2008年天津市二手房市場成交價格總體表現(xiàn)漲幅趨緩、小幅震蕩，全年整體交易價格為5272元/平米，與去年同比上漲了19.8%，其中中心城區(qū)成交均價為6834元/平米，同比上漲22.8%，環(huán)城四區(qū)4554元/平米，同比上漲23.8%，濱海新區(qū)4458元/平米，同比上漲21.2%，郊縣五區(qū)2754元/平米，同比上漲15.2%。

    圖表4：2007年與2008年天津市二手房均價走勢比對

數(shù)據(jù)來源：我愛我家

    圖表5：2008年天津中心城區(qū)二手房均價情況

數(shù)據(jù)來源：我愛我家

    與 2007年的一路上揚相比，08年天津市二手住宅的平均交易價格漲幅逐漸趨緩，并在第二季度開始出現(xiàn)震蕩局面，最終使得全年的交易均價維持在小范圍內(nèi)波動。我愛我家認為，自年初起，市場被觀望氣氛籠罩，且隨著奧運會的召開、全球經(jīng)濟衰退以及國內(nèi)經(jīng)濟減速，觀望日漸濃郁，購房需求大幅萎縮，成交價格也經(jīng)歷了由漲到穩(wěn)再到下滑的過程，全年國家宏觀調(diào)控的逆轉(zhuǎn)使得消費者對市場的信心大幅下降，加之年內(nèi)CPI的一路上漲，居民實際購買力減弱，購房者對房價下降的預(yù)期隨之強烈；其次“拐點論”、一線城市房價下跌、一手房由打折促銷到明顯降價也勢必動搖其周邊二手房價格的堅挺；再從供需雙方來看，市場中需求的萎縮直接導(dǎo)致房源的供給剩余，供需比例失衡導(dǎo)致業(yè)主的出售心態(tài)急切，部分業(yè)主在售價上出現(xiàn)松動以盡快將房屋出手套現(xiàn)，綜上因素全年全市不同區(qū)域房價出現(xiàn)了不同程度的降幅，但基于區(qū)域、配套及現(xiàn)房三大傳統(tǒng)優(yōu)勢，二手房均價的降幅小于一手。

    2.3 2008年區(qū)域成交中心城區(qū)仍居主流 區(qū)域比重略有變化

    圖表6：2008年與2007年區(qū)域交易量比重對比

    數(shù)據(jù)來源：我愛我家

    據(jù)我愛我家的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在中心城區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)以及郊縣五區(qū)四大區(qū)域中，中心城區(qū)成交占比45.7%，與去年相比下降了2.2%，仍居于主流位置，環(huán)城四區(qū)成交占比14.7%，同比下降2.4%，濱海新區(qū)占比25.6%，同比上漲3.3%，郊縣五區(qū)占比14.1%，同比上漲1.3 %。

    對于以上數(shù)據(jù)變化，我愛我家認為，隨著全市區(qū)域發(fā)展的變化，二手房的區(qū)域格局也在逐漸變化，中心城區(qū)既是天津市的政治、文化、經(jīng)濟中心，又是連接全市各區(qū)域的樞紐，不論其地理位置的優(yōu)越還是對其他區(qū)域的輻射作用，其二手房市場的成交以絕對的優(yōu)勢居于主流地位；近年來，隨著國家對天津以及天津市內(nèi)區(qū)域功能的重新定位，環(huán)外各區(qū)的市場也日漸活躍，尤以國家經(jīng)濟發(fā)展重點——濱海新區(qū)的崛起為主，隨著濱海新區(qū)對整個環(huán)渤海地區(qū)的龍頭帶動作用日益凸顯，濱海地區(qū)的外來人口大幅增加，外來人口的增量無疑為該區(qū)域二手房市場帶來了強大的需求，此外，08年大港區(qū)的數(shù)月成交第一也一改過去塘沽區(qū)一枝獨秀的局面，形成了齊頭并進的勢頭；今年環(huán)城四區(qū)的交易比重與去年相比基本持平，環(huán)城四區(qū)緊鄰天津中心城區(qū)，在中心城區(qū)的輻射下，其交通、配套等都實現(xiàn)了快速發(fā)展，今年該區(qū)域內(nèi)多個新建商品房項目開盤上市，日后隨之進入流通領(lǐng)域之后，二手房的交易將會更加活躍。

