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我們自己制造的樓市魔鬼分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-6-9
- 【搜索關(guān)鍵詞】：樓市 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢(xún) 競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)
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開(kāi)發(fā)商眼看要撐不住了，迫不及待的購(gòu)房者卻伸出了援助之手和很多人的期望并不一致，樓市“回暖”了。
2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)題研究報(bào)告 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2009-2012年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢(xún)報(bào) 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2008-2010年中國(guó)成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2008-2009年中國(guó)二手房交易市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)展 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)
包括北京、上海、廣州、深圳等幾乎所有的國(guó)內(nèi)一線城市，均出現(xiàn)了成交量和房?jī)r(jià)齊頭并進(jìn)的局面。以北京為例，今年3月份北京成交商品住宅約155萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)接近2007年房?jī)r(jià)最高峰時(shí)候的水平。
開(kāi)發(fā)商用行動(dòng)證明，他們?cè)诮巧袚Q方面有不遜于演員的功力。許多在幾個(gè)月前表現(xiàn)得可憐兮兮，傳說(shuō)幾欲破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司，突然以令人瞠目的價(jià)格拿下一塊塊“地王”：綠地集團(tuán)以12億元獲得上海斜土街道107街坊地塊，刷新了上海2009年經(jīng)營(yíng)性用地的最高出讓總價(jià)；富力地產(chǎn)以相當(dāng)于出讓底價(jià)3倍多的10.22億元，買(mǎi)下北京廣渠門(mén)10號(hào)地塊，樓面地價(jià)超過(guò)13000元/平方米，而緊鄰該地塊的某樓盤(pán)新房住宅售價(jià)為20000元/平方米，周邊二手房?jī)r(jià)格在18000元/平米左右，這意味著該地塊成交價(jià)再度隱現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的行情??
看上去開(kāi)發(fā)商又恢復(fù)了對(duì)土地的狂熱。如果按照這個(gè)行業(yè)里一直默認(rèn)的“潛規(guī)則”判斷：開(kāi)發(fā)商重燃拿地?zé)崆�，�?yīng)該是樓市回暖的又一個(gè)前兆。
但此時(shí)的市場(chǎng)顯然不是處在一個(gè)可以簡(jiǎn)單憑表象就可下結(jié)論的階段。盡管從2月以來(lái)“量?jī)r(jià)齊升”，盡管許多房地產(chǎn)商的日子已經(jīng)不像春節(jié)前那么難過(guò)，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來(lái)會(huì)發(fā)生什么，更多人的看法還是不那么樂(lè)觀�！安缓谜f(shuō)”往往是他們給出的第一句話(huà)。
博弈“小陽(yáng)春”
目前比較一致的判斷是，風(fēng)風(fēng)火火的成交旺市大半都跟“低價(jià)”有關(guān)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度北京商品住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)為11961元/平方米，環(huán)比2008年四季度下降14.1％，每平方米下降近2000元。這其中有部分原因是一季度開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目以遠(yuǎn)郊普通住宅為主，這個(gè)因素整體上拉低了開(kāi)盤(pán)均價(jià)，但這組數(shù)據(jù)也從另一個(gè)側(cè)面表明：樓市還處在“以?xún)r(jià)換市”的階段。
有媒體報(bào)道，在這一輪“小陽(yáng)春”中，北京依然有89個(gè)樓盤(pán)3月的成交量為零。這些樓盤(pán)多為高檔公寓或別墅，有的“沒(méi)有資金壓力，不著急賣(mài)”，有的因?yàn)槭袌?chǎng)不好，沒(méi)有新推樓盤(pán)。但他們共同的特點(diǎn)是“不降價(jià)”。
