從國際經(jīng)驗看，建立健全住房擔保體系可以有效增加住宅市場的需求，在一定程度上可以緩解當前的房地產(chǎn)危局。本課題組在建設(shè)部房地產(chǎn)司及有關(guān)部門的資助與指導下，經(jīng)過認真調(diào)研，在廣泛吸收和借鑒國外經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國的國情，提出了構(gòu)建我國住房置業(yè)擔保體系的設(shè)想。美國的次貸危機使我們更加深刻地認識到，通過完全市場化的手段（提高利率的方式）來實現(xiàn)低收入群體的住房夢想是不現(xiàn)實的，政策性住房擔保機構(gòu)的作用是不可或缺的。

    我國的住房擔保成立的初衷是為了解決住房公積金運作過程中的具體問題，從成立之初到2007年，房地產(chǎn)市場一直是牛市，住房的市場需求十分旺盛，政府無需通過提供住房擔保等方式來刺激房地產(chǎn)市場。對于銀行等按揭貸款機構(gòu)來說，在房價上漲過程中亦無房地產(chǎn)金融風險可言，因此，住房置業(yè)擔保行業(yè)沒有得到重視當為必然，其定位也必然游離于政府的視線之外。由于我國的住房置業(yè)擔保行業(yè)沒有得到應有的重視，存在諸多的問題，概括來說主要是三方面的問題，一是政策定位不清，二是資本金不足，三是風險分散機制缺失。

    構(gòu)建我國政策性住房擔保體系迫在眉睫

    在全球金融危機及經(jīng)濟危機的沖擊下，中國房地產(chǎn)行業(yè)同其他經(jīng)濟領(lǐng)域一樣面臨需求明顯萎縮、市場存貨規(guī)模越來越大、企業(yè)資金周轉(zhuǎn)越來越困難的嚴峻考驗，不僅嚴重影響到房地產(chǎn)上下游行業(yè)的發(fā)展，而且影響到整個宏觀經(jīng)濟的增長。自2008年10月份以來，國家已經(jīng)出臺一系列刺激房地產(chǎn)市場的政策，但效果仍然有限，當前房地產(chǎn)市場的主要問題是老百姓的購買力有限而房價較高、存量巨大，按照目前市場的銷售速度，消化存量需要至少四年時間。在消化住房存量的過程中房地產(chǎn)投資勢必大幅度減少，給宏觀經(jīng)濟增長帶來較大沖擊。如果采取我們的方案（見后面），國家出資100億元就可以撬動約1萬億元的住房銷售，可以有效緩解當前房地產(chǎn)市場的困境。

    從長期看，完善住房置業(yè)擔保體系可以為構(gòu)建我國的政策性住房金融體系做準備。無論歐美發(fā)達國家，還是發(fā)展中國家，都有專門的政策性住房金融機構(gòu)，支持中低收入家庭購買自住住房。這些機構(gòu)可以是低息、長期貸款的發(fā)放機構(gòu)，也可以是以擔保為方式的中低收入家庭信用提升機構(gòu)。值得一提的是政府在通過擔保對中低收入家庭提供支持，是以一種平等的市場參與者身份進入市場，是以間接干預的方式來完善市場的基礎(chǔ)設(shè)施和體制建設(shè)，既有利于在住房抵押貸款領(lǐng)域有效發(fā)揮市場機制的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，又能發(fā)揮政府調(diào)節(jié)對市場失靈的彌補作用；而且，政府實現(xiàn)上述政策目標的成本非常低。

    根據(jù)我們的分析考察，各國之所以需要建立政策性住房金融體系，最主要的原因是為了確保住房金融在穩(wěn)定的低利率環(huán)境里運行，因此，各國的住房金融基本上都是一個獨立的體系，按揭貸款的利率也以固定利率最為常見。