    2.4 2008年天津二手房買賣市場中小戶型成絕對主流

    圖表7：08年1月至08年12月交易面積比重對比

數(shù)據(jù)來源：我愛我家

    圖表8：08年1月至08年12月交易居室比重對比

數(shù)據(jù)來源：我愛我家

    縱觀2008年的成交居室及面積分布，可以看出90平米以下一、二居室戶型成為交易的絕對主力，據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，全年成交中60平米以下房源占總體成交的47.8%，60-90平米區(qū)間內(nèi)房源成交占比31.5%，二者共計達近80%，居室分類來看，一居室占總體成交的34.1%，二居室房源更是占總體成交的一半以上，達58.6%；面積90平米以上、三居及三居以上戶型在總體成交中所占比例相對較小。

    我愛我家認為，在國家對住宅市場的有利調(diào)控下，中小戶型房源得以迅速發(fā)展，成為交易主力軍，一方面在存量房市場中，中小戶型供給大，伴隨國家政策的側(cè)重，購買此類住房的優(yōu)惠也較大，近年來房價的飛漲、物價的攀升使得居民的實際購買力下降，中小戶型以面積適中、功能適當、總價較低的高性價比博得大多數(shù)自住型置業(yè)群體的青睞，其中兩居室房源更加適用于家庭改善型居住，購房者對未來房價的走勢不明確，也擔(dān)心將來一居換兩居難以實現(xiàn)，因此多數(shù)購買力稍高的置業(yè)者選擇直接購買兩居室住房，因此所有成交中兩居室房源成交比重占據(jù)絕對優(yōu)勢；而三居及三居以上的住房在成交中一直保持較低的比例，一方面自“9.27”新政以來改善型需求被壓制，近期的各項政策也并未涉及此類房源，另外，在購買此類住房的客戶中多以已擁有自住房的投資型購房者居多，綜合宏觀政策以及供需關(guān)系來看，三居及三居以上房源尤其是高端住宅市場的成交難超中小戶型普通住宅。

    2.5 2008年天津二手房買賣市場交易總價變化平穩(wěn)

    圖表9：08年1月至08年12月交易價格比重對比

數(shù)據(jù)來源：我愛我家

    從我愛我家對全年交易總價的變化情況統(tǒng)計來看，各價格區(qū)間交易比重變化均在小范圍內(nèi)浮動，全年總價在80萬元以下房源占總體成交的八成以上，其中40萬元以內(nèi)房源占比39.1%，40-60萬元區(qū)間內(nèi)房源占30.9%，60-80萬元區(qū)間房源成交比重為16.5%，而80-100萬元以及100萬以上房源比重成遞減趨勢，分別占比8.1%和5.4%。

    我愛我家市場研究中心認為，從二手房成交均價來看，雖全年出現(xiàn)了降幅，但與一手房價格的下降相比，其降幅也較小，因此成交總價的區(qū)間格局變化較為平穩(wěn)，介于90平米以下中小戶型的流行，與之對應(yīng)的價格在60萬元以下的房源更加吻合居民的現(xiàn)實購買能力，自然而然，其成交比重也較大，隨著經(jīng)濟形勢的走向及國家對購買中小戶型的優(yōu)惠側(cè)重，中低端價位房源將繼續(xù)保持成交主力，加之房價進入了下行區(qū)間，二手房價格仍有下探的趨勢，天津市二手房成交總價區(qū)間格局或?qū)⒅饾u發(fā)生變化。

