- 保護視力色：
房地產(chǎn)市場高價地風(fēng)險分析
-
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-5-11
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 樓市 建筑 土地 住宅
- 中研網(wǎng)訊：
-
申萬測算，今明兩年地產(chǎn)公司平均銷售額相比增50％，基本能抵消33％的凈利率下滑對利潤增速的影響
2009-2012年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究 經(jīng)濟大環(huán)境對商業(yè)市場的影響自2008年年底逐漸擴大和蔓延，對于不同階段的商業(yè)項目的影響亦有所2009-2012年寫字樓行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究咨 全球各地正步入經(jīng)濟衰退或面對經(jīng)濟急挫危機，對寫字樓的需求明顯下跌，所有城市俱見空置率上升，租2009-2012年住宅行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究咨詢 2009年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4，880億元，同比增長為4.1%，增幅比1-2月提高2009-2012年中國別墅行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了
多家房地產(chǎn)上市公司2009年一季報顯示，毛利均受到不同程度的下挫。此前種下的“高價地”惡果仍然在釋放，而2008年以來萎靡的房價更是雪上加霜。
阻擊這場凈利吞噬，房地產(chǎn)公司的救贖之路并不輕松。
幾個核心數(shù)據(jù)的變化
年初以來，樓市反彈的跡象十分明顯，全國各大城市一手和二手房的成交數(shù)據(jù)看，無論是成交套數(shù)和交易面積均出現(xiàn)了大幅上升，尤其是2、3月份，這種跡象在深圳也極為明顯，其間深圳二手市場的成交量是去年的4倍，一手房的成交量相比去年上漲100％。
樓市的回暖反映在房地產(chǎn)上市公司層面也極為明顯，據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年一季度，上市公司銷售額同比增長23％。而銷售情況的改善也一定程度上改善了上市公司的現(xiàn)金流情況，wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，其行業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金同比增長19％，平均負債率同比去年高點下降0.8％。
值得注意的是，2009年一季度，房地產(chǎn)上市公司投資支出同比減少39％，而去年同期的數(shù)據(jù)是增長89％。不過，有一個積極的信號值得關(guān)注，據(jù)申銀萬國統(tǒng)計，投資額同比增速在2009年1月份下挫到谷底后，2月份之后已出現(xiàn)減速收窄的跡象。
毛利率下降3.7個百分點
盡管在銷售數(shù)據(jù)上，房地產(chǎn)上市公司仍然得益于樓市的反彈，但此前種下的“高價地”惡果已在逐步釋放。申銀萬國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度，行業(yè)的結(jié)算毛利水平下降35.7％，較高點下降1.8個百分點。
此外，由于銷售市場的低迷以及資金成本的提高，2008年三項費用率整體有所上升，由此導(dǎo)致凈利率的下滑幅度大于毛利和主營業(yè)務(wù)利潤率的下滑幅度。房地產(chǎn)上市公司的銷售毛利率為12.8％，較2008年中期16.6％下降3.7個百分點。
如萬科A（000002.SZ），其凈利潤同比雖然仍然增長7.05％，但銷售毛利率卻同比下降0.3037％，環(huán)比下降0.3383％。這也難怪萬科今年在董事會報告上提出，2009年萬科的行政費用、營銷費用占營業(yè)收入的比例要比2008年下降20％。不過，在這場凈利吞噬中，泛海建設(shè)（000246.SZ）、濱江集團（002244.SZ）無疑是最大的苦主之一，wind數(shù)據(jù)顯示，一季度泛海建設(shè)銷售凈利率同比下降23.34％，環(huán)比下降27.35％。濱江集團銷售凈利率同比下降76.87％，環(huán)比下降31.16％。
高價地和低房價
引爆這場凈利吞噬之禍的仍然是“高價地”以及不斷下滑的房價。申銀萬國在研究報告中提出，對于不同的上市公司，毛利率下滑和凈利率下滑的速度將有所不同，取決于高價地在公司土地儲備所占的比重和公司平均的周轉(zhuǎn)速度，高價地占比越高，土地平均獲取時間越晚的公司，其毛利下滑的壓力越大。
在上述報告統(tǒng)計的22家房地產(chǎn)上市公司土地數(shù)據(jù)中，福星股份（000926.SZ）和陽光股份（000608.SZ）2007年購置的土地占其土地總儲備的比例達近80％，南京地產(chǎn)龍頭棲霞建設(shè)（600533.SH）這一數(shù)據(jù)也接近70％。中航地產(chǎn)（000043.SZ）超過40％的土地為2007年所得，其余皆為2007年以前配置的土地儲備。
值得注意的是，包括新湖中寶（600208.SH）、冠城大通（600067.SH）、泛海建設(shè)、華業(yè)地產(chǎn)（600240.SH）和蘇寧環(huán)球（000718.SZ）等公司其土地儲備基本為2007年前所購置，這些公司不受高價地的困擾。
按照近年來土地價格的走勢，可以判斷，2007年顯然是高價地最為集中的一個年份，2007年購置土地儲備比例越高的上市公司，其風(fēng)險無疑越大。
按照這樣的簡單邏輯，未來的兩三年，一線地產(chǎn)公司中，金地集團（600383.SH）和招商地產(chǎn)（000024.SZ）是最為受高價地困擾的房地產(chǎn)公司，其中金地集團2007年購置土地儲備占其土地總儲備的比例達到47％，招商地產(chǎn)這一比例也在40％左右。
高價地的風(fēng)險不言而喻，這對于毛利率是殺傷力頗大的重拳。盡快消化這些高價地，是迫在眉睫的事情，當(dāng)然對于萬科這樣的快公司，消化這些高價地費時并不需要太長。
萬科2007年購置的土地儲備占其總土地儲備的比例不過20％左右，相對于萬科的開發(fā)速度，這樣的比例并不高。而對于一些周轉(zhuǎn)速度不暢的慢公司，這樣的風(fēng)險顯然不能在短時間內(nèi)消化。慢公司招商地產(chǎn)2009年1季度其銷售凈利率同比增長0.58％，環(huán)比卻下降11.34％。
可以預(yù)計的是，一季度毛利下滑只是開始，按照大部分房地產(chǎn)上市公司的周轉(zhuǎn)速度，高價地的風(fēng)險仍然未釋放完畢。
實際上，面臨高價地風(fēng)險的房地產(chǎn)上市公司要保持利潤增長和修復(fù)毛利，只能仰賴于銷售情況變好和房價的上漲。上述申銀萬國研報測算， 2009、2010年兩年上市公司平均銷售額和2008年相比增長50％，基本能抵消33％的凈利率下滑對利潤增速的影響。此外，毛利修復(fù)則依靠于兩方面：一是房價的上漲，二是低成本土地獲取對現(xiàn)有高價土地成本的攤薄。
但申萬測算的前提是建立在房地產(chǎn)市場持續(xù)反彈的基礎(chǔ)上，在目前市場敏感的時刻，這一趨勢仍然無法看清。 - ■ 與【房地產(chǎn)市場高價地風(fēng)險分析】相關(guān)新聞
- ■ 行業(yè)經(jīng)濟
- ■ 經(jīng)濟指標(biāo)
-
