土地市場(chǎng)研究報(bào)告-土地招拍掛制度變局遭遇的難題分析_投資策略_分析預(yù)測(cè)_土地市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研

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中研網(wǎng)訊：

2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)觀察研究預(yù)測(cè)報(bào)告

2009年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中，商品住宅完成投

2010-2015年中國(guó)太陽能光電建筑行業(yè)深度評(píng)估及投

本研究咨詢報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家工業(yè)和信息化部、國(guó)家海關(guān)總署、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院發(fā)展研

2010-2015年中國(guó)綠色建筑市場(chǎng)格局與投資可行性分

【出版日期】 2010年4月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印

2010-2015年中國(guó)廉租房建設(shè)規(guī)劃及投資前景預(yù)測(cè)分

【出版日期】 2010年4月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印

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　　今天，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”）發(fā)布剛好滿一個(gè)月。

　　“新國(guó)十條”提出：“在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索‘綜合評(píng)標(biāo)’、‘一次競(jìng)價(jià)’、‘雙向競(jìng)價(jià)’等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲�！�

　　在這一個(gè)月里，已運(yùn)行6年左右的土地招拍掛制度開始變臉。北京、上海等城市出臺(tái)了土地出讓新政，“價(jià)高者得”的主流方法被打碎，“綜合條件最佳者得”的方法開始試行。在這一個(gè)月里，地王徹底消失，甚至有地塊因開發(fā)商報(bào)價(jià)超過規(guī)定價(jià)格上限而“流拍”。但也有開發(fā)商對(duì)“綜合條件”的評(píng)判產(chǎn)生質(zhì)疑，認(rèn)為現(xiàn)行的招拍掛改善措施有損市場(chǎng)公平。有人還質(zhì)疑，限價(jià)出讓的方式會(huì)不會(huì)扭曲商品房的市場(chǎng)特征，限價(jià)方案能不能得到切實(shí)執(zhí)行。

　　中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管諸多開發(fā)商認(rèn)為招拍掛制度存在催生地王、暗設(shè)門檻等負(fù)面因素，但與原來的協(xié)議出讓相比，招拍掛制度在公平性上的進(jìn)步顯而易見，應(yīng)當(dāng)是土地出讓的主流方式。但招拍掛改革陷入了保障公平與抑制地價(jià)難完美兼顧的兩難境況。不管“綜合評(píng)標(biāo)”、限價(jià)出讓等方式是否真能遏制地價(jià)，會(huì)不會(huì)影響公平競(jìng)爭(zhēng)成為開發(fā)商們的最大擔(dān)憂。

綜合評(píng)標(biāo)流行嚴(yán)防灰色交易

　　打破了“價(jià)高者得”的一貫做法，綜合評(píng)標(biāo)防止了地王現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，也存在主觀評(píng)分是否妨礙公平等質(zhì)疑

　　4月底，上海4年來第一次打破“價(jià)高者得”出讓方式的莘莊地鐵上蓋地塊完成招標(biāo)出讓，上海本地最大的地產(chǎn)集團(tuán)綠地將其收入囊中。

　　參與競(jìng)標(biāo)的某大型開發(fā)商相關(guān)責(zé)任人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，莘莊地塊采取“綜合條件最佳者得”的原則確定中標(biāo)人，投標(biāo)金額僅占30%的分量，而經(jīng)營(yíng)狀況、規(guī)劃的評(píng)分比重提高到20%、50%。他說：“招拍掛制度調(diào)整之后，開發(fā)商必須在規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、施工組織等方面花大力氣，而不是之前提著現(xiàn)金就來了，競(jìng)標(biāo)不再完全靠財(cái)大氣粗，用錢砸�！�

　　在北京，4月16日亮相的土地出讓新規(guī)明確表示，將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式，將投標(biāo)價(jià)格因素所占分值由過去的50分降低到25分。

