兩個(gè)因素令豪宅價(jià)畸高

    香港豪宅已成稀有珍品，不足一年間，價(jià)格由平變貴再變癲，將以往三至五年的上升周期，濃縮至少于一年，樓巿亦由不自覺(jué)的非理性亢奮，演變成狂性大發(fā)。

    中原集團(tuán)主席施永青指出，香港的投資巿場(chǎng)往往會(huì)在極度樂(lè)觀或極度悲觀下突然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。1997年第三季前，樓巿升勢(shì)比現(xiàn)時(shí)更急更勁，結(jié)果年底就出現(xiàn)金融風(fēng)暴；2003年沙士后，巿場(chǎng)極度悲觀，結(jié)果樓價(jià)于同年第三季開(kāi)始上升。

    他指出，近日豪宅樓價(jià)飆升與實(shí)體經(jīng)濟(jì)不太配合，本港總體經(jīng)濟(jì)雖已暫告見(jiàn)底，但上季GDP依然按年下跌3.8%；最新失業(yè)率高達(dá)5.4%，高過(guò)去年同期的3.2%，失業(yè)人口更大幅增加近七成。由此可見(jiàn)，普羅市民的置業(yè)能力并未在過(guò)去一年間被神奇提高，經(jīng)濟(jì)基本因素根本不足以支撐目前的豪宅樓價(jià)水平。而豪宅樓價(jià)快速節(jié)節(jié)高攀主要有以下兩股特殊的因素，以致出現(xiàn)目前樓價(jià)畸高之異狀。

    首先是本地因素。全球央行連手減息救市，聯(lián)匯制下的本港，不得不隨美國(guó)把息口調(diào)低；而在量寬幣策下，美元近期頹勢(shì)畢現(xiàn)，港匯長(zhǎng)處7.75的強(qiáng)方兌換保證水平，金管局不得不向市場(chǎng)斥出港元，導(dǎo)致市場(chǎng)資金泛濫；再加上按揭市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)界爭(zhēng)相調(diào)低按息以薄利多銷方式搶客，選用最優(yōu)惠利率(P)供款者的實(shí)際按息低至約1.8厘(P-3.25厘，P為5厘)，以銀行同業(yè)拆息(H)的更不足1厘(H+0.7厘，一個(gè)月和三個(gè)月拆息最新只報(bào)0.14厘及0.21厘)，買(mǎi)家供樓乃至炒樓的成本可謂似有若無(wú)。

    其次是外來(lái)因素，現(xiàn)時(shí)本港樓市的銷售對(duì)象廣泛，其中內(nèi)地買(mǎi)家不斷增加，單憑港人本身的負(fù)擔(dān)能力已不足解釋當(dāng)前市況。內(nèi)地有錢(qián)一族青睞本港豪宅早非新聞，闊綽出手掃樓更是屢有所聞，有豪宅的內(nèi)地客比例高達(dá)兩至三成，內(nèi)地因素日漸影響本港樓市，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

    內(nèi)地資金成主力

    戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管陶汝鴻亦稱，目前本港豪宅樓價(jià)已非由港人支持，在整個(gè)珠三角的資金支持下，加上中港兩地的利率都低企，買(mǎi)樓保值成為主導(dǎo)思想，推動(dòng)樓價(jià)上升。不過(guò)，陶汝鴻警告，近期二手成交明顯放緩，反映用家入市轉(zhuǎn)趨審慎，樓市僅靠?jī)?nèi)地資金支持，且中央政府早前輕微收緊貸款政策，對(duì)市場(chǎng)亦響起警號(hào)，建議投資者要留意內(nèi)地政策變動(dòng)。陶汝鴻估計(jì)，短期內(nèi)中央政府為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，相信不會(huì)調(diào)整政策。

    高力住宅買(mǎi)賣部行政董事潘偉基更指出，內(nèi)地客將成為未來(lái)支撐本港豪宅市道的主力之一，他說(shuō)，相對(duì)于與美元掛的港元來(lái)說(shuō)，人民幣表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，內(nèi)地客買(mǎi)港樓更可以在匯率中獲利，更吸引內(nèi)地客投資港樓。