“目前賣(mài)得好的 ，都是100平米左右、兩居、小戶(hù)型、適合自住的普通住宅�！贝朔N看法在業(yè)內(nèi)獲得了普遍的認(rèn)同。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴《新世紀(jì)周刊》，這輪反彈的原因，主要是去年一線城市成交量縮水太多（上海65％，北京50％以上），大部分是去年壓抑的需求在眾多利好政策下的釋放。
政府降低購(gòu)房首付比例、4萬(wàn)億投資計(jì)劃、住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免等利好政策的出臺(tái)，再加上年底開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張為回款做出降價(jià)促銷(xiāo)，這些都刺激了住宅銷(xiāo)量的增長(zhǎng)。
不過(guò)，盡管銷(xiāo)售紅火，很多地產(chǎn)商還是表示“現(xiàn)在企業(yè)的庫(kù)存壓力很大，走量是關(guān)鍵”。奇怪的是：盡管口口聲聲“走量”，但從近期的表現(xiàn)看，庫(kù)存壓力并沒(méi)有轉(zhuǎn)化成他們的降價(jià)動(dòng)力，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有清倉(cāng)大甩賣(mài)的打算，只是放慢了推新盤(pán)的速度，有些賣(mài)得好的，甚至還小幅漲起了價(jià)。
萬(wàn)瑞數(shù)據(jù)副總裁梅濤告訴記者，根據(jù)萬(wàn)瑞數(shù)據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)主流大中型網(wǎng)站房產(chǎn)頻道的全流量監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，從去年的5月份到10月份，房地產(chǎn)類(lèi)網(wǎng)站最被用戶(hù)關(guān)注的內(nèi)容排行榜中找不到一個(gè)與樓盤(pán)相關(guān)的，大家那時(shí)關(guān)注最多的是裝修，然后是與地產(chǎn)有關(guān)的優(yōu)惠政策。但從去年10月份開(kāi)始，還是在這個(gè)關(guān)注排行榜中，突然出現(xiàn)了超過(guò)15％的與某個(gè)城市的某座樓盤(pán)相關(guān)的內(nèi)容�！叭藗儗�(duì)具體樓盤(pán)具體項(xiàng)目開(kāi)始關(guān)注了，可以認(rèn)定這很有可能是購(gòu)買(mǎi)行為的前兆”。梅濤說(shuō)。所以去年11月份，他們發(fā)布過(guò)一個(gè)小的公告，預(yù)測(cè)今年第一季度一些大的城市，房地產(chǎn)可能出現(xiàn)回暖。
一直從事數(shù)據(jù)分析的梅濤認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)有一些很奇怪的特征，“比如買(mǎi)漲不買(mǎi)跌�！彼�舉了一個(gè)早年賣(mài)服裝的朋友講的例子，一件衣服賣(mài)不出去，價(jià)簽后面加倆零就賣(mài)出去了�！拔腋杏X(jué)今年一季度很多開(kāi)發(fā)商明白了這個(gè)道理，并且去賭這件事。去降價(jià)倒不如我反過(guò)來(lái)，賣(mài)不動(dòng)是因?yàn)閮r(jià)格一天比一天低，如果你的價(jià)格一天比一天高，一定是賣(mài)得動(dòng)的。這也是一個(gè)博弈的過(guò)程�！�
梅濤表示，如果基于這個(gè)邏輯，媒體曝光的那些開(kāi)發(fā)商找房托、假按揭等造假行為也就很好理解了。一季度的“小陽(yáng)春”不管是真是假，都說(shuō)明大多數(shù)潛在的消費(fèi)者仍然沒(méi)有結(jié)束持幣觀望的心態(tài)。此種情況下，時(shí)間和耐心是決定買(mǎi)賣(mài)雙方博弈最終輸贏的關(guān)鍵籌碼。而在時(shí)間方面，賣(mài)方的壓力要比買(mǎi)方大——有關(guān)資料顯示，國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，有些甚至超過(guò)了警戒線。隨著還款時(shí)間的臨近，開(kāi)發(fā)商的資金壓力會(huì)越來(lái)越大。
“其實(shí)，如果他們（消費(fèi)者）再扛一扛，開(kāi)發(fā)商就會(huì)繃不住了”。這是一位房地產(chǎn)商的原話(huà)。
6、7月是分水嶺
根據(jù)2009北京春季房展主辦方提供的數(shù)據(jù)，5天展期內(nèi)，共有超過(guò)15萬(wàn)購(gòu)房者參會(huì)，意向成交金額突破30億元。但到目前為止，這30億的“意向”還沒(méi)有在房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上得到落實(shí)。央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)100位與會(huì)者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)于“目前會(huì)出手購(gòu)買(mǎi)還是會(huì)繼續(xù)觀望”的問(wèn)題，有98％的回答都是繼續(xù)觀望，理由也都一樣：房?jī)r(jià)還是太高。
