土地市場研究報告-全國地價下行的必然性分析_投資策略_分析預(yù)測_土地市場市場調(diào)研

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2011年中國房地產(chǎn)市場趨勢觀察研究預(yù)測報告

2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投

2010-2015年中國太陽能光電建筑行業(yè)深度評估及投

本研究咨詢報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家工業(yè)和信息化部、國家海關(guān)總署、國家發(fā)改委、國務(wù)院發(fā)展研

2010-2015年中國綠色建筑市場格局與投資可行性分

【出版日期】 2010年4月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【印

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【出版日期】 2010年4月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【印

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第五屆中國(深圳)城市土地展5月1—3日在鵬城深圳舉行。深圳城市土地展素有“中國城市土地第一展”美譽，此次吸引了來自長三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)40多個城市參展。據(jù)土地展組委會負責(zé)人介紹，為了增加本屆土地展的看點，組委會在選擇和組織城市參展的過程中下足了功夫，走訪了廣深兩地100多家大小開發(fā)商，了解他們對于進入國內(nèi)各地區(qū)、各城市房地產(chǎn)市場的意愿和想法。

調(diào)控之下，一二線城市土地交易的疲軟，似乎讓長久以來尚無機會分享“土地財政”的三線城市地方政府覬覦到了“彎道超車”的希望，但恰恰是由于三線城市豪賭城鎮(zhèn)化而帶來的海量土地供應(yīng)，最終讓“全國地價進入下行通道”成為定局。

“我們房地產(chǎn)市場尚處在起步和發(fā)展階段，不存在所謂的泡沫問題，更不存在人為的商業(yè)炒作�！北M管中央政府樓市調(diào)控的風(fēng)聲一天緊似一天，五一假期在深圳舉行的第五屆中國(深圳)城市土地展上，朝陽市副市長李軍仍然堅信，這個遼寧“小城”的房地產(chǎn)市場將不受影響。

李軍面對的，是已經(jīng)在朝陽投資的地產(chǎn)商以及未來政府有意的招商對象，他對朝陽樓市的信心是希望傳遞給在場的開發(fā)商們在朝陽購置土地的信心所在。

這樣的場面在土地展上并不鮮見。湖北十五市縣、遼寧朝陽、江蘇常州、山東文登等城市，相繼舉行專場土地交易會，而三線城市，成為了本屆土地展會的主角。

調(diào)控之下，一二線城市土地交易的疲軟，似乎讓長久以來尚無機會分享“土地財政”的三線城市地方政府覬覦到了“彎道超車”的希望，但恰是由于三線城市豪賭城鎮(zhèn)化而帶來的海量土地供應(yīng)，最終讓“全國地價進入下行通道”成為定局。

三線唱主角

“18萬公頃的這個數(shù)字，確實很大，但是我們恐怕要看分布，”華遠集團總裁任志強告訴記者，在此之前，為了落實國務(wù)院“遏制房價過快上漲”的精神，增加供給，在國土資源部的統(tǒng)一協(xié)調(diào)之下，確定了年內(nèi)供應(yīng)18萬公頃建設(shè)用地的計劃，這18萬公頃的土地，政策性住房和中小套型普通商品房，將占70%。

任志強告訴記者，這18萬公頃的土地，其實有超過一半以上的供應(yīng)量實際上是在三線城市，因此，三線城市恐怕將是日后相當長一段時間內(nèi)，土地市場的主角所在。

在深圳舉行的土地展，似乎佐證了任志強的判斷。根據(jù)統(tǒng)計，總計共有40多個城市參與此次土地展進行推介，其中除重慶之外，基本都屬于三線城市，這些城市裹挾而來的土地總量，超過約1000萬平方米。

在此之前，開始于4月14日的新一輪樓市調(diào)控，讓曾經(jīng)火爆的一二線城市的土地市場處于風(fēng)雨飄搖之中，曾經(jīng)一日三次刷新地王的北京，開始出現(xiàn)土地流拍，上海等地的土地市場交易量也迅速下降至冰點，然而，這正是讓三線城市的官員們相信“彎道超車”的機會已經(jīng)到來。

