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地產(chǎn)救市政策分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-5-9
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4月29日,國務(wù)院宣布調(diào)低商品住房等行業(yè)的項目資本金比例,政策放寬開發(fā)商資金鏈,顯示政府對地產(chǎn)行業(yè)的支持從重點刺激消費轉(zhuǎn)向鼓勵地產(chǎn)開發(fā)。
2009-2012年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究 經(jīng)濟大環(huán)境對商業(yè)市場的影響自2008年年底逐漸擴大和蔓延，對于不同階段的商業(yè)項目的影響亦有所2009-2012年寫字樓行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究咨 全球各地正步入經(jīng)濟衰退或面對經(jīng)濟急挫危機，對寫字樓的需求明顯下跌，所有城市俱見空置率上升，租2009-2012年住宅行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究咨詢 2009年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4，880億元，同比增長為4.1%，增幅比1-2月提高2009-2012年中國別墅行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了
“預(yù)計這是政策導(dǎo)向的一個轉(zhuǎn)折點,政府在刺激購房這一塊估計不會再有新政策,但目前寬松的房產(chǎn)政策將得以穩(wěn)定,而政策的支持重點將轉(zhuǎn)向鼓勵開發(fā)企業(yè)融資這一塊。”商務(wù)部市場運行調(diào)控專家洪濤表示。
地產(chǎn)救市政策轉(zhuǎn)向開發(fā)商
4月29日,國務(wù)院決定調(diào)整11類固定資產(chǎn)投資項目資本金比例,其中包括商品住房。這是自2004年房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例由30%提高至35%后,政策首次放寬地產(chǎn)商資金鏈。
投資項目資本金指的是在項目的總投資中,由投資者認繳的出資額,除外商投資和公益性項目外,所有項目無論國有非國有,資本金不到位,便不能獲得貸款,不能開工建設(shè)。
“此次針對地產(chǎn)行業(yè)的政策不同于去年,去年末以來,政府出臺的房地產(chǎn)政策包括降息、降低首付比例、減免交易稅費等,主要針對購房者,意在刺激購房消費;而此次政策降低資本金比例,則是針對地產(chǎn)商,直接降低了地產(chǎn)商投資的資金壓力,降低地產(chǎn)商投資門檻,提高融資比例,有利于刺激開發(fā)商開工和投資的積極性�！焙闈嬖V《華夏時報》記者。
根據(jù)洪濤預(yù)測,針對購房者的新政策估計不會再有,但政府鼓動開發(fā)商投資的政策則顯示了去年底以來的地產(chǎn)政策在未來較長一段時間內(nèi)將保持穩(wěn)定,與此同時,政府針對地產(chǎn)行業(yè)的政策,將直接轉(zhuǎn)向開發(fā)商。
“政策將進一步鼓勵大型開發(fā)商的融資,包括銀行貸款力度的加大和證券市場融資的機會增多。但類似的鼓勵政策將不僅針對地產(chǎn)行業(yè),而是將針對包括地產(chǎn)行業(yè)的一系列基礎(chǔ)設(shè)施的行業(yè)�！焙闈J為。
據(jù)測算,以一個總投資額為5億元的中等樓盤為例,假設(shè)商品住宅項目資本金比例降低5個百分點,調(diào)整后將使得房產(chǎn)開發(fā)商的自備資金減少2500萬元。此政策對緩解開發(fā)商的資金壓力確實很有效果。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松也認為,此輪擴大內(nèi)需重點扶持的是大型基礎(chǔ)設(shè)施的行業(yè),降低資本金要求后,這些行業(yè)融資能力將提高,下一步它們得到信貸支持的空間將更大。
大地產(chǎn)商進一步受益