許多專(zhuān)家認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商就“小陽(yáng)春”大規(guī)模提價(jià)，市場(chǎng)將會(huì)重新陷入觀望。北京高策房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)李國(guó)平表示，樓市的底部不會(huì)一次觸底就完成真正的價(jià)格反彈，即使當(dāng)?shù)撞恐饾u形成，也絕不意味著房?jī)r(jià)就會(huì)立即進(jìn)入上升周期，因?yàn)橛行枨蟮牟粩嘈迯?fù)，只能逐步托住房?jī)r(jià)向下的跌勢(shì)，卻無(wú)法將房?jī)r(jià)向上拉升。
“這一輪降價(jià)到位所消解的有效需求，相對(duì)于依然龐大的供應(yīng)以及待開(kāi)發(fā)存量來(lái)說(shuō)，還是非常有限的。形成熱銷(xiāo)后，開(kāi)發(fā)商會(huì)普遍停止降價(jià)，個(gè)別還會(huì)提價(jià)，銷(xiāo)量立即就會(huì)萎縮。只有在再次降價(jià)之后，新的有效需求才會(huì)被修復(fù)，才會(huì)形成新的銷(xiāo)量的增長(zhǎng)�！崩顕�(guó)平說(shuō)。
無(wú)疑，決定今后房?jī)r(jià)是漲還是跌的最大因素，是房地產(chǎn)商本身的資金狀況，這也是各大房地產(chǎn)公司最為在乎的核心機(jī)密。此種現(xiàn)實(shí)下，如何才能判斷房地產(chǎn)商的資金狀況呢？梅濤說(shuō)萬(wàn)瑞數(shù)據(jù)運(yùn)用了一個(gè)很簡(jiǎn)單但可能很有效的方法：分析開(kāi)發(fā)商的廣告投放量。
根據(jù)萬(wàn)瑞數(shù)據(jù)對(duì)今年3月份以來(lái)網(wǎng)絡(luò)廣告投放量的監(jiān)測(cè)，房地產(chǎn)類(lèi)網(wǎng)絡(luò)廣告的投放呈現(xiàn)出銳減趨勢(shì)：4月份前兩周房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主的數(shù)量比3月份的最高值下降了43.6％，廣告創(chuàng)意數(shù)降低了45.5％。同時(shí)，房地產(chǎn)類(lèi)網(wǎng)絡(luò)廣告的投放頻度（按照投放天/次計(jì)算）下降50.8％。根據(jù)估算，4月份前兩周地產(chǎn)商網(wǎng)絡(luò)廣告投放金額比3月份的周最高值下降了63.4％。
梅濤分析，此種銳減可能與部分開(kāi)發(fā)商將市場(chǎng)推廣資金用于參加類(lèi)似北京春季房展等展會(huì)有關(guān)，但反觀汽車(chē)行業(yè)的情況，今年上海車(chē)展前期，汽車(chē)廠商的網(wǎng)絡(luò)廣告投放并未出現(xiàn)類(lèi)似地產(chǎn)類(lèi)網(wǎng)絡(luò)廣告的銳減狀況�！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)是否真的好到不用做廣告了？我認(rèn)為不是�！泵窛f(shuō)，現(xiàn)在他的手機(jī)一天會(huì)收到15～20條垃圾短信，大概有三分之一的內(nèi)容與賣(mài)房子有關(guān)，其中也不乏一些大地產(chǎn)商的樓盤(pán)�！氨热缒衬硺潜P(pán)的廣告，對(duì)外的所有信息都是說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目如何搶手，怎么火爆，一開(kāi)盤(pán)就搶購(gòu)一空。我就想如果搶購(gòu)一空那你還發(fā)這短信騷擾我干什么？曾經(jīng)財(cái)大氣粗的房產(chǎn)企業(yè)用這種手段做廣告，說(shuō)明了什么？由此看來(lái)，資金捉襟見(jiàn)肘是目前房地產(chǎn)商面臨的共同問(wèn)題。”
根據(jù)一些機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商財(cái)務(wù)狀況的研究，今年6月是相當(dāng)一批開(kāi)發(fā)商償還銀行貸款的高峰期，如果在6月份之前國(guó)內(nèi)樓市不出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)，不能排除部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。“換句話(huà)說(shuō)，今年6～7月可能會(huì)是近一年來(lái)國(guó)內(nèi)樓市買(mǎi)賣(mài)雙方博弈初見(jiàn)分曉的一個(gè)分水嶺。一些資金實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)不得不選擇大幅降價(jià)，而一旦出現(xiàn)這種降價(jià)風(fēng)潮，即便是最有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商可能也難以獨(dú)善其身了——與自己一箭之遙、品質(zhì)差不多的房子如果降價(jià)到6000，你還能賣(mài)20000嗎？”