在湖北咸寧土地推介會上，盡管有咸寧市政府副秘書長帶隊的一干官員坐鎮(zhèn)，但在官方安排的土地推介環(huán)節(jié)，“遏制房價過快上漲”在整個過程中只字未被提到，市政府副秘書長只是在最后向在場的開發(fā)商表示，中央最近密集出臺的調(diào)控政策，對咸寧沒有太大影響。

這與朝陽市副市長李軍說法如出一轍，曾經(jīng)并無機會分享“土地財政”的三線城市，賣地之心的“迫切”，由此可見一斑。

“朝陽中心城區(qū)建成面積已達50平方公里，人口50萬，全市城鎮(zhèn)化率達到42.8%，近五年年均房地產(chǎn)開發(fā)面積500萬平方米，年均完成投資70億元左右，年均交付使用面積400萬平方米左右。”李軍表示，朝陽的情狀，幾乎就可以看做是三線城市的典型。

彎道超車

三線城市的地方政府，寄希望在樓市調(diào)控政策可能重挫一二線城市土地市場的時候，完成一次“彎道超車”。

咸寧市土地交易中心主任宋堅強表示，2009年咸寧的土地出讓金收入為19億元。對比北京、上海的土地出讓金收入，這19億元的總額，尚不及這些一線城市一塊土地的成交價款。

“今年是新版城市總規(guī)實施的第一年，中心城區(qū)規(guī)劃立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目共有70多項，總建筑面積可達700多萬平方米，計劃投資在100億元以上”，對比咸寧的野心，朝陽市副市長李軍的意圖也十分明顯，而且顯得更加“迫切”。

記者了解到，遼寧朝陽市本次前往深圳重點規(guī)劃項目推薦總共五個項目，規(guī)劃用地面積813公頃，建筑面積865萬平方米，計劃投資達175億元人民幣以上，主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，大都是中心城區(qū)的地標工程，這些項目的前期工作全部準備到位，只待投資落地。

“彎道超車”自然需要招商政策的吸引力，而從政府官員面對招商對象的態(tài)度，便可從側(cè)面窺見其賣地的迫切心情。在土地推介的過程中，湖北咸寧市政府副秘書長陳躍明就表示，咸寧市對于招商引資，都采用一事一議、特事特辦的原則，以促進外來投資進入咸寧的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

2010年，國土資源部先后下發(fā)通知，要求各地方政府在收取土地出讓金時，首付比例不得低于50%，這實際上對開發(fā)企業(yè)的資金實力提出了更高的要求，而這也成為開發(fā)商在面對招商引資時最為關(guān)心的問題。而李軍的上述表態(tài)，亦是在被開發(fā)商問及土地出讓金款項如何支付時，所給出的答案。

地價難漲

來自國土資源部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為2715元/平方米，環(huán)比增長率為2.34%，下降0.7個百分點，在這105個樣本城市的抽取中，傳統(tǒng)意義上的“三線城市”占到了2/3的比例。

然而，此前大型房地產(chǎn)企業(yè)在二線甚至三線城市大舉拿地的舉動，曾一度令市場擔心，二三線城市的土地價格，將會步一線城市后塵而過快上漲。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州綠城僅一季度就一鼓作氣拿下了舟山、青島、泰安等多個二三線城市的土地；房企老大萬科更為活躍，全國各地頻現(xiàn)拿地身影，其中包括佛山、鎮(zhèn)江、貴陽相對偏遠的地區(qū)。

“不過，從二季度開始的情況看，尤其是4月14日開始密集出臺調(diào)控政策之后，三線城市的動作來看，這種地價傳導(dǎo)上漲的壓力并不是太大。”中國城市經(jīng)濟學(xué)會秘書長劉維新告訴記者，他的邏輯在于，由于進入二季度以來，三線城市開始大規(guī)模放地，供應(yīng)量的增加，實際上稀釋了土地價格上漲的壓力。

湖北省咸寧市土地交易中心副主任宋健告訴記者，目前咸寧的基準地價剛剛完成調(diào)整，其中甲類地區(qū)的基準地價大致在70萬元/畝的水平，而遼寧朝陽的價格水平則稍高，在100萬元/畝左右。

