個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀

　　經(jīng)過十幾年發(fā)展，我國(guó)個(gè)人住房貸款得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，所有國(guó)有、股份制商業(yè)銀行均開辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)；部分發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村信用社也開始涉足這一領(lǐng)域；北京、上海、廣東等地一些外資銀行開始辦理外幣住房貸款業(yè)務(wù)。截至2008年11月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)2.95萬億元，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%左右，距離發(fā)達(dá)國(guó)家占比18%到20%的平均水平還有巨大的發(fā)展空間。

　　個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的弊病

　　業(yè)務(wù)品種單一目前基本以一手房、二手房按揭為主，其他品種如以房屋抵押為擔(dān)保的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款等，雖已創(chuàng)辦多年，但在個(gè)人貸款總量中其所占份額太小，社會(huì)上有大量的融資需求不能得到滿足。

　　運(yùn)作模式單一

　　貸款對(duì)象主要是一、二手房，運(yùn)作模式主要是銀行與開發(fā)商或中介簽訂合作協(xié)議，由開發(fā)商或中介為借款人提供階段性擔(dān)保指開發(fā)商或中介為借款人提供從貸款發(fā)放到其所購(gòu)買房屋抵押登記手續(xù)辦理完成這段時(shí)間的貸款擔(dān)保。在這種操作模式下，開發(fā)商或中介間接充當(dāng)批發(fā)商的作用，逐步形成了以開發(fā)商或中介為主要營(yíng)銷對(duì)象，以特定樓盤或中介的房源為載體，再通過開發(fā)商或中介將產(chǎn)品傳遞到購(gòu)房者手中。

　　個(gè)人房貸市場(chǎng)發(fā)展

　　初期，銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)正處起步階段，銀行沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣大消費(fèi)者的透支消費(fèi)觀念尚未形成，在這樣的情況下，采用類似批發(fā)業(yè)務(wù)的方式處理零售業(yè)務(wù)，有助于業(yè)務(wù)迅速發(fā)展。但隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展，這種操作模式已越來越不適應(yīng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　個(gè)人房貸營(yíng)銷模式的特點(diǎn)，使開發(fā)商或中介在業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范中充當(dāng)重要角色一方面，通過對(duì)大開發(fā)商、大樓盤和中介的營(yíng)銷，銀行可以實(shí)現(xiàn)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)迅速發(fā)展；另一方面，也使貸款風(fēng)險(xiǎn)集中于開發(fā)商和中介，一旦樓盤爛尾或出現(xiàn)假按揭，銀行將面臨巨大損失。

　　對(duì)個(gè)人房貸終端消費(fèi)者來說，并無選擇銀行的權(quán)力，買房只能選擇與開發(fā)商或中介有合作的銀行，如果日常辦理業(yè)務(wù)的銀行，沒有與開發(fā)商或中介簽訂合作協(xié)議，就不能選擇這家銀行辦理貸款，由此可能帶來很大不便和時(shí)間上的浪費(fèi)，同時(shí)也是消費(fèi)者福利的巨大損失。

　　開發(fā)商或中介的最終目的是實(shí)現(xiàn)銷售收入個(gè)人房貸作為促銷手段之一，根本目的在于在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售收入。而銀行不僅要立足于現(xiàn)階段的放貸，更重要的是保證將來順利收回本息，兩者存在必然的矛盾。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，開發(fā)商或中介必然對(duì)銀行形成倒逼，如果銀行不能滿足開發(fā)商或中介的要求，就可能喪失個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的來源。銀行由于自身任務(wù)、利潤(rùn)指標(biāo)壓力，同時(shí)迫于開發(fā)商銷售的壓力，喪失獨(dú)立審批原則，對(duì)一些有潛在風(fēng)險(xiǎn)的借款人發(fā)放貸款。這種審批機(jī)制的弱化帶來貸款風(fēng)險(xiǎn)的增大，也會(huì)造成開發(fā)商或中介通過假按揭等形式騙取銀行信貸資金。

