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2010年1月我國(guó)地二手樓市發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)走勢(shì)調(diào)查分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-2-1
- 【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn) 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)
- 中研網(wǎng)訊：
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新一輪的樓市調(diào)控政策“滿月”，2010年的中國(guó)內(nèi)地樓市能否繼續(xù)2009年的癲狂還是掉頭向下？
2010-2015年湖州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年上半年湖州市樓市整體呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的局面。2009年上半年湖州市商品房銷售面積為12010-2015年淮安房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年以來(lái)，淮安市城市化進(jìn)程加快，通過(guò)實(shí)施“東擴(kuò)南連、三城融合、五區(qū)聯(lián)動(dòng)”的發(fā)展戰(zhàn)略，城2010-2015年惠州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年1-10月，惠州市商品房銷售面積389.6萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)97.8%；2010-2015年吉林房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 近年來(lái)，吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)呈現(xiàn)持續(xù)、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)體系日趨成熟，產(chǎn)
相比一手新房市場(chǎng)，二手樓市集結(jié)著成千上萬(wàn)的個(gè)人投資者，他們對(duì)于政策與市場(chǎng)波動(dòng)的反應(yīng)很敏感。日前，媒體制作調(diào)查問(wèn)卷，根據(jù)全國(guó)8家知名中介機(jī)構(gòu)反饋回來(lái)的信息發(fā)現(xiàn)，1月份二手房成交量大幅萎縮，環(huán)比下降在三四成左右，成交價(jià)窄幅波動(dòng)，但買賣雙方的議價(jià)空間明顯加大。
本報(bào)還邀請(qǐng)了這幾家中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人，包括北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長(zhǎng)左暉、中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百?gòu)?qiáng)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪、合富置業(yè)上海公司總經(jīng)理袁敏杰、美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理李志仁、易居（中國(guó)）旗下上海易居臣信總經(jīng)理柯博仁、利尊地產(chǎn)董事總經(jīng)理王俊琳、廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜等，一起探討2010年中國(guó)內(nèi)地二手樓市撲朔迷離的現(xiàn)狀與未來(lái)走勢(shì)。
1 2010年1月，公司旗下門店的二手房實(shí)際成交價(jià)環(huán)比2009年12月情況如何？
左暉：公司北京門店的二手房實(shí)際成交價(jià)環(huán)比2009年12月，總體以穩(wěn)定為主。
譚百?gòu)?qiáng)：從1月1日~25日的數(shù)據(jù)來(lái)看，可能由于成交結(jié)構(gòu)的原因，上海二手房的實(shí)際成交價(jià)格環(huán)比上升9.7%。
葉厚彪：平穩(wěn)中有調(diào)整。目前看來(lái)上海已有約三成板塊的價(jià)格出現(xiàn)不同幅度的下降，與去年末的高點(diǎn)相比，最大降幅在6%左右。
袁敏杰：1月份以來(lái)，上海各板塊內(nèi)成交價(jià)格較去年12月相對(duì)持平，部分熱門板塊如寶山、閔行、普陀等出現(xiàn)議價(jià)空間增大等現(xiàn)象。
李志仁：“滬四條”對(duì)樓市的影響已逐步顯現(xiàn)，當(dāng)前一系列的救市新政，可謂給樓市注入了一支退燒針。在上海的中高檔板塊，本月二手房實(shí)際成交價(jià)格環(huán)比去年12月持平。