不被看好的后市
大多數(shù)人對(duì)房地產(chǎn)后市出言謹(jǐn)慎的另一個(gè)重要原因還在于，目前宏觀經(jīng)濟(jì)并不能給人太多的信心。國(guó)際金融危機(jī)的影響還在繼續(xù)擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也依然嚴(yán)峻。從世界范圍來(lái)看，很難找出一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)房市還能夠一枝獨(dú)秀的案例。
這一輪“小陽(yáng)春”銷(xiāo)售確實(shí)讓房地產(chǎn)商完成了部分“去庫(kù)存化”，但因?yàn)橹胺e壓的過(guò)于嚴(yán)重，要真正消化并非一朝一夕可以完成。另外，今年保障性住房會(huì)大批入市，而現(xiàn)在保障性住房和商品房之間的界限非常模糊，一旦大量入市，對(duì)于存量商品房無(wú)疑是個(gè)很大的威脅。
在目前的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境下，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)向內(nèi)需主導(dǎo)，即當(dāng)?shù)氐淖宰『透纳菩孕枨笳诔蔀橹问袌?chǎng)的中堅(jiān)力量。但剛性需求到底有多少，各地都無(wú)法做出一個(gè)準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)。如果過(guò)幾個(gè)月剛性需求釋放完了，成交量就會(huì)走低，樓市可能再一次跌入低谷；如果剛性需求很大，拉動(dòng)市場(chǎng)三五個(gè)月，再慢慢帶動(dòng)非剛性需求的回暖，就有可能令整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。
另外，一位不愿具名的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士對(duì)記者表示：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上真正主流并不是剛性需求，而是投資資金�！巴顿Y的人不多，就別談回暖�！倍壳�，北京和上海的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格幾乎沒(méi)有變化，成交量也很低，這表明投資者還沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)。
中國(guó)社科院研究員曹建海對(duì)《新世紀(jì)周刊》表示，在經(jīng)濟(jì)規(guī)律的大勢(shì)壓迫下，中國(guó)城市房?jī)r(jià)將在兩年后滑入低谷，跌幅可能達(dá)到現(xiàn)價(jià)40％～50％。他得出這個(gè)降幅的依據(jù)是2004～2005年的房?jī)r(jià)�！�2003年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了18號(hào)文，這是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)非理性上漲的體制性原因�？紤]到房地產(chǎn)供給始終大于消費(fèi)需求的實(shí)際情況，所以我認(rèn)為2003年以后的房?jī)r(jià)上漲基本上是由投資需求推動(dòng)的非理性現(xiàn)象。所以，合理的解釋是房?jī)r(jià)應(yīng)該回歸到2003年底的水平，但是考慮到通脹因素，以及2004～2005年是房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后的初期階段，這個(gè)時(shí)期的市場(chǎng)需求仍然是以消費(fèi)需求為主的，所以房?jī)r(jià)在2012年回落到2004～2005年的水平是合適的。如果綜合居民收入增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)下跌等因素，那時(shí)全國(guó)大中城市平均房?jī)r(jià)／家庭收入將由現(xiàn)在的15倍回落到6倍，是一個(gè)由社會(huì)矛盾轉(zhuǎn)向社會(huì)和諧的過(guò)程�！�
北京高策房地產(chǎn)董事長(zhǎng)李國(guó)平則表示，房?jī)r(jià)要想真正進(jìn)入上升周期，必須有賴(lài)于整體經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，高端改善性需求的復(fù)蘇，投資及投機(jī)資金量的增長(zhǎng)，供應(yīng)重新回復(fù)到短缺的狀態(tài)。所有這些因素的匯集，如果能在兩年之內(nèi)完成，“那么中國(guó)創(chuàng)造的就不僅僅是房地產(chǎn)，而應(yīng)該是全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)奇跡�！� - ■ 與【我們自己制造的樓市魔鬼分析】相關(guān)新聞
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