"降息了！房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？"在央行宣布降息的第一時(shí)間，網(wǎng)友們就興奮地展開(kāi)了"降息是否影響房?jī)r(jià)"的大討論。

　　SOHO中國(guó)主席潘石屹聽(tīng)到央行降低貸款利率消息后立即表示：這是一個(gè)"遲來(lái)的春天"；萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石聽(tīng)到這一消息時(shí)，同樣表示這一行動(dòng)是政府希望提振經(jīng)濟(jì)的信號(hào)。然而與開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者表現(xiàn)出的局部"興奮"不同，大部分專(zhuān)家學(xué)者表現(xiàn)冷靜，認(rèn)為此次降息對(duì)樓市總體影響不大。"央行'兩率'下調(diào)，對(duì)中小企業(yè)融資是個(gè)好消息，但是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾乎很小，而從緊的貨幣政策改變一定會(huì)改變整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期，改變投資者對(duì)股市之信心。"中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容表示。
 
　　開(kāi)發(fā)商或重拾信心

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)陷入了僵持的局面，此次降息，或讓部分開(kāi)發(fā)商重獲信心。

　　正如潘石屹所稱(chēng)，目前不管是中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是全球經(jīng)濟(jì)都不樂(lè)觀，央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率意在刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也絕對(duì)是利好消息。
　　"貸款利率下調(diào)對(duì)于那些極為缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)自然是很好的消息，這意味著從銀行貸款的利率更低了。"潘石屹說(shuō)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，降息是一個(gè)利好。尤其是貸款規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以減輕不小的成本負(fù)擔(dān)。貸款利率的下調(diào)，有助于緩和新開(kāi)工面積下降的趨勢(shì)，改善未來(lái)的供求關(guān)系。

　　"0.27個(gè)百分點(diǎn)的降息，對(duì)開(kāi)發(fā)商的成本影響有限。不過(guò)降息是一個(gè)信號(hào)，金融政策在逐步放寬，那么宏觀經(jīng)濟(jì)沒(méi)有明顯的上升之前，金融政策肯定還會(huì)逐步放寬，對(duì)市場(chǎng)將會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期利好。"佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄向記者表示。

　　興達(dá)投資公司總經(jīng)理王林認(rèn)為，此次降息將讓當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷現(xiàn)狀有所改變，從降息的內(nèi)容來(lái)看，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)的幅度盡管較小，但是會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)以足夠信心。

　　購(gòu)房者利好有限

　　此次降息，一年期和一至三年下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，五年以上僅下調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率也下調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)，比如絕大多數(shù)房貸借款人申請(qǐng)的20年貸款，其貸款基準(zhǔn)利率或?qū)⒂稍瓉?lái)的7.83%下調(diào)至7.74%。
 
　　美聯(lián)物業(yè)交易管理客服部經(jīng)理沈赟給記者算了一筆賬，假設(shè)一套二手物業(yè)總價(jià)為150萬(wàn)元，按貸款七成即貸款金額為105萬(wàn)元來(lái)算，如果貸款期限為20年，降息前月還款額為8671.86元，降息后為8613.48元，即每月只減少了58.38元。所以對(duì)于絕大多數(shù)房貸借款人申請(qǐng)超過(guò)五年的貸款，此次的降息實(shí)際層面操作性不大。

　　"本次下調(diào)利率為不對(duì)稱(chēng)下調(diào)，只下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，幅度為0.27，是下調(diào)幅度最小的，由此可見(jiàn)央行的謹(jǐn)慎，而存款利率保持不變。那么，對(duì)長(zhǎng)期按揭的業(yè)主來(lái)說(shuō)，利息支出將要減少一些，但影響不大。一般分析，本次央行利率的調(diào)整，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用較為明顯，可能對(duì)股市產(chǎn)生一定的刺激，而對(duì)樓市作用不明顯。"財(cái)經(jīng)評(píng)論人牛刀向記者表示。

　　我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為，降息是對(duì)自住型購(gòu)房人的支持，有助于消除后奧運(yùn)市場(chǎng)的過(guò)度觀望情緒。此次降息表明未來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款環(huán)境將趨向于寬松，有利于恢復(fù)市場(chǎng)信心，有助于釋放前一段被過(guò)度抑制了的合理購(gòu)房需求。

　　降息帶不來(lái)降價(jià)

　　"降息對(duì)房?jī)r(jià)升降到底能有多大的影響，這個(gè)暫時(shí)還不好說(shuō)，尚需要時(shí)間觀察。"上海社科院房地產(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)向記者表示。

　　顧建發(fā)認(rèn)為，降息在給企業(yè)特別是中小企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，不單純是給樓市帶來(lái)影響，給股市和其他方面都會(huì)帶來(lái)一定的影響。

　　降息后房?jī)r(jià)會(huì)否受到影響，到底是回升或是繼續(xù)下滑，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉也表示還不能確定。但他認(rèn)為，可以肯定的是央行此舉必定會(huì)使樓市成交量有所回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)逐漸恢復(fù)健康狀態(tài)。
 
　　上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院副院長(zhǎng)周洛華認(rèn)為，加息無(wú)助于控制房?jī)r(jià)，減息也無(wú)助于提升房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)的價(jià)格是由該資產(chǎn)所隱含的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)所決定的，并不是由房地產(chǎn)的融資成本所決定的。

　　"此次降息從樓市來(lái)看，可能是國(guó)家所采取的一個(gè)扶持樓市的措施，歸根結(jié)底這是利市的政策。但由于實(shí)際操作中的降低幅度較小，所以該政策更多的是對(duì)樓市買(mǎi)家心理層面的信心提升，不會(huì)對(duì)促進(jìn)樓市的回暖起到立竿見(jiàn)影的效果。"美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉在接受記者采訪時(shí)表示。

