第15屆里昂證券中國投資論壇在上海開幕，與會的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為：中國政府在2010年的經(jīng)濟(jì)政策將更加謹(jǐn)慎，對資產(chǎn)價格和通脹等指標(biāo)將密切關(guān)注。今年GDP的增長預(yù)計(jì)在8%-10%之間，出口、房地產(chǎn)建設(shè)和復(fù)蘇的消費(fèi)領(lǐng)域?qū)⒊蔀轵?qū)動今年GDP增長的三駕馬車。

　　目前國內(nèi)樓市泡沫不大

　　在昨日論壇上，對中國樓市是否會演變成美國次貸危機(jī)時的狀況，里昂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家明確表示：目前國內(nèi)樓市泡沫不大，關(guān)鍵在于大部分國人仍采用較高比例的現(xiàn)金支付來買房，這與美國樓市有根本的不同。

　　分析師羅福萬指出："在中國杠桿率是非常低的，但在美國，你可以不支付任何現(xiàn)金作為訂金就可以買一套房產(chǎn)，但是在中國我們看到最低的首付款至少20%。前一段時間首付的比例上升到40%，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了50%，從中可以看出中國的房地產(chǎn)市場和美國有很大的不同。 "

　　此外，美國有很多次債的金融衍生品，利息率是非常低的，而且一開始不需要支付現(xiàn)金，所以催生了美國的次債危機(jī)，在中國市場沒有這么多品種繁重的金融衍生品，也較好地避免了危機(jī)。

　　"在中國一個季度的銷售都是來自于二手房的銷售，而且特別是在沿海城市當(dāng)中，我們可以看到它的新房銷售可能會更加活躍。我看到整個房產(chǎn)市場的基本面還是很健康的，并不是產(chǎn)生了很多的泡沫。 "羅福萬認(rèn)為，中國的房產(chǎn)購買主要是現(xiàn)金驅(qū)動的，而不像美國，大多是抵押貸款這種形式來實(shí)現(xiàn)。他建議政府去干預(yù)的時候應(yīng)該是適度的，主要關(guān)注于那些有問題的市場，而不是抑制整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　物業(yè)稅對樓市未必利空

　　在媒體群訪時，針對大家非常關(guān)心的物業(yè)稅問題，里昂證券認(rèn)為，中國政府在未來幾年會推出物業(yè)稅，主流的國際市場上都推出了物業(yè)稅，這是一個很好的渠道。

　　"物業(yè)稅對房產(chǎn)市場并不一定是利空消息，倫敦、紐約、香港這些市場都有物業(yè)稅，那么多年來，還是非常健康的。關(guān)鍵的問題不是中國會不會推出物業(yè)稅，而是有效稅率是多少。 "羅福萬解釋，這個有效稅率不是名義稅率，而是實(shí)際稅率，比如說香港個人所得稅是16%，但是這其中有很多減免。

　　物業(yè)稅即便推出，也不會讓機(jī)構(gòu)對中國的地產(chǎn)市場失去信心。 "關(guān)鍵是看這個稅率多高，會不會高到對于購房的人是一種懲罰性的稅率。 "羅福萬估計(jì)，有效稅率不可能達(dá)到這種程度，政府推出這種手段只是抑制投機(jī)的行為，并且中國政府有諸多的金融工具，如利率等來調(diào)整整個市場。

　　而針對目前的加息預(yù)期，羅福萬認(rèn)為，在中國的資本價格或者資本的成本是被打壓的，也就是借貸成本非常低，這對于很多的制造企業(yè)來說，他們的進(jìn)入壁壘就非常低，這也表明在很多的產(chǎn)業(yè)當(dāng)中出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩，資本沒能得到有效的配置。 "所以我覺得逐漸提升利率，使之提升到一個理性的水平，對于中國的長期資本配置是有好處的，而且在短期內(nèi)會降低產(chǎn)能過剩或者泡沫現(xiàn)象的預(yù)期。 "里昂證券預(yù)計(jì)下半年政府會有加息動作。

