種種跡象表明，虎年伊始，即使面對國家對房地產(chǎn)業(yè)一系列的宏觀調(diào)控，開發(fā)商也紛紛提高了2010年的銷售任務(wù)，然而在調(diào)控政策頻出、房價(jià)高企不下的背景下，購房者觀望漸濃已是不爭的事實(shí)。

　　眼下，一場涉及三方角力的大戲已拉開帷幕。那么，在政府期望、開發(fā)商預(yù)期、房地產(chǎn)政策救市與調(diào)控的“換班”，加之老百姓心態(tài)的博弈中，虎年樓市究竟何去何從？而此次是真能“敲山震虎”還是房價(jià)已然“騎虎難下”？

　　房地產(chǎn)公司業(yè)績大幅回升 房企提高銷售預(yù)期

　　受益于2009年樓市銷售火熱，房地產(chǎn)公司的業(yè)績大幅回升，多數(shù)房企銷售收入已創(chuàng)歷史新高。而受結(jié)算制度的影響，房企2009年的銷售將主要體現(xiàn)在2010年的業(yè)績中。

　　易居房地產(chǎn)研究院、中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國房地產(chǎn)企業(yè)銷售20強(qiáng)合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入5231億元，入圍前20的企業(yè)均已突破百億大關(guān)。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總監(jiān)陳嘯天指出，2008年度排行榜中，銷售過百億的房企有12家，而2009年，過兩百億的就有12家。

　　浙商證券報(bào)告預(yù)計(jì)，2010年A股房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入為2904-3504億元，凈利潤為436-526億元，同比增長20%-44%。

　　另據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，目前，有25家A股地產(chǎn)公司公布了2009年度業(yè)績預(yù)告，其中預(yù)增11家，增幅最高的大龍地產(chǎn)凈利潤同比增幅達(dá)122倍。深物業(yè)A、陽光股份凈利潤同比增幅也達(dá)到1050%和806%。另外，續(xù)盈和扭虧公司有8家�！邦A(yù)喜”公司占比超過七成。

　　截至2009年三季度，A股房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款合計(jì)達(dá)1887億元，同比增長63%；預(yù)計(jì)2009年末房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款余額在1600億元左右。

　　目前開發(fā)商們正在確定來年的銷售目標(biāo)，對于2010年的銷售業(yè)績，今年賣10億元的明年想賣15億元，賣30多億元的沖刺50億元——大型房企今年銷售漲幅預(yù)期多在兩成以上：

　　富力2010年目標(biāo)300億元，同比增長36%；恒大今年銷售目標(biāo)400億-450億元，同比增長33%-50%；金科集團(tuán)今年預(yù)計(jì)目標(biāo)120億-150億元，同比增幅在20%-50%……

　　富力地產(chǎn)是大發(fā)展商中第一家披露今年發(fā)展計(jì)劃的企業(yè)。上月中旬，富力北京和廣東的負(fù)責(zé)人均向媒體披露，公司2010年的銷售目標(biāo)將是300億元，較2009年的220億元增長36%。與此同時(shí)，恒大主席許家印也表示，恒大已決定將今年銷售目標(biāo)的區(qū)間鎖定在400億-450億元之間，比2009年的300億元提高了33%-50%。

　　金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪透露，金科集團(tuán)今年的預(yù)期目標(biāo)是120億-150億元，比2009年的100億元增長20%-50%。而2009年豪收180億元的龍湖地產(chǎn)，雖并未公布具體發(fā)展目標(biāo)，但此前已經(jīng)表示，“以現(xiàn)時(shí)公司的土地資源，相信在未來五年保持30%-40%的合同銷售額年增長應(yīng)不成問題�！�

　　當(dāng)然，很多大公司并未透露未來發(fā)展目標(biāo)，但從其今年上市樓盤數(shù)量，已經(jīng)可以得出大致判斷。華宇今年5大新盤齊亮相，是重慶新盤上市量最多的房企，今年銷售額無疑將比去年大幅增長；協(xié)信去年7盤銷售約20億元，今年重慶10盤在售，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)預(yù)期應(yīng)在30億元左右；萬科去年只有兩盤在售，今年則是5盤齊發(fā)，銷售額翻番應(yīng)該不成問題。

　　市場觀望氣氛漸濃 觀望不影響樓市大局

　　然而，與大房企的雄心勃勃相映成趣的是，購房者卻似乎并不買賬，觀望氣氛漸濃。來自網(wǎng)上的最新購房調(diào)查表明，認(rèn)為目前重慶房價(jià)過高的市民占調(diào)查人數(shù)的8成以上，近5成市民表示考慮推遲購房計(jì)劃。

　　觀望的原因還在于，中央政府頻繁出臺的政策讓購房者產(chǎn)生“中央打壓房價(jià)”的預(yù)期。多次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)證明，只要中央出臺抑制房價(jià)的政策，不論最終傳導(dǎo)到市場的效果如何，普通購房者的購買預(yù)期和心態(tài)都會變化，從行動(dòng)上會減緩購買甚至放棄購買。

　　從需求上看，政策影響的其實(shí)只是首次改善型客戶和投機(jī)客戶，這部分人可能因?yàn)槎�手房營業(yè)稅優(yōu)惠的終止以及二套房貸首付的提高而推遲購買。但對于大部分剛性需求客戶，比如婚房一族、拆遷一族，不論如何觀望，該買終究要買。而對于投資商業(yè)、別墅等高端物業(yè)的長線投資客戶，政策的影響幾乎沒有。因?yàn)樗麄円话愣紩�選擇分期或全款購買，并且更看重長遠(yuǎn)收益，不會在短期出手。

　　近期，券商年度投資策略報(bào)告陸續(xù)公布，其中觀點(diǎn)認(rèn)為，2010年，房企銷售額將略有下滑，但業(yè)績已基本鎖定；調(diào)控政策尚存變數(shù)，但基調(diào)“中性偏暖”；由于市場需求旺盛，加之資金充裕，房企投資意愿回升，預(yù)計(jì)土地購置、新房開工等先行指標(biāo)將進(jìn)一步向好，房地產(chǎn)行業(yè)景氣有望持續(xù)，而供求矛盾也將有所緩解。

　　專家認(rèn)為，觀望并不足以影響大局，大房企上調(diào)的銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的難度并不大。重慶克而瑞運(yùn)營總監(jiān)張揚(yáng)能表示，20%-30%銷售漲幅的估計(jì)，是考慮到調(diào)控政策的影響而得出的比較保守的判斷。

　　他認(rèn)為，一系列的調(diào)控政策，在大房企看來并不是絕對的利空，反而是吞并中小企業(yè)，加大話語權(quán)，提高行業(yè)集中度的良機(jī)。而開發(fā)商是否能完成任務(wù)，主要看需求是否萎縮以及價(jià)格是否下挫，目前看這兩點(diǎn)都不成立。加上房地產(chǎn)公司業(yè)績上升，加之市場向好預(yù)期并沒有逆轉(zhuǎn)，房企投資信心繼續(xù)保持上升，地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐步回暖趨勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的同比升幅逐月擴(kuò)大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1-11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長17.8%，增幅比1-10月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。在新增供應(yīng)方面，1-11月，全國房屋新開工面積達(dá)到9.76億平方米，同比增長15.8%。其中，11月當(dāng)月的新開工面積達(dá)到1.62億平方米，較10月份環(huán)比增長98.73%。8月份開始，新開工面積連續(xù)上升。其中，8月、9月、10月及11月新開工面積月度同比分別增長24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4個(gè)月新開工面積已高于2007年同期水平。

　　天相投資研究所認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)去庫存化效果顯著，對后市信心增加。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金面較過去大為寬裕，地王頻現(xiàn)，央企與民企競逐，大量資金正曲線進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商紛紛加大投資力度。

