一、規(guī)避投標(biāo)風(fēng)險

　　開發(fā)商是資金鏈的龍頭，其支付能力是當(dāng)前施工企業(yè)必須認(rèn)真面對的風(fēng)險。

　　規(guī)避投標(biāo)風(fēng)險的首要任務(wù)是，加強(qiáng)標(biāo)前調(diào)查，對擬投標(biāo)項(xiàng)目的風(fēng)險進(jìn)行充分的分析。

　　其次，編制標(biāo)書時應(yīng)審慎報價，避免低價惡性競爭。價格上留有余地，才有一定抗風(fēng)險的能力。

　　第三，注意合同條款與合同風(fēng)險。施工企業(yè)應(yīng)盡可能爭取套用主管部門推廣使用的示范合同文本，特別應(yīng)約定簽證索賠事項(xiàng)的程序與權(quán)限、竣工結(jié)算時間、材料與人工市場價格波動時合同價款的調(diào)整方法、延遲支付工程款的違約責(zé)任等，墊資合同還應(yīng)約定由建設(shè)單位支付墊資的利息(未約定利息時按不支付利息處理，相當(dāng)于施工企業(yè)無償結(jié)款給開發(fā)商使用)。有條件時，盡可能請專業(yè)律師幫助審查招投標(biāo)文件和合同條款。

　　提防擔(dān)保陷阱：

　　開發(fā)商的資金來源主要是自有資金、銀行貸款、施工企業(yè)的帶資墊資和銷售款項(xiàng)。在市場低迷、貸款緊縮導(dǎo)致資金不足時，開發(fā)商的眼光無疑會投向施工企業(yè)。訂立合同時，不少開發(fā)商要求施工企業(yè)提供履約擔(dān)保，幫助開發(fā)商解決部分資金缺口。常見擔(dān)保形式有履約保證金、履約保函和企業(yè)擔(dān)保等。其中風(fēng)險最大的是現(xiàn)金形式的履約保證金。

　　因此，若想承接工程、又迫不得已需要向?qū)Ψ街Ц侗ＷC金，須牢記以下五點(diǎn)：

　　第一，對方必須是非常有實(shí)力的建設(shè)單位，此前已獨(dú)立成功開發(fā)過類似的項(xiàng)目，并成功銷售。

　　第二，打保證金的項(xiàng)目，必須是資金快速回籠有望的項(xiàng)目，例如住宅、商鋪、辦公大樓。對于工業(yè)廠房、酒店、市政工程等收益慢、難變現(xiàn)的項(xiàng)目，不要打保證金給對方。

　　第三，建設(shè)單位的前期手續(xù)非常完備，要有確切可靠的土地批租和規(guī)劃許可手續(xù)。

　　第四，對于借雞生蛋的項(xiàng)目，不能打保證金。所謂借雞生蛋，是指建設(shè)方本身沒有土地、沒有房屋，租用別人的房屋裝修后經(jīng)營(開酒吧、酒店、浴場等)。

　　第五，打保證金，不能單看對方來頭。非法融資、集資、詐騙者，在事發(fā)之前，幾乎個個都有一身的光環(huán)，我們甚至處理過租用釣魚臺國賓館作為辦公基地的真實(shí)詐騙案例。

　　至于履約保函形式的擔(dān)保，在保函格式的擬定上，應(yīng)請專業(yè)人員把關(guān)，要防止發(fā)包方惡意沒收保函，造成施工企業(yè)不應(yīng)有的損失。

　　二、加強(qiáng)過程管理

　　過程管理須著重注意的四個方面是：

　　第一，確保工期和質(zhì)量，這是施工企業(yè)的立身之本，也是發(fā)包方最重要的反索賠借口。

　　第二，積極辦理簽證。簽證一要有據(jù)(有發(fā)包方的指令、設(shè)計(jì)變更、會商紀(jì)要、圖紙會審記錄、工程變更前后的實(shí)景照片和錄像等)；二要及時，過期的簽證(比如變更后超過28天)可能喪失權(quán)利；三要按程序辦理，國內(nèi)建設(shè)工程示范文本和FIDIC合同條款對簽證程序都有明確規(guī)定；四要注意簽證權(quán)限，有些發(fā)包方對現(xiàn)場一般人員和監(jiān)理人員未授予簽證、變更確認(rèn)權(quán)，要防止無效簽證。

　　第三，要注意保留證據(jù)，包括影響工期的證據(jù)、催促發(fā)包方提供甲供材料或要求發(fā)包方?jīng)Q策事項(xiàng)的函件、免責(zé)事由的通知、因不可歸責(zé)于承包方原因?qū)е聝r格和成本增加的證據(jù)、催促分包單位質(zhì)量整改的通知等。

　　第四，應(yīng)特別關(guān)注開發(fā)商的非預(yù)期性的違約。對于發(fā)包方拖欠預(yù)付款、進(jìn)度款、拖延結(jié)算及結(jié)算款風(fēng)險，施工企業(yè)可給予適度的容忍。但是如果發(fā)包方經(jīng)常拖欠，則須審慎對待。