    需要指出的是，我國經(jīng)濟在這一輪上升周期中，物價一直保持較低的水平，利率從1997年后也基本上處在下調(diào)周期中，我們還沒有體會過利率上升對房地產(chǎn)市場的沖擊，包括銀行在內(nèi)的所有參與者都分享著住房抵押貸款迅速增加所帶來的美好時光。假如通貨膨脹光臨中國，我們將貸款利率提高到10%以上（上一輪通貨膨脹時期的貸款利率最高為15.3%）將出現(xiàn)嚴重后果：首先是出現(xiàn)大量的違約事件，因為在高通貨膨脹時期往往伴隨著經(jīng)濟衰退，人們實際收入減少，失業(yè)大量增加，而利率的提高又使每月還款數(shù)量迅速增加，很多人會還不起貸款；其次是住房市場陷入停滯，如此高的利率將阻止新增的住房抵押貸款；第三是房地產(chǎn)投資大幅度減少，使鋼鐵、建材、建筑、有色金屬等與房地產(chǎn)密切的行業(yè)出現(xiàn)衰退。其結(jié)果是顯而易見的，整個金融市場將陷入混亂。

    可見，當住房抵押貸款規(guī)模已經(jīng)足夠大的時候，它將成為未來利率政策的桎梏，當通貨膨脹來臨時，我們將不能像從前那樣自如地使用利率工具了，或者說，我們使用利率工具時將付出更高昂的成本。

    有鑒于此，構(gòu)建包括住房擔保在內(nèi)的政策性住房金融體系已經(jīng)成為當務(wù)之急。

    完善住房置業(yè)擔保體系該從何處下手

    第一,將住房置業(yè)擔保確定為政策性住房金融機構(gòu)。根據(jù)國際經(jīng)驗，我們認為中國住房置業(yè)擔保應該成為政策性住房金融機構(gòu)，并與住房公積金一起成為中國政策性住房金融體系的主要組成部分。其政策目標是為中低收入群體首次購房或改善性住房需求提供擔保，使中低收入群體能夠以較低的首付比、較低的利率實現(xiàn)購買住房的目的，促進政府實現(xiàn)“居者有其屋”的目標。

    為了實現(xiàn)上述定位和目標，應該規(guī)定住房置業(yè)擔保公司針對中低收入群體的住房擔保業(yè)務(wù)量的比例。對于中低收入群體購房設(shè)置一定的條件的明確并要符合以下基本條件包括：1）購房債務(wù)支出占家庭收入比為30%以上；2）購房用途是自��；3）首次購房，或第二次購房但目前的居住水平低于本市平均水平；4）貸款上限。抵押貸款上限每年由住房部依據(jù)全國住宅市場的價格變化和居民家庭收入水平等因素來確定，以每個城市中等價位的普通住宅為參照標準。

    這種做法，既體現(xiàn)出政府扶持中低收入家庭的政策取向，也為了防止人們利用政府保險的抵押貸款從事投機或購買過于奢侈的住宅。

    被擔保的住房公積金貸款按照住房公積金貸款的條件執(zhí)行，對于被擔保的商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款，應該享受最優(yōu)惠的利率。

    既然定位于政策性住房金融機構(gòu)，應該得到政府的政策性扶持，在稅收政策扶持方面可以參照中小企業(yè)融資擔保公司的政策，另外還需要政府的信用支持，以政府財政出資的形式讓政府占有一定份額的股份。

    為了提高住房置業(yè)擔保公司的運行效率，鼓勵社會資本加入，但為了防止可能存在的道德風險隱患，應該將擔保公司的分紅比例控制在一定范圍（如不超過盈利的50%）。

    第二,業(yè)務(wù)范圍可以立足于公積金擔保業(yè)務(wù)，拓展按揭保險業(yè)務(wù)。

    1）立足公積金擔保業(yè)務(wù)，發(fā)揮住房置業(yè)擔保公司在按揭貸款風險防范和不良資產(chǎn)處置方面的專業(yè)優(yōu)勢。

    擔保與保險相比，最大優(yōu)勢在于擔保可以通過貸前的審核與甄別機制，以及有效的反擔保措施，增加借款人違約成本，降低借款人違約風險；通過專業(yè)化的貸中、貸后管理措施，降低銀行不良貸款率，提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量。在這方面，各地住房置業(yè)擔保公司已經(jīng)初步摸索出了一些經(jīng)驗，未來可以繼續(xù)發(fā)揮這一優(yōu)勢，在住房按揭貸款風險防范及不良資產(chǎn)處置等方面發(fā)揮更大的作用。

