一個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟的標(biāo)準(zhǔn)，就是伴隨著中心城區(qū)可開發(fā)用地的減少，新開項目逐漸外擴。上海就是一個最典型的成熟市場，多種數(shù)據(jù)顯示，外環(huán)外已經(jīng)成為市場主力供應(yīng)區(qū)域，相應(yīng)的則是每個區(qū)域內(nèi)樓盤都將面臨眾多對手的近距離刺刀拼殺。與此同時外環(huán)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟適用房等其他產(chǎn)品也會對其產(chǎn)生沖擊。
 
    外環(huán)樓市10月集中放量

    根據(jù)富陽(中國)控股統(tǒng)計數(shù)據(jù)，浦東、松江、寶山、閔行4個區(qū)域，是8月新增供應(yīng)及成交的最活躍區(qū)域，而這4個區(qū)域一直也是今年樓市熱點區(qū)域。四個區(qū)域共有59.7萬新增供應(yīng)(批準(zhǔn)預(yù)售)，占到全市新增供應(yīng)的62%，供應(yīng)區(qū)域集中度較高；4個區(qū)域成交47.2萬方，占到全市成交的54%，成交區(qū)域集中度也是比較高。與此同時，包括嘉定、奉賢、南匯等外環(huán)外區(qū)域也是供應(yīng)的集中區(qū)域。

    與此同時焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，10月新開盤項目也主要集中在外環(huán)外區(qū)域。浦江頤城、華江景庭、世茂愛馬尚郡、綠地諾丁山、順寓國際等關(guān)注已久的項目也都集中在嘉定、松江等區(qū)域。

    伴隨著后期大量新盤的上市，外環(huán)外區(qū)域供應(yīng)量充足、需求量有限的局面將得以延續(xù)，更值得關(guān)注的則是相互間為了有限客戶而展開的肉搏戰(zhàn)，屆時降價促銷將僅僅是最基本的手段。最愿意看到上述情況的肯定是購房者，但并不是每個區(qū)域內(nèi)的每個項目都是合適的產(chǎn)品。因此在這非常時刻，深刻剖析每一外環(huán)外板塊，并摸透其中每一個項目，將是決戰(zhàn)外環(huán)外帶給購房者的最佳啟示。

    聚焦板塊

    江橋板塊

    中低檔樓盤遭遇經(jīng)濟適用房

    江橋板塊位于普陀和嘉定的交界口，最初是以一批動遷房和低品質(zhì)的商品房發(fā)展起來。隨著曹安商圈的輻射，這里的發(fā)展也開始加速，房價逐步攀升，但是隨著整體市場進(jìn)入“寒冬”，這里的價格也開始松動。而從長遠(yuǎn)來看，由于大批經(jīng)濟適用房降在江橋板塊落戶，這對以自住需求為主的江橋無疑是一個重錘，其后市的發(fā)展令人堪憂。

    開發(fā)商熱衷差異化競爭

    同為自住板塊，江橋和同類的板塊有很大的不同，如果說三林、大華等板塊的競爭是因為同質(zhì)化產(chǎn)品引起的，那江橋的競爭主打的卻是差異牌，其中最有代表的就是嘉城和華江景城。

    以青年購房群為主體的嘉城雅頌，銷售情況不錯，據(jù)荒島提供的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤9月份的成交套數(shù)為66套，比8月的成交放大不少，而商品房的成交價在8900元。相關(guān)人士表示，由于江橋板塊的中低檔新房供應(yīng)主要集中在嘉城身上，因此它最近的銷售不錯。而由于其總體盤量大，目前的資金壓力較大，也是其重視銷售的另一原因。

    如果說中高檔樓盤是江橋板塊的主流產(chǎn)品，那華江景城項目的出現(xiàn)打的就是差異競爭的牌。據(jù)華江景城的總經(jīng)理表示，江橋板塊的高品質(zhì)樓盤是個空白，本板塊也不乏高端客戶群，因此推出了江橋景城項目，它的開盤價會定在9000元，隨著今后景觀河道的完善，這個價格會攀升到10000元以上。

    業(yè)內(nèi)人士表示，如果說同質(zhì)化的競爭打的是價格戰(zhàn)，那差異化的競爭打得就是品質(zhì)戰(zhàn)。但是，在江橋板塊推出高品質(zhì)樓盤，也是開發(fā)商比較明智的策略，畢竟從后市來說，江橋板塊會有越來越多的中低端住房，高檔樓盤會成為一種稀缺品。