　　三、注意債權(quán)時效

　　為防止債權(quán)過期，施工企業(yè)可以根據(jù)訴訟時效的法律特點(diǎn)，采取針對性的預(yù)防措施：

　　第一，迅速確認(rèn)債權(quán)。工程完工之后，施工企業(yè)自身應(yīng)立即繪制完整的竣工圖、提交正式的竣工結(jié)算送審稿，并安排專職預(yù)算人員配合發(fā)包方和審價單位的審價工作，審價過程中遺漏的資料立即補(bǔ)齊，不要給發(fā)包方留下拖延結(jié)算的借口，將工程總造價和未付款總額固定下來。

　　第二，催討債權(quán)留下證據(jù)。凡已確認(rèn)的工程款，除當(dāng)面或電話催討外，定期(比如說6個月左右一次，或者是年底)還可以用掛號郵寄方式發(fā)出書面催收的信函，留下主張債權(quán)的書面證據(jù)；當(dāng)然，函件的內(nèi)容可以寫得非�？蜌�，以免影響合作關(guān)系。在對方惡意拖欠時，可以發(fā)律師函。對于有一定年限的工程欠款，這些措施還是必要的，因?yàn)闀�面追索后訴訟時效可以重新起算，防止債權(quán)時效喪失。

　　第三，對于工程欠款數(shù)額較大、完工后較長時間還未支付的，可以根據(jù)具體情況，采取兩個方面的措施：對方有履行能力，只是一時資金確有困難的，可以與對方簽訂還款協(xié)議，以書面行為確認(rèn)欠款數(shù)額和還款計(jì)劃，并可要求對方提供擔(dān)保，以利將來債權(quán)的實(shí)現(xiàn)；對于信譽(yù)較差、有大量外債甚至資金鏈有斷裂跡象的開發(fā)商，應(yīng)立即起訴，并采取保全措施。

　　四、善用優(yōu)先權(quán)利

　　工程款優(yōu)先受償權(quán)是法律對施工企業(yè)的特別保護(hù)。合同法第286條規(guī)定，發(fā)包人逾期不支付工程價款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

　　第一，優(yōu)先權(quán)不可放棄。

　　第二，優(yōu)先權(quán)行使的期限是從竣工之日起或者合同約定的竣工之日起六個月，超過六個月未行使就喪失了優(yōu)先權(quán)。

　　第三，優(yōu)先權(quán)的效力及于已被法院查封、凍結(jié)的建設(shè)工程。

　　第四，起訴時主張優(yōu)先權(quán)應(yīng)有具體的訴訟請求，也就是請求法院確認(rèn)施工企業(yè)對建設(shè)工程拍賣、折價的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　第五，工程款優(yōu)先權(quán)不能對抗支付全部或者大部分款項(xiàng)的買受人，訴訟中施工企業(yè)提出請求確認(rèn)優(yōu)先權(quán)的同時，仍要申請法院對所建工程進(jìn)行查封。因?yàn)椴簧暾埖脑�，房屋仍然可以轉(zhuǎn)讓，而一旦轉(zhuǎn)讓，工程款優(yōu)先受償權(quán)就失去了基礎(chǔ)。

　　五、慎對停建項(xiàng)目

　　第一，停工前請發(fā)包方或監(jiān)理單位發(fā)布書面指示，施工企業(yè)不能根據(jù)發(fā)包方的口頭指令擅自停工，避免日后扯皮時發(fā)包方倒打一耙。如確因發(fā)包方拒付工程進(jìn)度款而被迫停工，亦應(yīng)在停工之前向發(fā)包方發(fā)出催付工程款、否則將停止施工的正式函件；當(dāng)然施工企業(yè)單方?jīng)Q定停工亦需慎重，最好在停工前聽取專業(yè)律師的意見。

　　第二，停工時，對于已完工程量進(jìn)行完整的記錄，包括文字描述、圖紙記錄和錄像資料，并請發(fā)包方和監(jiān)理單位復(fù)核、簽字確認(rèn)。日后即使不能復(fù)工，對已完工程量也有結(jié)算的基礎(chǔ)。

　　第三，與發(fā)包方簽訂停工或暫停施工協(xié)議，明確停工期間已完工程的管理責(zé)任、管理費(fèi)用的分擔(dān)和停工損失的補(bǔ)償。

　　第四，暫停施工后，無論合同是否終止，建議施工企業(yè)均應(yīng)就已完工程的造價向發(fā)包方正式提交結(jié)算報告，以確認(rèn)已完工程的造價，防止時過境遷，證據(jù)滅失，日后價款難以確定。

• · 樓市回暖靠什么
• · 2008年1-3季房地產(chǎn)市場分析
• · 房地產(chǎn)投資主要存在的風(fēng)險分析
• · 我國綠色建筑現(xiàn)狀和設(shè)計(jì)對策分析
• · 2008年三季度房地產(chǎn)公司業(yè)績情況分析
• · 二三線城市樓市打"冷戰(zhàn)"情況分析

• · 樓市調(diào)控將由放松變擴(kuò)張
• · 國家要求加強(qiáng)工程造價定額管理
• · 樓市短期難言企穩(wěn)
• · 香港豪宅大減價
• · 地方政府掀起第二輪樓市救市潮
• · 河南將新建26694套廉租房

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價