    他估計(jì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，本港豪宅市場(chǎng)將由目前二至三成為內(nèi)地客，提升至近半數(shù)將為內(nèi)地買(mǎi)家，這些內(nèi)地資金成為樓價(jià)主導(dǎo)力量，使樓市與本港經(jīng)濟(jì)脫，相信本港豪宅價(jià)格仍有5~10%升幅。

    天價(jià)成交谷高地產(chǎn)股

    地產(chǎn)界人士人認(rèn)為內(nèi)地資金成主力，而證券界亦同樣認(rèn)為，內(nèi)地資金推升樓市格局仍然未變，豪宅新盤(pán)天價(jià)成交谷高地產(chǎn)股。

    匯業(yè)財(cái)經(jīng)證券部主管熊麗萍指出，現(xiàn)時(shí)本港豪宅市場(chǎng)主要是由外來(lái)資金推動(dòng)，加上部份投資者經(jīng)過(guò)金融海嘯后，投資態(tài)度亦可能有變，轉(zhuǎn)為投資物業(yè)，而有實(shí)際需要的買(mǎi)家則見(jiàn)息口低企而入市，為地產(chǎn)市道帶來(lái)支持。本地地產(chǎn)股中，她較為看好龍頭新地及長(zhǎng)實(shí)，中線以前者較佳，后者則有機(jī)會(huì)短線跑贏，但以現(xiàn)水平而言，估計(jì)地產(chǎn)股的升幅亦僅得約10%。

    泓福資產(chǎn)管理執(zhí)行董事兼研究部主管鄧聲興也說(shuō)，豪宅市道未必受按揭影響，由于息口仍然低企、一手樓供應(yīng)少、新盤(pán)仍然受追捧，地產(chǎn)股中線仍然值得看好，首選同樣為新地及長(zhǎng)實(shí)，建議可于100元以下買(mǎi)入長(zhǎng)實(shí)，三個(gè)月目標(biāo)價(jià)為120元，跌穿88元止蝕；新地則可于110元吸納，上望130元，跌穿100元止蝕。

    調(diào)整勾地政策 避免陷入泡沫化

    市場(chǎng)扭曲雖成就一時(shí)榮景，但潛藏極大風(fēng)險(xiǎn)。一方面，一旦美國(guó)退市加息，港元拆息勢(shì)必抽升，在息差早已嚴(yán)重偏低的情況下，銀行必須以更大的加息幅度來(lái)保住利潤(rùn)，金管局已作預(yù)警；對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，超低息環(huán)境不再，面對(duì)的更是息率數(shù)十個(gè)的巴仙增幅，炒家必先離場(chǎng)，用家供樓亦倍艱難，熾熱樓市肯定無(wú)以為繼。另方面，依靠外來(lái)需求帶動(dòng)樓市亦難穩(wěn)定持續(xù)。

    施永青認(rèn)為，雖豪宅屢創(chuàng)天價(jià)，但本港整體樓市尚未現(xiàn)泡沫。他說(shuō)，曾歷泡沫之苦的香港，還是應(yīng)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，須密切留意樓市動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)樓按監(jiān)管，合理增加土地供應(yīng)，通過(guò)調(diào)整勾地政策、加快市區(qū)重建及港鐵上蓋的招標(biāo)步伐等，以平衡理順樓宇供求關(guān)系，避免本港樓市再次陷入全面泡沫。

    他更認(rèn)為，政府應(yīng)關(guān)注香港的民生，幫助年青人置業(yè)，香港政府應(yīng)訂立制度，限制某一類樓宇，只準(zhǔn)香港居民購(gòu)買(mǎi)，以防海外人士炒得太過(guò)份。

    附：豪宅租金升幅創(chuàng)新高

    半年豪宅租金升幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后同期樓價(jià)，幸好踏進(jìn)8月租賃旺季，租金升勢(shì)明顯加快。全港35項(xiàng)指針豪宅8月份平均成交呎租報(bào)28.8元，數(shù)字較7月份飆升4.3%，升幅高于同期樓價(jià)升幅(35項(xiàng)指針豪宅加權(quán)平均成交呎價(jià)于8月份錄得2.4%升幅)，并創(chuàng)2007年11月以來(lái)單月最高升幅。