任志強告訴記者，從價格構(gòu)成因素的角度看，三線城市對于社會公共資源的占有，經(jīng)濟總量的增長速度等方面，都不具備進行高定價的基礎(chǔ)，因此，即便是一線房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向三線城市拿地，也很難為其開出高價，更不要說，一線房企是否開始把主要拿地策略完全轉(zhuǎn)向三線城市，也還未可知。

著名經(jīng)濟學(xué)家巴曙松在多個三線城市調(diào)研后也向記者承認“今年國土資源部確定的18萬公頃的供地任務(wù)，總量很大，在如此巨大的供應(yīng)量面前，市場資源的配置，讓三線城市地價的快速上漲，幾乎不存在可能。”

由于4月14日之后出臺了大量的樓市調(diào)控政策，直接抑制房地產(chǎn)市場的消費行為，從而使房地產(chǎn)企業(yè)對于銷售預(yù)期不樂觀，“在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)誰還敢貿(mào)然拿地，在這種情況下，地價怎么還能漲的起來？”任志強說。

赤壁賣地：三線城市的“規(guī)劃”之重

在五一于深圳舉行的第五屆中國(深圳)城市土地展上，湖北咸寧市因一舉推介29幅土地供給出售而成為整個展會的“焦點”。在這29幅土地中，便包括一幅名為“赤壁市東渠地塊”的土地，咸寧市政府用“秀山、靈渠、天然氧吧”來形容這幅土地的優(yōu)勢所在。

與咸寧29塊土地一并到深圳尋找“買家”的，還包括湖北省15縣市，這一大規(guī)模的土地推介集體行動，在整個土地展會上也屬罕見。中央政府強力調(diào)控樓市的背景下，三線城市賣地心態(tài)所折射出的“理性執(zhí)政”之困，湖北咸寧典型非常。

赤壁賣地

“秀山、靈渠、天然氧吧”是湖北咸寧市政府對赤壁東渠地塊進行的“濃縮提煉”，這塊景觀資源豐厚的土地，是湖北省咸寧市政府帶到深圳土地展上重點推介的“明星地塊”。

據(jù)湖北咸寧市土地交易中心副主任宋健介紹，東渠地塊位于赤壁市赤馬港辦事處，可充分發(fā)掘北渠的景觀優(yōu)勢，其土地規(guī)劃用途為商住，容積率為不低于等于1.8%，建筑密度小于或等于35%，綠地率大于或等于30%。

據(jù) 宋健介紹，這幅總面積28567 .21平方米的土地，可以有“秀山、靈渠、天然氧吧”的“炒作空間”———作為政府公職人員，“炒作”這樣典型市場詞匯的出現(xiàn)，在此之前，還并不多見。

記者了解到，赤壁市是湖北省咸寧市下屬的縣級市，對于是否是三國知名典故赤壁之戰(zhàn)的發(fā)生地，目前尚有爭議，但歸于長江穿城而過的赤壁，已經(jīng)是眾望所歸。而東渠地塊所在的赤馬港辦事處一帶，即是陸水河中上游北岸，緊鄰水岸資源。

海量“推地”

“我們帶來了29宗土地，這些地塊分布在咸寧市城區(qū)和下屬的咸安、赤壁、嘉魚、通城、崇陽、通山等六個縣市區(qū)。”咸寧市土地交易中心主任宋堅強向記者表示，赤壁只是本次咸寧市土地推介的重點之一而已。

廣東森旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理徐茂林參加了本次春季土地交易會幾乎所有的專場土地推薦，在與記者的私下溝通中他提到，湖北咸寧幾乎是本次土地展中一次性推介土地最多的城市，他的擔心在于，如此海量的“推地”，是否對開發(fā)商日后進駐之后的銷售造成影響。

本次土地展會的一位工作人員向記者介紹，相比于往屆土地展，本次最為集中的特點，就是三線城市的土地推介十分集中，其中湖北省的表現(xiàn)最為典型———除去咸寧市的專場推介會外，湖北省還組織了15市縣的土地集中推介。