    隨著業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展和市場進入下行周期，銀行按揭貸款的不良率會逐漸上升，市場會產(chǎn)生日益增加的處置不良按揭貸款資產(chǎn)的需求，擔保公司在此領(lǐng)域大有可為。如果突出住房置業(yè)擔保公司的風險管理和服務(wù)優(yōu)勢，將業(yè)務(wù)重點放在幫助銀行化解資產(chǎn)風險方面上，不僅可以增加擔保公司實際擔保能力，而且更容易促成商業(yè)銀行與擔保公司的業(yè)務(wù)合作，獲得更大的擔保空間。

    2）借鑒美國的經(jīng)驗，拓展按揭保險業(yè)務(wù)。美國和加拿大為購房提供的抵押保險（MI），亦稱抵押違約保險或抵押保證保險。它不同于按揭人壽保險為借款人因意外事故、疾病死亡提供還貸擔保，也不同于償付保證保險為借款人因失業(yè)或傷殘無力償還債務(wù)提供一種信用擔保。而是專門針對貸款房產(chǎn)價值比（LTV）超過法定比例時，由借款人向保險機構(gòu)購買違約保險，保險機構(gòu)為其償還貸款提供部分和全部的保證，從而使銀行在不增加任何風險的情況下，為借款人提供優(yōu)惠的信貸服務(wù)，如降低首付款比率和低息貸款等。

    這種抵押保險的給市場帶來多贏的效果是顯而易見的：一是降低了購房者的首付比例，提高社會對購買住房的需求，有利于化解當前住房市場存量過大、開發(fā)商資金循環(huán)不暢、房地產(chǎn)投資增速下滑的局面；二是降低了銀行低首付貸款的風險，為銀行拓展個貸業(yè)務(wù)保駕護航；三是為保險產(chǎn)品創(chuàng)新提供了機遇，完善了個貸風險分擔機制；四是貸款保險和貸款組合保險為未來住房抵押貸款證券化奠定了基礎(chǔ)，提升了資產(chǎn)的信用等級。

    第三,住房擔保體系的再造與完善。

    我國住房擔保體系的現(xiàn)狀是各自為政，每個置業(yè)擔保公司的資本實力都非常有限，首先需要解決的是資本金問題，建議采取以下步驟：

    成立住房置業(yè)再擔保公司。中央財政拿出100億元成立住房置業(yè)再擔保公司。此舉是為了增加住房置業(yè)擔保行業(yè)的抗系統(tǒng)風險的能力。

    補充住房置業(yè)擔保公司的資本金。在清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上鼓勵地方財政和社會資本出資補充目前已經(jīng)成立的住房置業(yè)擔保公司的資本金，對于符合條件的地方住房置業(yè)擔保公司可以成為再擔保公司的客戶成員。

    對現(xiàn)有住房置業(yè)擔保市場進行規(guī)范和整合。對無擔保資質(zhì)、償付能力較弱、一個省區(qū)設(shè)立多家住房置業(yè)擔保機構(gòu)的予以整合和退出，今后新成立的住房置業(yè)擔保機構(gòu)及分支機構(gòu)要進行嚴格的資格認證，引進國內(nèi)外金融行業(yè)的戰(zhàn)略投資機制。

    培育按揭保險業(yè)務(wù)。讓專業(yè)化的商業(yè)保險公司進入住宅抵押市場，以多樣化保險產(chǎn)品，專業(yè)化經(jīng)營管理方式，為居民購房或從事房地產(chǎn)投資提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，特別是中等偏上和高收入群體應通過購買保險公司的保險，獲得銀行貸款和房屋的所有權(quán)。

    在中央財政出資100億元的基礎(chǔ)上，如果地方財政及社會資本能補充100億元左右，則我國住房擔保行業(yè)體系可基本建立，整個行業(yè)的資本實力達到300億元左右，可以帶動住房消費1萬億元左右。不僅可以有效緩解當前住房市場不景氣的狀況，而且能為政府調(diào)節(jié)住房市場找到一個可操作的工具。

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