的租賃市場成為主角。

　　"這種數(shù)據(jù)不看也罷，實質(zhì)內(nèi)容太少。商家之所以對避重就輕，無非是交易市場過差，說過了難免有自掘其短之感，多提租賃市場興旺，既是自我安慰也是鼓舞士氣。"一位資深業(yè)內(nèi)人士如是說。

　　據(jù)了解，事實的確如此。滿X紅成交數(shù)據(jù)這樣介紹，1、2月份的成交量有了明顯下降，分別下跌了36.8％和25％，3月份二手樓市成交量出現(xiàn)了回暖，4月成交量走勢平穩(wěn)，進入5月份，一手樓盤掀起打折狂潮，致使5月二手成交量轉(zhuǎn)而走低，6月份由于市場觀望氣氛持續(xù)，二手交投量再度走低，成交量環(huán)比5月下滑了9.4％。

　　有趣的是，一些中介機構(gòu)則是拿成交總價進行分析。如套總價在20萬－40萬元區(qū)間內(nèi)的二手住宅成交數(shù)量最多，大約占了近五成，其次是40萬－60萬區(qū)間內(nèi)二手住宅，約占兩成。就二手房成交面積來看，100－130平方米和80－100平方米的中小戶型成交共占比為51％。最后得出了某某面積成交最火熱。

　　針對公布的交易數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和模糊的疑問。一知名中介機構(gòu)中層經(jīng)不住記者再三追問，最終吐露實情，該人員表示，今年開春至今，各中介機構(gòu)的經(jīng)營業(yè)績相當(dāng)差。年初，回莞流（租賃群體）一度緩解了中介的生存壓力，但是進入5月份后，隨著租賃量的下降，不少中介門店都處于虧損狀態(tài)。而作為中介賴以生存和發(fā)展二手交易，則是一個月不如一個月，上個月所有門店的交易量不足10套。公司的成交量都如此尷尬，可以相信，其他大小中介自然也不會太好。

　　"倒、減、裁"仍在繼續(xù)

　　如果說2007年二手市場是"火暴"，那么2008年二手市場就是"倒閉"和"減鋪裁員"。"自創(chuàng)輝租售一夜關(guān)店事件及一手市場步入淡季之后，繁榮了不足三年的東莞二手樓市，就在短暫輝煌中墜入掙扎的深淵。"一位業(yè)內(nèi)人士這樣評價二手房市場。

　　2008年伴隨新房市場成長的二手市場，在調(diào)整中觀望跡象日漸凸顯，市場交易額、交易量雙雙下滑，一些剛剛涉足或規(guī)模較小的中介公司，在持續(xù)疲軟的交易市場中倒下，一時間中介機構(gòu)紛紛改變發(fā)展策略，由擴轉(zhuǎn)縮，由多改精，一鼓"瘦身"運動轟轟烈烈的打響。

　　據(jù)說，2008年滿堂紅、合富置業(yè)、世華地產(chǎn)、金信聯(lián)行、未來地產(chǎn)、越來越好、E屋不動產(chǎn)、同步地產(chǎn)等機構(gòu)，無論大小都在不減少店鋪。各大"瘦身"主角多數(shù)解釋為，市場淘汰的多數(shù)是中小型機構(gòu)，主要原因是品牌差、流動資金少、資源優(yōu)勢差和應(yīng)對經(jīng)驗不足等等。

　　記者在中采訪發(fā)現(xiàn)，這僅僅是表面現(xiàn)象，不少有實力中介機構(gòu)同樣存在倒閉風(fēng)險，以至這些中介的旗下門店也在尋找下家，其中位于第一國際的X華門店就詢問過多家機構(gòu)，欲低價轉(zhuǎn)讓。

　　另據(jù)了解，在中介公司紛紛撤店的同時，這些公司也加緊了人員編制的精簡。一些門店因為經(jīng)營業(yè)績不佳，原來配置（8－12人）的職員收縮一半以上。

　　"收縮減員對企業(yè)影響不大，因為現(xiàn)在的業(yè)務(wù)量不足以前一半，甚至更低。作為商家，在商言商，完全沒有必要浪費資金，尤其是當(dāng)市場不景氣之時，更應(yīng)該學(xué)會開源節(jié)流，這樣才能維持企業(yè)的生存和迎接新一輪市場轉(zhuǎn)機的到來。"一位企業(yè)負(fù)責(zé)人如是說。