記者了解到，上述15市縣包括咸寧市、孝感市、羅田縣等，總計土地推介的供應(yīng)面積高達13000多畝，51宗之多，而其所屬城市，均屬三線城市或者縣級區(qū)域。

在推介過程中，記者發(fā)現(xiàn)，大量推介的建設(shè)用地地塊均由舊城土地整理而來，以咸寧為例，公交場站、人民醫(yī)院等地塊，均赫然在列�！拔覀儾挥X得一次性的供應(yīng)量太大，這還是看開發(fā)商的需求�！彼谓「嬖V記者。

然而，與宋健的信心形成鮮明的對比，是他告訴記者的咸寧市的人口及其構(gòu)成情況———咸寧市總?cè)丝陔m然總計為120多萬人，但城鎮(zhèn)人口僅在40萬左右，徐茂林向記者表示，他的更大擔心在于，咸寧將以怎樣的城市化進度，才能提供支撐如此供應(yīng)量巨大的未來樓市供應(yīng)。

不過，咸寧市政府副秘書長陳躍明堅信，咸寧今年年底均價可以達到2900元/平方米左右，“這也進一步說明了中央最近密集出臺宏觀調(diào)控政策，對咸寧的影響不是很大。”陳躍明表示。

“規(guī)劃”之重

觀遍絕大多數(shù)的城市土地推介，徐茂林對記者指出了他認為的湖北集中推地的最大問題，即是“缺乏統(tǒng)一的主題規(guī)劃”。

“湖北省2009年底以前，新開工的重大項目清單中，咸寧上榜的項目有1 1 0個，占全省的11 .4%，投資總額697億，占全省的9 .6%�！蓖瑸殚_發(fā)商的廣東經(jīng)緯時代投資有限公司的總經(jīng)理宋春江與徐茂林看法一致，他的理由在于，作為商人，他看不到這些產(chǎn)業(yè)與推地之間的“聯(lián)系”。

同屬三線城市的文登與此形成的對比較為鮮明，作為與湖北咸寧一同參與春季土地交易會的城市，文登此次推介的地塊總量控制在七至八幅，文登市副市長譚遠國告訴記者，從推介土地的策略來看，一是控制節(jié)奏，突出重點，二是要在推地的過程中，重點貫徹文登已經(jīng)確定的“養(yǎng)生城市”的產(chǎn)業(yè)定位，在推介土地的位置、規(guī)劃上突出這一定位的特征。

記者了解到，文登市推出的七至八幅土地，其容積率均在1 .2左右，均屬于低密度用地，“文登有兩大優(yōu)勢，一是膠東半島的自然環(huán)境，氣候宜人，二是深厚的文化底蘊，所以，這是我們要突出的城市定位和基本特征，因此，土地規(guī)劃的設(shè)計與安排也都要明確這一點，從而使城市經(jīng)濟的發(fā)展與房地產(chǎn)的開發(fā)和諧發(fā)展，經(jīng)驗告訴我，只有房地產(chǎn)和賣地是不行的，必須把產(chǎn)業(yè)鏈和城市發(fā)展的定位，和房地產(chǎn)緊密地聯(lián)系起來，才能有比較好的發(fā)展�！弊T遠國向記者強調(diào)。

對此，中國城市經(jīng)濟學(xué)會副秘書長劉維新向記者表示，從當下的財政制度安排的情況看，主要的穩(wěn)定稅源，均上繳中央財政，而地方要謀求發(fā)展，財政開支又必須擴張，這就造成了地方政府賣地換取發(fā)展資金的沖動，因此，自然要正視地方政府賣地的合理性。

“但是，賣地需要一個與城市經(jīng)濟發(fā)展與戰(zhàn)略一致的策略，而不是單獨為賣地而賣地，那樣往往會造成透支未來地方財政收入，同時，市場也并不會認可這種孤立的賣地行為，尤其是對于各種社會資源占有程度并不占據(jù)優(yōu)勢的三線城市來說因此，有意識的在賣地過程中，貫徹既定明確的城市發(fā)展定位，并且合理控制規(guī)模和節(jié)奏，才是長久之舉�！彼f。

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全國地價下行的必然性分析