　　房?jī)r(jià)拐點(diǎn)"既成事實(shí)"

　　統(tǒng)計(jì)顯示，1至7月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為3.05億平方米，同比減少10.79%；銷(xiāo)售金額為12221.17億元，同比減少7.01%。銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額均為近十年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。一、二線城市的成交量同比下降幅度均在50%左右。

　　繼萬(wàn)科在上海以"迎中秋"的名義對(duì)八大樓盤(pán)實(shí)施降價(jià)促銷(xiāo)后，樓市的"降價(jià)風(fēng)潮"正在逐漸蔓延。富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、恒大地產(chǎn)等一線地產(chǎn)商紛紛開(kāi)始跟風(fēng)打折，但樓市的整體低迷依舊。
 
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，7月份國(guó)房景氣指數(shù)為102.36，比6月份回落0.72點(diǎn)，比去年同月回落1.64點(diǎn)。這一反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化趨勢(shì)和程度的綜合指數(shù)已連續(xù)8個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比回落。

　　同時(shí)，作為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)之一的上海二手房指數(shù)在8月份下降至2385點(diǎn)，同比跌幅為0.45%，這是該指數(shù)從2006年10月以來(lái)首次出現(xiàn)下跌。

　　值得注意的是，國(guó)家發(fā)改委16日公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格顯示，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.3%，漲幅比7月低1.7個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比下降0.1%。此前，在6、7月份房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)分別為13、18個(gè)，8月份增至25個(gè)，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅較大的城市有廣州（-2.6%）、深圳（-1.1%）等。

　　楊紅旭稱(chēng)，"同比價(jià)格快速下降，沒(méi)什么大的參考價(jià)值，最關(guān)鍵的是環(huán)比價(jià)格首次出現(xiàn)下降，說(shuō)明房?jī)r(jià)拐點(diǎn)事實(shí)之前已經(jīng)出現(xiàn)，下跌只是進(jìn)一步強(qiáng)化這一事實(shí)而已。而且（下跌）不是某個(gè)城市和某個(gè)區(qū)域，而是全國(guó)的整體性的。"

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)前景不明導(dǎo)致的消費(fèi)者繼續(xù)觀望的雙重壓力下，房市低迷導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)窘境，恐怕不會(huì)在短期內(nèi)有所緩解，而房?jī)r(jià)的下跌已經(jīng)波及越來(lái)越多的城市。房?jī)r(jià)下跌仍將在今后一段時(shí)間延續(xù)。

　　期待后續(xù)"松綁"政策

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉認(rèn)為，此次降息不僅是擴(kuò)大消費(fèi)的有力杠桿，更是中央利用放松政策來(lái)緩解當(dāng)前市場(chǎng)消費(fèi)低迷的一場(chǎng)"及時(shí)雨"，是對(duì)房地產(chǎn)的利好。央行還可能考慮繼續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率，以更有力地刺激市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求。

　　但銀河證券分析師左小蕾認(rèn)為降低中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率政策對(duì)于國(guó)內(nèi)"入冬"的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言影響甚微。

　　"除非在松動(dòng)貨幣政策的基礎(chǔ)上，同時(shí)放松之前針對(duì)房市所出臺(tái)的一系列控制政策，才會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較明顯的正面影響。"左小蕾表示。

　　在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)展開(kāi)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，超過(guò)70%的網(wǎng)友都認(rèn)為，后市會(huì)有其他政策出臺(tái)。

　　一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，一定程度上能惠及房地產(chǎn)。對(duì)持幣觀望了很長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)房者肯定會(huì)有一定的觸動(dòng)，進(jìn)而促進(jìn)樓市交易量的上升。"但我們還需要等待更多的、專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策出臺(tái)。"

　　潘石屹也表示，央行下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率完全在預(yù)料之中，但此次調(diào)整主要是針對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如果當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)繼續(xù)惡劣下去，國(guó)家還可能針對(duì)這個(gè)行業(yè)出臺(tái)更多的松綁政策。

　　在采訪中，大部分專(zhuān)家都向記者表示，降息利好地產(chǎn)但非救市。業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)景氣度和消費(fèi)者信心未明顯回升的情況下，輕言房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，為時(shí)尚早。

　　★★算筆賬

　　■商業(yè)房貸：50萬(wàn)元20年，每月少還22.62元

　　降息前，五年以上商業(yè)房貸利率為7.83%，如果貸款50萬(wàn)元20年，按等額本息計(jì)算方法，以?xún)?yōu)惠利率下限計(jì)算，每月還款額為3773.78元，利息為405742.77元。降息后，五年以上商業(yè)房貸利率變成7.74%，同樣的貸款，以?xún)?yōu)惠利率下限計(jì)算，每月還款額變成3751.16元，利息為400277.64元�？蛻�(hù)每月將少還22.62元，而他的利息總額則少了5465.13元。如果按等額本金計(jì)算方法，降息前客戶(hù)利息總額為334161.56元，比降息后利息總額330320.63元多出了3840.93元。

　　■公積金貸款：20萬(wàn)元10年，每月少還8.84元

　　降息前，5年以上公積金貸款利率為5.22%，降息后為5.13%。貸款20萬(wàn)元10年，按等額本息計(jì)算，每月還款為2142.88元，利息計(jì)57145.88元。降息后分別變?yōu)?134.04元和56085元。也就是說(shuō)，客戶(hù)每月少還8.84元，而總利息則少了1060.88元。如果按等額本金計(jì)算方法，降息后客戶(hù)利息總額為51727.50元，比之前的52635元少了907.50元。

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