鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位及其與銀行業(yè)的緊密聯(lián)系，宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場走勢及其對銀行業(yè)的影響，正在引起人們的廣泛關(guān)注

　　1、近年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得積極成效

　　針對我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的投資過熱、房價上漲過快的情況，有關(guān)部門陸續(xù)出臺了一系列針對性的宏觀調(diào)控措施：

　　1、貨幣政策持續(xù)從緊2007年以來，央行先后15次上調(diào)存款準備金率，6次加息。2008年以來，監(jiān)管部門又實施了信貸規(guī)�？刂频拇翱谥笇д�策。存款準備金率的提高尤其是信貸規(guī)�？刂�，明顯抑制了商業(yè)銀行的貸款能力，從而影響了對房地產(chǎn)業(yè)的貸款供給規(guī)模與增速。加息則導致貸款成本上升，會在一定程度上抑制居民及企業(yè)對房地產(chǎn)貸款的需求。

　　2、加強土地管理2007年國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定》，該規(guī)定提高了國有建設(shè)用地有償使用的透明度與土地使用權(quán)出讓的收益，為國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓制度的出臺，以及物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù)。國土資源部、財政部和人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲備管理辦法》。該辦法增強了政府土地儲備機構(gòu)的融資能力、管理能力和對土地市場的控制能力；加大了對閑置土地的清理整頓力度和對開發(fā)商囤地行為的約束力度，有利于增加土地的有效供應(yīng)。

　　3、深入推進土地有償使用制度改革

　　2008年1月，國務(wù)院頒布了《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，該政策加強了對閑置土地、未利用地和廢棄地的使用管理，健全了節(jié)約集約用地的長效機制，有效打擊了開發(fā)商違規(guī)囤地行為，保障了商品房的及時、有效供應(yīng)。

　　4、出臺第二套房貸新政2007年9月，央行與銀監(jiān)會共同發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。該通知規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，住房消費貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。12月又發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》。該補充通知則對第二套房的標準進行了界定，明確規(guī)定以借款人家庭為單位認定房貸次數(shù)。以上政策的頒布提高了購房者的資金成本，一定程度上抑制了房地產(chǎn)投資性需求，有利于降低投資性購房對房價的推動力。

　　從總體上看，上述四個方面政策法規(guī)的出臺，有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制市場投機行為，對未來房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有積極作用。

　　2 宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新變化

　　2008年以來，隨著宏觀調(diào)控政策的持續(xù)和美國次貸危機導致的國際經(jīng)濟環(huán)境變化，我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)一系列新的變化。

　　今年初，萬科董事長王石拋出了房地產(chǎn)業(yè)的"拐點論"，認為，2008年的樓市勢必迎來房價震蕩、拐點凸顯，隨后萬科在全國掀起一場樓市降價風。3月份，北京SOHO中國董事長潘石屹又再次提出了中國房地產(chǎn)業(yè)的"百日劇變論"，認為受國際資本市場"慘淡"和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變，并進入前所未有的融資艱難期。與此同時，一些開發(fā)商為解決資金缺口，開始放慢拿地速度，甚至退地、延遲支付土地出讓金，通過降價、整售、股權(quán)出售、合作等方式，加快項目回款，以及承擔高利率的民間借貸等方式，來度過融資困境。在觀望氣氛的影響下，深圳、廣州等城市的房價開始持續(xù)下跌，一些樓盤價格與最高位時相比，已經(jīng)跌去30%，一些業(yè)主的房產(chǎn)變成負資產(chǎn)，個人房貸開始出現(xiàn)"斷供"現(xiàn)象。

　　經(jīng)過綜合分析，我們將2008年以來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歸納為以下幾大特點：

　　1、國房景氣指數(shù)持續(xù)回落，房地產(chǎn)投資仍快速增長

　　2008年6月份，我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)為103.08，比5月份回落0.26點。這是自去年12月份以來連續(xù)第7個月下滑，但房地產(chǎn)行業(yè)仍處于景氣空間。

　　與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速并未放緩。2008年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.5%，仍處于高位增長。但在信貸持續(xù)緊縮的格局之下，隨著市場觀望情緒的彌漫，企業(yè)投資的意愿和后續(xù)動力均顯不足，房地產(chǎn)投資高增長的持續(xù)性不強。

　　2、全國房價漲幅逐漸回落，不同城市間價格變化差異較大

　　2008年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比5月低1個百分點；環(huán)比價格與上月持平。這是今年以來（截至6月）漲幅較上月回落最大的一次，也是今年以來漲幅連續(xù)第6個月回落。6月份，新建住房銷售價格環(huán)比漲幅較大的主要城市包括：蘭州2.6%、濟寧15%、濟南1.4%，溫州和岳陽均上漲1.2%等。環(huán)比價格降幅較大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和無錫-0.4%等。

　　3、全國主要城市住宅銷售面積負增長，房地產(chǎn)市場觀望氣氛迅速蔓延

　　進入2008年以來，全國尤其是主要大中城市的住宅銷售面積均出現(xiàn)同比下滑。今年前五個月，全國住宅銷售面積同比下降6.5%，而深圳、北京、廣州三個城市的住宅銷售面積同比下降都超過30%，分別是-68%、-54%和-32%。這說明在持續(xù)的宏觀調(diào)控和國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境變化的影響下，我國房地產(chǎn)市場的觀望氣氛已經(jīng)開始迅速蔓延，前幾年房地產(chǎn)市場需求火爆的局面將在短期內(nèi)難以再現(xiàn)。