與國務(wù)院的步調(diào)一致,在信貸方面,銀監(jiān)會也明確表示今年信貸規(guī)模沒有限額,進一步表明了信貸對投資的支持。
中國銀監(jiān)會主席劉明康在安徽調(diào)研時表示,“我們保增長需要多放款,對貸款規(guī)模沒有限額,信貸對實體經(jīng)濟的支持,將是一場持久戰(zhàn)和拉鋸戰(zhàn)”。
“全景證券分析師”系統(tǒng)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,受到國務(wù)院調(diào)低商品住房等行業(yè)項目資本金比例的政策以及銀監(jiān)會言論提振,上一周8.51億資金回流房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營板塊,遠超其他行業(yè)。個股方面,金地集團、金融街、華僑城A、萬科A等進入資金凈流入前十名之列。
而國內(nèi)部分開發(fā)商3、4月份已經(jīng)有了大膽行動,表現(xiàn)在一些資金實力較強的開發(fā)商已經(jīng)在購置土地及增加商品房新開工面積。
4月29日新政的出臺,正值北京房地產(chǎn)市場迅速回暖,新政進一步激發(fā)了開發(fā)商推動項目入市的迅速,從4月30日到5月3日,短短4天,北京就有熙典華庭、龍熙順景、西山華府、大成郡等11個商品房項目拿到預(yù)售許可證。
“新政策降低了信貸自付比例,預(yù)計能省下一筆不小的數(shù)目,信貸資質(zhì)良好的大型地產(chǎn)商將進一步受益,但隨著信貸力度的加大,銀行方面估計會加大資格審查力度,部分資質(zhì)不好的地產(chǎn)商反而難貸到款�！笔讋�(chuàng)地產(chǎn)一人士認為。
政策利好,摩根大通及高盛等投行紛紛看好中國房地產(chǎn)市場。
摩根大通報告指出,隨著新樓盤存貨被快速消化,發(fā)展商或不會再以降價方式減低庫存,二手房市場因而開始恢復(fù)。高盛也認為,樓市回暖加上中央支持樓市、放寬借貸,大型房產(chǎn)企業(yè)融資需求可望受到支持,出售資產(chǎn)套現(xiàn)壓力緩解,如果樓市數(shù)據(jù)第二季度持續(xù)改善,則內(nèi)地房地產(chǎn)股下半年股價復(fù)蘇力度將更強。
后市銷售尚不明朗
開發(fā)商們加快了開工速度,投資的加速是否預(yù)示樓市回暖的勢頭有望延續(xù),從5月初的市場銷售來看尚不明朗。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示,5月1日、5月2日兩天,北京期房商品住宅網(wǎng)上簽約分別為619套、253套,呈現(xiàn)出逐日遞減的態(tài)勢。相比較4月份,五一前兩天,期房商品住宅日均成交325套,環(huán)比下降了27%。
同時,二手房市場的銷量也走跌。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示,5月1日、5月2日二手住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)僅為154套,而此前4月30日、4月29日簽約套數(shù)分別為580套、916套。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為,國家對休假時間的調(diào)整,對樓市產(chǎn)生了一定的影響。小長假期間,消費者縮減消費計劃,選擇購房的群體相應(yīng)減少,一定程度上造成了樓市銷量的下降。
洪濤也認為,因為“5·1”小長假的調(diào)整,單看5月初的成交量不能判斷樓市回暖是否在持續(xù)或者回落,但從今年下半年整體后市來看,中央和地方政府推出的各項促進購房消費政策效果的逐漸顯現(xiàn),使得壓抑許久的自住房、改善房等剛性需求集中釋放,已經(jīng)造就了今年樓市前幾個月的回暖,而政府進一步幫助開發(fā)商改善資金狀況,相當于發(fā)起新一輪“救市”政策,有助于延續(xù)樓市回暖。
“從長遠看,隨著消費者信心恢復(fù),房屋庫存逐步消化,開發(fā)商加快項目投資也有利于保障未來樓市的供應(yīng)穩(wěn)定,從而穩(wěn)定價格�！焙闈J為。 - ■ 與【地產(chǎn)救市政策分析】相關(guān)新聞
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