    3、2009年天津二手房買賣市場狀況展望

    3.1 2009年天津二手房市場“調(diào)整期”將持續(xù)全年

    2008年，天津市二手房市場經(jīng)歷了自2000年以來成交量最低的一年，市場“調(diào)整期”期間成交持續(xù)低迷，價格起伏不定，局部供需關(guān)系變化及觀望氛圍日益濃重且難以破除等現(xiàn)象集中體現(xiàn)。面對年末“抄底”、“回暖”等熱點問題，我愛我家認為：2009年天津市二手房市場仍將處于調(diào)整期內(nèi)，樓市真正回暖短期內(nèi)難以實現(xiàn)。

    首先，受國際及國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢影響，全球經(jīng)濟危機的效應(yīng)將在09年全面爆發(fā)，購房者對于經(jīng)濟形勢的信心將直接影響其消費行為；同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭及政策洗禮中將面臨新一輪整合，勢必影響其產(chǎn)品價格，二三級市場聯(lián)動作用將影響二手房市場價格變化；其次，當前“保增長、擴內(nèi)需”涉及房地產(chǎn)市場的諸多政策，對當前樓市切實起到了一定的刺激及拉動作用，二手樓市活躍度明顯增強。但關(guān)于“改善型住房”及“二套房貸”等政策在執(zhí)行方面仍存在問題，因此總量龐大的改善型需求并未得以釋放。未來政策仍有調(diào)整空間，由此也引發(fā)受眾對于進一步利好的普遍期待；另外，房價下行產(chǎn)生的“買漲不買落”的消費心理也使得交易意愿受到影響。

    我愛我家分析認為，諸多原因?qū)е隆坝^望”壁壘仍然無法根本打破，政策效應(yīng)的影響也將逐漸顯現(xiàn)，市場的回暖并非一蹴而就，而是一個長期漸進的過程，但隨著宏觀調(diào)控的整體推進，房價將更加趨于理性，市場結(jié)構(gòu)也將更為合理。

    3.2 2009年全市二手房均價震蕩中歸于平穩(wěn)

    2008年天津市二手房成交均價漲幅明顯趨緩，在量價關(guān)系方面由供需兩旺造成的“量價雙升”到“量跌價升”，到市場波動期時的“量跌價平”，直至“量價齊跌”，市場經(jīng)歷著應(yīng)有的規(guī)律性變化。08年初開始，交易均價開始小范圍內(nèi)震蕩，直至年中出現(xiàn)下挫趨勢，至第四季度，天津市中心城區(qū)不同地區(qū)二手房均價發(fā)生同比5%-15%不等的降幅。

    我愛我家認為，價格的調(diào)整受多方面因素的影響。部分一線城市房價的大幅下降，成交的持續(xù)低迷，觀望的長期存在，商品房市場對二手房市場的直接影響以及供需關(guān)系的微妙變化，使得08年天津二手房交易均價也經(jīng)歷了由漲幅趨緩到小幅震蕩再到當前出現(xiàn)小幅下滑的趨勢。但就二手房的自身特點來看，“區(qū)域、配套及現(xiàn)房”三大傳統(tǒng)優(yōu)勢使其頗受購房者認同，使其具有較強的抗跌性，加之，二手房購買者絕大多數(shù)為自住需求，其價格下行幅度不會出現(xiàn)較大的跳水，預(yù)計09年全市二手房均價將在震蕩及小幅下挫中逐漸恢復(fù)平穩(wěn)局面。

    3.3 2009年全年一、二手比例保持在1.2：1左右

    2008年樓市的低迷令一手房市場及二手房市場都受到較大影響，在年末國家出臺多項政策之后，09年全市一、二手房的交易比例將進一步縮小，縱觀全年，二手房成交量降幅低于一手。