　　4、信貸緊縮與銷售放緩導致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈全面趨緊

　　作為典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與資金的充裕程度息息相關(guān)。一個可以直接觀察的現(xiàn)象是，國房景氣指數(shù)的歷次下降都與房地產(chǎn)資金來源指數(shù)的下降如影相隨。從去年12月至今年6月，國房景氣指數(shù)已連續(xù)出現(xiàn)七個月的下滑，這也是2000年以來國房景氣指數(shù)的第四次持續(xù)下滑。資金困局依然是導致當前房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降的主要原因。

　　如果我們對國房景氣指數(shù)2000年以來的歷次下降做分解分析，可發(fā)現(xiàn)信貸緊縮對國房景氣下降的影響，甚至超過銷售增速下降所帶來的影響。而信貸緊縮的格局如有所改善，也會帶動房地產(chǎn)景氣度的提升。如2004年2月至2005年12月，國房景氣指數(shù)持續(xù)下降近兩年，此后隨著貸款增長扭轉(zhuǎn)下降的趨勢，雖然當時房地產(chǎn)市場的銷售仍然在下滑（定金及預收賬款增長率為負），房地產(chǎn)行業(yè)景氣度也開始回升。在下半年信貸有所放松的情況下，則國房景氣指數(shù)或會恢復上升。

　　5、房地產(chǎn)市場供求失衡，預示未來房價將繼續(xù)下跌

　　2008年1-5月，全國商品住宅竣工面積增長18.7%，銷售面積則下降6.5%，一改前兩年供應(yīng)增速回落、銷售加速上升導致銷售竣工比大幅攀升的態(tài)勢，供應(yīng)的釋放和需求的萎縮已經(jīng)相當明顯。前5月銷售均價同比增長6.5%，回落至2004年以來的最低水平。如果需求進一步萎縮，下半年的銷售均價可能進一步回落至零增長水平。

　　分地區(qū)來看，目前上海仍然是供求矛盾最為突出的城市，也是預期調(diào)整時間最短的區(qū)域；北京未來3-6個月的價格下降壓力較大。深圳從本地需求的承受能力來看，仍然有下跌空間。中部城市中，武漢未來供應(yīng)持續(xù)擴張，需求嚴重萎縮，房價下降壓力大。

　　房地產(chǎn)市場價格波動對銀行業(yè)的影響

　　當前，存在著房地產(chǎn)市場價格持續(xù)下跌的風險，而房地產(chǎn)市場價格的下調(diào)對國內(nèi)銀行體系的負面影響主要有三個方面：一是住房抵押物的風險；二是個人住房按揭貸款的風險；三是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行信貸的風險。

　　1、房價下跌影響銀行房地產(chǎn)抵押品價值，威脅銀行資產(chǎn)質(zhì)量

　　房價向下調(diào)整不僅會導致住房抵押物的價值下跌，也會導致土地價格的下降而放大銀行信貸的風險。因為，目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流是土地抵押貸款。土地價格迅速下降，必然會讓土地抵押物價值下跌，從而使銀行信貸風險開始暴露出來。

　　住房抵押貸款目前是國內(nèi)銀行體系面臨風險較高的一部分資產(chǎn)。因為當前我國商業(yè)銀行以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款占總貸款的比重在65%以上。如果以2008年6月底我國人民幣貸款余額28.6萬億元計算，那么，就有18萬億元以上的貸款處于房價下降的風險威脅之中。

　　2、房價下跌導致個人住房抵押貸款出現(xiàn)斷供，增加銀行不良資產(chǎn)從央行提供的數(shù)據(jù)看，到2008年3月底，我國個人住房按揭貸款余額為3.13萬億元，占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的11%左右。如果最為極端的情況出現(xiàn)，即假定到2008年一季度末所有個人按揭貸款都為不良貸款，那么，整個國內(nèi)銀行體系不良率將增加11%。

　　3、房價下跌導致房地產(chǎn)開發(fā)商運行困難，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險增大

　　根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2008年3月末，全國商業(yè)銀行人民幣貸款余額為27.4萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.8萬億元，占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的6.6%左右。假設(shè)出現(xiàn)最為極端的情況，即假定到2008年一季度末，所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款都成為不良貸款，那么，整個國內(nèi)銀行體系不良率將增加6.6%。

　　綜合上述分析，我們得出以下結(jié)論：

　　第一，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策作用開始顯現(xiàn)，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場在景氣程度、房價漲幅、銷售面積以及資金供應(yīng)等方面都出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。但迄今為止的調(diào)整只是局部性的，總體調(diào)整程度仍屬基本合理范圍。

　　第二，從房地產(chǎn)市場的供求情況分析，目前市場供應(yīng)的釋放和需求的萎縮，導致市場供求迅速失衡，未來房價仍有繼續(xù)下降的可能，前景不容樂觀。

　　第三，迄今為止，房地產(chǎn)市場的調(diào)整并未對商業(yè)銀行貸款造成明顯負面影響。但如果國內(nèi)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)全面、持續(xù)的大幅下跌，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)抵押品價值、個人住房按揭貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款三種資產(chǎn)上的損失疊加，將給整個銀行業(yè)造成一定程度的打擊。

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