上海地方的房產(chǎn)新政細(xì)則尚未出臺(tái)，公共租賃住房(簡(jiǎn)稱公租房)政策方案反而有可能先行一步揭開(kāi)面紗。

　　根據(jù)今年上海市兩會(huì)透露的信息，在今年第二季度也就是本月月底，上海將公布公租房政策方案。這一方案主要目的是"解決青年職工、引進(jìn)人才和來(lái)滬務(wù)工者等階段性居住困難"。這意味著上海的住房保障覆蓋面實(shí)現(xiàn)從以戶籍人口為主擴(kuò)大到城市常住人口。

　　在國(guó)務(wù)院最近公布的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，很重要的一條就是限制異地購(gòu)房。不可否認(rèn)，在京滬等一線城市房?jī)r(jià)追高猛漲過(guò)程中，異地炒房是一股推波助瀾的重要力量，但調(diào)控政策叫停異地購(gòu)房貸款，直接導(dǎo)致一部分在滬工作生活的外來(lái)人口無(wú)法貸款買房。同為城市建設(shè)者，他們的居住權(quán)一樣需要保障，政策關(guān)上了一扇門，就應(yīng)該打開(kāi)另一扇門，公租房就是應(yīng)運(yùn)而生的理想制度。

　　與此同時(shí)，相比廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，公租房也應(yīng)當(dāng)在保障房建設(shè)中占據(jù)更大的比重。廉租房面對(duì)的是經(jīng)濟(jì)條件最差，住房困難最突出的人群，屬于"托底"工程，據(jù)查，截至今年4月底，上海廉租住房累計(jì)受益家庭達(dá)6.98萬(wàn)戶。這一部分人群在整個(gè)城市人口中的比例并不高，所以廉租房不是保障房的主體。而經(jīng)濟(jì)適用房由于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更，導(dǎo)致其注定難以持續(xù)，因?yàn)橥恋厥怯邢薜模�而居住需求可以說(shuō)是無(wú)限的。同時(shí)經(jīng)適房與商品房關(guān)系也很難理清，容易孳生制度漏洞和權(quán)錢交易。因此，從中央最近的表態(tài)來(lái)看，政府已經(jīng)明確把公租房和廉租房作為保障房建設(shè)重點(diǎn)，經(jīng)適房和兩限房等將逐漸退出保障房建設(shè)重點(diǎn)。

　　搞好公租房建設(shè)，還有望改變目前國(guó)人住房自購(gòu)比例過(guò)高的局面。目前的住房租賃市場(chǎng)，房東由租轉(zhuǎn)售或由售轉(zhuǎn)租完全根據(jù)市場(chǎng)行情決定，租客的居住權(quán)有"朝不保夕"之虞。而公租房由政府主導(dǎo)，集中新建、配建、改建、收儲(chǔ)、轉(zhuǎn)化、代理經(jīng)租，不存在轉(zhuǎn)租為售的短期市場(chǎng)行為，租客的長(zhǎng)期居住權(quán)是有保障的。在維修、養(yǎng)護(hù)、管理、續(xù)租、退租等方面，與政府所轄機(jī)構(gòu)打交道，其風(fēng)險(xiǎn)和成本比與個(gè)人房東打交道低得多。在新加坡、香港等地，實(shí)施公租房或類似的制度已有數(shù)十年，實(shí)例已表明在一個(gè)完善的公租房體系中，很多市民一輩子租房住并非不可接受。

　　從以往經(jīng)驗(yàn)看，房市調(diào)控政策往往在一個(gè)有限時(shí)期內(nèi)，對(duì)樓市產(chǎn)生遏制交易、平抑上漲的影響，而一個(gè)由政府主導(dǎo)的公租房體系，可以解決城市較大部分的住房需求，有望為房市的長(zhǎng)期穩(wěn)定夯實(shí)基礎(chǔ)。在久經(jīng)調(diào)控、僵持不下的中國(guó)樓市，眼下更值得期待的是引導(dǎo)未來(lái)數(shù)十年的長(zhǎng)遠(yuǎn)之策，而非一時(shí)一地權(quán)宜之計(jì)。

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