    我愛我家認為，在購買群體中，以首次置業(yè)及改善型購買為主的“自住型需求”構(gòu)成二手房成交的絕對主力，在投資及投機需求的比例方面，遠遠低于新建商品房，因此，宏觀調(diào)控政策的抑制效應(yīng)產(chǎn)生的影響弱于一手房市場；其次，在當前中央對房地產(chǎn)市場的諸多政策中，健康發(fā)展二手房市場及住宅租賃市場被明確提出，多項政策如“調(diào)稅減息”、“營業(yè)稅政策調(diào)整”等直指二手房流通領(lǐng)域，二手房交易稅費在購房總成本中的比例由之前最高12%左右，降至4%左右的平均水平。另外，隨著中心城區(qū)的土地稀缺現(xiàn)象日漸突出，新建商品房也多數(shù)集中在了環(huán)外地區(qū)，二手房的區(qū)域、配套及現(xiàn)房優(yōu)勢繼續(xù)凸顯。盤活二手房市場的同時，2009年全市一、二手交易比例將進一步縮小。

    3.4 09年降息預(yù)期依舊存在

    2008年下半年，美國金融危機快速蔓延至全球，影響到各國的實體經(jīng)濟，中國經(jīng)濟增速放緩，“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”成為經(jīng)濟工作的重點。9月起，央行連續(xù)五次降息，且降幅之大超出預(yù)料，近期伴隨國家統(tǒng)計局公布的11月全國經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，CPI漲幅大幅回落，年終央行的第五次降息填補了此次預(yù)期。

    預(yù)計09年隨著經(jīng)濟形勢的走向，仍然存在降息空間，但是整體降幅將小于今年。我愛我家認為，對于二手房市場來說，降息一方面可為貸款購房者減輕還款壓力，降低購房總成本；另一方面，有利于提振市場信心，刺激購房者入市，活躍市場，對拉動內(nèi)需、刺激消費產(chǎn)生積極作用。

    3.5 保障性住房給房地產(chǎn)三級市場帶來多方面影響

    保障性住房的規(guī)劃與開工建設(shè)在2008年進行的如火如荼，中央及各地方政府均將其列為保障民生的重要工作。

    我愛我家認為，保障性住房將給房地產(chǎn)三級市場帶來多方面影響：首先，有效解決了部分低收入家庭及困難家庭的住房問題，但同時分流了部分因拆遷等因素涌向二手房市場的剛性需求，一定程度上分流了二手房市場的部分客戶。

    其次，保障性住房作為二手房上市意義重大。10月30日，天津市出臺的“支持居民購房的八項舉措”中“放寬還遷安置房上市條件 ”、“加快保障性住房建設(shè)”、“調(diào)整經(jīng)濟適用房開發(fā)稅收政策”等三條內(nèi)容均涉及此范圍。一系列政策體現(xiàn)了政府對于低收入家庭住房的大力支持，合理的修正了住房市場的消費結(jié)構(gòu)，我愛我家認為，對于部分收入水平較低的家庭而言，二手保障性住房使得房源可選擇性更豐富，購買壓力減輕。

    同時，對二手房市場來講，小面積、低總價的低端市場供不應(yīng)求局面隨著二手保障性住房的上市將得到緩解，該類房源的整體交易價格也將進一步減緩二手房均價的漲幅。

    3.6 中小戶型普通住宅成交旺盛

    2008年第四季度，中央及地方政府關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策頻出，二手房市場交易重現(xiàn)活躍。政策多涉及“90平米以下”、“首次貸款”、“普通住宅”等關(guān)鍵字眼，可見，著力滿足居民自住型購房是此輪政策的著眼點，中小戶型房源在總體成交占比中進一步提升。

    我愛我家認為，“普通住宅標準”調(diào)整后，此類房屋交易過程中的稅費成本大幅降低；而90平米以下房源始終是市場中的主力成交，08年第四季度政策出臺之后，此類房源成交激增，可見政策對此類交易的拉動立竿見影。另外，政策中對投資投機行為的抑制未見松動，面積較大、均價較高的非普通住宅，尤其是高端住宅并未受到政策的惠及，該類房屋的價格下挫仍有空間。