　　綜合評(píng)標(biāo)范圍包括投標(biāo)價(jià)款、付款進(jìn)度、開發(fā)建設(shè)周期、建筑規(guī)劃、政策房建設(shè)條件、土地節(jié)約集約程度、企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況、以往出讓合同履約情況、近期拿地情況和對(duì)未來商品住房銷售價(jià)格的承諾等。支持這項(xiàng)政策的人認(rèn)為，綜合評(píng)標(biāo)足以將一些主業(yè)并非房地產(chǎn)開發(fā)的投機(jī)資金攔在門外，也能遏制開發(fā)商“高價(jià)制勝”的沖動(dòng)。

　　國(guó)內(nèi)某大型開發(fā)商負(fù)責(zé)拿地業(yè)務(wù)的王君（化名）透露，土地新規(guī)除了降低價(jià)格所占分值外，還創(chuàng)造性地設(shè)置了一個(gè)“拐點(diǎn)”價(jià)格。即綜合評(píng)標(biāo)方案將設(shè)置一個(gè)招標(biāo)底價(jià)，達(dá)不到底價(jià)就意味著廢標(biāo)，而高于底價(jià)的“拐點(diǎn)”價(jià)格成為投標(biāo)的另一個(gè)門檻。如果企業(yè)投標(biāo)價(jià)格高于“拐點(diǎn)”價(jià)格，就將得到10分左右的評(píng)標(biāo)分?jǐn)?shù)，但不是價(jià)格越高分?jǐn)?shù)越高。即使多家開發(fā)商投標(biāo)價(jià)高于“拐點(diǎn)”價(jià)，最高投標(biāo)價(jià)與最低投標(biāo)價(jià)的分值也僅相差兩分左右。

　　但從土地出讓新規(guī)實(shí)施以來的情況看，所謂的“拐點(diǎn)”價(jià)格似乎并不存在。對(duì)此，王君的解釋是，這個(gè)“拐點(diǎn)”價(jià)格既可以在招標(biāo)前確定，也可以在招標(biāo)后確定，即可能是多家企業(yè)標(biāo)價(jià)高于“拐點(diǎn)”價(jià)，也可能是一兩家企業(yè)標(biāo)價(jià)高于“拐點(diǎn)”價(jià)，這是土地出讓部門靈活調(diào)控土地市場(chǎng)的一種方式，以避免“天價(jià)”土地再次出現(xiàn)及其產(chǎn)生的不利影響。

　　5月7日和5月12日，北京先后進(jìn)行了兩次住宅地塊出讓，不少房地產(chǎn)企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格明顯低于以往。頗受關(guān)注的順義區(qū)馬坡地塊，更因?yàn)楦?jìng)標(biāo)開發(fā)商的報(bào)價(jià)全部低于底價(jià)而流標(biāo)。

　　王君認(rèn)為，土地新規(guī)對(duì)于遏制地價(jià)無疑發(fā)揮了作用，但一些地塊“流拍”則與底價(jià)過高有關(guān)�！笆袌�(chǎng)好的時(shí)候不排除一些企業(yè)會(huì)拍出高價(jià)，但在現(xiàn)在的樓市行情下，誰敢啊。相關(guān)部門可能還是不希望地價(jià)下降過快�！�

　　不少開發(fā)商則對(duì)綜合評(píng)標(biāo)可能存在灰色交易空間表示擔(dān)憂。一家開發(fā)商有關(guān)人士表示，主觀打分可能令土地出讓的公平性大打折扣，貓膩反而更多。在招標(biāo)、拍賣、掛牌三種土地出讓方式中，目前只有招標(biāo)出讓可以從“價(jià)高者得”和“綜合條件最佳者得”兩個(gè)原則中選擇，綜合評(píng)標(biāo)正是對(duì)招標(biāo)方式的改良。掛牌和拍賣基本上都是“價(jià)高者得”。