　　虎年的樓市拐點(diǎn)并不明確 房價(jià)下滑恐難實(shí)現(xiàn)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)主要由消費(fèi)、投資和出口這“三駕馬車”拉動(dòng)，在出口大幅萎縮的經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，擴(kuò)大投資、拉動(dòng)內(nèi)需就是必然的選擇，也因此導(dǎo)致投資過熱、資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。但預(yù)計(jì)在今年底，全球經(jīng)濟(jì)將全面轉(zhuǎn)好，出口這一塊將復(fù)蘇，在此前提下，投資這一塊就不能再繼續(xù)過熱了。

　　不過，虎年的樓市也并非毫無隱憂，今年底樓市出現(xiàn)大拐點(diǎn)的可能性很大，開發(fā)商應(yīng)做好足夠的心理準(zhǔn)備。就各區(qū)域而言，北京、上海等一線城市的泡沫較大，因此風(fēng)險(xiǎn)也將較大。

　　分析人士認(rèn)為，因?yàn)槭加?009年末的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整與2008年的房地產(chǎn)危機(jī)在很多方面存在不同，政策調(diào)控導(dǎo)致房價(jià)下滑的歷史恐難重演，今年房價(jià)下跌的期待很有可能落空。甚至有市場人士在接受采訪時(shí)表示，除非再來一場什么“危機(jī)”打擊市場，否則商品房價(jià)最多只是緩漲，不可能根本性的掉頭向下。 綜合原因基本共分三點(diǎn)：

　　第一，主要在于此次的政策調(diào)控在力求遏制房地產(chǎn)市場過度泡沫化的同時(shí)，明顯支持房地產(chǎn)作為消費(fèi)屬性的需求，以保持房地產(chǎn)業(yè)對內(nèi)需的拉動(dòng)作用，所以政策收緊的力度比上一輪調(diào)控要小。

　　第二，雖然已經(jīng)選擇了差別化的稅費(fèi)和房貸措施來抑制投資投機(jī)，但今年的貨幣政策整體預(yù)計(jì)還將保持相對寬松。

　　其三，土地恐怕也無法直接影響到商品房價(jià)。如中國指數(shù)研究院的分析師指出，雖然面對去年下半年以來“地王”頻現(xiàn)、“逢地必爭”等土地市場出現(xiàn)的不理性傾向，近期中央出臺了一系列土地政策，但主要是調(diào)整土地市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，如加大保障性住房用地供應(yīng)力度；至于進(jìn)一步打擊囤地等，也只能減緩地價(jià)增速；并且，隨著首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款50%的新規(guī)則出現(xiàn)，聯(lián)合拿地以及土地儲備進(jìn)一步向具備資金實(shí)力的品牌房企和國企聚集等也被視作趨勢。

　　高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢表示在接受媒體時(shí)表示：“經(jīng)濟(jì)周期性回暖持續(xù)，加上政府將在2010年保持積極的財(cái)政政策及適度寬松的貨幣政策以確保經(jīng)濟(jì)增長，整體經(jīng)濟(jì)基調(diào)不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大下行風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　房地產(chǎn)增加值約占GDP的4.5% 調(diào)控仍將“中性”

　　國信證券策略報(bào)告指出，房地產(chǎn)增加值約占GDP的4.5%，對GDP增長直接和間接貢獻(xiàn)超過3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的興衰與國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。在外需復(fù)蘇尚待時(shí)日的背景下，2010年上半年GDP增長仍需靠房地產(chǎn)市場拉動(dòng)。另外，2009年1-10月，累計(jì)新增個(gè)人按揭貸款額僅占全國商品房銷售額的19%，這說明利用銀行信貸資金購房的比例并未高到需要政策壓制的程度。因此，穩(wěn)定住房消費(fèi)仍將是“大方向”，預(yù)計(jì)在加息周期到來之前，調(diào)控仍將“中性”，政策調(diào)整也將分類展開。