    有物業(yè)代理研究數(shù)據(jù)顯示，九龍站君臨天下及漾日居租金升勢(shì)最強(qiáng)勁，上述兩個(gè)豪宅物業(yè)租金分別按月飆升11.4%及11.2%，港島區(qū)三個(gè)主要豪宅包括貝沙灣、寶翠園及賽西湖大廈的租金亦分別錄得7.9~8.8%升幅，表現(xiàn)理想。

    租賃成交方面，樓市氣氛熾熱，不少租客決定轉(zhuǎn)租為買(mǎi)，買(mǎi)賣交投顯著加快，導(dǎo)致租賃成交減少。

    豪宅定義被扭曲

    豪宅定義眾說(shuō)紛紜，不少新盤(pán)經(jīng)過(guò)鋪天蓋地的宣傳攻勢(shì)，以及在美輪美奐的包裝下，均被稱為新晉豪宅，但對(duì)于資深投資者及用家，豪宅必須合乎地區(qū)所處的原則。

    全球各地，物業(yè)價(jià)值在乎Location。豪宅不單是金光燦爛的表面，而是具充實(shí)的“上等"內(nèi)涵。傳統(tǒng)而言，本港公認(rèn)的“純正"豪宅，主要分布于山頂、深水灣、淺水灣、中半山及跑馬地等港島區(qū)的高質(zhì)素物業(yè)，這幾乎成為地產(chǎn)老行尊的鐵律，至于周圍的鄰里身份及社會(huì)地位，也可顯示物業(yè)的市場(chǎng)地位。

    不過(guò)，近年各大發(fā)展商就將豪宅定義扭曲，發(fā)展商推盤(pán)為求突圍而出，不斷硬銷“新豪宅”概念，售價(jià)也往往高于同區(qū)二手樓價(jià)20~30%，且部份分層住宅的價(jià)格更超越1997年傳統(tǒng)豪宅的造價(jià)水平。如名鑄一個(gè)816平方呎的一廳一房細(xì)戶可賣到2,450萬(wàn)元，呎價(jià)逾3萬(wàn)元，反映出今日的豪宅已不再視乎面積究竟有多大，最重要還是其位置、景觀和獨(dú)特性，豪宅概念已重新定義，有別于以往至少有過(guò)千方呎單位，才可稱得上為豪宅。

    又如西九的天璽及凱旋門(mén)，最高呎價(jià)達(dá)7.5萬(wàn)元，造價(jià)已高于1997年傳統(tǒng)豪宅區(qū)淺水灣或中半山物業(yè)的呎價(jià)。但如天璽及凱旋門(mén)，除有3000多平方呎的大單位，也有幾百平方呎的上車盤(pán)，如此混雜組合，猶如“大大老板與小小職員同處一廈”，又是否稱得上真正豪宅？更甚者， 現(xiàn)時(shí)新盤(pán)愈見(jiàn)不實(shí)用，根本不能與傳統(tǒng)豪宅相比，故價(jià)錢(qián)差距實(shí)不應(yīng)如此大。但發(fā)展商仍不斷推高新盤(pán)售價(jià)，進(jìn)一步拉闊一手與二手樓價(jià)差距，令一手業(yè)主放售單位時(shí)有價(jià)無(wú)市，當(dāng)樓市表現(xiàn)欠佳時(shí)，便可能在樓盤(pán)入伙前出現(xiàn)大量業(yè)主撻定離場(chǎng)，影響樓市良性發(fā)展。

    傳統(tǒng)豪宅定義是在貴重地段，單位面積較大及擁有靚景觀，住客非富則貴。新豪宅的特點(diǎn)則無(wú)地點(diǎn)、規(guī)模及面積大小限制，連果欄隔離或土瓜灣都算是豪宅，只有部份特色單位如多層復(fù)式或相連戶，和配上名貴用料及大會(huì)所便稱為豪宅。

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