　　知情人士表示，近年來，招標(biāo)方式使用較少，一方面是地方政府出于土地財(cái)政考慮，另一方面是招標(biāo)出讓暗箱操作的余地太大，爭(zhēng)議太多。比如，一些企業(yè)稱明為招拍掛，實(shí)則暗中內(nèi)定的情況并不少見，企業(yè)參與拿地的門檻嚴(yán)苛或相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)有所偏向�！爱�(dāng)暗定的人中標(biāo)、競(jìng)得后，相關(guān)部門可能還將原限制條件全部取消，甚至在其他方面也放寬政策界線�！备猩跽�，招拍掛的歸檔資料不是當(dāng)初向社會(huì)公示的原始資料，而是被更改、補(bǔ)充、調(diào)換的資料，甚至部分重要資料被銷毀。還有，有的投標(biāo)、競(jìng)買人“拿錢通神”，拉攏腐蝕個(gè)別工作人員，獲取內(nèi)部信息和暗中支持。此外，不少開發(fā)企業(yè)被迫聯(lián)手互相“陪標(biāo)”，在某家企業(yè)看上一塊地塊后與同行協(xié)商共同參與招標(biāo)，同行故意壓低標(biāo)書水準(zhǔn)和出價(jià)，以保證某家能順利拿標(biāo)。“這就是所謂的這次你陪我，下次我陪你，你好我好大家好。”

　　“試圖將招標(biāo)量化，這在實(shí)際中難以操作�！蓖蹙龑�(duì)綜合評(píng)標(biāo)的實(shí)施頗有疑問。他說，如果評(píng)標(biāo)僅以開發(fā)商資質(zhì)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、資金實(shí)力等指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，那么萬科、保利、金地、招商、遠(yuǎn)洋等開發(fā)企業(yè)均能成功踏過門檻，此后再區(qū)分各家優(yōu)劣的指標(biāo)包括設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)理念和規(guī)劃方案等，往往難以量化衡量并進(jìn)而拿出具有說服力的評(píng)價(jià)方案來。比如，上海莘莊地鐵上蓋地塊在招標(biāo)前就出現(xiàn)了被內(nèi)定的傳言，不管是真是假，這都對(duì)綜合評(píng)標(biāo)方式提出了公平性的疑問。

　　限價(jià)出讓試水待解現(xiàn)實(shí)尷尬

限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)及限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積的土地限價(jià)出讓方式在現(xiàn)實(shí)中面臨開發(fā)商冷淡面對(duì)、限價(jià)或難執(zhí)行等尷尬

　　除了“綜合評(píng)標(biāo)”，“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式也開始試水。前者是指采取不舉牌不競(jìng)拍，不設(shè)底價(jià)，開發(fā)商一次性競(jìng)價(jià)成交的方式，后者為“向下競(jìng)房?jī)r(jià)，向上競(jìng)地價(jià)”的方式。

　　北京的土地新規(guī)就提出，將試點(diǎn)“一限兩競(jìng)”土地競(jìng)買方式，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”土地競(jìng)買方式。

　　“這種方式有助于避免房?jī)r(jià)過快上漲，開發(fā)商在競(jìng)地過程中會(huì)留存一定利潤(rùn)空間，并更好地滿足城市居民的居住需求�！蔽錆h天下置業(yè)集團(tuán)公司董事長(zhǎng)陳潛鋒認(rèn)為。但也有開發(fā)商質(zhì)疑“一限兩競(jìng)”的推廣空間，在他們眼里，這和保障性住房中的限價(jià)房差別不大，將導(dǎo)致開發(fā)商考慮反向利潤(rùn)，從節(jié)約成本上下工夫，不會(huì)關(guān)注高級(jí)住宅的開發(fā)，只求把房子建好能住能賣就行，并可能導(dǎo)致開發(fā)商片面追求低成本，降低建筑質(zhì)量、環(huán)境及小區(qū)功能建設(shè)上的投入，扼殺利潤(rùn)成長(zhǎng)空間。