　　上月底，廣州亞運(yùn)城255億元“地皇”的出現(xiàn)，赤裸裸地昭示了大房企對于調(diào)控政策近乎無視的態(tài)度。而大家紛紛制定比2009年更為“傳奇”的銷售目標(biāo)，也并不讓人特別意外。

　　敢于無懼調(diào)控的原因在于，目前由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的掣肘，政策的目的在于“維穩(wěn)”，導(dǎo)致先天上存在弱點(diǎn)和不堅(jiān)決。這與2007年目的明確、手段堅(jiān)決的打壓完全不同。

　　同時(shí)，中國的房地產(chǎn)調(diào)控向來存在兩個(gè)怪圈。要么是全局的問題，“一控就死，一放就亂”，2008、2009年的劇變可為最新的佐證；要么是體現(xiàn)地方與中央利益博弈的“兩個(gè)凡是”——“凡是中央調(diào)控房價(jià)的政策，很難得到執(zhí)行；凡是推動(dòng)房價(jià)的政策，都會加倍執(zhí)行�！�

　　“從嚴(yán)”的后果很嚴(yán)重。目前保八任務(wù)雖然完成，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)還很脆弱，經(jīng)不起折騰。房地產(chǎn)倘若被打壓得一蹶不振，國家對于拉動(dòng)投資的努力成果就會付之東流，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也要大受影響。

　　“從寬”的后果或者更嚴(yán)重。調(diào)控變成“空調(diào)”，不小的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大，崩盤的后果顯然無法承受，日本的慘痛教訓(xùn)可為前車之鑒。

　　中信證券認(rèn)為，2010年刺激需求的政策退出，不會以顛覆行業(yè)景氣為代價(jià)。按揭利率下限不會提高，但執(zhí)行會逐漸嚴(yán)厲。一季度流動(dòng)性會適當(dāng)恢復(fù)，價(jià)格和銷量穩(wěn)中有增，房企資金壓力很小。預(yù)計(jì)刺激需求政策退出緩慢，以確保銷售量維持高位。

　　東海證券也認(rèn)為，2009年樓市帶有很強(qiáng)的“政策市”特征，為避免經(jīng)濟(jì)的大起大落，2010年上半年政策面仍將以偏寬松基調(diào)為主；如果通貨膨脹壓力增強(qiáng)以及房價(jià)上漲過快，則房地產(chǎn)優(yōu)惠政策將逐漸收緊。

　　左右為難中，要把握好這個(gè)“度”，并且要在地方政府出于利益的掣肘下保證執(zhí)行不走樣，顯然并不是一件容易的事。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，目前，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的著力點(diǎn)已放在增加供給，而不是抑制需求。這不僅會抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，還有利于實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。政府投資的有序退出也需要房地產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長。因此，雖然政府部門會適當(dāng)打壓投資和投機(jī)性住房需求，但不會遏制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外，在房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)定發(fā)展的情況下，銀行也傾向于將資金投放給房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)信貸也沒有明顯收緊的跡象。

• · 2009年我國二三線城市房產(chǎn)價(jià)格走勢點(diǎn)評
• · 房產(chǎn)調(diào)控下我國房貸政策新走向透視
• · 凱德置地謀劃投資中國策略進(jìn)展情況分析
• · 2009年11月全國大中城市房價(jià)同比上漲情況淺析
• · 2009年1-3季我國中低價(jià)房用地供應(yīng)情況簡析
• · 2009年我國二三線城市房價(jià)上漲形勢分析

• · 2009年全國土地出讓金情況分析
• · 2010年元旦后我國樓市成交量情況分析
• · 我國部分城市投資性購房大幅上升
• · 2009年上海房地產(chǎn)市場收購總額情況分析
• · 2009年全國閑置土地統(tǒng)計(jì)分析
• · 國辦發(fā)通知降樓市虛火

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)走勢
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)