    板塊回暖或無望

    不管開發(fā)商的競爭如何進(jìn)行，自住板塊仍然是江橋板塊最大的特征。隨著市場的氛圍越來越濃厚，江橋板塊的成交情況也并沒有獨善其身，而隨著大批經(jīng)濟適用房將在此入駐，不僅使人對以剛性需求驅(qū)動的江橋板塊感到擔(dān)憂。

    中原研究員馬冀表示，江橋板塊作為最大的經(jīng)濟適用房建筑板塊，今后這里的供需矛盾會得到大幅扭轉(zhuǎn)，這對本身就以中低端樓盤為主的江橋板塊造成很大的沖擊。此外，11號線的開通在2010年，這對該地居民的出行不會在短時間內(nèi)得到迅速緩解，因此這個利好對板塊的刺激不是很大。

    華江景城的負(fù)責(zé)人對此則表示樂觀，他認(rèn)為房地產(chǎn)占整個中國經(jīng)濟投資的40%，緊縮的政策已經(jīng)持續(xù)了一段時間，今后必定會出臺對房產(chǎn)松綁的政策。只要房產(chǎn)的大環(huán)境好了，房產(chǎn)復(fù)蘇會很快，至于經(jīng)濟適用房的建設(shè)需要一段時間的緩沖，而目前要依賴商品住宅滿足剛性需求的居民還很多，因此對江橋板塊的走勢還是很樂觀。

    顧村板塊

    同質(zhì)化競爭導(dǎo)致房價回調(diào)

    顧村板塊在七八月樓市淡季的時候，成交量有了一定的增長，但是到了傳統(tǒng)需求旺盛的9月，這個區(qū)域的成交量反而逐漸低迷，客戶下定單的速度也越來越慢，這就使得該板塊的在售樓盤的銷售更困難。另一方面，顧村板塊目前在售得樓盤中存量不多，后續(xù)的供應(yīng)遲緩，這也是該板塊目前面臨的較大問題。

    板塊均價回調(diào)10%

    顧村板塊目前的新盤均價在8000元左右，但是隨著市場的持續(xù)低迷，這個價格開始下滑，據(jù)悉該區(qū)域的價格下調(diào)幅度在10%左右。世紀(jì)飛凡、旭輝依云灣、頤和公園以及圣卡洛鉑庭是顧村板塊目前在售的幾個樓盤，幾個樓盤目前推出的產(chǎn)品比較相似，都是二房、三房的大戶型，價格普遍在8000元左右，其中世紀(jì)飛凡由于是尾盤銷售，價格最低，徘徊在8200元，旭輝依云灣為8500元，而頤和公園以為在外環(huán)以內(nèi)因此價格稍貴在8700元。

    不過也有內(nèi)人士表示，顧村板塊在7-8月份的成交量還是不錯，但是到了9月份，成交量反而出現(xiàn)萎縮，顧村板塊的消費主要由剛性需求帶動，如今市場觀望氛圍濃重，成交量持續(xù)放緩，因此開發(fā)商在價格上存在一定的下調(diào)，普遍幅度在10%左右。

    后續(xù)供應(yīng)遲緩

    值得關(guān)注的是，在售的幾個樓盤中，世紀(jì)飛凡和圣卡洛鉑庭的公寓房都屬于清理尾盤的階段，后期并沒有存量，旭輝依云灣的主打產(chǎn)品也從公寓房逐步轉(zhuǎn)向別墅產(chǎn)品，如此一來，顧村板塊的后續(xù)新盤供應(yīng)就十分緩慢，顧村板塊將不得不迎來一次新盤的空當(dāng)期。

    業(yè)內(nèi)人士分析，顧村板塊在明年將迎來地鐵7號線的開通，屆時顧村板塊的價格會隨著交通的便利而上漲，因此作為開發(fā)商來說會趕在地鐵開通之前加速樓盤的開發(fā)，以低開高走的戰(zhàn)略搶先市場。此外，從政策角度來說，開發(fā)商拿地后必須在兩年內(nèi)開發(fā)，否則會被征取高額的空置稅，因此從這兩方面來說，顧村板塊新增供應(yīng)空白期不會很長。

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