　　個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展方向大力發(fā)展零售方式的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)在個(gè)人一手房貸款方面，銀行應(yīng)在維護(hù)現(xiàn)有個(gè)人房貸業(yè)務(wù)批發(fā)渠道的同時(shí)，有意識(shí)的逐漸擺脫開發(fā)商環(huán)節(jié)，直接面對(duì)消費(fèi)者，發(fā)展零售方式的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，堅(jiān)持"兩條腿走路"，這就需要?jiǎng)?chuàng)新?lián)�保形式，如引進(jìn)專業(yè)擔(dān)保公司，為購(gòu)房者提供階段性擔(dān)保，使購(gòu)房者可自由選擇貸款銀行，不再?gòu)?qiáng)買強(qiáng)賣。

　　在個(gè)人二手房貸款方面，銀行應(yīng)拓寬客源渠道。目前二手房貸款主要依靠中介的客源，采用類似批發(fā)業(yè)務(wù)的方式處理零售業(yè)務(wù)。同一手房主要依賴于開發(fā)商一樣存在假按揭、喪失獨(dú)立審批原則等弊端，且需向中介支付高額"返點(diǎn)"。為此，銀行也應(yīng)在一定程度上要擺脫中介環(huán)節(jié).具體辦法如下：網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)銷---以工行北京宣武支行為例，其轄區(qū)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)共28個(gè)，而單一房地產(chǎn)中介的門店數(shù)絕對(duì)少于這個(gè)數(shù)字，放眼北京市，全國(guó)也是這樣，銀行應(yīng)利用自身優(yōu)勢(shì)，努力拓展個(gè)人貸款客源；網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷---銀行可以通過自身網(wǎng)站，開辟有關(guān)二手房交易信息的欄目，為售房者和購(gòu)房者提供交易平臺(tái)，為客戶提供從選房到貸款的一站式服務(wù)，如交行北京分行的"個(gè)貸e站"已在這方面做出很好的嘗試。

　　逐步將創(chuàng)新向個(gè)人客戶進(jìn)行轉(zhuǎn)移

　　這主要包括：1、還款方式的創(chuàng)新。目前，等額本息、等額本金兩種還款方式已不能滿足個(gè)人不同程度的需求，銀行應(yīng)針對(duì)不同情況，開發(fā)等額遞增減、等比遞增減、一次性還款、先息后本、先本后息、按季雙周、半年還款等多種方式及各種還款方式組合。2、設(shè)計(jì)貸款方案，進(jìn)行貸款理財(cái)。隨著還款方式增多，如采用不同還款方式，將使同一筆貸款之間有較大差別，貸款方案設(shè)計(jì)的需求就會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。貸款后期可以轉(zhuǎn)按、加按，循環(huán)按揭。在條件允許情況下，幫助個(gè)人進(jìn)行貸款理財(cái)，實(shí)現(xiàn)最大限度的資金融通，并將融資成本降到最低。

　　建立以個(gè)人住房抵押為核心的全方位個(gè)人貸款體系

　　近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，個(gè)人住房已成為個(gè)人家庭財(cái)產(chǎn)中最大、最重要的組成部分。隨著國(guó)民收入逐漸積累，群眾的理財(cái)需求日益旺盛，如何盤活個(gè)人擁有的不動(dòng)產(chǎn)成為首要問題。銀行應(yīng)順應(yīng)這種趨勢(shì)，建立以個(gè)人住房抵押為核心的全方位個(gè)人貸款體系，在防控風(fēng)險(xiǎn)前提下，開發(fā)各種用途的以個(gè)人住房抵押為擔(dān)保方式的貸款品種，使個(gè)人房貸成為個(gè)人理財(cái)?shù)闹匾�組成部分。

• · 2009年8月四地樓市銷量及價(jià)格情況分析
• · 2009年第二季度上市房企凈利環(huán)比情況分析
• · 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫大小的判斷
• · 房地產(chǎn)市場(chǎng)前沿深度調(diào)查
• · 拉丁美洲建筑行業(yè)觀察及發(fā)展趨勢(shì)
• · 中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展前景分析

• · 2009年11月深圳樓市進(jìn)入調(diào)整期
• · 2009年8月上海豪宅成交量情況
• · 主題樂園催熱旅游地產(chǎn)
• · 2009年8月北京樓市現(xiàn)房簽約量統(tǒng)計(jì)
• · 2009年上半年我國(guó)建筑凈利情況
• · 國(guó)土部要求公開土地使用信息的通知

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)