黃韜：受頻繁出臺(tái)的樓市調(diào)控政策影響，二手房買方觀望情緒日益濃厚，但是，賣方心態(tài)卻大多仍比較堅(jiān)挺，二手價(jià)格松動(dòng)跡象不太明顯。
2 2010年1月，公司旗下門店的二手房成交套數(shù)環(huán)比2009年12月情況又如何？
左暉：準(zhǔn)確數(shù)據(jù)還未統(tǒng)計(jì)， 1月預(yù)估的成交量數(shù)字相比2009年12月可能減少了三四成。交易量下降的原因來(lái)自于投資、投機(jī)客的退場(chǎng)，以及隨房?jī)r(jià)上漲而無(wú)力購(gòu)房人群的離市。
�。ㄗⅲ焊鶕�(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至1月27日，北京市二手房成交量為12237套，相比去年12月同期的37229套減少了近2.5萬(wàn)套，其中住宅成交11052套，僅相當(dāng)于上月同期的31.7%。）
譚百?gòu)?qiáng)：目前數(shù)據(jù)仍不確切。從個(gè)人感受來(lái)看，環(huán)比下降明顯。申城樓市的觀望氛圍逐漸濃郁，特別是一些高檔物業(yè)業(yè)主將物業(yè)轉(zhuǎn)售為租，來(lái)靜待市場(chǎng)變化。據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部在旗下180家分行了解到，目前位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)中心區(qū)域的黃浦、徐匯，中外環(huán)間的普陀和寶山，成交量均出現(xiàn)大幅萎縮。
葉厚彪：1月的前26天，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的二手房實(shí)際交易套數(shù)較去年12月同期下降了約42%。
袁敏杰：與去年第三、第四季度樓市的成交火爆相比，如今的市場(chǎng)開始步入平穩(wěn)階段。合富置業(yè)市場(chǎng)研究中心分析指出，自樓市新政實(shí)施以來(lái)，各板塊的帶看量較去年12月的平均水平普遍有10%左右的降幅。購(gòu)房者的心態(tài)也發(fā)生了明顯的變化，合富置業(yè)市場(chǎng)研究中心對(duì)旗下分行調(diào)查問(wèn)卷分析顯示，部分購(gòu)房者看多后市，并且擔(dān)心春節(jié)后房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，于是選擇加快入市的腳步，而另一部分購(gòu)房者則認(rèn)為春節(jié)過(guò)后房?jī)r(jià)會(huì)有所回調(diào)，這部分購(gòu)房者目前選擇等等看看。相比購(gòu)房者對(duì)于后市的預(yù)期有所分化，近段時(shí)間以來(lái)，業(yè)主前期普遍強(qiáng)勢(shì)的心態(tài)也有所緩和。前期堅(jiān)持到手價(jià)不變，目前已有部分賣家將到手價(jià)悄然調(diào)整為成交價(jià)，前后最高可相差15萬(wàn)~20萬(wàn)。議價(jià)空間最多可達(dá)到8%~10%。
李志仁：1月二手房市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)房者和業(yè)主雙重的觀望，二手房市場(chǎng)2010年1月的二手房總成交套數(shù)環(huán)比2009年12月將下降30%左右。
黃韜：去年廣州樓市成交放大，消化了一部分需求，再加上目前房?jī)r(jià)處于高位，以及新政出臺(tái)，再次帶來(lái)觀望，1月份的成交量大約下降了三成。
3 在2010年，圍繞成交量、成交價(jià)，你們覺(jué)得二手樓市的整體格局將如何演繹？
左暉：成交量下跌是基本可以確定的。我們公司自己預(yù)測(cè)，北京二手樓市的整體成交量相比2009年的豐收之年可能萎縮四成左右。
譚百?gòu)?qiáng)：價(jià)緩升，量趨跌，上海2010年預(yù)計(jì)全年成交面積約為2000萬(wàn)平方米。在市場(chǎng)加息預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，雖然整體市場(chǎng)的觀望氛圍比較濃郁，同時(shí)不乏一些業(yè)主低價(jià)拋售，但大多數(shù)人們對(duì)申城樓市的預(yù)期依然看漲，因此當(dāng)前整體市場(chǎng)成交量出現(xiàn)下降，但成交價(jià)格依然走強(qiáng)。雖然當(dāng)前整體市場(chǎng)政策的收緊信號(hào)強(qiáng)烈，但整體市場(chǎng)受到剛性需求的支撐，整體市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性依然比較小，樓市中買賣雙方觀望博弈依然是當(dāng)前市場(chǎng)的主旋律。