　　在現(xiàn)實(shí)推廣中，限價(jià)出讓也遭遇了一系列尷尬。4月27日，北京市暫停熱點(diǎn)區(qū)域高價(jià)地交易之后的首宗居住用地——房山區(qū)竇店鎮(zhèn)一居住地塊“流拍”，原因是現(xiàn)場(chǎng)拍賣價(jià)折合樓面價(jià)為每平方米4718元，高于拍賣前設(shè)定的樓面價(jià)上限18元。

　　4月中旬入市的房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)6號(hào)居住用地首次采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的掛牌方式，明確定位為中小套型普通商品住房，房屋銷售均價(jià)為每建筑平方米12500元。掛牌競(jìng)價(jià)從5月6日開始，掛牌競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間為5月19日。開發(fā)商對(duì)此反應(yīng)較為冷淡，截至5月14日，該地塊僅收到一份競(jìng)買報(bào)價(jià)單。

　　事實(shí)上，限價(jià)出讓在北京土地市場(chǎng)并不陌生。熟知北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士不難想到4年前的地王——廣渠路36號(hào)。2006年12月，首開集團(tuán)和北京城建聯(lián)合中標(biāo)朝陽區(qū)廣渠路36號(hào)地，中標(biāo)價(jià)為26億元。照此計(jì)算，樓面價(jià)僅為5647元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，聯(lián)合競(jìng)標(biāo)體之所以能成功打敗眾多實(shí)力強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，很重要的因素是兩家房企在投標(biāo)文件中明確表述“意向銷售價(jià)格9500元/平方米”，這極大地迎合了當(dāng)時(shí)抑制高房?jī)r(jià)的氣氛。2008年11月22日，當(dāng)該地塊項(xiàng)目以“首城國(guó)際中心”名義銷售時(shí)，價(jià)格卻不是承諾的“意向銷售9500元每平方米”，而是均價(jià)為13000元每平方米，隨后更一路飆升至約3萬元每平方米。

　　“你看到廣渠路地塊的開發(fā)商因?yàn)闆]有實(shí)行當(dāng)年的限價(jià)方案而受到處罰嗎？”王君表示，該地塊開發(fā)商是否違約的責(zé)任事實(shí)上難以追究。開發(fā)企業(yè)未履行拿地合約中的限價(jià)計(jì)劃損害了意向購(gòu)房人的利益，但開發(fā)企業(yè)是與國(guó)土部門而非購(gòu)房人簽訂的限價(jià)意向合同，購(gòu)房人訴求無據(jù)。回頭來看，現(xiàn)在推出的“一限兩競(jìng)”，理應(yīng)吸取上述教訓(xùn)，更好地保障政策實(shí)際效果，并對(duì)開發(fā)商違約責(zé)任作出規(guī)定。

　　河南建業(yè)集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人表示，競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)操作起來有一定困難。在土地成本日益提高情況下，限制房?jī)r(jià)顯得更有難度，并且該政策實(shí)施起來要有系列配套政策。

　　加大土地供應(yīng) 完善出讓制度

盡管招拍掛制度在一定程度上助推了高地價(jià)，但土地供給有限造成的供需矛盾才是地價(jià)層層上漲的更深層原因

　　接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，招拍掛制度改革的初衷是為了抑制地價(jià)瘋漲。地價(jià)降了房?jī)r(jià)就一定會(huì)降嗎？

　　“一線城市的不少在售樓盤均價(jià)在兩三萬元每平方米，但這些樓盤的地都是好幾年前拿的，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)都只有幾千元，能說目前的房?jī)r(jià)是地價(jià)推高的嗎？”一位開發(fā)商說，高地價(jià)必然催生高房?jī)r(jià)，但低地價(jià)未必?fù)Q來低房?jī)r(jià)。對(duì)于控制房?jī)r(jià)來說，恐怕不能只在土地招拍掛制度改革身上寄予太多希望。

　　一些專家認(rèn)為，改革土地出讓制度并不是房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵。燕京華僑大學(xué)校長(zhǎng)華生說，“價(jià)高者得”的招拍掛與“分高者進(jìn)”的高考制度一樣，雖有缺陷，但不是壞制度。

