房地產(chǎn)研究報(bào)告-樓市新政和地方賣地收入發(fā)展情況分析_投資策略_分析預(yù)測(cè)_房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

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樓市新政和地方賣地收入發(fā)展情況分析
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-5-12

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中研網(wǎng)訊：

2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)觀察研究預(yù)測(cè)報(bào)告

2009年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中，商品住宅完成投

2010-2015年中國(guó)太陽(yáng)能光電建筑行業(yè)深度評(píng)估及投

本研究咨詢報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家工業(yè)和信息化部、國(guó)家海關(guān)總署、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院發(fā)展研

2010-2015年中國(guó)綠色建筑市場(chǎng)格局與投資可行性分

【出版日期】 2010年4月【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印

2010-2015年中國(guó)廉租房建設(shè)規(guī)劃及投資前景預(yù)測(cè)分

【出版日期】 2010年4月【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印

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　　近期，各地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政紛紛出臺(tái)，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲初見成效。但與此同時(shí)，一些有識(shí)之士擔(dān)心，房?jī)r(jià)的滯漲甚至下降，將迅速傳導(dǎo)到土地價(jià)格，進(jìn)而嚴(yán)重影響地方政府的賣地收入。分析人士認(rèn)為，即使回歸到正常年份的水平，2010年全國(guó)土地出讓收入也將較2009年的1.42萬(wàn)億元縮水4000億元左右。

　　在2009年吸收了大量貸款的地方融資平臺(tái)公司，也會(huì)隨著土地開發(fā)收益的下降，積累巨量信貸風(fēng)險(xiǎn)，形成威脅商業(yè)銀行體系安全的“堰塞湖”。

　　土地市場(chǎng)“流標(biāo)”警報(bào)響起

　　據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2009年，全國(guó)土地出讓收入為14239.7億元，比2008年大幅增長(zhǎng)43.2%。2009年地方政府本級(jí)收入總額為32581億，土地出讓收入，占比接近43.7％，成為地方財(cái)力不折不扣的“頂梁柱”。

　　如今這“頂梁柱”已現(xiàn)松動(dòng)跡象。在一季度部分城市房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)，土地價(jià)格漲幅環(huán)比卻出現(xiàn)回落。國(guó)土部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，一季度末，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)為每平方米2715元人民幣，同比增長(zhǎng)8.1%，環(huán)比增長(zhǎng)2.3%，環(huán)比漲幅回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　在新“國(guó)十條”出臺(tái)后，房產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)觀望氣氛都非常濃厚，優(yōu)質(zhì)地塊的“流標(biāo)”則充分表達(dá)了市場(chǎng)的悲觀情緒。5月7日，在北京公布土地新政后的首次土地招標(biāo)出讓中，最受關(guān)注的順義區(qū)馬坡地塊，由于所有開發(fā)商的報(bào)價(jià)都低于底價(jià)而“流標(biāo)”。

　　一旦房?jī)r(jià)下跌30%的悲觀預(yù)期成真，土地價(jià)格下跌的幅度將更深。中國(guó)社科院中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝表示，從1998年算起，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)出現(xiàn)真正的調(diào)整只有2008年，其標(biāo)志就是土地頻現(xiàn)流拍，地價(jià)屢被腰斬。

　　“以量補(bǔ)價(jià)”前景堪憂

　　土地出讓收入的降低將對(duì)地方政府的投資能力形成直接影響。

　　華泰聯(lián)合證券分析師陳勇認(rèn)為，盡管從歷史看，房地產(chǎn)業(yè)投資占總投資比重趨于穩(wěn)定，其波動(dòng)對(duì)總投資影響似乎并不大，但此次房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)投資的影響將大于以往，原因在于本輪投資增長(zhǎng)中地方政府通過(guò)融資平臺(tái)而起到的驅(qū)動(dòng)作用明顯加強(qiáng)。由于存在“資產(chǎn)（土地）價(jià)格上升——抵押品價(jià)格上升——信貸擴(kuò)張”的正反饋機(jī)制，2009年地方政府融資平臺(tái)快速擴(kuò)張，到年底其負(fù)債總額已升至7萬(wàn)億左右。一旦本次調(diào)控遏制住了土地價(jià)格的上升勢(shì)頭，甚至使之下降，則地方政府借融資平臺(tái)來(lái)撬動(dòng)信貸資源，并進(jìn)行投資擴(kuò)張的能力將受到極大限制。

　　也許是預(yù)見到地方政府投資能力的萎縮，今年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始調(diào)整。據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的報(bào)告顯示，一季度全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)總量超過(guò)100萬(wàn)畝。其中，房地產(chǎn)開發(fā)用地占供應(yīng)總量的39%以上，同比增長(zhǎng)10.2%。

　　但是房地產(chǎn)開發(fā)用地的價(jià)格波動(dòng)幅度要遠(yuǎn)超過(guò)綜合土地價(jià)格。在經(jīng)歷過(guò)2009年的大幅上漲后，今年房地產(chǎn)開發(fā)用地價(jià)格增速前高后低的走勢(shì)幾無(wú)懸念。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，在流動(dòng)性偏緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)用地“以量補(bǔ)價(jià)”的政策初衷難保不會(huì)出現(xiàn)“價(jià)量齊跌”的結(jié)局。

　　如果工業(yè)用地和商住用地的出讓情況雙雙下滑，全國(guó)土地出讓金總額將大幅縮水。即使2010年的全國(guó)土地出讓收入回歸正常年份，接近1萬(wàn)億的水平，相較2009年也將縮水4000億元左右。

　　一觸即潰的“堰塞湖”

　　土地出讓收入的下降不可避免地會(huì)威脅到地方融資平臺(tái)公司的現(xiàn)金流。劉煜輝介紹，根據(jù)中國(guó)社科院的調(diào)研顯示，全國(guó)數(shù)千家地方融資平臺(tái)公司中僅有10%左右是以項(xiàng)目現(xiàn)金流作為第一還款來(lái)源的，大部分依靠的是配套土地的出讓收入來(lái)歸還銀行的利息。

　　一旦配套土地的開發(fā)收入下降，地方融資平臺(tái)的資金鏈緊張，銀行體系內(nèi)將迅速積聚出一個(gè)龐大的壞賬“堰塞湖”。而許多地方融資平臺(tái)公司向銀行出具的地方政府還款承諾函也很難兌現(xiàn)。劉煜輝表示，地方政府根本沒有對(duì)應(yīng)的哪一塊稅收收入是可以用于給地方融資平臺(tái)公司貼息的。

　　銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底地方融資平臺(tái)的貸款規(guī)模已經(jīng)高達(dá)7.38萬(wàn)億。劉煜輝預(yù)測(cè)，加上今年的一些項(xiàng)目后續(xù)貸款，估計(jì)到2010年底總規(guī)模會(huì)達(dá)到10萬(wàn)億，全國(guó)每年七八千億的土地出讓收入也僅夠付息的。

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樓市新政和地方賣地收入發(fā)展情況分析