葉厚彪：春節(jié)前交易量會(huì)偏低，價(jià)格也隨著一定程度的調(diào)整；在春節(jié)后的三四月份，市場(chǎng)交易量將回升到較高水平，并在此后保持平穩(wěn)走勢(shì)，價(jià)格走勢(shì)在不同板塊會(huì)有不同幅度的波動(dòng)，但幅度不會(huì)很大。
袁敏杰：2009年全國(guó)樓市量?jī)r(jià)皆創(chuàng)歷史新高，2009年初自住需求的拉動(dòng)使得上海住宅市場(chǎng)逐步回暖，從2009年5月份到年末，自住需求的購(gòu)買力逐漸被透支，整個(gè)住宅市場(chǎng)幾乎就是投資、改善需求的市場(chǎng)。2010年樓市有自我調(diào)整的需求,成交量上將較2009年更加未定。價(jià)格方面，既難大漲,也難大跌,將以穩(wěn)定加盤整為基調(diào),供不應(yīng)求的緊張局面將得到緩解。
李志仁：二手房市場(chǎng)，中高檔房業(yè)主看好后市，年前迎來(lái)了“售轉(zhuǎn)租”高峰，由于購(gòu)房者和業(yè)主雙重的觀望，中高檔板塊本月的成交量環(huán)比上月減少了20%左右，如聯(lián)洋、古北等中高檔板塊，分行掛牌量環(huán)比去年12月增加了20%~30%，而選擇售轉(zhuǎn)租的業(yè)主則比去年12月增加了30%~40%，租賃成交量環(huán)比上月增加了20%左右。
由于市中心板塊大戶型房源具有較強(qiáng)的稀缺性，在這部分房源的帶動(dòng)下，上海中高檔板塊的均價(jià)可能還會(huì)持續(xù)小幅上漲，通過(guò)分行門店與中高檔板塊投資客業(yè)主溝通中，這些業(yè)主紛紛表示看好今年上海世博會(huì)的提升效應(yīng)以及看好上海今年的樓市，從出售角度來(lái)看，他們之前的掛牌價(jià)格相當(dāng)堅(jiān)挺，而現(xiàn)時(shí)選擇售轉(zhuǎn)租，也是為緩解自身壓力角度來(lái)考慮的。還有一部分業(yè)主是由于對(duì)未來(lái)政策的不明朗，導(dǎo)致業(yè)主沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中大規(guī)模的拋售情況。
黃韜：價(jià)格應(yīng)該較為平穩(wěn)。
4 請(qǐng)用一個(gè)詞概括2010年二手樓市大勢(shì)。
左暉：充滿不確定性。
譚百?gòu)?qiáng)：窄幅波動(dòng)。
葉厚彪：返璞歸真，回到市場(chǎng)基本面。
袁敏杰：穩(wěn)定調(diào)整為主調(diào)。
李志仁：2010年是一個(gè)“政策年”。
黃韜：平穩(wěn)之年。
5 你們覺(jué)得，未來(lái)一段時(shí)間，政策針對(duì)二手樓市還有可能出臺(tái)哪些政策？
左暉：從以往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策面的降溫舉措往往包括稅、費(fèi)，以及信貸等。
譚百?gòu)?qiáng)：或許加息三次，每次0.27%。開征物業(yè)稅將淪為樓市的終身緋聞？不要有物業(yè)稅等猛藥。
葉厚彪：從目前已出的調(diào)整政策及取得的效果看，市場(chǎng)的投資活動(dòng)已明顯減少，可以說(shuō)基本可達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)有更多政策出臺(tái)�？赡艿氖�，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，一些財(cái)政層面的調(diào)整會(huì)出現(xiàn)，比如說(shuō)加息。
袁敏杰：鼓勵(lì)自住需求，抑制投資投機(jī)需求一直都是國(guó)家調(diào)控的總方針。2010年，政府會(huì)繼續(xù)出臺(tái)保自住抑制投資的調(diào)控政策，市場(chǎng)會(huì)面臨一段時(shí)間的盤整，量、價(jià)上都會(huì)趨于穩(wěn)定。2010年一二手房替代互動(dòng)的效應(yīng)將繼續(xù)上演，二手房市場(chǎng)份額逐漸擴(kuò)大，同時(shí)一二手住宅價(jià)格也將相互影響和帶動(dòng)。
李志仁：第一，二套房貸可能會(huì)進(jìn)一步收緊，并根據(jù)購(gòu)房行為進(jìn)行差別對(duì)待，如將利率上浮10%或20%；第二，針對(duì)大戶型、高檔房的物業(yè)稅可能會(huì)推出，有可能在部分城市試行；第三，對(duì)外資購(gòu)房可能會(huì)重新緊縮。
黃韜：一段時(shí)間以來(lái)，調(diào)控樓市的政策密集出臺(tái)，考驗(yàn)著決策層的智慧與平衡術(shù)。一方面，新政為了防范樓市過(guò)熱，另一方面，又不能出現(xiàn)樓市衰退而拖累上下游的現(xiàn)象。如果市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，再次出臺(tái)重拳的可能性偏小。 - ■ 與【2010年1月我國(guó)地二手樓市發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)走勢(shì)調(diào)查分析】相關(guān)新聞
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