“地王時代”歸來 樓市泡沫不利社會穩(wěn)定

    以北京最近的拍賣地塊地價接連被刷新為標(biāo)志,中國樓市上演王者歸來,“地王時代”重新走上了地產(chǎn)開發(fā)的大舞臺。但是已然基本失去民意的高房價和泡沫樓市究竟會將房地產(chǎn)業(yè)帶往何方?房地產(chǎn)業(yè),這個中國最大的“賭場”一旦制動失靈將會為中國經(jīng)濟帶來怎樣的惡果?其實,關(guān)于樓市泡沫之爭由來已久,只不過,最近由于地王再現(xiàn)從而引發(fā)了關(guān)于泡沫之爭的白熱化。而實際上泡沫之爭就是皇帝的新衣,尤其是近幾年房地產(chǎn)市場擁堵著千軍萬馬,沒有泡沫反倒不正常。

    有業(yè)內(nèi)人士指出,關(guān)于新一輪高房價解釋的最新版本,一是報復(fù)性反彈,二是剛性需求釋放,三是通脹預(yù)期的結(jié)果,四是流動性過剩。

    著名經(jīng)濟學(xué)家成思危在“北京國際金融論壇2009夏季報告會”上表示,本輪房價上漲一開始是由剛性需求推動的,但后市發(fā)展則與信貸大規(guī)模的投放、老百姓出于對資產(chǎn)保值增值的需求等因素有關(guān),這些因素推動了樓市需求,從而導(dǎo)致了房價上漲。不過,目前房價、股價是否已到累積泡沫的程度,一向敢言的他,或許是受到上次關(guān)于“房地產(chǎn)業(yè)列入中國十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”言論的影響,他表示,“目前還無法判斷”。

    而最令人玩味的是,國土資源部為了回應(yīng)“數(shù)據(jù)紛爭”提議公布房地產(chǎn)開發(fā)成本,以此推斷地價推高房價沒有根據(jù)。事實上,不用公布,民眾心里很清楚,在房地產(chǎn)市場中,地方政府和開發(fā)商就是哼哈二將,就是利益聯(lián)盟,高地價和高房價促成了他們的雙贏。上海市閔行區(qū)的“蓮花河畔景苑”土地中標(biāo)價為4600萬元,業(yè)內(nèi)人士計算該樓盤實際成本均價為4100元/每平方米,而合同銷售均價為14297元/每平方米,每平方米的利潤高達(dá)1萬元,這家開發(fā)商開發(fā)這個樓盤的實際利潤達(dá)4億元之巨。

    都說歷史不會重演,但中國樓市卻發(fā)生了反復(fù);都說2007年是樓市最后的瘋狂,但沒料到的是眼下的瘋狂來得更瘋狂。

    所有指望地方政府和開發(fā)商把地價、房價降下來的想法被事實證明是書生意氣、白日做夢。而我們的夢想就是不論怎樣,使樓市泡沫小一點,使市場波動小一點,從而使房地產(chǎn)市場趨于理性,趨于健康發(fā)展。

    近日，各地“地王”、“樓王”頻現(xiàn)，地價不斷創(chuàng)出新高，那么是什么支撐著搶地風(fēng)潮卷土重來？是什么讓房價重回上升通道？地價與房價之間究竟有著何種聯(lián)系？本期“地價!房價?”話題將就二者的關(guān)系給予探討與梳理。

    地王頻現(xiàn) 樓市的一股虛火

    2009年第一季度，西安樓市出現(xiàn)了“小陽春”現(xiàn)象，交易狀況有了較大幅度的反彈，而在第二季度里，樓市熱度依然不減，不少項目借勢開盤取得了不錯的銷售業(yè)績，種種跡象似乎預(yù)示著西安樓市的完全回暖。回暖了，開發(fā)商拿地的步伐就漸漸加快了，而近期在各地頻出的“地王”又究竟會對樓市產(chǎn)生怎樣的影響呢？

    ■拿地?zé)岽呱�“地王”出現(xiàn)

    伴隨著樓市交易狀況的持續(xù)好轉(zhuǎn)，各個開發(fā)商的商品房存貨也得到了極大的消化，這樣的形勢下，開發(fā)商拿地信心大幅度增加，圈地?zé)岢痹俅纬霈F(xiàn)。一些城市相繼拍出了“地王”，“地王”現(xiàn)象再次成為市場關(guān)注的焦點，而北京、上海等一線城市甚至出現(xiàn)了“一天一個地王”的景象。