　　原因　二手房價"齊降"難成

　　據(jù)了解，雖說目前房地產(chǎn)降溫已成事實，但主動降價的業(yè)主還是少之又少，過數(shù)人所幸轉(zhuǎn)售為租，以求盡量減少損失。

　　記者發(fā)現(xiàn)，這主要是業(yè)主降價意愿不如商家"齊"和"狠"。"的確如此。房地產(chǎn)是一個對資金依賴極具的行業(yè)，幾乎所有的商家都會要貸款，雖說商家與業(yè)主同樣負(fù)債，但業(yè)主是一種分散的模式，受自身能力不同的影響，所做出的決定也難于統(tǒng)一，固'齊'降價的可能性極小。

　　另外，從分散的模式不難得出，風(fēng)險被分化到所有業(yè)主中，在抗風(fēng)險能力不業(yè)主面臨，要出現(xiàn)統(tǒng)一降價的機率不大，所以二手房價不可能降得太'狠'，甚至存在出現(xiàn)不降的現(xiàn)象。"金信聯(lián)行市場部經(jīng)理林清平。

　　據(jù)介紹，二手房價下調(diào)緩慢，主要是二手房變化渠道多，如短期投資轉(zhuǎn)為長線投資，出售物業(yè)改為出租物業(yè)。比如第一國際邊上的稻花村、石竹花園、菊香苑，科技大道兩旁的石竹新花園、中信新天地；東城的金月灣花園、金澤花園等，其租金市場好，回報也高，故業(yè)主對降價出售的興致不高。

　　一位在八達路投資兩套小物業(yè)的曾憲頃先生表示，降價意味損失，這是大部分投資者無法接受的問題，除非業(yè)主自己的資金周圍不靈，會降價出售之外，一般的都不會隨意調(diào)整售價。

　　消費者"喜新厭舊"

　　據(jù)了解，去年9.27新政實施后，投資群體受到強烈打擊，同時開發(fā)商的市場信心也明顯削弱，在資金短缺、融資乏力大環(huán)境下，今年商家在東莞市場上演了一場房價"跳水"秀。雖說房價回調(diào)讓不少消費者心動不已，甚至實現(xiàn)了個別商家的銷售目標(biāo)，但是這一動作亦吹響了東莞房價下滑的號角，面對滿城房價一片綠的現(xiàn)象，越來越多的消費者改變了原有的置業(yè)計劃，深厚的觀望氛圍讓市場交易一派冷清。

　　記者在采訪中了解到，在一輪降價潮中，深受其害的莫過于二手交易市場。自4月份起，二手房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士不時鼓吹或預(yù)測市場不久將回暖，可房價屢創(chuàng)新低讓所有的預(yù)言顯得那么經(jīng)不住考驗，消費者的信心基本已經(jīng)喪失。

　　"去年就曾經(jīng)找了二手房，如竄門店、上網(wǎng)和讀報等等。之所以那么的賣力看二手房，主要還是它在價格方面有優(yōu)勢，因為去年城區(qū)內(nèi)再普遍的住宅也要6000元左右，現(xiàn)在新房有打折優(yōu)惠，一些樓盤的低價位房比周邊的二手房還優(yōu)惠，你說誰還會去選擇二手房，那不是嫌錢多嘛。"在塞納河畔剛剛看完房的陸先生這樣告訴記者。

　　滿堂紅一經(jīng)紀(jì)人表示，現(xiàn)在上門的顧客多數(shù)是只看不買，不是房屋的質(zhì)量或地段差，而是價格優(yōu)勢不明顯。比如去年鴻福路周邊的新房在6000－7500元左右，而二手房的價位在4000－5500元左右，價差在1500－2500元之間。如今個別新房價位在4000多元，二手房的優(yōu)勢全無，所以消費者棄二手房改買新房是正常不過的現(xiàn)象。

　　家住東華醫(yī)院附近的徐先生表示，現(xiàn)在新房降價短息滿天飛，有廣告說3580元就可買復(fù)式住宅。二手房哪里可能降到這個價。個人認(rèn)為消費者購買新房才是明智的選擇，選購二手方實在沒有太大的必要，更何況新房價格還進一步下降的可能性。

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