　　上海一地產(chǎn)商有關(guān)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，所有的土地由地方政府收儲(chǔ)后進(jìn)行拍賣，在招拍掛制度出臺(tái)之前是誰有關(guān)系誰就能搞到土地。目前的改革重點(diǎn)還應(yīng)該是完善招拍掛制度，規(guī)范土地出讓市場(chǎng)，消除招拍掛的貓膩�！氨热缬械拈_發(fā)商可以做一級(jí)開發(fā)，他們會(huì)在成本上做手腳，原本是6億元的成本做賬到8億元。在土地出讓時(shí)，一級(jí)開發(fā)商憑空就比競(jìng)爭(zhēng)者多了2億元的資金優(yōu)勢(shì)�！�

　　一位常年在二三線城市拿地的開發(fā)商人士介紹，2007年，他聽聞某南方縣級(jí)市一核心地段擬公開拍賣一塊商業(yè)用地，連忙組織人手與當(dāng)?shù)卣?lián)系并查詢相關(guān)資料。忙活一通后，他郁悶地發(fā)現(xiàn)并沒有任何出讓信息，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門也拒絕反饋。但半年后，他驚訝地發(fā)現(xiàn)，這一地塊成功出售給了當(dāng)?shù)匾患颐灰娊?jīng)傳的小開發(fā)商。原來當(dāng)?shù)卣鞍雅馁u信息在辦公樓門口貼了兩天，誰能看得到？除此之外沒有任何渠道發(fā)布消息！”

　　某香港上市開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人說，為確保目標(biāo)對(duì)象拿地，一些被“說服”的政府工作人員甚至親自“勸退”那些實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商，許以其他地區(qū)地塊優(yōu)勢(shì)競(jìng)買等承諾，而開發(fā)企業(yè)為了與當(dāng)?shù)卣愫藐P(guān)系也只能識(shí)趣讓路。

　　“我們還是希望公平競(jìng)爭(zhēng)，不要搞暗箱操作，比綜合實(shí)力，而不是某一方面�！鄙鲜鰠⑴c上海閔莊地塊競(jìng)標(biāo)的開發(fā)商認(rèn)為，土地招拍掛應(yīng)保持價(jià)高者得的大方向不變，適當(dāng)降低標(biāo)價(jià)權(quán)重。同時(shí)，放開土地供應(yīng)量。在這樣的前提下，招拍掛才不會(huì)助推房?jī)r(jià)。

　　“為什么重慶的房?jī)r(jià)一直上不去，溫州炒房團(tuán)不愿意去重慶炒房，因?yàn)橹貞c的土地供應(yīng)量非常大。”溫州一名房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　王君也認(rèn)為，招拍掛只是土地交易的載體和形式，它承擔(dān)不了房?jī)r(jià)上漲這一綜合現(xiàn)象的過多責(zé)任，而土地供給有限造成的供需矛盾，才是地價(jià)層層上漲的更深層原因。

　　增加居住用地有效供應(yīng)已成各地共識(shí)。國(guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林表示，2010年的住房用地?cái)M供應(yīng)量為184749公頃。該數(shù)據(jù)為2009年全國(guó)住房實(shí)際供地76461公頃的近3倍，比前5年平均年度實(shí)際供應(yīng)量54650公頃大幅增加。其中，中小套型商品房計(jì)劃供地總量80431公頃，占三類住房用地總量的56.54%，超過去年全國(guó)實(shí)際住房供地總量。

　　王君透露，由于近兩年閑置土地清理取得了不少成效，北京今年供應(yīng)土地可達(dá)到3000公頃左右，僅以樓面地價(jià)1萬元每平方米計(jì)算，則需要高達(dá)3000億元資金，而目前北京市開發(fā)商手中短期內(nèi)能用于拿地的資金估計(jì)不足千億，這一供地計(jì)劃足以將現(xiàn)有的拿地資金“吸干”。這恐怕才是促進(jìn)未來土地市場(chǎng)變局的最主要因素。

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土地招拍掛制度變局遭遇的難題分析