　　調(diào)整對實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響有限

　　匯豐中國則在最新的針對國內(nèi)地產(chǎn)的報告中指出，最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施出臺，著力重點(diǎn)在于提高按揭貸款利率，降低購房資金的杠桿率，針對的目標(biāo)是投機(jī)需求。 "對二套房的定義也從有房貸的第二套明確為家庭的第二套房。這也說明了決策層這一輪要抑制房價上漲是下了決心的。 "

　　匯豐中國首席經(jīng)濟(jì)師兼經(jīng)濟(jì)研究亞太區(qū)聯(lián)席主管屈宏斌指出，自4月底政策出臺以來，購房觀望情緒再次升溫，前期房地產(chǎn)投機(jī)客也開始拋售手中的存貨，這些變化很快就會體現(xiàn)在房屋成交量的調(diào)整上，并在未來幾個月最終反映到房價的下跌。

　　"市場上有不少人擔(dān)心房地產(chǎn)市場的調(diào)整可能會給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來過大沖擊。我們認(rèn)為，這一擔(dān)心可能言過其實(shí)。 "屈宏斌認(rèn)為，主要由于：盡管房地產(chǎn)銷售量的下跌會帶來房地產(chǎn)投資增速的放緩，但相關(guān)加快廉租房等保障房建設(shè)的舉措會有助于支撐房地產(chǎn)投資增速不至于下降過快。

　　"鑒于房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的20%左右，所以，房地產(chǎn)投資的降溫也會相應(yīng)帶來固定資產(chǎn)投資增速的放緩。不過，今年以來出口的強(qiáng)勢回升可能拉動制造業(yè)投資的加速，這也將有助于抵消房地產(chǎn)投資放緩的影響。 "屈宏斌認(rèn)為，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步走向偏熱的風(fēng)險仍然比較明顯的情況下，固定資產(chǎn)投資增速的下降可能并不是一件壞事。

　　按揭購房比例仍不高

　　屈宏斌建議大家關(guān)注，人們在看到房地產(chǎn)市場過熱的同時往往忽略了一個重要的事實(shí)：我國的房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)過度杠桿化的情況，也就是說房價下跌的外部效應(yīng)不論是對于銀行來說還是對家庭來說都沒有那么大。目前我國住房按揭貸款占銀行貸款的比重不到15%，即使將對開發(fā)商投放的貸款也包括在內(nèi)的話，這一比率也不到30%。實(shí)際上我國的住房按揭貸款在出現(xiàn)了十二年之后仍然還在相對初級的發(fā)展階段。有住房貸款的城鎮(zhèn)家庭僅占全部家庭數(shù)的十分之一左右，比上世紀(jì)八十年代的美國和七十年代的日本都要低得多。

　　另一個不能忽略的因素跟九十年代的房改關(guān)系密切，房改房價格低廉，大量出售給個人之后對于不少城鎮(zhèn)家庭的家庭財富積累貢獻(xiàn)良多，也使得這些家庭有能力在其下一代要購房時提供資金支持。

　　"鑒于以上這些原因，房地產(chǎn)市場的調(diào)整、波動對于銀行資產(chǎn)負(fù)債表以及消費(fèi)的增長影響都相對有限。以上一輪2007年到2008年間的房價波動為參照，這一時期的消費(fèi)增長并沒有受到明顯影響。 "屈宏斌認(rèn)為，在投資增長仍然能得到基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目支撐、出口和就業(yè)增長仍然強(qiáng)勁的情況下，消費(fèi)的增長不太可能出現(xiàn)大幅下降。

　　雖然中國使用按揭買房的人比以前多了，但總體來看比例還是不夠高："對中國來說，按揭還是可控的。 "

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• ·2008年以來各月商品住房銷售均價
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• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價格指數(shù)走勢
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