    預(yù)計2009年，中小戶型普通住宅成交旺盛，高端住宅市場仍有調(diào)整空間。

    3.7軌道交通、城際鐵路升級促進周邊二手房市場活躍

    隨著國家對天津經(jīng)濟戰(zhàn)略地位的提升，市政規(guī)劃不斷升級，尤其近年來軌道交通發(fā)展迅速，伴隨地鐵1號線、津濱輕軌的投入運行及規(guī)劃中的地鐵2、3、9號線，建成后可為天津展現(xiàn)一個遍布全市各個方向的地下通道，“天津大道”的開工建設(shè)又將中心城區(qū)與濱海新區(qū)的距離再次拉近。

    我愛我家認為，居民出行的便捷將直接影響區(qū)域內(nèi)二手房交易活躍程度，在交通升級的利好下，其周邊的二手房也必然成交活躍；08年連接北京天津的京津高鐵開通，助推了京津兩地的進一步融合，為北京人在天津置業(yè)開通快速通道，“京津一體化”逐漸變?yōu)楝F(xiàn)實，天津的二手房市場仍將在軌道交通以及城際鐵路的帶動下迎來更多新的需求增長點。

    3.8 改善性需求釋放將有助于促進樓市回暖

    2007年“9.27”新政首次提出“二套房”政策，在貸款購房首付及執(zhí)行利率水平方面進行了嚴格限制，政策對打擊投資和投機性需求，抑制房價過快增長起到了重要作用，但同時，也“一刀切”式的打擊了“改善型自住需求”，直接造成了成交量的大幅縮減。國務(wù)院“12.17”政策的出臺，對第二套住房的限制標準有所松動，給市場以利好信號。

    我愛我家認為，房屋面積的適度提高，居室、戶型及區(qū)域的變化都屬于“改善型需求”。改善型自住需求總量龐大，約占購房總需求的35%左右，其活躍程度對整體市場產(chǎn)生較大影響；改善型需求的購房者具備一定的購買力，且個人資信相對較好，降低了銀行的信貸風(fēng)險；同時，此類購房者多選擇在購置改善型住房前后，將原有住房變現(xiàn)，這也在一定程度上增加了存量房資源，加速了流通。

    在目前“二套房”松動尚無具體執(zhí)行細則的前提下，改善性需求的全面釋放并未開始，預(yù)計2009年，“促進居民合理住房消費”的基調(diào)將不會改變，而“自住型改善住房”將隨著具體政策的執(zhí)行得以釋放，對促進樓市回暖起到重要作用。

    3.9 住宅買賣市場低迷助推租賃市場活躍度增強

    08年二手房買賣市場持續(xù)低迷，但與之相反的是，住宅租賃市場較為活躍，首先表現(xiàn)在年初市場啟動較早，其次傳統(tǒng)旺季的3-10月住宅租賃交易總量較高，預(yù)計全年天津市住宅租賃總量約為六萬宗以上。

    我愛我家認為，住宅租賃市場的活躍除了受外來常住人口大幅增加帶來的需求總量提高因素以外，住宅買賣市場的低迷也助推了租賃市場活躍度的增強。供給方面，房價下挫、觀望持續(xù)使得“賣房難”，交易周期明顯增長，在議價與業(yè)主心理價位相差甚遠的情況下，部分業(yè)主選擇將房屋由售轉(zhuǎn)租，“售轉(zhuǎn)租”的發(fā)生為住宅租賃市場增加了有效的房源供給；需求方面，房價的動蕩使得大部分購房者處于觀望，推遲了入市時間，而其居住需求仍需解決，與出手購房有可能承受房價大跌帶來的高風(fēng)險相比，短期租房被越來越多的人所認同，加之當前住宅租賃市場租金價格相對穩(wěn)定，房源可選擇性較強，部分購房需求也涌入了租賃市場。

    供需兩旺帶來住宅租賃市場的活躍，預(yù)計2009年住宅買賣市場的調(diào)整仍將推動租賃市場的持續(xù)活躍。

    3.10 二手房中介行業(yè)洗牌仍將繼續(xù) 行業(yè)新格局或?qū)⒏〕鏊��?/STRONG>