    記者還了解到，近期北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭奪激烈，高價成交，而且個別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價成交紀(jì)錄。如北京一塊28萬平方米的土地就拍得40.6億元，刷新了北京公開出讓土地以來樓面地價的新高。而在西安本地，一些大開發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價新高的紀(jì)錄。

    ■“地王”頻現(xiàn)并不理性

    地價的瘋漲勢必帶來房價的上漲，金融危機背景下“地王”的出現(xiàn)究竟是否合時宜，“地王”究竟會不會促使房價暴漲，對整個市場又有著怎樣的影響？

    西安泰盈地產(chǎn)奧林匹克花園張曉女士認(rèn)為，如果“地王”沒有合理的城市規(guī)劃和強有力的經(jīng)濟力量作為支撐，“地王”的影響力將很難為繼，依靠“地王”抬高的房價也只會有短期影響，更談不上對區(qū)域內(nèi)房價的影響。“大量地王的出現(xiàn)實際上是一股虛火�！睆�(fù)地優(yōu)尚國際的副總劉為在接受記者采訪時表示，地價上漲會相應(yīng)導(dǎo)致房價上漲，老百姓會買不起價格如此之高的房。因此，房地產(chǎn)市場的供需依舊會處在一個不平衡的狀態(tài)之下，而樓盤價格的虛高也會影響整個市場的良性發(fā)展。

    ■地價高并不代表產(chǎn)品高端

    “地價高并不代表產(chǎn)品高端，在高價地上做出好產(chǎn)品才是關(guān)鍵�！睒I(yè)內(nèi)分析人士韓女士向記者透露，通常情況下，拿到高價地的開發(fā)商會把產(chǎn)品做得很高端，甚至是“地標(biāo)”建筑，以此來平衡一些劣勢。但實際上很多拍成地王的開發(fā)商，到后期選擇退地的也很多，這就說明了地王并不代表了樓王。

    對此，陜西銀隆房地產(chǎn)發(fā)展有限公司執(zhí)行總經(jīng)理郭燦民認(rèn)為，高價位的土地不一定就會建成好的項目，在輿論與公眾的議論熱點集中在“地王”現(xiàn)象，討論著是否會對未來房價產(chǎn)生刺激時，更應(yīng)該關(guān)注的是在這些天價地上，要有怎樣的項目才能與之匹配。奧林匹克花園的張曉女士還向記者透露，開發(fā)商選擇“地王”多是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相關(guān)，就國內(nèi)目前已經(jīng)開發(fā)或正在開發(fā)的“地王”項目而言，建筑基本上都是屬于區(qū)域內(nèi)的“地標(biāo)”建筑，必須建與之相匹配的高附加值產(chǎn)品，才能保證開發(fā)商合理的利潤空間。本報記者 張?zhí)鞂嵙?xí)記者 代東超

    一針見血

    房價發(fā)燒地價惹的禍?

    各地頻現(xiàn)高溫天氣，有人戲稱地球發(fā)燒了。而房價在進(jìn)入6月份后持續(xù)上漲，其熱度絲毫不遜于高溫天氣，讓人不禁疑問,房價也發(fā)燒了嗎？

    面對房價的 “發(fā)燒”，SOHO中國董事長潘石屹把原因歸結(jié)于地價，他認(rèn)為是地價推高了房價。那么到底地價同房價是什么關(guān)系？地價是房價上漲的那只推手嗎？

    西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗教授對記者說，把房價上漲直接歸因于土地價格過高，這種說法并不準(zhǔn)確。首先地價和房價是一種包含關(guān)系，房價包含地價，地價是房價的組成之一。國土部調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，目前中國地價占房價的15%-30%，平均為23.2%。而在西安，地價一般占房價的10%-20%。就目前來說，地價不太可能降，即使地價降了，房價也不會降。因為地價并不是決定房價的主要因素，房價是由成本和利潤兩部分構(gòu)成，成本包括建筑成本、地價、財務(wù)成本等，其中地價約占成本的1/3左右。

    楊東朗認(rèn)為，土地不是完全的商品，土地的價值是由房價來體現(xiàn)的，地價和房價互為辯證關(guān)系，就目前來說，反而是房價推高了地價。從理論上說如果地價降了，開發(fā)商的成本降低了，房價也應(yīng)該跟著降，但是一方面商品房的開發(fā)本身就是一種商業(yè)行為，開發(fā)商必然追求利益最大化，指望開發(fā)商放棄利益跟著降價可能性基本不大，另一方面房子作為一種商品，它的價格最終還是由供求關(guān)系決定的，如果消費者追漲，必然導(dǎo)致房價升溫，因此房價的理性回歸不但需要政府有力的宏觀調(diào)控，還需要購房者做到理性消費。

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